Le marché immobilier de Neuilly-sur-Marne affiche un prix médian de 3 577 €/m² en 2024, d'après les données DVF. Avec 246 transactions annuelles, la commune présente une activité soutenue dans le département de la Seine-Saint-Denis. Le prix a connu une correction de -5,3 % sur un an, un signal à analyser pour tout projet de vente.
Comment se porte le marché immobilier à Neuilly-sur-Marne
La tendance des prix est à la baisse sur un an (-5,3 %), un mouvement qui pourrait offrir des opportunités aux acquéreurs. Le volume de transactions (246 ventes) reste significatif, indiquant un marché liquide. La fourchette de prix interquartile, de 2 551 à 4 518 €/m², révèle une dispersion importante, signe d'une hétérogénéité des biens et des secteurs. La proximité de la gare de Gagny (2,9 km) et la démographie dynamique (+11,5 % en 5 ans) constituent des facteurs structurels de soutien à la demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -5,3 % sur un an intervient après une période de forte hausse, c'est un réajustement typique du cycle immobilier. Le prix médian reste cependant supérieur à son niveau d'il y a cinq ans. Ce contexte offre une fenêtre de négociation pour les acheteurs, tandis que les vendeurs doivent ajuster leurs attentes à la nouvelle réalité de marché. Le timing actuel est plus favorable à l'achat qu'à la vente sous pression, sauf pour les biens bien positionnés et en bon état.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Neuilly-sur-Marne
Les appartements, majoritaires (173 ventes), se négocient à 3 338 €/m² pour une surface médiane de 65 m². Les maisons (73 ventes) atteignent 3 992 €/m² (80 m² médian). Le parc est composé à 41 % de logements sociaux et seulement 19,9 % de maisons individuelles, ce qui façonne l'offre. Les acquéreurs sont probablement des primo-accédants et des investisseurs, attirés par des prix inférieurs à ceux de Pontault-Combault (3 709 €/m²) voisin.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 3,7 % de logements vacants et un volume de transactions stable, le marché n'est pas en forte pénurie. Le prix en baisse et la fourchette large suggèrent un marché qui penche en faveur de l'acheteur, où la négociation est possible. Toutefois, la faible part de résidences secondaires (0,7 %) et la croissance démographique maintiennent une demande de fond. Vendre demande donc un prix juste et une mise en valeur du bien, notamment face à une offre neuve en net recul (-89 % sur 5 ans).
Dernières ventes enregistrées à Neuilly-sur-Marne
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Neuilly-sur-Marne
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Neuilly-sur-Marne
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Neuilly-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Neuilly-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Neuilly-sur-Marne: 282 logements autorisés sur 5 ans, 30 pour la dernière année (-89 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La chute de 89 % des autorisations de logements neufs sur les 5 dernières années est un signal fort. Elle indique un ralentissement brutal de la production, souvent lié à la difficulté de monter des opérations rentables. Cela limite le risque de sur-offre nouvelle à court et moyen terme, préservant la valeur du parc existant. À l'inverse, cela peut traduire un manque d'attractivité pour les promoteurs, nécessitant de surveiller la dynamique économique communale.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît un pic d'activité au printemps. À Neuilly-sur-Marne, vendre entre mars et juin maximise la visibilité. L'automne est aussi actif, avant la trêve hivernale. Pour acheter, l'hiver offre moins de choix mais plus de possibilités de négociation. Évitez de mettre en vente en août ou fin décembre. Le calendrier de la taxe foncière (octobre) peut inciter certains vendeurs à conclure avant.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 2 monuments historiques protégés.
- L'aéroport d'affaires Paris-Le Bourget n'est qu'à 14,1 km.
- 96,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Neuilly-sur-Marne
- Prix médian : 3 577 €/m², en baisse de 5,3 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +20 % pour les maisons.
- Prix total type : 217 k€ pour un appart, 319 k€ pour une maison.
- Revenu médian local de 21 000 €, soit 10,3 ans de revenus pour une maison type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Neuilly-sur-Marne
Quel est le prix au m² à Neuilly-sur-Marne ?
Le prix médian global est de 3 577 €/m² en 2024. Les appartements se vendent à 3 338 €/m² et les maisons à 3 992 €/m², selon les données DGFiP.
Le prix immobilier à Neuilly-sur-Marne est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 5,3 % sur un an, reflétant un marché en correction après une période de forte croissance.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Pour 80 % des transactions, les prix varient entre 2 551 €/m² (quartile bas) et 4 518 €/m² (quartile haut), montrant une grande diversité d'offres.
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