Logement & immobilier

Le logement à Orange

84100 Vaucluse 29 706 hab.
Fiche complète

On recense 15 390 logements sur le territoire d'Orange (3,9 pièces en moyenne).

Résidences principales 89%
Logements vacants 9,7%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

15 390Logements au total
50 %Appartements i
48,2 %Propriétaires
1,4 %Rés. secondaires
21 %Logements sociaux i
9,7 %Logements vacants i+1% vs dept · +21% vs France
+7,9 %Évolution 2016–2022
208 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 15 390 logements dont 13 669 résidences principales, 221 résidences secondaires et 1 499 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 15 390 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 10 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (31 %), 9 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 30 % du parc, contre 15 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements14 06014 26815 390
Rés. principales12 38712 73913 669
Rés. secondaires131154221
Vacants1 5431 3741 499

Commune voisine de taille comparable, Carpentras (22 km) affiche 40,6 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 48,2 % appartiennent à leurs occupants, 49,1 % sont louées, avec 19 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 44 %. électricité pèse 44 %, autres sources (bois notamment) 6 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 640
2 à 4 ans3 293
5 à 9 ans2 335
10 ans ou plus6 401
Total ménages13 669
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 839
Sous-occupation modérée3 690
Sous-occupation accentuée3 490
Suroccupation modérée795
Suroccupation accentuée90
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 18 % sans, 50 % à une voiture, 32 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

15 390Logements en 2022
+86 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 8 262 logements en 1968, 15 390 en 2022 (+86 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 2 230 1 964 2 020 2 026 1 813 1 295
Dont vacants > 2 ans 761 811 842 842 733 775

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
186kWh/m²/an en moyenne
7,3 %Passoires (F+G) i
7 337Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
186 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 850 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 44 % des diagnostics, et 49 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (34 %), 70 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 229 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 83 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 194 kWh/m²/an côté maisons, C à 184 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-18 kWh/m²/an
Consommation vs France-17 kWh/m²/an
Passoires vs département-3,3 pts
Passoires vs France-2,6 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
23,5 %Taux logements sociaux i
3 091Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,38 €Loyer moyen /m² i
1,9 %Taux de vacance i
106dont PLAI i
6dont PLS i
1 684En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T173
T2364
T31 105
T4922
T5+299

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc d'Orange s'élève à 15 390 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (88,8 %, soit 13 669 logements habités à titre permanent). Profil typologique mixte: 49,6 % de maisons et 50,4 % d'appartements. À l'échelle locale, Orange est une commune vauclusienne, entre Ventoux et Luberon, dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.

Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. 18,7 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Le taux SRU communal — 23,5 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.

L'ancienneté du parc d'Orange mêle deux époques — 9,0 % avant 1919, 8,7 % après 2006. Sur le plan énergétique, d'Orange, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 186 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (43,9 %).

Entre 2016 et 2022, le nombre de logements d'Orange a augmenté de +7,9 %. 18,2 % des ménages d'Orange n'ont pas de voiture, 31,8 % en possèdent au moins deux.

Orange appartient au tissu une commune vauclusienne, entre Ventoux et Luberon, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Orange en 2026 ?

Ville romaine au riche patrimoine, Orange conjugue attractivité touristique et réalité économique contrastée. Avec un taux de chômage de 16,9 % et une fragilité territoriale marquée, le marché immobilier local offre néanmoins des opportunités de rendement. Voici notre verdict.

2 321 €/m² prix médian
+1,0 % sur un an
383 transactions 2026

Avec un prix médian inférieur de 27 % à celui de Lunel et un rendement locatif correct, Orange offre un point d'entrée attractif pour un investissement en Provence.

Verdict

➤ Investir à Orange impose de privilégier le rendement locatif annuel, avec une sélection rigoureuse du bien et un horizon de moyen terme.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction récente de 6,1 % : opportunité d'achat
  • ✓ Rendement locatif brut correct (5,9 %)
  • ✓ Accessibilité modérée (IAI 5,4/10)
  • ⚠ Taux de chômage élevé (16,9 %) : fragilité économique
  • ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 6,9/10)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian à Orange (2 432 €/m²) est inférieur de plus de 30 % à la médiane nationale.
  • Il se situe environ 20 % en dessous de la moyenne départementale du Vaucluse.
  • Son rendement locatif brut (5,9 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Orange

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers d'Orange

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

2,7

Indice de Pression Immobilière

Faible

Faible pression immobilière : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
14
Années de revenu pour acheter 70 m²
19
% de résidences secondaires
4
Croissance démographique (5 ans)
57
Densité de population
91
6,6

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité modérée : les prix sont relativement abordables mais demandent un effort financier significatif pour les ménages locaux.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
82
% de propriétaires
33
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
1
5,9

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
97
% résidences secondaires (demande saisonnière)
4
Croissance démographique (5 ans)
57
Capacité touristique / population
37
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
86
2,4

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Faible pression touristique immobilière : peu d'effet saisonnier, privilégiez la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
4
Capacité touristique / population
37
% de logements vacants
75
Faible densité (proxy isolement touristique)
9

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2419,3 — Percentile dept : 14/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 19/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 4/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 57/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 401,4 — Percentile dept : 91/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 82/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 33/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 16,6 — Percentile dept : 1/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 51,8 — Percentile dept : 97/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 4/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 57/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 37/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2419,3 — Percentile dept : 86/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 4/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 37/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 75/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 401,4 — Percentile dept : 9/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Orange : opportunités et risques

Investir à Orange en 2026 cible prioritairement la location annuelle, portée par un indice d'opportunité locative élevé (IOL 6,3/10). Le rendement brut des appartements, à 5,9 %, est correct et couvre une large part de la mensualité d'un emprunt. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti à 36,72 % et les charges de gestion rognent significativement ce rendement, qui tombe à environ 3,7 % net selon nos estimations.

Le parc immobilier, dominé à 50,1 % par des maisons, présente un risque rénovation modéré : seulement 7,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). L'investisseur doit néanmoins être vigilant, la loi Climat et Résilience interdisant la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. Privilégier les biens récents ou rénovés s'impose.

La stratégie de plus-value semble prématurée à court terme, compte tenu de la correction en cours et de la fragilité économique locale. En revanche, la dynamique démographique positive (+2,7 % sur 5 ans) et le faible renouvellement du parc (seulement 8,7 % construit après 2006) constituent des leviers de valorisation à moyen ou long terme, à condition de sélectionner un bien bien placé.

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Données du marché immobilier à Orange

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier orangeois se caractérise par une correction nette en 2024, avec un prix médian global en recul de 6,1 % à 2 432 €/m². Cette baisse, constatée d'après les données DVF 2024, fait suite à quatre années de hausse continue et ramène les prix à un niveau proche de celui de 2022. Elle ouvre une fenêtre de négociation pour les acheteurs, d'autant que l'indice de pression immobilière (IPI) reste faible à 2,7/10.

Comparée à ses voisines provençales, Orange affiche un décote significative. Son prix médian est inférieur de 27 % à celui de Lunel et de 30 % à Miramas. Cet écart de valorisation, malgré des indicateurs locatifs similaires, crée un potentiel d'effet de levier intéressant pour un investisseur. La proximité de la gare TGV d'Avignon (à 22 km) et la densité d'équipements (1 512 au total) renforcent ce positionnement.

Néanmoins, cette accessibilité relative s'inscrit dans un contexte socio-économique fragile, avec un taux de chômage de 16,9 % qui limite la demande locale. Le marché est donc partagé entre une attractivité résidentielle réelle et une vulnérabilité économique qui pèse sur la solvabilité des ménages orangeois.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Orange Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, les prix médians à Orange ont connu une hausse continue, passant de 2 287 €/m² en 2020 à 2 589 €/m² en 2023, avant une correction à 2 432 €/m² en 2024. Cette baisse de 6,1 % en un an intervient après un pic et pourrait représenter une fenêtre d'achat. Les maisons (2 640 €/m²) restent plus chères que les appartements (1 861 €/m²), avec un écart de 12 %. Comparée à ses voisines, Orange est moins chère que Carpentras ou Cavaillon, ce qui en fait un point d'entrée relativement abordable dans le Vaucluse.

Évolution du marché immobilier d'Orange

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 2 186 €/m² → 2 321 €/m² (+6,2 %), volume annuel actuel 383 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 640 €/m²
Surface médiane 91 m²
Transactions 195
Appartements
Prix médian 1 861 €/m²
Surface médiane 60 m²
Transactions 188

Indicateurs clés du marché

+1,0 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,2 %
Rendement locatif apparts ?
5,1 %
Rendement locatif maisons ?
39,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

240 240 €
Maison 91 m² ?
Mensualité ~1 393 €/mois (20 ans, 3,5 %)
111 660 €
Appartement 60 m² ?
Mensualité ~648 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 60 m²

648 €/mois
Mensualité crédit ?
672 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 24 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

11,8 ans
Pour une maison ?
5,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

11,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,9 - 14,1 €/m²
11,2 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,7 - 14,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 383 transactions ont été enregistrées à Orange, en baisse par rapport aux 452 de 2023. Le marché est équilibré entre maisons (195 ventes, surface médiane 90 m²) et appartements (188 ventes, surface médiane 57 m²). Les prix médians sont de 2 640 €/m² pour les maisons et 1 861 €/m² pour les appartements. Le volume d'échanges reste soutenu, signe d'un marché liquide, mais la baisse du nombre de transactions pourrait indiquer un ralentissement de la demande.

Répartition des ventes

50,9 % de maisons et 49,1 % d'appartements parmi les 383 transactions enregistrées.

Le marché penche côté maisons (50,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 640 €/m² pour les maisons et 1 861 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 383 195 188
Prix médian/m² 2 321 € 2 640 € 1 861 €
Prix moyen/m² 2 575 €
Surface médiane – 91 m² 60 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 430 2 186 €
2022 447 2 208 €
2023 361 2 375 €
2024 353 2 297 €
2025 383 2 321 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Sur les cinq dernières années, 582 logements ont été autorisés à Orange, mais seulement 20 en 2024, soit une tendance à la baisse de 6 % par rapport à la période précédente. Cette faible dynamique de construction neuve limite l'offre et peut soutenir les prix à long terme. Cependant, elle témoigne aussi d'une certaine prudence des promoteurs face à la demande. La commune affiche un taux de vacance de 9,7 %, relativement élevé, ce qui peut atténuer la pression sur le parc existant.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 3 138 autorisations et 2 380 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 76 %.

Vacance longue durée à Orange

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 295 logements vacants au total
775 vacants depuis plus de 2 ans 59,8 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Orange (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 445 logements ont été autorisés à à Orange, -40 % par rapport au cycle précédent.

445 logements autorisés sur 5 ans
90 en 2025 dernière année connue
-40 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Orange

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,9 €/m²
Médian 11,2 €/m²
Haut 14,1 €/m²
Écart de 5,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,7 €/m²
Médian 11,2 €/m²
Haut 14,6 €/m²
Écart de 6,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Orange

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (60 m²)
~1 482 €/an
soit ~2,2 mois de loyer par an
Pour une maison type (91 m²)
~2 255 €/an
soit ~2,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 36,72 % Moyenne dept : 39,88 % -3,16 pt Moyenne France : 43,01 % -6,29 pt
Taxe d'habitation (rappel) 24,28 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

36,63 % 2021
36,64 % 2022
36,59 % 2023
36,72 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (36,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut annonce une performance théorique. Pour obtenir le net à Orange, déduisez systématiquement la taxe foncière (36,72 % du revenu cadastral), la charge de copropriété si applicable, les frais de gestion (env. 5-8 %) et une provision pour travaux. Le taux de vacance local (9,7 % de logements vacants) suggère aussi une légère marge de sécurité. Sur un rendement brut affiché de 5,9 % pour un appart, on retombe vite autour de 3,7 % net, soit la performance réelle avant impôt.

Performance énergétique du parc à Orange

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 337 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Orange: classe C en tête, 7,3 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 7,3 % F + G
Conso moyenne 186 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc est dominé par la classe C (186 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seuls 7,4 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat d'inéligibilité aux crédits et de tensions locatives. Pour un acheteur, un bien classé D ou pire nécessitera des travaux de rénovation pour éviter les futures interdictions de location prévues par la loi Climat (étapes 2028-2034).

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 57 m²), adaptés à la demande locale majoritaire. L'ancien domine (seulement 8,7 % du parc post-2006), offrant des opportunités de rénovation mais avec le risque des passoires thermiques (7,4 % en F/G). Le neuf, rare, peut séduire les investisseurs en loi Pinel, mais la construction neuve est en recul (-6 % sur 5 ans), limitant l'offre.

Quelles zones cibler à Orange ?

Le centre-ville historique, autour des monuments comme le Théâtre Antique, attire par son cachet mais les biens sont souvent anciens. Les quartiers proches de la gare sont stratégiques pour les actifs mobiles. La périphérie, plus residentiale avec des maisons, convient aux familles. Aucune zone en forte requalification n'émerge clairement, l'essentiel de la valeur se capte sur des biens bien situés et rénovés.

Calculateur de rendement à Orange

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Orange

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, cohérent avec un taux de logements vacants de 9,7 % dans la commune. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 16,9 %) peut fragiliser les revenus des locataires. La vétusté d'une partie du parc (17,7 % d'avant 1945) impose des travaux de mise aux normes, surtout avec le durcissement de la loi sur les passoires thermiques. Enfin, la commune est soumise à un PPRN inondation, à vérifier pour l'assurabilité.

Cas pratique : un investissement type à Orange

Pour un appartement de 55 m² (proche du bien type), comptez environ 130 200 € à l'achat. Au loyer médian de 11,2 €/m², il génère 616 € de revenus mensuels. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 790 €. L'effort mensuel résiduel est donc de -174 €, à combler par un apport personnel ou un loyer plus élevé que la médiane.

Erreurs à éviter quand on investit à Orange

  • Négliger la taxe foncière élevée (36,72 %) dans le calcul de rentabilité.
  • Surestimer le loyer possible par rapport à la médiane de 11,2 €/m².
  • Oublier de vérifier le zonage du PPRN inondation avant l'achat.
  • Ne pas provisionner pour les travaux sur un parc ancien (17,7 % d'avant 1945).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché d'Orange connaît une légère saisonnalité. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement actif, porté par les projets d'installation avant la rentrée. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés. Évitez de vendre en août, période touristique où l'attention se porte sur les événements culturels. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant.

Le saviez-vous ?

  • Orange possède 16 monuments historiques, dont le célèbre Théâtre Antique.
  • La ville compte 33 établissements scolaires pour 29 706 habitants.
  • 97,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.

S'installer à Orange : cadre de vie et logement

S'installer à Orange, c'est choisir une ville au patrimoine exceptionnel, marquée par son théâtre antique classé à l'UNESCO et son climat méditerranéen doux (14,8 °C de moyenne). La commune offre un cadre de vie très complet, avec pas moins de 718 services et 323 établissements de santé recensés par l'INSEE, garantissant une autonomie au quotidien. La connectivité est excellente, avec la fibre disponible pour 97,5 % des logements.

Le territoire présente toutefois des risques naturels à intégrer dans son projet. Orange est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) pour les inondations de l'Aygues et du Rhône, et a connu 17 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est modérée et le radon faible. Ces contraintes influent sur l'assurabilité et la constructibilité, rendant indispensable une consultation des zonages avant tout achat.

Carte du marché immobilier à Orange

Orange et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Orange

14,8 °C
Température moyenne ?
720 mm
Précipitations ?
29 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 14,8°C et 720 mm de précipitations, Orange offre un climat méditerranéen tempéré, aux étés chauds et secs. L'altitude basse (48 m) limite les jours de gel. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans excès de chaleur caniculaire, propice à un mode de vie tourné vers l'extérieur et aux économies de chauffage.

À qui s'adresse Orange ?

La ville s'adresse d'abord aux primo-accédants et familles recherchant une ville animée avec de bons équipements scolaires (33 établissements) sans les prix de la côte. Les actifs travaillant dans le bassin d'Avignon ou mobiles en TGV y trouvent un bon compromis. Les retraités apprécient le climat et le patrimoine, mais doivent être attentifs à l'accès aux services de santé en périphérie. Les investisseurs recherchent les petits appartements pour la location.

Avantages et limites à Orange

✓ Points forts

  • Patrimoine historique exceptionnel et animation culturelle
  • Climat méditerranéen ensoleillé (moyenne 14,8°C)
  • Desserte ferroviaire pratique (gare centre et TGV à 22 km)
  • Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
  • Prix immobiliers plus accessibles que sur la Côte d'Azur

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (16,9 %), signe de fragilité économique
  • Exposition au risque inondation (PPRN) dans certains secteurs
  • Par immobilier parfois ancien (17,7 % d'avant 1945) nécessitant des travaux

Composition du parc immobilier à Orange

15 390 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 7 636 maisons et 7 614 appartements à à Orange.

88,8 % Résidences principales 13 669 logements
1,4 % Résidences secondaires 221 logements
9,7 % Logements vacants 1 499 logements
48,2 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc immobilier est équilibré entre maisons (50,1 %) et appartements, avec une large majorité de résidences principales (48,2 % de propriétaires occupants). Le faible taux de résidences secondaires (1,4 %) et un taux de vacance (9,7 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale indiquent un marché ancré dans la vie locale, plutôt stable, mais avec un segment locatif un peu tendu. Le profil acheteur typique est donc un ménage qui s'installe pour y vivre, pas un investisseur saisonnier.

Ancienneté du parc à Orange

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 558 logements).

  • Avant 1919 9,0 % 1 215 logts
  • 1919-1945 8,7 % 1 186 logts
  • 1946-1970 27,7 % 3 751 logts
  • 1971-1990 30,8 % 4 175 logts
  • 1991-2005 15,2 % 2 057 logts
  • 2006-2019 8,7 % 1 174 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Orange

1 512 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

297 Commerces
718 Services
323 Santé
93 Sports et loisirs
35 Enseignement
29 Tourisme
17 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Orange

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 10 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 17 catastrophes naturelles déclarées

Orange est soumise à un aléa sismique modéré et deux Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) actifs pour les inondations (Aygues et Rhône). Ces PPRN, révisés en 2016, encadrent strictement la constructibilité en zones exposées. Consulter le zonage en mairie est indispensable avant tout achat. Le radon, lui, présente un risque faible. Dix-sept arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la réalité du risque inondation sur le territoire.

Cas pratique : un achat type à Orange

Pour une maison de 90 m² (proche du bien type), le budget est d'environ 230 940 € hors frais. Cela représente plus de 11 années du revenu médian local (20 360 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1 225 €, soit un taux d'effort proche de 35 % pour un ménage aux revenus médians.

Erreurs à éviter quand on achète à Orange

  • Omettre de consulter le zonage des PPRN inondation en mairie.
  • Acheter sans estimer le coût des travaux de mise aux normes énergétiques.
  • Surenchérir sans vérifier les prix de vente récents (DVF 2024).
  • Négliger la proximité de la gare d'Orange pour la revente future.

Points clés à retenir à Orange

  • Prix médian à 2 432 €/m², en baisse de 6,1 % sur un an.
  • Rendement brut locatif : 5,9 % pour les appartements, 5,3 % pour les maisons.
  • Climat méditerranéen tempéré, avec 14,8°C de moyenne annuelle.
  • Les maisons (2 640 €/m²) sont 12 % plus chères que les appartements.
  • Taxe foncière sur le bâti à 36,72 %, un prélèvement conséquent.
  • 50,1 % de maisons, 48,2 % de propriétaires occupants : un marché stable.
  • La proximité des 16 monuments historiques et du centre valorise un bien.
  • Seulement 20 logements neufs autorisés en 2024, un net ralentissement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Orange ?

À Orange, trois facteurs pèsent lourd sur la valeur au-delà du m². D'abord, la localisation : la proximité du centre-ville historique et de la gare (à 1 km) prime. Ensuite, la performance énergétique, avec un parc majoritairement en classe C, un DPE dégradé (E ou moins) peut justifier une décote de 5 à 15 %. Enfin, la surface de terrain pour les maisons et l'exposition sud/sud-ouest sont très valorisées. Un bien rénové avec une bonne exposition se vendra nettement au-dessus de la médiane, qui intègre un parc ancien.

Estimation indicative d'une maison à Orange

Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

211 211 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché devenu acheteur, surévaluer son bien de 5 % peut entraîner des mois de vacance commerciale. À l'inverse, sous-estimer représente une perte sèche. Une estimation professionnelle croise les données des ventes récentes (comme les 217 ventes d'appartements enregistrées), les spécificités de votre bien (surface, année de construction, état) et les indices micro-locaux (rue calme ou passante, vue, proximité des monuments). À Orange, où le parc est majoritairement de classe énergétique C, un bon DPE peut être un vrai argument valorisant face à la concurrence.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les algorithmes calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'une rue près du Théâtre Antique n'a pas la même valeur qu'un quartier excentré, malgré une surface identique. Il évalue l'état réel (finition, humidité, équipements) et l'adéquation aux attentes des acheteurs locaux, souvent familiaux. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, sert aussi de levier de négociation face aux acquéreurs sérieux, qui font généralement appel à leur propre expert.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix au m² médian, très agrégé.
  • Surestimer la valeur d'un bien mal isolé (DPE E ou moins).
  • Oublier de valoriser un accès piéton au centre-ville historique.
  • Ne pas actualiser son prix face à la baisse récente des transactions.

Investir à Orange : passer à l'action

Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Orange en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Orange

    Quel est le prix immobilier moyen à Orange ?

    Le prix médian global à Orange s'élève à 2 432 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 640 €/m² et les appartements à 1 861 €/m², selon les dernières données DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Orange ?

    La correction de 6,1 % des prix en 2024 crée une opportunité d'achat. Le rendement locatif brut correct (5,9 %) et la demande locative soutenue en font un marché pertinent pour l'investissement locatif annuel, avec un horizon de moyen terme.

    Orange est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Orange est moins chère que la plupart de ses voisines comparables. Son prix au m² est inférieur de 4 % à Carpentras, 6 % à Cavaillon et surtout de 27 % à Lunel.

    Quel rendement locatif espérer à Orange ?

    Le rendement locatif brut est d'environ 5,9 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 3,7 %.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Orange ?

    Le principal risque est économique, avec un taux de chômage élevé (16,9 %). Il faut aussi intégrer les risques naturels (inondations, sismicité modérée) et un taux de vacance des logements de 9,7 %, signe d'un parc parfois dégradé.

    Marché immobilier des communes voisines

    Orange affiche un prix au m² inférieur de 4 % à Carpentras et de 6 % à Cavaillon, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur visant un rendement locatif similaire.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Orange.

    Communes limitrophes d'Orange

    Orange est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 321 €/m² Prix médian à Orange
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le coût médian du m² à Orange (2 321 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -13,6 % par rapport dans le Vaucluse. Côté classement départemental, Orange compte parmi les 14 % les plus abordables du Vaucluse.

    Progression modérée: ++6,2 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 974 transactions (source DGFiP/DVF).

    Marché mixte à Orange: maisons à 2 640 €/m² et appartements à 1 861 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 91 m² revient à environ 240 240 €, soit 11,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Loyers observés à Orange: 11,2 €/m²/mois pour un appartement, 11,2 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve est soutenue à Orange: 445 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 89 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Orange est une commune vauclusienne, entre Ventoux et Luberon. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Orange

    Classement remarquable Population Top 297 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Orange

    Communes voisines

    Courthézon 84350 6 426 hab. 8,1 km Piolenc 84420 5 718 hab. 5,8 km Caderousse 84860 2 493 hab. 5,7 km Camaret-sur-Aigues 84850 4 533 hab. 6,0 km