Saint-André-De-Cubzac offre des rendements bruts estimés à 5,6% pour les appartements et 5,4% pour les maisons, légèrement supérieurs à la moyenne régionale. Toutefois, après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière à 44,22%, vacance locative), le rendement net se contracte autour de 3,2%. Ce marché attire l'investisseur recherchant un actif résidentiel en périphérie bordelaise, mais exige une sélection rigoureuse du bien.
Indices immobiliers de Saint-André-de-Cubzac
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,1/10) : le marché est tendu, la demande dépasse l'offre, favorisant une relative stabilité des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,1/10) : le marché est tendu, la demande dépasse l'offre, favorisant une relative stabilité des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (2,1/10) : les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (2,1/10) : les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont érodés par les charges, dont une taxe foncière à 44,22 %.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont érodés par les charges, dont une taxe foncière à 44,22 %.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,2/10) : aucune opportunité de location saisonnière lucrative n'est à attendre sur cette commune.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,2/10) : aucune opportunité de location saisonnière lucrative n'est à attendre sur cette commune.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-André-de-Cubzac ?
Investir à Saint-André-De-Cubzac en 2026 relève d'une stratégie de rendement locatif classique, plus que de spéculation sur la plus-value à court terme. Les rendements bruts, autour de 5,5 %, sont corrects dans le contexte girondin. Il faut cependant immédiatement en déduire les charges significatives : une taxe foncière à 44,22 % et un parc énergétique où, malgré une classe dominante C, 3,4 % des logements sont encore des passoires thermiques (F/G).
Le profil locatif est porté par la présence d'une gare (0,6 km) et d'un très bon niveau d'équipements (ICS 8,5/10), attirant des locataires actifs ou des familles. Le taux de vacance modéré (4,6 %) et la faible part de résidences secondaires (1,1 %) indiquent un marché locatif annuel stable, sans opportunité saisonnière. La forte proportion de propriétaires (54,1 %) limite toutefois le turnover locatif.
La principale vigilance concerne l'accessibilité économique locale. Avec un revenu médian de 22 530 € et un prix de la maison type représentant près de 11 années de revenus, le marché local est essoufflé. La liquidité future à la revente dépendra donc de la capacité à continuer d'attirer des ménages extérieurs, ce que l'excellente connectivité (fibre à 71,8 %) et le cadre de vie permettent.
Profil locatif à Saint-André-de-Cubzac
La demande locative est portée par une population jeune (36,4% de moins de 30 ans) et active, avec un taux d'emploi de 70,6%. Les profils dominants sont les jeunes couples et les familles recherchant une maison avec jardin, ainsi que des actifs travaillant dans l'agglomération bordelaise et profitant de la desserte ferroviaire. La clientèle étudiante est marginale, l'offre étant distante des campus. Le taux de chômage local (10,4%) modère légèrement la solvabilité globale de la demande.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane est de 43 m², pour cibler les petits budgets et les célibataires. Les maisons, avec une surface médiane de 95 m², conviennent aux familles mais génèrent un loyer au m² plus faible (11,6 €). Le parc est relativement récent (36,6% construit après 2006), limitant le risque de travaux lourds, mais la présence de 3,4% de passoires thermiques (DPE F/G) impose une vigilance sur la performance énergétique.
Quelles zones cibler à Saint-André-de-Cubzac ?
La proximité immédiate de la gare (0,6 km) et du centre-bourg, doté de 118 commerces et services, constitue le secteur le plus porteur pour la location d'appartements. Les quartiers pavillonnaires plus éloignés attirent les locataires familiaux. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve ayant chuté de 54% sur les 5 dernières années, ce qui limite les opportunités en VEFA mais préserve de la sur-offre.
Performance énergétique du parc à Saint-André-de-Cubzac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 147 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-André-de-Cubzac: la classe C domine, 3,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (161 kWh/m²/an) révèle un parc relativement performant, notamment grâce aux 36,6 % de logements construits après 2006. Seulement 3,4 % sont des passoires thermiques (classes F et G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cet état du parc limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs, les logements les plus énergivores étant progressivement interdits à la location (loi Climat). Pour un acheteur, cela signifie une probabilité plus faible de devoir engager des travaux de rénovation lourds et coûteux dans l'immédiat après l'acquisition.
Construction neuve à Saint-André-de-Cubzac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 333 logements autorisés à à Saint-André-de-Cubzac, dont 26 en 2024 (-54 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
L'autorisation de seulement 26 logements neufs en 2024, dans une tendance à la baisse de 54 % sur cinq ans, indique un net ralentissement de la production. Avec 333 logements autorisés sur les cinq dernières années, le rythme de construction ne suit pas la croissance démographique (+4,8 %). Cette sous-offre nouvelle devrait, à moyen terme, soutenir la valeur du parc existant et limiter le risque de surproduction qui ferait baisser les prix. Pour un investisseur, cela signifie que la rareté relative de l'offre neuve pourrait renforcer l'attractivité des biens anciens bien rénovés.
Fourchettes de loyers à Saint-André-de-Cubzac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-André-de-Cubzac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,22 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire des charges récurrentes. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, est un poste important avec un taux de 44,22 % à Saint-André-de-Cubzac. Il faut aussi anticiper les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les cotisations syndicales pour les appartements, une provision pour travaux et un taux de vacance locative. Avec un parc locatif où seulement 4,6 % des logements sont vacants, ce risque est modéré. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut annoncé (5,6 % pour un appartement) et le rendement net réel (environ 3,3 %).
Calculateur de rendement à Saint-André-de-Cubzac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-André-de-Cubzac ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-André-de-Cubzac
Pour un appartement de 45 m² à Saint-André-de-Cubzac, l'investisseur peut tabler sur un prix d'achat d'environ 120 000 €. Au loyer médian de 12,4 €/m², cela génère 558 € de revenus bruts mensuels, soit un rendement brut de 5,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges de copropriété et de gestion, le rendement net tombe à environ 3,3 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort résiduel mensuel peut être légèrement négatif les premières années, nécessitant une petite trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-André-de-Cubzac
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,22 %.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans un bien ancien.
- Ne pas vérifier la conformité du bien avec la loi Climat.
Le saviez-vous ?
- 36,6 % du parc de logements a été construit après 2006.
- La commune dispose de 757 équipements de proximité recensés par l'INSEE.
- L'indice de vieillissement de la population est de 117,7.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-André-de-Cubzac
Le risque de vacance locative est modéré (taux de logements vacants de 4,6%), mais il nécessite une gestion proactive. La taxe foncière élevée (44,22%) grève le rendement net. La dépendance à l'économie locale et à la mobilité vers Bordeaux est un facteur de sensibilité en cas de crise. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location en 2028 pour les pires classes) concerne une minorité du parc mais est à anticiper.
Simulation financière — appartement type 43 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Le calcul de la mensualité de crédit face au loyer perçu détermine l'effort résiduel. À Saint-André-de-Cubzac, avec un prix médian d'appartement aux alentours de 115 370 €, l'effort mensuel net après déduction des charges et impôts peut être modeste, mais il est crucial de le simuler sur 20 ans. Cet effort résiduel, positif ou négatif, indique si l'investissement génère immédiatement un cash-flow ou s'il nécessite une trésorerie d'appoint. Pour un investisseur, un effort résiduel faible ou nul sur un bien locatif en zone dynamique comme le Cubzaguais peut justifier l'opération, surtout avec une démographie en hausse de 4,8 % en cinq ans.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Attractivité territoriale très élevée (7,8/10)
- Très bon niveau d'équipements et services
- Correction récente : point d'entrée ajusté
− Points d'attention
- Accessibilité locale très faible pour les résidents
- Pression immobilière déjà élevée sur le parc
- Rendement net modeste après charges réelles
Notre verdict
Investir ici suppose de viser le rendement brut et l'appréciation patrimoniale à moyen terme, plus que le cash-flow immédiat. Adapté aux investisseurs disposant d'une trésorerie pour optimiser le DPE et acceptant une rentabilité nette modérée dans une commune dynamique.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-André-de-Cubzac
- Rendement brut locatif autour de 5,5 % en moyenne.
- Rendement net estimé entre 3,2 % et 3,3 % après charges.
- Taxe foncière sur le bâti à 44,22 %, un poste important.
- Taux de vacance des logements faible, à 4,6 % seulement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-André-de-Cubzac
Est-il rentable d'investir à Saint-André-de-Cubzac ?
Le rendement brut est attractif (5,6% pour les apparts), mais le net chute à environ 3,2% après charges. La rentabilité dépend donc de la maîtrise des frais et de la plus-value à la revente.
Quel loyer moyen pour un appartement ?
Le loyer estimé est de 12,4 €/m²/mois. Un appartement de 43 m² (surface médiane) peut donc générer un revenu locatif mensuel d'environ 535 €.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont une taxe foncière élevée (44,22%), une vacance locative possible (8% en estimation prudente) et la nécessité de mise aux normes pour les biens anciens (3,4% sont des passoires).
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