01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 643 logements dont 1 526 résidences principales, 29 résidences secondaires et 89 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 526 | 92,9 % |
| Résidences secondaires | 29 | 1,8 % |
| Logements vacants | 89 | 5,4 % |
Parmi les 1 643 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 249 | 17,4 % |
| 1919-1945 | 87 | 6,1 % |
| 1946-1970 | 93 | 6,5 % |
| 1971-1990 | 353 | 24,7 % |
| 1991-2005 | 237 | 16,6 % |
| 2006-2019 | 408 | 28,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2019 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (29 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 0,5 % |
| 2 pièces | 68 | 4,5 % |
| 3 pièces | 204 | 13,4 % |
| 4 pièces | 455 | 29,8 % |
| 5 pièces ou plus | 792 | 51,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 52 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 320 | 1 499 | 1 643 |
| Rés. principales | 1 222 | 1 400 | 1 526 |
| Rés. secondaires | 18 | 13 | 29 |
| Vacants | 79 | 85 | 89 |
À 11 km, Galgon (3 144 hab.) enregistre 63,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 166 | 76,4 % |
| Locataires (privé) | 273 | 17,9 % |
| Locataires HLM | 55 | 3,6 % |
| Logés gratuitement | 31 | 2,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 76,4 % de propriétaires face à 21,5 % de locataires (dont 4 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 207 | 13,6 % |
| Fioul | 60 | 3,9 % |
| Électricité | 910 | 59,6 % |
| Gaz bouteille | 30 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 319 | 20,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 60 % au électricité, 21 % pour autres sources (bois notamment), 14 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 142 |
| 2 à 4 ans | 275 |
| 5 à 9 ans | 316 |
| 10 ans ou plus | 793 |
| Total ménages | 1 526 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 214 |
| Sous-occupation modérée | 423 |
| Sous-occupation accentuée | 443 |
| Suroccupation modérée | 29 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 57 | 3,7 % |
| 1 voiture | 567 | 37,2 % |
| 2 voitures ou plus | 902 | 59,1 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 37 % avec une voiture et 59 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 497 | 435 | 29 | 33 |
| 1975 | 563 | 486 | 27 | 50 |
| 1982 | 783 | 687 | 48 | 48 |
| 1990 | 901 | 810 | 23 | 68 |
| 1999 | 968 | 900 | 17 | 51 |
| 2006 | 1 175 | 1 082 | 22 | 71 |
| 2011 | 1 320 | 1 222 | 18 | 79 |
| 2016 | 1 499 | 1 400 | 13 | 85 |
| 2022 | 1 643 | 1 526 | 29 | 89 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 497 logements, le total atteint 1 643 en 2022 (+231 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 130 | 106 | 130 | 136 | 142 | 88 |
| Dont vacants > 2 ans | 36 | 39 | 35 | 44 | 36 | 50 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 9,5 % |
| Classe B | 31 | 7,3 % |
| Classe C | 179 | 42,3 % |
| Classe D | 99 | 23,4 % |
| Classe E | 50 | 11,8 % |
| Classe F | 17 | 4,0 % |
| Classe G | 7 | 1,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 42 % des logements et 59 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 185 | 43,7 % |
| Classe B | 124 | 29,3 % |
| Classe C | 58 | 13,7 % |
| Classe D | 30 | 7,1 % |
| Classe E | 16 | 3,8 % |
| Classe F | 9 | 2,1 % |
| Classe G | 1 | 0,2 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (44 %), 87 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 206 kWh/m²/an, contre 67 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 139 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 0 |
| Classe B | 27 | 4 |
| Classe C | 149 | 30 |
| Classe D | 80 | 19 |
| Classe E | 43 | 7 |
| Classe F | 16 | 1 |
| Classe G | 7 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (174), appartements classés C (187), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 27 |
| T4 | 24 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Val de Virvée (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Val de Virvée dispose de 1 643 logements, dont 92,9 % sont des résidences principales. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 93,1 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Val de Virvée est dans le tissu communal du littoral atlantique, dans la plaine, à une altitude de 42 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Rares sont les locataires à Val de Virvée — 21,5 % seulement contre 76,4 % de propriétaires. 3,6 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 3,9 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (17,4 % avant 1919) et constructions récentes (28,6 % après 2006). Sur le plan énergétique, de Val de Virvée, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 176 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: électricité (59,6 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Val de Virvée a augmenté de +9,6 %. La multi-motorisation est la norme à Val de Virvée: 59,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Val de Virvée est dans le tissu communal du littoral atlantique. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 42 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,0 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (148ᵉ rang sur 532 communes)
Analyse du marché immobilier à Val de Virvée
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Val de Virvée
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Val de Virvée s'établit à 2 431 €, sur la base de 40 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Val de Virvée Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Val de Virvée
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Val de Virvée évolue de +2,5 %, passant de 2 371 à 2 431 €/m²; 40 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
95,0 % de maisons et 5,0 % d'appartements parmi les 40 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 95,0 % des mutations, pour un prix médian de 2 431 €/m² (maisons) contre 2 705 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 40 | 38 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 431 € | 2 431 € | 2 705 € |
| Prix moyen/m² | 2 443 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 54 | 2 371 € |
| 2022 | 51 | 2 706 € |
| 2023 | 25 | 2 568 € |
| 2024 | 35 | 2 424 € |
| 2025 | 40 | 2 431 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 20 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 654 autorisations pour 454 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Val de Virvée
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Val de Virvée (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 158 logements ont été autorisés à à Val de Virvée, +14 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Val de Virvée
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Val de Virvée
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Val de Virvée
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 423 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Val de Virvée: classe C en tête, 5,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Val de Virvée
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S'installer à Val de Virvée : cadre de vie et logement
Val de Virvée compte 3 793 habitants, à 40 m d'altitude. Le climat local affiche 13,9 °C de moyenne annuelle et 819 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 138 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Val de Virvée
Val de Virvée et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Val de Virvée
Composition du parc immobilier à Val de Virvée
1 643 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 530 maisons pour 105 appartements: le parc à Val de Virvée est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Val de Virvée
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 427 logements).
- Avant 1919 17,4 % 249 logts
- 1919-1945 6,1 % 87 logts
- 1946-1970 6,5 % 93 logts
- 1971-1990 24,7 % 353 logts
- 1991-2005 16,6 % 237 logts
- 2006-2019 28,6 % 408 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Val de Virvée
138 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Val de Virvée
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Val de Virvée
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
243 100 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Val de Virvée
Quel est le prix de l'immobilier à Val de Virvée ?
Le prix médian au m² à Val de Virvée est de 2 431 € (données DVF, 40 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 243 000 €.
Comment Val de Virvée se situe-t-elle dans le Gironde ?
Val de Virvée se situe au 148ᵉ rang du Gironde sur 532 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Val de Virvée ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Val de Virvée est de 4,8 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Val de Virvée.
Communes limitrophes de Val de Virvée
Val de Virvée est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Val de Virvée (2 431 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -29,7 % par rapport dans la Gironde.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Val de Virvée varie peu (+2,5 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 205 transactions (source DGFiP/DVF).
Typologie à dominante pavillonnaire: 95,0 % des ventes concernent des maisons, à 2 431 €/m² en médiane. Le bien médian (100 m² à 243 100 €) équivaut à 10,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Val de Virvée: 11,3 €/m²/mois pour un appartement, 9,7 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,0 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Val de Virvée (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Val de Virvée: l'équivalent de 32 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 73 % des logements autorisés.
Côté contexte, Val de Virvée est dans le tissu communal du littoral atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 42 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.