01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 999 logements dont 3 589 résidences principales, 69 résidences secondaires et 341 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 589 | 89,7 % |
| Résidences secondaires | 69 | 1,7 % |
| Logements vacants | 341 | 8,5 % |
Sur les 3 999 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 187 | 5,3 % |
| 1919-1945 | 135 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 614 | 17,5 % |
| 1971-1990 | 1 296 | 36,9 % |
| 1991-2005 | 801 | 22,8 % |
| 2006-2019 | 479 | 13,6 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (37 %), 14 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 193 | 5,4 % |
| 2 pièces | 467 | 13,0 % |
| 3 pièces | 562 | 15,7 % |
| 4 pièces | 724 | 20,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 643 | 45,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (46 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 583 | 3 727 | 3 999 |
| Rés. principales | 3 281 | 3 414 | 3 589 |
| Rés. secondaires | 54 | 69 | 69 |
| Vacants | 248 | 244 | 341 |
Pour référence, Saint-Maixent-L'école (46 km) affiche 40,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 208 | 61,5 % |
| Locataires (privé) | 1 011 | 28,2 % |
| Locataires HLM | 324 | 9,0 % |
| Logés gratuitement | 46 | 1,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 61,5 %, locataires 37,2 % — la part HLM s'établit à 9 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 727 | 48,1 % |
| Fioul | 375 | 10,4 % |
| Électricité | 1 245 | 34,7 % |
| Gaz bouteille | 19 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 223 | 6,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (48 %), 35 % pour électricité et 10 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 518 |
| 2 à 4 ans | 748 |
| 5 à 9 ans | 512 |
| 10 ans ou plus | 1 811 |
| Total ménages | 3 589 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 611 |
| Sous-occupation modérée | 661 |
| Sous-occupation accentuée | 661 |
| Suroccupation modérée | 240 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 428 | 11,9 % |
| 1 voiture | 1 752 | 48,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 409 | 39,3 % |
Motorisation des ménages: 12 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 39 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 79,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 274 | 1 135 | 56 | 83 |
| 1975 | 1 672 | 1 527 | 48 | 97 |
| 1982 | 1 961 | 1 808 | 40 | 113 |
| 1990 | 2 315 | 2 150 | 69 | 96 |
| 1999 | 3 263 | 3 018 | 50 | 195 |
| 2006 | 3 419 | 3 163 | 46 | 210 |
| 2011 | 3 583 | 3 281 | 54 | 248 |
| 2016 | 3 727 | 3 414 | 69 | 244 |
| 2022 | 3 999 | 3 589 | 69 | 341 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 274 logements à l'origine, 3 999 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 276 | 393 | 372 | 345 | 238 | 156 |
| Dont vacants > 2 ans | 36 | 42 | 53 | 58 | 51 | 71 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,7 % |
| Classe B | 31 | 2,2 % |
| Classe C | 549 | 38,7 % |
| Classe D | 571 | 40,2 % |
| Classe E | 179 | 12,6 % |
| Classe F | 61 | 4,3 % |
| Classe G | 19 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 1 420 diagnostics: la majorité se situe en classe D (40 %), avec 42 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 202 | 14,2 % |
| Classe B | 328 | 23,1 % |
| Classe C | 428 | 30,1 % |
| Classe D | 304 | 21,4 % |
| Classe E | 99 | 7,0 % |
| Classe F | 46 | 3,2 % |
| Classe G | 13 | 0,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (30 %), 67 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 230 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 221 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 232 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 232 kWh/m²/an (1975-1988), creux à 96 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 17 | 14 |
| Classe C | 169 | 380 |
| Classe D | 207 | 364 |
| Classe E | 125 | 54 |
| Classe F | 50 | 11 |
| Classe G | 15 | 4 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 203 kWh/m²/an côté maisons, C à 178 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 15 |
| T2 | 111 |
| T3 | 205 |
| T4 | 117 |
| T5+ | 6 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Benoît (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 3 999 logements à Saint-Benoît, dont 89,7 % sont des résidences principales. 68,7 % de maisons pour 31,3 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Pour mémoire, Saint-Benoît est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, dans la plaine, à une altitude de 125 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Selon l'INSEE, 61,5 % des résidences principales de Saint-Benoît sont occupées par leurs propriétaires, 37,2 % par des locataires. 9,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Bilan SRU: déficit chiffré (15,5 % contre une obligation de 20,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 5,3 % avant 1919 et 13,6 % depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe D dominante, 188 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (48,1 %).
Le parc de Saint-Benoît s'est étoffé de +7,3 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Répartition équilibrée de la motorisation: 11,9 % de ménages sans voiture, 39,3 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts — un ancrage qui colore le parc. La commune est dans la plaine, à une altitude de 125 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Saint-Benoît a bondi de +6,1 % en un an, signal rare sur une commune de 7 375 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Vienne
Analyse du marché immobilier à Saint-Benoît
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Benoît
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Benoît s'établit à 2 199 €, sur la base de 100 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Benoît se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Vienne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Benoît Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Benoît
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 995 €/m² → 2 199 €/m² (+10,2 %), volume annuel actuel 100 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
66,0 % de maisons et 34,0 % d'appartements parmi les 100 transactions enregistrées.
Sur 100 transactions enregistrées, 66,0 % portent sur des maisons (2 152 €/m²) et 34,0 % sur des appartements (2 280 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 100 | 66 | 34 |
| Prix médian/m² | 2 199 € | 2 152 € | 2 280 € |
| Prix moyen/m² | 2 181 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 113 | 1 995 € |
| 2022 | 89 | 2 156 € |
| 2023 | 69 | 2 256 € |
| 2024 | 91 | 2 073 € |
| 2025 | 100 | 2 199 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 420 logements ont été autorisés et 1 218 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 86 %.
Vacance longue durée à Saint-Benoît
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Benoît (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Benoît totalise 194 logements sur 5 ans, soit -49 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Benoît
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Benoît
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,32 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Benoît
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 420 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Benoît est D, avec 5,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Saint-Benoît
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Benoît : cadre de vie et logement
Saint-Benoît compte 7 375 habitants, à 111 m d'altitude. Le climat local affiche 12,2 °C de moyenne annuelle et 695 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 334 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Benoît
Saint-Benoît et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Benoît
Composition du parc immobilier à Saint-Benoît
3 999 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Benoît combine 68,9 % de maisons et 31,1 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Benoît
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 512 logements).
- Avant 1919 5,3 % 187 logts
- 1919-1945 3,8 % 135 logts
- 1946-1970 17,5 % 614 logts
- 1971-1990 36,9 % 1 296 logts
- 1991-2005 22,8 % 801 logts
- 2006-2019 13,6 % 479 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Benoît
334 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Benoît
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Benoît
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
224 298 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Benoît
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Benoît ?
Le prix médian au m² à Saint-Benoît est de 2 199 € (données DVF, 100 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 220 000 €.
Comment Saint-Benoît se situe-t-elle dans le Vienne ?
Saint-Benoît se classe au 6ᵉ rang sur 265 communes du Vienne — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Benoît ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Benoît est de 4,9 % (loyer de 8,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Benoît.
Communes limitrophes de Saint-Benoît
Saint-Benoît est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Benoît s'établit à 2 199 € sur 100 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Vienne (1 688 €/m²). Au classement départemental, Saint-Benoît se place dans les 2 % de communes les plus chères de la Vienne.
Hausse contenue du prix médian: +10,2 % sur la période 2021-2025. 462 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +6,1 %.
La ventilation des ventes associe 66,0 % de maisons et 34,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Saint-Benoît, un logement de 102 m² (219 504 €) représente 8,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Benoît avoisinent 11,7 €/m² pour les appartements et 8,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Saint-Benoît (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 39 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (61 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Benoît est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 125 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.