01 Le parc de logements
Le parc comprend 18 090 logements dont 15 729 résidences principales, 196 résidences secondaires et 2 165 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 729 | 86,9 % |
| Résidences secondaires | 196 | 1,1 % |
| Logements vacants | 2 165 | 12,0 % |
Sur les 18 090 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 877 | 12,0 % |
| 1919-1945 | 1 258 | 8,0 % |
| 1946-1970 | 4 904 | 31,4 % |
| 1971-1990 | 5 222 | 33,4 % |
| 1991-2005 | 1 367 | 8,7 % |
| 2006-2019 | 1 002 | 6,4 % |
La période 1971-1990 concentre 33 % du parc, tandis que 12 % datent d'avant 1919 et 6 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 177 | 1,1 % |
| 2 pièces | 1 829 | 11,6 % |
| 3 pièces | 4 501 | 28,6 % |
| 4 pièces | 4 803 | 30,5 % |
| 5 pièces ou plus | 4 419 | 28,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (28 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 17 094 | 17 605 | 18 090 |
| Rés. principales | 15 363 | 15 286 | 15 729 |
| Rés. secondaires | 170 | 123 | 196 |
| Vacants | 1 561 | 2 195 | 2 165 |
Pour référence, Oullins-Pierre-Bénite (36 km) affiche 44,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 534 | 47,9 % |
| Locataires (privé) | 2 679 | 17,0 % |
| Locataires HLM | 5 296 | 33,7 % |
| Logés gratuitement | 220 | 1,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 47,9 % de propriétaires face à 50,7 % de locataires (dont 34 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 000 | 69,9 % |
| Fioul | 981 | 6,2 % |
| Électricité | 2 268 | 14,4 % |
| Gaz bouteille | 105 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 1 375 | 8,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (70 %), 14 % pour électricité et 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 637 |
| 2 à 4 ans | 3 025 |
| 5 à 9 ans | 2 885 |
| 10 ans ou plus | 8 182 |
| Total ménages | 15 729 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 630 |
| Sous-occupation modérée | 5 089 |
| Sous-occupation accentuée | 3 600 |
| Suroccupation modérée | 643 |
| Suroccupation accentuée | 104 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 973 | 18,9 % |
| 1 voiture | 7 511 | 47,8 % |
| 2 voitures ou plus | 5 246 | 33,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 19 % sans, 48 % à une voiture, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 13 450 | 12 646 | 146 | 658 |
| 1975 | 15 269 | 13 809 | 182 | 1 278 |
| 1982 | 15 725 | 14 365 | 382 | 978 |
| 1990 | 15 896 | 14 530 | 294 | 1 072 |
| 1999 | 16 425 | 15 028 | 285 | 1 112 |
| 2006 | 16 711 | 15 190 | 255 | 1 266 |
| 2011 | 17 094 | 15 363 | 170 | 1 561 |
| 2016 | 17 605 | 15 286 | 123 | 2 195 |
| 2022 | 18 090 | 15 729 | 196 | 2 165 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 13 450 logements, le total atteint 18 090 en 2022 (+34 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 891 | 1 851 | 1 736 | 1 618 | 1 696 | 1 181 |
| Dont vacants > 2 ans | 815 | 921 | 887 | 756 | 607 | 714 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 92 | 0,9 % |
| Classe B | 974 | 9,5 % |
| Classe C | 2 979 | 29,1 % |
| Classe D | 3 045 | 29,7 % |
| Classe E | 1 802 | 17,6 % |
| Classe F | 1 000 | 9,8 % |
| Classe G | 355 | 3,5 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 30 % des logements et 39 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 540 | 5,3 % |
| Classe B | 1 635 | 16,0 % |
| Classe C | 3 980 | 38,8 % |
| Classe D | 1 577 | 15,4 % |
| Classe E | 1 351 | 13,2 % |
| Classe F | 894 | 8,7 % |
| Classe G | 270 | 2,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (39 %), 60 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 249 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 213 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 135 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 144 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 249 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 87 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 65 |
| Classe B | 46 | 928 |
| Classe C | 288 | 2 691 |
| Classe D | 321 | 2 724 |
| Classe E | 192 | 1 610 |
| Classe F | 113 | 887 |
| Classe G | 110 | 245 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 232 kWh/m²/an côté maisons, D à 199 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 224 |
| T2 | 1 293 |
| T3 | 2 409 |
| T4 | 1 527 |
| T5+ | 298 |
Faut-il investir à Saint-Chamond en 2026 ?
Deuxième ville de la Loire par sa population, Saint-Chamond présente le visage d'une ancienne cité industrielle en reconversion, membre de Saint-Étienne Métropole. Son marché immobilier, marqué par une accessibilité relative et un parc vieillissant, pose une question centrale pour 2026 : la rentabilité locative élevée compense-t-elle les risques d'un territoire fragilisé ?
Avec un rendement locatif brut de 9,7 % pour les appartements, Saint-Chamond affiche une opportunité de rendement rare, plus de deux fois supérieure à celle des grandes métropoles.
Verdict
➤ Investir ici cible clairement le rendement locatif, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'intégrer la charge des travaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif exceptionnel de 9,7 %
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale au-dessus de la moyenne
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le chômage
- ⚠ Parc immobilier vieillissant à rénover
- ⚠ Fragilité économique (IFE 6,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 815 €/m², Saint-Chamond se positionne très en deçà de la moyenne nationale, estimée autour de 2 500 €/m².
- Son marché est l'un des plus accessibles de la Loire, avec un prix inférieur de plus de 30 % à celui de Vienne, pourtant ville comparable.
- Le rendement locatif brut des appartements (9,7 %) surclasse largement ceux des grandes métropoles, généralement situés entre 4 et 5 %.
Analyse du marché immobilier à Saint-Chamond
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Saint-Chamond
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,4/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation et la sélection.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,4/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation et la sélection.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (5,8/10) : la demande locative est solide, portée par une faible accession à la propriété (47,9 %).
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (5,8/10) : la demande locative est solide, portée par une faible accession à la propriété (47,9 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (2,1/10) : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, le saisonnier n'est pas pertinent.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (2,1/10) : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, le saisonnier n'est pas pertinent.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1733,1 — Percentile dept : 39/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 52/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 58/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 648,1 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 48/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,6 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,3 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,1 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 58/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1733,1 — Percentile dept : 61/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 6/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 78/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 648,1 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Chamond : opportunités et risques
Investir à Saint-Chamond en 2026 se résume à une équation : accepter un risque modéré sur un territoire en difficulté pour capturer un rendement locatif brut exceptionnel de 9,7 %. Ce rendement, l'un des plus élevés observables dans une ville de cette taille, est le direct reflet du prix bas d'acquisition et d'une demande locative structurelle, alimentée par seulement 47,9 % de propriétaires. La taxe foncière, à 44,02 %, vient toutefois rogner ce rendement brut pour aboutir à un net estimé autour de 5,7 %.
La clé du succès réside dans la sélection énergétique du bien. Avec une classe D dominante et 13,1 % de passoires thermiques (F/G), le parc est vieillissant. La loi Climat & Résilience rendra ces biens progressivement invendables et surtout non louables. L'investisseur doit donc intégrer un budget rénovation immédiat ou cibler les rares biens déjà aux normes, sous peine de voir sa rentabilité s'évaporer dans des travaux imprévus.
La stratégie gagnante est clairement la location annuelle en petit collectif, visant les jeunes actifs ou les familles modestes attirés par la proximité des 647 services recensés et des transports. La pression touristique étant faible (IPTI 2,1/10), les modèles de location saisonnière ou meublée de courte durée ne sont pas adaptés. Il s'agit d'un investissement de rendement patient, à l'horizon moyen terme, qui suppose une gestion locative active.
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Données du marché immobilier à Saint-Chamond
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à 1 815 €/m², en recul de -2,3 % sur un an, masque une dualité profonde. Les maisons, à 2 381 €/m², restent l'apanage d'une population locale solvable, tandis que le segment des appartements, à 1 330 €/m², constitue le cœur du marché locatif et des opportunités d'investissement. D'après les données DVF 2024, cette fracture reflète une économie locale où le revenu médian (20 330 €) peine à suivre la valorisation du foncier, même modérée.
La comparaison avec les villes similaires est sans appel : Saint-Chamond est l'option low-cost. Elle se négocie 76 % moins cher que Vienne et 145 % moins cher que Bron, pourtant toutes deux classées dans la même catégorie de villes moyennes. Cet éart colossal n'est pas entièrement justifié par des indicateurs économiques dix fois inférieurs, indiquant une sous-valorisation relative qui intéresse les investisseurs en quête d'effet de levier.
Néanmoins, cette accessibilité a un corollaire : la fragilité. Un taux de chômage de 14,1 % et un indice de fragilité territoriale (IFE) à 6,9/10 indiquent une demande locative potentiellement volatile et une solvabilité limitée. L'attractivité résidentielle, notée 6,6/10, repose donc sur des atouts de position (intégration à Saint-Étienne Métropole, gare) plus que sur un dynamisme endogène.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Chamond Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Chamond dessine un cycle complet en cinq ans. Après une hausse continue portée par la dynamique nationale, le marché a atteint un pic en 2022 à 2 184 €/m². Une correction sévère s'est ensuite engagée, avec une baisse de -16,9 % en deux ans, ramenant le prix médian à 1 815 €/m² en 2024, sous son niveau de 2020. Cette trajectoire contraste avec la stabilité relative observée dans d'autres villes moyennes de la région. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché qui a déjà digéré une partie de sa surchauffe, offrant potentiellement un point d'entrée moins exposé aux corrections futures, mais dans un contexte économique local délicat qui limite la perspective de reprise vigoureuse à court terme.
Évolution du marché immobilier de Saint-Chamond
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 518 €/m² → 1 612 €/m² (+6,2 %), volume annuel actuel 362 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière le profil très spécifique de Saint-Chamond. L'effort d'accession pour une maison type (223 584 €) représente 11 années de revenu médian local, un niveau dissuasif qui explique le faible taux de propriétaires. À l'inverse, l'appartement type (104 609 €) nécessite seulement 5,1 années de revenu. Le loyer perçu couvre une part significative de la mensualité, réduisant l'effort mensuel net. Ce modèle est viable uniquement si l'investisseur dispose du capital pour financer les travaux sur un parc où seuls 6,4 % des logements ont été construits après 2006, selon les données INSEE.
Acheter vs Louer — appartement 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Saint-Chamond est marqué par un volume annuel soutenu (418 ventes en 2024) et une nette domination des appartements (236 ventes contre 140 maisons). Cette structure reflète la nature du parc, composé à 68,8 % de logements collectifs. Le prix médian des appartements (1 330 €/m²) est significativement tiré vers le bas par la part des logements anciens et souvent à rénover. Le marché est actuellement favorable à l'acheteur, avec une pression modérée (IPI 4,4/10) et des prix en retrait, permettant une négociation active, particulièrement sur les biens énergivores dont la vente devient complexe.
Répartition des ventes
34,8 % de maisons et 65,2 % d'appartements parmi les 362 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 34,8 % de maisons et 65,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 362 | 126 | 236 |
| Prix médian/m² | 1 612 € | 2 381 € | 1 330 € |
| Prix moyen/m² | 1 871 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 518 | 1 518 € |
| 2022 | 472 | 1 738 € |
| 2023 | 413 | 1 585 € |
| 2024 | 339 | 1 620 € |
| 2025 | 362 | 1 612 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Chamond montre un net ralentissement. Seulement 47 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse de 33 % par rapport au quinquennat précédent. Ce repli de l'offre neuve, couplé à une croissance démographique modeste mais positive (+1,9 % sur 5 ans), évite le risque de sur-offre à court terme. Il indique également que le renouvellement du parc se fait majoritairement par la rénovation de l'ancien. Pour l'investisseur, cela signifie que la valorisation future dépendra largement de la mise aux normes énergétiques d'un stock bâti datant pour 20,1 % d'avant 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 202 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 180 sur 2013 — soit +12,2 %.
Vacance longue durée à Saint-Chamond
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Chamond (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Chamond: 481 logements autorisés sur 5 ans, 101 pour la dernière année (-18 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-Chamond
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Chamond
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,02 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie boussole. À Saint-Chamond, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,02 %, un taux élevé qui pèse sur la rentabilité. Pour un appartement, le passage de 9,7 % de rendement brut à environ 5,7 % net inclut cette taxe, les frais de gestion (environ 6 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux. N'oubliez pas le risque radon, significatif ici, qui peut nécessiter des diagnostics et des aménagements spécifiques, alourdissant le bilan.
Performance énergétique du parc à Saint-Chamond
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 247 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Chamond: majorité classée D, part de passoires thermiques à 13,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (201 kWh/m²/an) révèle un parc globalement vieillissant. Attention aux 13,1 % de passoires thermiques (F/G) : la loi Climat va interdire leur location progressivement à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Acquérir un bien mal noté implique donc un plan de rénovation obligatoire sous peine de ne plus pouvoir le louer. C'est un levier de négociation à l'achat, mais aussi une dépense certaine à budgéter.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, surtout les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement. Leur prix au m² bas (1 330 €) et leur loyer de 11,5 €/m²/mois offrent la meilleure rentabilité brute. Attention au parc ancien : 20,1 % des logements sont antérieurs à 1945 et 13,1 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des restrictions de location. Le neuf est rare (6,4 % du parc post-2006).
Quelles zones cibler à Saint-Chamond ?
Le centre-bourg, autour de la gare (0,5 km), et les quartiers bien desservis par les transports (bus, future fibre à 79,1 %) sont à privilégier pour limiter la vacance. La proximité des équipements (1 334 équipements au total) et des commerces (229) est un atout. Les zones en développement sont limitées, la construction neuve ayant ralenti de 33 % sur cinq ans.
Calculateur de rendement à Saint-Chamond
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Chamond
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants (12 %) est un signal d'alerte. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 14,1 %) rend la demande fragile. Enfin, la rénovation énergétique est impérative pour près de 13 % du parc, sous peine d'interdiction de location. La taxe foncière est de 44,02 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Chamond
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la métropole à 44,02 %.
- Négliger le risque radon, pouvant nécessiter des travaux d'étanchéité.
- Surévaluer les loyers en se fiant au brut, sans déduire la vacance (12 % du parc).
- Investir sans audit énergétique, risquant une interdiction de louer à terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Chamond suit un rythme classique : une accélération au printemps (mars-avril) et à la rentrée (septembre). Vendre en début de printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager l'été. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités, les vendeurs en fin de mandat étant parfois plus flexibles. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Saint-Chamond compte 8 monuments historiques protégés, dont le Château du Jarez.
- La commune a autorisé seulement 47 logements neufs en 2024, un net ralentissement.
- Le taux de chômage local (14,1 %) est le plus élevé de sa catégorie dans la Loire.
S'installer à Saint-Chamond : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Chamond, c'est opter pour le cadre d'une ville ouvrière reconvertie, nichée dans la vallée du Gier à 520 mètres d'altitude. La commune offre un panel d'équipements remarquable pour sa taille, avec 1 334 commerces et services, dont 303 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connexion à l'agglomération stéphanoise est aisée, notamment via la gare locale située à 500 mètres du centre.
Le cadre de vie doit cependant être nuancé. La ville est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour la vallée du Gier, et un risque radon significatif est identifié – des réalités à vérifier lors de l'acquisition. Le taux de logements sociaux (39 %) et le poids démographique des plus de 60 ans (28,9 %) dessinent un profil sociologique particulier, éloigné des effervescences métropolitaines, mais propice à une vie résidentielle ancrée.
Carte du marché immobilier à Saint-Chamond
Saint-Chamond et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Chamond
Avec une altitude moyenne de 520 m et une température annuelle de 11,9 °C, Saint-Chamond offre un climat de moyenne montagne aux hivers marqués. Les 676 mm de précipitations annuelles sont réparties tout au long de l'année. Ce profil convient à ceux qui apprécient la fraîcheur estivale et les saisons contrastées, mais moins aux personnes sensibles à l'humidité et au froid. La proximité du Pilat offre un exutoire nature pour les activités de plein air.
À qui s'adresse Saint-Chamond ?
Ce marché s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs recherchant un pied-à-terre abordable près de Saint-Étienne. Les familles peuvent y trouver des maisons à prix contenu, malgré un indice de sécurité perçue (ISE) faible (3,3/10). Les retraités y sont surreprésentés (28,9 % de 60 ans et +), attirés par la tranquillité relative et les services de santé. L'investisseur local y trouve aussi son compte.
Avantages et limites à Saint-Chamond
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessibles (à partir de 1 167 €/m²)
- Desserte ferroviaire et proximité de Saint-Étienne (9,6 km)
- Services et équipements nombreux (1 334 au total)
- Dynamisme démographique (+1,9 % en 5 ans)
- Couverture fibre correcte (79,1 % du territoire)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (14,1 %), impactant le pouvoir d'achat
- Présence de risques naturels (inondations, radon)
- Parc immobilier ancien et énergivore (classe D dominante)
- Indice de sécurité perçue bas (3,3/10)
Composition du parc immobilier à Saint-Chamond
18 090 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 31,2 % de maisons, 68,8 % d'appartements sur un total de 18 090 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Saint-Chamond est majoritairement composé d'appartements (68,8 %), avec seulement 31,2 % de maisons. Une part importante de logements sociaux (39 %) et un taux de propriétaires occupants de 47,9 % dessinent un marché ancré, moins spéculatif. Le taux de vacance de 12 % et la faible part de résidences secondaires (1,1 %) indiquent un parc locatif parfois tendu et un attachement résidentiel fort, typique d'une ville industrielle en reconversion.
Ancienneté du parc à Saint-Chamond
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 629 logements).
- Avant 1919 12,0 % 1 877 logts
- 1919-1945 8,0 % 1 258 logts
- 1946-1970 31,4 % 4 904 logts
- 1971-1990 33,4 % 5 222 logts
- 1991-2005 8,7 % 1 367 logts
- 2006-2019 6,4 % 1 002 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Chamond
1 334 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Chamond
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Chamond est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondation dans la vallée du Gier et mouvement de terrain. Le radon, gaz radioactif naturel, y est significatif, nécessitant une vigilance particulière au sous-sol et rez-de-chaussée. La sismicité est faible. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) avant toute offre est impératif ; cela peut conditionner l'assurabilité, le prix et la constructibilité d'une extension.
Cas pratique : un achat type à Saint-Chamond
Une maison de 96 m² (surface correspondant au prix médian de 223 584 €) représente 11 années du revenu médian local (20 330 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1¡000 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 100 €/an) et les charges d'entretien.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Chamond
- Se fier au prix au m² moyen, très différent entre maisons et appartements.
- Omettre de consulter les PPR actifs sur la vallée du Gier.
- Négocier sans considérer le coût de rénovation pour sortir d'un DPE F ou G.
- Sous-estimer l'impact de l'altitude (520 m) sur les dépenses de chauffage.
Points clés à retenir à Saint-Chamond
- Prix médian : 1 815 €/m², en baisse de 2,3 % sur un an.
- Rendement brut appartements : 9,7 %, l'un des plus hauts de la région.
- Climat de moyenne montagne, altitude 520 m.
- Écart maison/appartement : +62 % pour les maisons.
- Taxe foncière impactante à 44,02 %.
- Parc à 68,8 % d'appartements, offre limitée en maisons.
- DPE moyen D, un atout pour les biens rénovés.
- Coût d'une maison type : 223 584 € pour 96 m² environ.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Chamond ?
À Saint-Chamond, la valeur se joue sur plusieurs critères. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus : une classe C peut valoriser un bien de 5 à 10 % face à un D. La localisation près des 43 établissements scolaires ou des commerces (229 unités) est un atout. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue sont déterminantes. L'état général et la modernité des équipements (cuisine, salles d'eau) priment sur l'ancienneté, sachant que 20,1 % du parc est antérieur à 1945. En appartement, l'étage, l'orientation et la qualité de la copropriété font la différence.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Chamond
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
154 752 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale dans un marché qui bascule en faveur de l'acheteur. Surévaluer son bien le condamne à une longue vacance commerciale dans un contexte où 12 % des logements sont déjà vacants. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros, surtout sur des typologies rares comme les maisons récentes (6,4 % du parc). Seul un croisement des données de vente réelles avec les spécificités de votre bien (année de construction, travaux, exposition aux risques) permet de fixer un prix de vente attractif et réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local saisit les nuances entre le centre-ville, les quartiers pavillonnaires et les secteurs en requalification. Il connaît l'impact réel du risque radon ou de la proximité d'un PPR sur la valeur. Son estimation intègre l'état exact du bien, invisible sur les bases de données, et la dynamique précise de la demande, que les algorithmes nationaux lissent. Enfin, son réseau lui permet de confronter son prix aux attentes réelles des acheteurs sérieux, évitant une mise en marché trop haute (stagnation) ou trop basse (manque à gagner).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Estimer sans visiter, l'état intérieur fait varier le prix de plus de 20 %.
- Ne pas tenir compte du DPE, critère devenu central pour les acheteurs.
- Ignorer la micro-localisation, la valeur diffère fortement d'un quartier à l'autre.
- Comparer avec des biens neufs, dont le marché et la clientèle sont distincts.
Investir à Saint-Chamond : passer à l'action
Identifier le bon bien à Saint-Chamond requiert de dépasser les moyennes. La forte proportion de passoires thermiques et la variabilité des quartiers demandent une expertise de terrain pour transformer ce potentiel de rendement en investissement pérenne.
Ces données révèlent un potentiel locatif réel, mais son exploitation dépend d'une connaissance fine des quartiers et du parc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Chamond grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Chamond
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Chamond ?
Le prix médian est de 1 612 €/m², mais il diffère fortement entre les maisons (2 381 €/m²) et les appartements (1 330 €/m²). Un appartement type de 73 m² coûte environ 105 000 €.
Saint-Chamond est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Oui, pour le rendement brut. Les appartements offrent un rendement brut de 9,7 %, très supérieur aux grandes villes. Il faut néanmoins sélectionner avec soin pour éviter les passoires thermiques, qui représentent 13,1 % du parc.
Comment évoluent les prix à Saint-Chamond ?
Après un pic à 2 184 €/m² en 2022, les prix ont corrigé de -16,9 % en deux ans. En 2024, la tendance annuelle est encore légèrement négative (-2,3 %), offrant un contexte de négociation favorable.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Chamond ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des équipements, bien desservis par les transports. Méfiez-vous des zones soumises au PPRN du Gier (risque inondation) et vérifiez systématiquement le DPE, crucial dans un parc ancien.
Est-ce plus avantageux d'acheter une maison ou un appartement à Saint-Chamond ?
Pour l'investissement locatif, l'appartement est nettement plus adapté (rendement brut 9,7 % contre 5,9 % pour les maisons). Pour la résidence principale, la maison représente un effort financier bien plus important (11 années de revenu contre 5,1).
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation est saisissant : Saint-Chamond est vendue près de 1 400 €/m² de moins que Vienne, pourtant ville comparable, créant un effet de levier exceptionnel pour l'investisseur visant le rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Chamond.
Communes limitrophes de Saint-Chamond
Saint-Chamond est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Saint-Chamond affiche un prix médian de 1 612 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-Chamond progresse de +6,2 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 2 104 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (34,8 % des transactions, 2 381 €/m²) et les appartements (65,2 %, 1 330 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 96 m² revient à environ 228 576 €, soit 11,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,5 €/m² pour un appartement et 11,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 10,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Saint-Chamond (1,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 481 logements autorisés et 365 commencés sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Saint-Chamond s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Chamond est au cœur du maillage communal du département de la Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à 400 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.