01 Le parc de logements
Le parc comprend 611 logements dont 499 résidences principales, 48 résidences secondaires et 64 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 499 | 81,7 % |
| Résidences secondaires | 48 | 7,9 % |
| Logements vacants | 64 | 10,5 % |
Parmi les 611 logements du parc, 82 % assurent la fonction de résidence principale, contre 8 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 85 | 17,0 % |
| 1919-1945 | 50 | 10,0 % |
| 1946-1970 | 53 | 10,6 % |
| 1971-1990 | 144 | 28,8 % |
| 1991-2005 | 67 | 13,4 % |
| 2006-2020 | 101 | 20,2 % |
La période 1971-1990 concentre 29 % du parc, tandis que 17 % datent d'avant 1919 et 20 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,6 % |
| 2 pièces | 14 | 2,8 % |
| 3 pièces | 63 | 12,7 % |
| 4 pièces | 150 | 30,1 % |
| 5 pièces ou plus | 268 | 53,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 54 % du parc, contre 3 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 529 | 585 | 611 |
| Rés. principales | 440 | 474 | 499 |
| Rés. secondaires | 47 | 59 | 48 |
| Vacants | 43 | 52 | 64 |
Commune voisine de taille comparable, Perpezac-le-Noir (9 km) affiche 80,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 412 | 82,6 % |
| Locataires (privé) | 60 | 12,0 % |
| Locataires HLM | 15 | 3,0 % |
| Logés gratuitement | 12 | 2,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 82,5 %, locataires 15,1 % — la part HLM s'établit à 3 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,4 % |
| Fioul | 118 | 23,7 % |
| Électricité | 186 | 37,3 % |
| Gaz bouteille | 28 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 164 | 32,9 % |
Le électricité équipe 37 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (33 %) et fioul (24 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 45 |
| 2 à 4 ans | 69 |
| 5 à 9 ans | 83 |
| 10 ans ou plus | 302 |
| Total ménages | 499 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 |
| Sous-occupation modérée | 101 |
| Sous-occupation accentuée | 156 |
| Sous-occupation très accentuée | 197 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 6,8 % |
| 1 voiture | 175 | 35,1 % |
| 2 voitures ou plus | 291 | 58,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 35 % mono-motorisés, 58 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 270 | 243 | 15 | 12 |
| 1975 | 319 | 279 | 22 | 18 |
| 1982 | 370 | 310 | 24 | 36 |
| 1990 | 376 | 330 | 35 | 11 |
| 1999 | 452 | 363 | 43 | 46 |
| 2007 | 491 | 397 | 37 | 57 |
| 2012 | 529 | 440 | 47 | 43 |
| 2017 | 585 | 474 | 59 | 52 |
| 2023 | 611 | 499 | 48 | 64 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 270 à 611 logements, soit +126 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 66 | 69 | 65 | 57 | 76 | 54 | 59 |
| Dont vacants > 2 ans | 41 | 41 | 36 | 37 | 41 | 36 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 3,7 % |
| Classe B | 8 | 7,4 % |
| Classe C | 32 | 29,6 % |
| Classe D | 35 | 32,4 % |
| Classe E | 15 | 13,9 % |
| Classe F | 8 | 7,4 % |
| Classe G | 6 | 5,6 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 41 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 23,1 % |
| Classe B | 38 | 35,2 % |
| Classe C | 16 | 14,8 % |
| Classe D | 15 | 13,9 % |
| Classe E | 8 | 7,4 % |
| Classe F | 4 | 3,7 % |
| Classe G | 2 | 1,9 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (35 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 235 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 254 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 254 kWh/m²/an (1975-1988), creux à 83 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 7 | 1 |
| Classe C | 19 | 13 |
| Classe D | 19 | 16 |
| Classe E | 12 | 3 |
| Classe F | 5 | 3 |
| Classe G | 5 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante C (206 kWh/m²/an), les appartements D (203) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 6 |
| T3 | 4 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Germain-les-Vergnes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Saint-Germain-les-Vergnes dispose d'un parc de 611 logements mêlant résidences principales (81,7 %), secondaires (7,9 %) et vacants (10,5 %). Une typologie quasi monomorphe — 91,7 % de maisons, le collectif y est très marginal. Saint-Germain-les-Vergnes se situe dans un environnement dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine.
L'accession à la propriété est la norme à Saint-Germain-les-Vergnes, avec 82,5 % de propriétaires occupants. 3,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Entre héritage et modernité: 17,0 % de logements d'avant 1919 et 20,2 % postérieurs à 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 205 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 13,0 %. 37,3 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +4,4 % entre 2017 et 2023. Profil fortement motorisé: 58,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Saint-Germain-les-Vergnes est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, cadre régional qui module les équilibres résidentiels.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Petit marché de 5 transactions par an : les prix à Saint-Germain-les-Vergnes reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 15,6 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Corrèze
Analyse du marché immobilier à Saint-Germain-les-Vergnes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 15,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Germain-les-Vergnes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Germain-les-Vergnes s'établit à 1 423 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Germain-les-Vergnes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Germain-les-Vergnes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 423 €/m² pour 5 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
80,0 % de maisons et 20,0 % d'appartements parmi les 5 transactions enregistrées.
80,0 % maisons, 20,0 % appartements sur 5 ventes: le collectif pèse 20,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 4 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 423 € | 1 503 € | 750 € |
| Prix moyen/m² | 1 350 € | ||
| Surface médiane | – | 123 m² | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 13 | 1 475 € |
| 2022 | 5 | 1 740 € |
| 2023 | 7 | 1 832 € |
| 2024 | 9 | 1 225 € |
| 2025 | 5 | 1 423 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 168 logements ont été autorisés et 124 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 74 %.
Vacance longue durée à Saint-Germain-les-Vergnes
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Saint-Germain-les-Vergnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Germain-les-Vergnes totalise 33 logements sur 5 ans, soit +18 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Saint-Germain-les-Vergnes
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Saint-Germain-les-Vergnes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Germain-les-Vergnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 108 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Germain-les-Vergnes est D, avec 13,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Germain-les-Vergnes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Germain-les-Vergnes : cadre de vie et logement
Saint-Germain-les-Vergnes compte 1 153 habitants sur 19,15 km². Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 1 236 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 45 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Germain-les-Vergnes
Saint-Germain-les-Vergnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Germain-les-Vergnes
Composition du parc immobilier à Saint-Germain-les-Vergnes
611 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Germain-les-Vergnes est composé très majoritairement de maisons (93,2 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Germain-les-Vergnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 499 logements).
- Avant 1919 17,0 % 85 logts
- 1919-1945 10,0 % 50 logts
- 1946-1970 10,6 % 53 logts
- 1971-1990 28,9 % 144 logts
- 1991-2005 13,4 % 67 logts
- 2006-2020 20,2 % 101 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Germain-les-Vergnes
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Germain-les-Vergnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Germain-les-Vergnes
Pour une maison de 123 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
175 029 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Germain-les-Vergnes
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Germain-les-Vergnes ?
Le prix médian au m² à Saint-Germain-les-Vergnes est de 1 423 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 123 m² (surface médiane locale), compter environ 185 000 €.
Comment Saint-Germain-les-Vergnes se situe-t-elle dans le Corrèze ?
Saint-Germain-les-Vergnes se situe dans la moyenne départementale du Corrèze.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Germain-les-Vergnes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Germain-les-Vergnes est de 6,4 % (loyer de 8,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Saint-Germain-les-Vergnes
Saint-Germain-les-Vergnes est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Saint-Germain-les-Vergnes est contenu: 1 423 € en médiane sur 5 transactions, un niveau -41,8 % comparé à la médiane nationale.
Le marché de Saint-Germain-les-Vergnes est dominé par les maisons individuelles — 80,0 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 503 €/m² pour 123 m² en surface médiane. Un bien type de 123 m² revient à environ 184 869 €, soit 6,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Germain-les-Vergnes avoisinent 9,8 €/m² pour les appartements et 8,0 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 15,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Saint-Germain-les-Vergnes (7,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 33 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 7 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 76 % des logements autorisés.
Côté contexte, Saint-Germain-les-Vergnes est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).