01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 449 logements dont 8 409 résidences principales, 1 243 résidences secondaires et 797 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 409 | 80,5 % |
| Résidences secondaires | 1 243 | 11,9 % |
| Logements vacants | 797 | 7,6 % |
Parmi les 10 449 logements du parc, 80 % assurent la fonction de résidence principale, contre 12 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 494 | 6,1 % |
| 1919-1945 | 253 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 1 408 | 17,3 % |
| 1971-1990 | 2 947 | 36,2 % |
| 1991-2005 | 1 555 | 19,1 % |
| 2006-2019 | 1 481 | 18,2 % |
La période 1971-1990 concentre 36 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 18 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 526 | 6,3 % |
| 2 pièces | 1 754 | 20,9 % |
| 3 pièces | 2 259 | 26,9 % |
| 4 pièces | 1 947 | 23,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 923 | 22,9 % |
Taille moyenne: 3,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 23 %, les T1-T2 27 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 791 | 9 570 | 10 449 |
| Rés. principales | 7 080 | 7 620 | 8 409 |
| Rés. secondaires | 1 027 | 1 155 | 1 243 |
| Vacants | 684 | 795 | 797 |
Commune voisine de taille comparable, Bonneville (21 km) affiche 41,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 935 | 58,7 % |
| Locataires (privé) | 2 473 | 29,4 % |
| Locataires HLM | 766 | 9,1 % |
| Logés gratuitement | 236 | 2,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 58,7 % de propriétaires face à 38,5 % de locataires (dont 9 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 614 | 31,1 % |
| Fioul | 1 578 | 18,8 % |
| Électricité | 3 303 | 39,3 % |
| Gaz bouteille | 99 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 815 | 9,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (39 %), suivi par gaz de ville (31 %) et fioul (19 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 196 |
| 2 à 4 ans | 1 838 |
| 5 à 9 ans | 1 585 |
| 10 ans ou plus | 3 791 |
| Total ménages | 8 409 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 574 |
| Sous-occupation modérée | 2 282 |
| Sous-occupation accentuée | 1 497 |
| Suroccupation modérée | 755 |
| Suroccupation accentuée | 27 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 030 | 12,2 % |
| 1 voiture | 4 405 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 974 | 35,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 12 % sans voiture, 52 % à une voiture et 35 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 76,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 711 | 2 220 | 257 | 234 |
| 1975 | 3 473 | 2 942 | 326 | 205 |
| 1982 | 4 836 | 3 679 | 603 | 554 |
| 1990 | 6 275 | 4 808 | 1 013 | 454 |
| 1999 | 7 488 | 5 905 | 1 121 | 462 |
| 2006 | 8 248 | 6 854 | 885 | 510 |
| 2011 | 8 791 | 7 080 | 1 027 | 684 |
| 2016 | 9 570 | 7 620 | 1 155 | 795 |
| 2022 | 10 449 | 8 409 | 1 243 | 797 |
Trajectoire de long terme: 2 711 logements en 1968, 10 449 en 2022 (+285 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 959 | 966 | 910 | 1 099 | 1 150 | 914 |
| Dont vacants > 2 ans | 244 | 258 | 266 | 275 | 303 | 423 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0,5 % |
| Classe B | 75 | 1,9 % |
| Classe C | 1 195 | 29,6 % |
| Classe D | 1 363 | 33,7 % |
| Classe E | 937 | 23,2 % |
| Classe F | 293 | 7,2 % |
| Classe G | 161 | 4,0 % |
Distribution DPE sur 4 043 diagnostics: la majorité se situe en classe D (34 %), avec 32 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 339 | 8,4 % |
| Classe B | 1 054 | 26,1 % |
| Classe C | 1 213 | 30,0 % |
| Classe D | 684 | 16,9 % |
| Classe E | 488 | 12,1 % |
| Classe F | 182 | 4,5 % |
| Classe G | 83 | 2,1 % |
Répartition climat du parc: C concentre 30 % des diagnostics et 64 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 294 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 240 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 255 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 188 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 162 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 103 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 294 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 4 |
| Classe B | 10 | 65 |
| Classe C | 65 | 1 130 |
| Classe D | 104 | 1 259 |
| Classe E | 77 | 860 |
| Classe F | 41 | 252 |
| Classe G | 54 | 107 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (264 kWh/m²/an) et appartements en classe D (216).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 72 |
| T2 | 267 |
| T3 | 405 |
| T4 | 273 |
| T5+ | 63 |
Faut-il investir à Sallanches en 2026 ?
Porte d'entrée des stations de Megève et Combloux, Sallanches combine une dynamique économique locale saine et une attractivité touristique réelle. Cette double casquette façonne un marché immobilier particulier, où la demande locative annuelle côtoie une pression résidentielle croissante. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 5,0 % pour les appartements, Sallanches se positionne dans le top 30 % des communes de Haute-Savoie pour l'investissement bailleur.
Verdict
➤ Bon marché pour un investissement locatif en appartement, à privilégier en stratégie de rendement sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,0 % pour les appartements
- ✓ Demande locative soutenue (IOL 6,8/10)
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7/10)
- ⚠ Accessibilité faible : prix élevés pour les revenus locaux
- ⚠ Fragilité territoriale marquée (IFE 5,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Sallanches (3 900 €/m²) dépasse de 28 % la moyenne nationale estimée.
- Dans la Haute-Savoie, Sallanches se situe dans la fourchette haute des petites villes, avec un prix 8 % plus élevé que Bonneville.
- Le rendement locatif brut (5,0 %) surpasse largement celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Sallanches
Le marché immobilier de Sallanches affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,0 %.
Indices immobiliers de Sallanches
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni très tendu ni très détendu, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni très tendu ni très détendu, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement bailleur.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement bailleur.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la saisonnalité est présente mais ne domine pas le marché locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la saisonnalité est présente mais ne domine pas le marché locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3888,1 — Percentile dept : 30/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 68/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 59/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 48/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 262,4 — Percentile dept : 76/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 32/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,2 — Percentile dept : 28/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 41,3 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 59/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 48/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 35/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3888,1 — Percentile dept : 70/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 59/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 35/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 68/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 262,4 — Percentile dept : 24/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Sallanches : opportunités et risques
Investir à Sallanches se justifie prioritairement pour le rendement locatif annuel en appartement. L'indice d'opportunité locative (IOL : 6,8/10) et le taux de chômage bas (5,8 %) garantissent une demande solide. Le rendement brut de 5,0 % doit cependant être nuancé par la taxe foncière, à 27,61 %, et par la part non négligeable de passoires thermiques (11,1 % classées F/G), imposant un audit énergétique rigoureux sous peine de travaux obligatoires.
La pression touristique modérée (IPTI : 4,9/10) et la présence d'une gare à 500 mètres offrent une opportunité de location mixte (annuelle avec pics saisonniers). Toutefois, la fragilité territoriale élevée (IFE : 5,9/10), avec 15 risques naturels recensés et une sismicité moyenne, impose de souscrire des assurances adaptées et de bien choisir la localisation du bien, en consultant les PPR en vigueur.
Enfin, le ralentissement marqué de la construction neuve (-57 % d'autorisations) limite les risques de sur-offre à court terme et pourrait soutenir la valeur du parc ancien. Une stratégie d'investissement à Sallanches doit donc viser un appartement rénové, bien connecté et hors zone à risque identifiable, pour un horizon de détention de 5 à 10 ans.
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Données du marché immobilier à Sallanches
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 3 900 €/m², en stagnation technique en 2024, marque probablement un palier après cinq ans de hausse continue. Selon les données DVF 2024, cette stabilisation intervient dans un contexte de remontée des taux, qui a visiblement calmé la frénésie acheteuse sans entraîner de correction. L'écart important entre le prix moyen (4 284 €) et le prix médian révèle la présence de biens haut de gamme qui tirent les statistiques vers le haut, notamment dans le segment des maisons (4 601 €/m²).
La répartition des transactions est éloquente : les appartements représentent 85 % des ventes. Ce marché est clairement porté par les investisseurs et les petits budgets, attirés par un rendement locatif brut de 5,0 %, jugé correct en zone tendue. La surface médiane des appartements vendus (55 m²) correspond typiquement à des T2 ou petits T3, le segment le plus liquide pour la location annuelle.
Néanmoins, cette dynamique crée une fracture avec le marché de la maison, devenu un produit de luxe réservé aux budgets solides. Cette spécialisation du parc transactionnel, couplée à une accessibilité locale faible (IAI : 2,9/10), fait de Sallanches un marché segmenté, dépendant des capitaux extérieurs pour soutenir ses prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sallanches Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian du mètre carré à Sallanches a progressé de 25 %, passant de 3 076 € à 3 900 €. Cette hausse, particulièrement marquée entre 2022 et 2023 (+13,9 %), reflète l'attractivité post-pandémie pour les territoires de montagne. La stabilisation observée en 2024 (+0,4 %) suggère un marché arrivé à maturité sur son cycle haussier. Cette évolution place désormais Sallanches à un niveau de prix significativement supérieur à des communes voisines comme Cluses ou Albertville, creusant un écart justifié par sa proximité directe avec les stations et ses équipements.
Évolution du marché immobilier de Sallanches
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 307 transactions en 2025 et affiche une évolution de +22,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 900 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 307 transactions en 2024, le marché de Sallanches est actif, mais en net ralentissement par rapport au pic de 2022 (366 ventes). Les appartements constituent l'essentiel des ventes (240 sur 284), avec une surface médiane de 55 m², signe d'un parc adapté aux petits ménages et aux investisseurs. Le volume élevé de transactions sur petits appartements et la part non négligeable de résidences secondaires (11,9 %) dessinent un marché dual, entre logement principal et investissement de pied-à-terre, assez liquide mais sensible aux aléas économiques.
Répartition des ventes
19,9 % de maisons et 80,1 % d'appartements parmi les 307 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 80,1 % des mutations, pour un prix médian de 4 601 €/m² (maisons) contre 3 712 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 307 | 61 | 246 |
| Prix médian/m² | 3 900 € | 4 601 € | 3 712 € |
| Prix moyen/m² | 4 155 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 335 | 3 178 € |
| 2022 | 338 | 3 317 € |
| 2023 | 274 | 3 758 € |
| 2024 | 264 | 3 772 € |
| 2025 | 307 | 3 900 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Sallanches montre un net ralentissement : seulement 41 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 57 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes. Cette chute contraste avec une pression démographique toujours positive (+4,9 % en 5 ans). Elle indique soit une difficulté à libérer du foncier, soit un ajustement des promoteurs face à des prix de vente déjà élevés. À court terme, cette faible offre neuve peut soutenir les prix de l'ancien, mais elle risque aussi de limiter l'attractivité pour les nouvelles populations actives.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 134 logements ont été autorisés et 3 992 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 97 %.
Vacance longue durée à Sallanches
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Sallanches (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 552 logements ont été autorisés à à Sallanches, -48 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Sallanches
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sallanches
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,0 % pour un appartement fond vite. La taxe foncière, à 27,61 % du revenu cadastral, est le premier poste. Ajoutez environ 15 % de charges courantes (copropriété, assurance, gestion), une provision pour travaux (parc ancien, classe D dominante) et un taux de vacance estimé à 1-2 mois. Le rendement net tombe alors autour de 3,3 %. Un investisseur doit donc viser un bien en bon état, facile à louer près de la gare ou des commerces, pour préserver sa marge.
Performance énergétique du parc à Sallanches
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 043 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Sallanches: classe D en tête, 11,2 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (219 kWh/m²/an) montre un parc plutôt moyen, mais 11,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Ces biens sont visés par l'interdiction de location à partir de 2025 pour les G, 2028 pour les F. À Sallanches, cela concerne plusieurs centaines de logements. Pour un acheteur, c'est un risque réglementaire et financier : des travaux de rénovation lourds seront nécessaires, à budgéter immédiatement dans le prix d'acquisition.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les petites surfaces (médiane 55 m²), sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 15,5 €/m²/mois. Les maisons (13,0 €/m²/mois) offrent un rendement brut plus faible (3,3 %). L'ancien domine, avec seulement 18,2 % du parc construit après 2006. Attention au DPE : la classe dominante est D (219 kWh/m²/an) et 11,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire et financier.
Quelles zones cibler à Sallanches ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des commerces (184 équipements), est le plus attractif pour la location longue durée. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des locations familiales. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-57 % d'autorisations sur 5 ans). La connectivité fibre (83,5 %) est un atout sur l'ensemble de la commune.
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Risques à connaître avant d'investir à Sallanches
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 7,6 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale (tourisme et industrie de vallée) implique une certaine saisonnalité. La taxe foncière (27,61 %) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la rénovation énergétique devient impérative pour les biens les plus anciens, sous peine d'obsolescence réglementaire d'ici 2025-2028.
Cas pratique : un investissement type à Sallanches
Pour un appartement de 55 m² à Sallanches (prix médian 3 742 €/m²), comptez environ 205 000 € à l'achat. Le loyer moyen atteint 850 € par mois, soit un rendement brut de 5,0 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision, le rendement net est d'environ 3,3 %, générant un cash-flow mensuel faible voire négatif si le crédit est élevé. Un apport minimum de 20 % est recommandé.
Erreurs à éviter quand on investit à Sallanches
- Oublier la taxe foncière, à 27,61 % du revenu cadastral.
- Négliger le DPE : 11,1 % de passoires interdites à la location.
- Surévaluer les loyers hors saison touristique.
- Omettre les charges de copropriété dans un parc ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est plus actif au printemps et en début d'automne. L'hiver, l'attention se porte sur les stations voisines, mais les biens bien situés à Sallanches peuvent trouver preneurs parmi les travailleurs locaux. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été. Vendre entre avril et juin maximise la visibilité auprès des familles voulant s'installer avant la rentrée scolaire.
Le saviez-vous ?
- Sallanches a 12 établissements scolaires pour 17 319 habitants.
- La commune compte un seul monument historique protégé.
- L'aéroport de Megève n'est qu'à 8,9 km de la mairie.
S'installer à Sallanches : cadre de vie et logement
S'installer à Sallanches, c'est bénéficier d'un cadre de vie montagnard avec des services de petite ville très complets. La commune dispose de 1 051 équipements, dont 184 commerces et 265 établissements de santé, offrant une autonomie quotidienne rare à cette altitude. La connexion fibre à 83,5 % et la gare desservant les stations voisines sont des atouts majeurs pour les télétravailleurs et les amateurs de ski.
Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 175,1, indique une population âgée plus nombreuse, ce qui se traduit par une demande de services médicaux et une certaine tranquillité. Cette réalité coexiste avec une dynamique familiale, portée par 12 établissements scolaires. Le taux de résidences secondaires (11,9 %) et la proximité de Megève injectent une animation touristique saisonnière sans submerger le centre-bourg.
Carte du marché immobilier à Sallanches
Sallanches et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sallanches
Avec une température moyenne de 10,8°C et 1099 mm de précipitations annuelles, le climat est typiquement montagnard. Les hivers sont froids et enneigés, les étés frais et orageux. Ce profil convient aux amateurs de sports d'hiver et d'air pur, mais implique des coûts de chauffage significatifs et une vigilance sur l'isolation. L'altitude moyenne de 1285 mètres garantit un ensoleillement généreux en contrebas des nuages, un atout pour le cadre de vie.
À qui s'adresse Sallanches ?
La commune s'adresse en priorité aux ménages actifs travaillant dans la vallée de l'Arve ou sur le bassin annécien (TGV à 39,5 km), recherchant un cadre de vie complet sans les prix de Megève. Les familles sont attirées par les écoles et les équipements sportifs (54 équipements). Les retraités (28 % de la population a plus de 60 ans) y trouvent également des services de santé. L'indice de vieillissement de 175,1 indique une population plus âgée que la moyenne nationale.
Avantages et limites à Sallanches
✓ Points forts
- Transport ferroviaire pratique (gare en centre-ville).
- Densité d'équipements et de services exceptionnelle pour une petite ville.
- Connexion numérique de qualité (fibre, 5G).
- Environnement montagnard préservé, porte d'entrée des stations.
- Dynamisme démographique (+4,9 % en 5 ans).
− À prendre en compte
- Prix élevés par rapport au revenu médian local (24 950 €).
- Exposition à des risques naturels (PPR actif, sismicité moyenne).
- Climat frais et précipitations importantes (1 099 mm/an).
Composition du parc immobilier à Sallanches
10 449 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
7 729 appartements pour 2 713 maisons: le parc à Sallanches relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de résidences principales (58,7 % de propriétaires), signe d'un ancrage résidentiel stable. Les 26 % de maisons individuelles et 11,9 % de résidences secondaires révèlent une double attractivité : familiale et touristique, renforcée par la proximité de Megève. Un taux de logements vacants de 7,6 % est dans la moyenne, indiquant un marché actif sans tension excessive. L'acheteur type est donc un ménage local ou un néo-résident cherchant un pied-à-terre proche des stations.
Ancienneté du parc à Sallanches
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 139 logements).
- Avant 1919 6,1 % 494 logts
- 1919-1945 3,1 % 253 logts
- 1946-1970 17,3 % 1 408 logts
- 1971-1990 36,2 % 2 947 logts
- 1991-2005 19,1 % 1 555 logts
- 2006-2019 18,2 % 1 481 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sallanches
1 051 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Sallanches
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif à Sallanches. La commune recense 15 risques naturels, dont des inondations, mouvements de terrain et avalanches. La sismicité est moyenne, le radon faible. Cela ne signifie pas que tout est à risque, mais oblige à vérifier systématiquement le zonage du bien convoité. Cela peut impacter l'assurabilité, le prix et les possibilités de travaux. Consulter le dossier départemental des risques (Géorisques) est une étape obligatoire.
Cas pratique : un achat type à Sallanches
Une maison de 113 m² à Sallanches coûte environ 530 000 € hors frais. Cela représente plus de 21 années du revenu médian local (24 950 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance dépasse 2 600 €. L'achat est donc réservé aux ménages aisés ou aux héritiers, expliquant la part élevée de propriétaires (58,7 %).
Erreurs à éviter quand on achète à Sallanches
- Se fier au prix au m² moyen, très variable selon le quartier.
- Oublier de vérifier le zonage du PPR Sallanches.
- Minimiser les coûts de chauffage en altitude.
- Négocier sans connaître le taux de vacance local (7,6 %).
Points clés à retenir à Sallanches
- Prix médian au m² : 3 900 €, stable sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,0 % pour un appartement.
- Climat montagnard : 10,8°C de moyenne, 1099 mm de pluie.
- Marché stabilisé : +0,4 % d'évolution annuelle des prix.
- Écart maison/appart : +25 % pour une maison.
- Taxe foncière sur le bâti : 27,61 % (2024).
- Parc de logements : 58,7 % de propriétaires occupants.
- Facteur valeur clé : performance énergétique (DPE).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sallanches ?
À Sallanches, la valeur est très sensible à l'exposition et à la vue (dégagée sur le massif), à la proximité des commerces (184 équipements) et de la gare (0,5 km). Un appartement bien orienté, rénové (classe B/C) vaut 10 à 15 % de plus qu'un équivalent vétuste. Pour une maison, la taille du terrain et l'état de la toiture (nécessaire face aux précipitations) sont prépondérants. Le DPE devient un facteur majeur : un saut de classe (D vers C) peut justifier une plus-value de 5 %. Les biens proches du centre-ville historique résistent le mieux.
Estimation indicative d'une maison à Sallanches
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
390 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une vacance commerciale longue (le taux de logements vacants est de 7,6 %) et une sous-évaluation qui génère une perte sèche. En intégrant les spécificités locales comme la taxe foncière (27,61 %), la part de passoires thermiques (11,1 %) et la dynamique démographique (+4,9 % en 5 ans), vous positionnez votre bien au plus près de sa valeur de marché. Cela permet une vente dans des délais raisonnables, d'autant que l'offre neuve se contracte (-57 % d'autorisations).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne au m², mais ignore si votre appartement a une vue imprenable ou si votre maison est dans un lotissement calme. Un professionnel local connaît ces micro-marchés : la cote d'un quartier près du collège, l'impact des travaux de voirie à venir, la rareté des maisons avec jardin en centre-ville. Il évalue l'état réel (humidité, qualité des rénovations) et peut ainsi justifier un prix auprès d'acheteurs sérieux. Son réseau permet une mise en vente ciblée, cruciale dans un marché où 11,9 % des acquéreurs sont des résidents secondaires.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Croire que la vue sur le Mont-Blanc n'a pas de valeur monétaire.
- Surestimer un bien mal isolé (classe D dominante).
- Ignorer la demande de résidences secondaires (11,9 %).
- Comparer avec des biens neufs, dont l'offre baisse (-57 %).
Investir à Sallanches : passer à l'action
Les données DVF révèlent un potentiel locatif réel, mais la valeur d'un bien à Sallanches dépend étroitement de son secteur, de son état et de son exposition aux risques naturels. Une expertise locale est indispensable pour transformer cette analyse en achat rentable.
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain à Sallanches.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sallanches
Quel est le prix moyen d'un appartement à Sallanches ?
Le prix médian des appartements à Sallanches est de 3 712 €/m², soit environ 205 000 € pour un T2 de 55 m² type. Les prix varient fortement selon l'état, la vue et la proximité du centre ou de la gare.
Sallanches est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Oui, pour les appartements. Le rendement locatif brut est de 5,0 %, soutenu par une demande locative solide (IOL 6,8/10) et un taux de chômage bas. L'effort mensuel net après loyer reste modéré, autour de 350 € pour un bien type.
Comment ont évolué les prix immobiliers à Sallanches ?
Les prix ont augmenté de 25 % entre 2020 et 2024, passant de 3 076 €/m² à 3 900 €/m². Après une forte hausse en 2023, le marché s'est stabilisé en 2024 (+0,4 %), suggérant un palier.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Sallanches ?
La commune est soumise à une sismicité moyenne et compte 15 risques naturels recensés. Il est crucial de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) Sallanches et de vérifier le DPE, 11,1 % du parc étant une passoire thermique.
Sallanches est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Sallanches est 31 % plus chère qu'Albertville et 18 % plus chère que Cluses. Cet écart s'explique par sa proximité directe avec Megève et Combloux, et par un niveau d'équipements et de services supérieur.
Marché immobilier des communes voisines
Sallanches affiche un prix au mètre carré 31 % supérieur à Albertville pour des indicateurs locatifs similaires, un écart qui souligne son attractivité résidentielle et touristique supérieure.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sallanches.
Communes limitrophes de Sallanches
Sallanches est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Sallanches dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 900 €/m² observés en 2026.
Le marché de Sallanches connaît une hausse prononcée: +22,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 518 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +3,4 %.
Le marché est principalement collectif: 80,1 % des ventes portent sur des appartements, à 3 712 €/m² pour 59 m² en surface médiane. Le bien médian (100 m² à 460 100 €) équivaut à 18,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Sallanches: 15,5 €/m²/mois pour un appartement, 13,0 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,0 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 11,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Sallanches: 552 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 110 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 62 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Sallanches est dans la tradition des communes alpines savoyardes. Sur le plan physique, la commune est perchée à 542 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.