01 Le parc de logements
Le parc comprend 531 logements dont 321 résidences principales, 102 résidences secondaires et 107 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 321 | 60,5 % |
| Résidences secondaires | 102 | 19,2 % |
| Logements vacants | 107 | 20,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 60 % de résidences principales, 19 % de secondaires et 20 % de vacants pour un total de 531 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 140 | 43,8 % |
| 1919-1945 | 36 | 11,3 % |
| 1946-1970 | 46 | 14,4 % |
| 1971-1990 | 40 | 12,5 % |
| 1991-2005 | 29 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 29 | 9,1 % |
La période avant 1919 concentre 44 % du parc, tandis que 44 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 1,2 % |
| 2 pièces | 32 | 10,0 % |
| 3 pièces | 45 | 14,0 % |
| 4 pièces | 87 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 153 | 47,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 507 | 532 | 531 |
| Rés. principales | 347 | 335 | 321 |
| Rés. secondaires | 94 | 111 | 102 |
| Vacants | 66 | 87 | 107 |
Pour référence, Mouchan (23 km) affiche 60,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 228 | 71,0 % |
| Locataires (privé) | 54 | 16,8 % |
| Locataires HLM | 25 | 7,8 % |
| Logés gratuitement | 14 | 4,4 % |
La répartition du parc occupé: 71,0 % de propriétaires, 24,6 % de locataires, dont 8 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 63 | 19,6 % |
| Électricité | 107 | 33,3 % |
| Gaz bouteille | 8 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 142 | 44,2 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (44 %), suivi par électricité (33 %) et fioul (20 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 28 |
| 2 à 4 ans | 50 |
| 5 à 9 ans | 50 |
| 10 ans ou plus | 192 |
| Total ménages | 321 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 60 |
| Sous-occupation accentuée | 90 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 10,6 % |
| 1 voiture | 164 | 51,1 % |
| 2 voitures ou plus | 124 | 38,6 % |
Motorisation des ménages: 11 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 39 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 57,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 444 | 355 | 42 | 47 |
| 1975 | 461 | 327 | 56 | 78 |
| 1982 | 433 | 305 | 81 | 47 |
| 1990 | 429 | 298 | 62 | 69 |
| 1999 | 438 | 298 | 90 | 50 |
| 2006 | 455 | 323 | 72 | 60 |
| 2011 | 507 | 347 | 94 | 66 |
| 2016 | 532 | 335 | 111 | 87 |
| 2022 | 531 | 321 | 102 | 107 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 444 logements à l'origine, 531 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 120 | 127 | 129 | 140 | 187 | 119 |
| Dont vacants > 2 ans | 92 | 99 | 88 | 89 | 84 | 78 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 6 | 5,8 % |
| Classe C | 26 | 25,0 % |
| Classe D | 23 | 22,1 % |
| Classe E | 31 | 29,8 % |
| Classe F | 12 | 11,5 % |
| Classe G | 6 | 5,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (30 %), 31 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 18,3 % |
| Classe B | 38 | 36,5 % |
| Classe C | 18 | 17,3 % |
| Classe D | 6 | 5,8 % |
| Classe E | 13 | 12,5 % |
| Classe F | 6 | 5,8 % |
| Classe G | 4 | 3,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (37 %), et 72 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 238 kWh/m²/an, contre 138 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 101 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 6 | 0 |
| Classe C | 26 | 0 |
| Classe D | 21 | 2 |
| Classe E | 31 | 0 |
| Classe F | 12 | 0 |
| Classe G | 6 | 0 |
Performance comparée: maisons classées E (228), appartements classés D (203), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 12 |
| T2 | 8 |
| T3 | 2 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sos (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La vacance résidentielle atteint 20,2 % au millésime INSEE 2022 — 107 logements sur 531. Pavillonnaire à très forte intensité: 92,5 % du parc se compose de maisons (491 unités). Le cadre local de Sos est au cœur du tissu aquitain, perchée à 158 m d'altitude, dans un relief de collines.
Côté occupation, la propriété l'emporte (71,0 %) sur la location (24,6 %). Le logement social occupe une place de 7,8 % dans le parc de résidences principales.
Selon l'INSEE, 43,6 % des logements de Sos ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 227 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 17,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (44,2 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (-0,2 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 10,6 % de ménages sans voiture, 38,6 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du tissu aquitain. Côté topographie, Sos se trouve perchée à 158 m d'altitude, dans un relief de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Sos a bondi de +94,0 % en un an, signal rare sur une commune de 657 habitants.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Lot-et-Garonne
- Opportunité locative forte
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier à Sos
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Sos
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Sos s'établit à 1 750 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sos Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Sos
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 118 €/m² → 1 750 €/m² (+56,5 %), volume annuel actuel 11 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
90,9 % de maisons et 9,1 % d'appartements parmi les 11 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (90,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 712 €/m² pour les maisons et 4 178 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 10 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 750 € | 1 712 € | 4 178 € |
| Prix moyen/m² | 3 989 € | ||
| Surface médiane | – | 59 m² | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 1 118 € |
| 2022 | 17 | 1 000 € |
| 2023 | 24 | 833 € |
| 2024 | 11 | 902 € |
| 2025 | 11 | 1 750 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 26 autorisations pour 16 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Sos
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Sos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 8 logements autorisés à à Sos, dont 0 en 2025 (+167 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Sos
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sos
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Sos
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 104 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Sos: la classe E domine, 17,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Sos
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Sos : cadre de vie et logement
Sos compte 657 habitants, à 126 m d'altitude. Le climat local affiche 13,8 °C de moyenne annuelle et 858 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 24 appellations d'origine rattachées au terroir local et 31 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Sos
Sos et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sos
Composition du parc immobilier à Sos
531 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,5 % du parc à Sos, 6,5 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Sos
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 321 logements).
- Avant 1919 43,6 % 140 logts
- 1919-1945 11,2 % 36 logts
- 1946-1970 14,3 % 46 logts
- 1971-1990 12,5 % 40 logts
- 1991-2005 9,0 % 29 logts
- 2006-2019 9,0 % 29 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Sos
31 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Sos
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Sos
Pour une maison de 59 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
103 250 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sos
Quel est le prix de l'immobilier à Sos ?
Le prix médian au m² à Sos est de 1 750 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 59 m² (surface médiane locale), compter environ 101 000 €.
Comment Sos se situe-t-elle dans le Lot-et-Garonne ?
Sos se situe dans la moyenne départementale du Lot-et-Garonne.
Quel rendement locatif espérer à Sos ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Sos est de 6,3 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Sos
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Résumé
En 2026, 11 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 750 €/m² à Sos, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Sos a progressé de +56,5 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Sur l'ensemble de la période, 94 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +94,0 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Sos: 90,9 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 712 €/m². Rapporté au revenu médian de Sos, un logement de 59 m² (101 008 €) représente 5,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,8 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le ratio loyer / prix ressort à 2,8 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Avec 19,2 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Rythme de construction régulier: 2 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Sos s'interprète dans un contexte plus large — Sos est au cœur du tissu aquitain, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: perchée à 158 m d'altitude, dans un relief de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.