Logement & immobilier

Le logement à Valenton

94460 Val-de-Marne 14 406 hab.
Fiche complète

On recense 5 645 logements sur le territoire de Valenton, à dominante collective (74,5 % d'appartements, 3,3 pièces en moyenne).

1e du département
Résidences principales 96%
Logements vacants 2,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

5 645Logements au total
78 %Appartements i
29,1 %Propriétaires
1,3 %Rés. secondaires
65 %Logements sociaux i
2,6 %Logements vacants i-56% vs dept · -68% vs France
+5,9 %Évolution 2016–2022
1 129 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 5 645 logements dont 5 422 résidences principales, 74 résidences secondaires et 148 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 5 645 logements du parc, 96 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 3 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (37 %), 21 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 26 % de petits logements (T1-T2), 15 % de grands (5p+), moyenne à 3,3 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements4 2275 3305 645
Rés. principales4 1185 1285 422
Rés. secondaires34074
Vacants106162148

Lieusaint (14 017 hab., à 16 km) présente 45,0 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 29,1 % de propriétaires occupants, 69,4 % de locataires et 50 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 69 % des résidences principales, devant électricité (21 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans458
2 à 4 ans1 154
5 à 9 ans1 130
10 ans ou plus2 681
Total ménages5 422
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 732
Sous-occupation modérée1 298
Sous-occupation accentuée591
Suroccupation modérée1 201
Suroccupation accentuée288
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 32 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 22 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 49,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

5 645Logements en 2022
+98 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 853 logements, le total atteint 5 645 en 2022 (+98 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 177 199 179 205 260 129
Dont vacants > 2 ans 32 39 31 34 54 70

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
171kWh/m²/an en moyenne
2,7 %Passoires (F+G) i
4 265Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
171 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 935 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 4 265 diagnostics: la majorité se situe en classe C (50 %), avec 58 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 50 %, 65 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 349 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 119 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (228 kWh/m²/an); côté appartements, C (166).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-40 kWh/m²/an
Consommation vs France-32 kWh/m²/an
Passoires vs département-8,2 pts
Passoires vs France-7,2 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

74,8 %Taux logements sociaux i
3 606Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,50 €Loyer moyen /m² i
0,8 %Taux de vacance i
104dont PLAI i
342dont PLS i
2 345En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1286
T2624
T31 437
T4902
T5+216

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Valenton recense 5 645 logements, dont 5 422 résidences principales (96,0 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Typologie urbaine marquée: 79,5 % d'appartements et 20,5 % de maisons. La commune est une commune de la petite couronne parisienne, à basse altitude (45 m), dans un relief de plaine.

Selon l'INSEE, 69,4 % des résidences principales de Valenton sont occupées par des locataires. Le logement social occupe une place de 49,8 % dans le parc de résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Valenton affiche 74,8 % de logements sociaux (cible 25,0 %).

Le parc neuf pèse lourd: 21,3 % des logements construits depuis 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 171 kWh/m²/an, inférieure à la médiane nationale (203). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (68,8 %).

Valenton affiche une croissance de son parc de +5,9 % depuis 2016. 32,2 % des ménages de Valenton ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Valenton est une commune de la petite couronne parisienne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Valenton est à basse altitude (45 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 422 résidences principales de Valenton et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Valenton en 2026 ?

Valenton, petite ville de la Métropole du Grand Paris, fait face à un paradoxe marqué. Si son parc récent et sa proximité avec Orly sont des atouts, sa dynamique immobilière explosive de 2024 se heurte à une économie locale fragile, avec un taux de chômage à 16,8 % et un revenu médian parmi les plus bas du département. Investir ici en 2026 nécessite de peser ces contradictions.

3 593 €/m² prix médian
+3,5 % sur un an
41 transactions 2026

Le prix au mâtre carré a bondi de 85,6 % en un an, plaçant Valenton à un niveau de valorisation qui interroge sur sa soutenabilité.

Verdict

➤ Investir ici exige une extrême prudence, réservé aux stratégies de long terme capables d'absorber un risque de correction.

Rendement correct
Risque élevé
Horizon long terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement brut des maisons à 5,5 %
  • ✓ Parc récent (21,3 % post-2006)
  • ✓ Proximité de l'aéroport d'Orly (7,2 km)
  • ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI : 0,2/10)
  • ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 16,8 %)
  • ⚠ Survalorisation face aux communes similaires

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Valenton affiche un prix médian supérieur de plus de 60 % à la moyenne nationale estimée.
  • La commune se positionne au-dessus de la moyenne départementale en termes de prix au m².
  • Son rendement locatif pour les maisons (5,5 %) dépasse celui des grandes métropoles, mais l'accession y est bien plus difficile.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Valenton

Le marché immobilier de Valenton affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Valenton

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,5

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée (6,5/10) : le marché est actif mais les prix sont déjà très hauts, laissant peu de marge à court terme.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
94
Années de revenu pour acheter 70 m²
100
% de résidences secondaires
41
Croissance démographique (5 ans)
11
Densité de population
24
2,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité extrêmement faible (0,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat de la population locale, un signal de bulle.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
0
% de propriétaires
7
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
4,2

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (4,2/10) : la demande locative existe mais les loyers peinent à suivre la flambée des prix d'achat.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
96
% résidences secondaires (demande saisonnière)
41
Croissance démographique (5 ans)
11
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
7
4,6

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée (4,6/10) : l'investissement saisonnier n'est pas le moteur principal du marché.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
41
% de logements vacants
7
Faible densité (proxy isolement touristique)
76

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 6813,9 — Percentile dept : 94/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 27,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 41/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,9 — Percentile dept : 11/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2881,2 — Percentile dept : 24/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 27,0 — Percentile dept : 0/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 28,0 — Percentile dept : 7/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 47,9 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 70,9 — Percentile dept : 96/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 41/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,9 — Percentile dept : 11/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 6813,9 — Percentile dept : 7/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 41/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 7/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2881,2 — Percentile dept : 76/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Valenton : opportunités et risques

Investir à Valenton en 2026 se conçoit uniquement sous l'angle d'une stratégie de très long terme, avec une capacité à absorber une éventuelle dépréciation à court ou moyen terme. Le rendement brut des maisons (5,5 %) offre une rentabilité de surface intéressante, mais elle est immédiatement rognée par une taxe foncière élevée (37,28 %) et par un risque de vacance dans un territoire où 65 % du parc est déjà en logement social.

La loi Climat & Résilience impose par ailleurs de vérifier scrupuleusement le DPE, même si le parc est majoritairement en classe C. La présence de trois plans de prévention des risques (PPRI, PPRMT, PPRi) doit être intégrée à l'analyse, car elle peut impacter l'assurabilité et la valeur future du bien. Un investisseur doit donc privilégier les biens rénovés, bien situés et hors zones à risque.

Enfin, le financement sera l'élément clé. Avec un prix d'entrée moyen de 364 693 € pour un appartement, le levier de l'emprunt est nécessaire mais dangereux si les taux restent élevés. L'effort net après perception du loyer risque d'être lourd, nécessitant une solide trésorerie de sécurité. Dans ce contexte, l'investissement ne peut être conseillé qu'à des porteurs de projets avertis et patients.

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Données du marché immobilier à Valenton

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Valenton s'établit à 3 593 €, sur la base de 41 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Valenton se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Val-de-Marne.

La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Valenton Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Valenton sur les cinq dernières années est marquée par une rupture brutale. Après une période de relative stabilité entre 2020 et 2023, avec un prix médian oscillant autour de 3 500 €/m2, l'année 2024 enregistre une explosion à 6 644 €/m2, soit une hausse de 85,6 %. Cette envolée, à prendre avec précaution du fait d'un volume de transactions multiplié par douze, creuse un écart sans précédent avec les communes similaires de la région. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire indique un marché hautement volatil, où le risque de correction est à intégrer dans tout scénario d'investissement.

Évolution du marché immobilier de Valenton

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 673 €/m² à 3 593 €/m² (-2,2 %), pour 41 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 662 €/m²
Surface médiane 84 m²
Transactions 28
Appartements
Prix médian 3 558 €/m²
Surface médiane 57 m²
Transactions 13

Indicateurs clés du marché

+3,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,4 %
Rendement locatif apparts ?
5,5 %
Rendement locatif maisons ?
72,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

307 608 €
Maison 84 m² ?
Mensualité ~1 784 €/mois (20 ans, 3,5 %)
202 806 €
Appartement 57 m² ?
Mensualité ~1 176 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 57 m²

1 176 €/mois
Mensualité crédit ?
1 074 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 102 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

17,4 ans
Pour une maison ?
11,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

18,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
14,9 - 23,7 €/m²
16,8 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,4 - 22,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le profil des transactions à Valenton en 2024 est massivement tourné vers les appartements, qui représentent 98 % des 767 ventes. Le prix médian de ces appartements atteint 3 558 €/m2 pour une surface médiane de 53 m2. Ce volume d'activité exceptionnel, comparé aux 63 transactions de 2023, pourrait refléter un phénomène de rattrapage statistique ou une ruée spéculative. Le marché des maisons, avec seulement 28 ventes à un prix médian de 3 662 €/m2, apparaît marginal et peu liquide. Ce déséquilibre indique un marché d'acheteurs pour l'immobilier individuel, mais un marché de vendeurs pour le collectif, avec des prix très tendus.

Répartition des ventes

68,3 % de maisons et 31,7 % d'appartements parmi les 41 transactions enregistrées.

Le marché penche côté maisons (68,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 662 €/m² pour les maisons et 3 558 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 41 28 13
Prix médian/m² 3 593 € 3 662 € 3 558 €
Prix moyen/m² 4 058 €
Surface médiane – 84 m² 57 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 50 3 673 €
2022 73 3 710 €
2023 57 3 556 €
2024 36 3 471 €
2025 41 3 593 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Valenton, avec 406 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 1 %, témoigne d'une offre qui cherche à suivre la demande. Néanmoins, cette nouvelle offre se heurte à un contexte démographique en recul (-2,9 % sur cinq ans), ce qui pourrait à terme créer un risque de sur- offre si l'attractivité ne se renforce pas. Aucun logement n'a été autorisé en 2024, indiquant peut-être un ralentissement. L'urbanisation se concentre probablement sur des opérations de densification, en cohérence avec le caractère urbain et très dense de la commune (2 881 hab/km2).

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 212 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 158 autorisations pour 1 564 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Valenton

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

129 logements vacants au total
70 vacants depuis plus de 2 ans 54,3 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Valenton (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 499 logements autorisés à à Valenton, dont 106 en 2025 (+127 % vs les 5 années précédentes).

499 logements autorisés sur 5 ans
106 en 2025 dernière année connue
+127 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Valenton

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 14,9 €/m²
Médian 18,8 €/m²
Haut 23,7 €/m²
Écart de 8,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,4 €/m²
Médian 16,8 €/m²
Haut 22,7 €/m²
Écart de 10,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Valenton

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (57 m²)
~2 401 €/an
soit ~2,2 mois de loyer par an
Pour une maison type (84 m²)
~3 152 €/an
soit ~2,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 37,28 % Moyenne dept : 38,27 % -0,99 pt Moyenne France : 43,01 % -5,73 pt
Taxe d'habitation (rappel) 30,10 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

36,98 % 2021
36,93 % 2022
37,00 % 2023
37,28 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (37,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut annoncé se réduit significativement une fois les charges déduites. À Valenton, la taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, est un poste majeur. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 %), les provisions pour travaux, et la vacance locative, même si le taux de logements vacants n'est que de 2,6 %. Pour un appartement, le passage de 3,3 % de rendement brut à environ 2,0 % net est réaliste.

Performance énergétique du parc à Valenton

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 265 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Valenton: la classe C domine, 2,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 2,7 % F + G
Conso moyenne 171 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

La classe énergétique dominante C (172 kWh/m²/an) place Valenton dans une situation intermédiaire. Seulement 2,8 % du parc est classé F ou G (passoires), un taux très inférieur à la moyenne nationale. Ce faible risque réglementaire immédiat est un atout. Cependant, les seuils d'interdiction de location de la loi Climat se resserrent à partir de 2025. Cibler un bien au moins en classe D devient prudent pour sécuriser un investissement locatif sur le long terme.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les maisons, avec un loyer estimé de 16,8 €/m²/mois, offrent le meilleur rendement brut (5,5 %) et visent un public familial. Les appartements (loyer 18,8 €/m²/mois) sont plus liquides mais moins rentables (3,3 % brut). Le parc est récent (21,3 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), limitant le risque de passoires thermiques (2,8 % en F/G). Privilégiez les T2/T3 bien connectés pour cibler la demande majoritaire.

Quelles zones cibler à Valenton ?

La proximité immédiate de la gare de Villeneuve-Triage (2,3 km) et de l'aéroport d'Orly (7,2 km) constitue un atout majeur pour la valorisation locative. Le centre-bourg, avec ses 525 équipements de services, est naturellement attractif. Aucune zone en développement majeur n'est signalée (0 logement autorisé en 2024), ce qui limite le risque de sur-offre mais aussi le potentiel de plus-value lié au neuf.

Calculateur de rendement à Valenton

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Valenton

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le revenu médian local bas (17 690 €) peut aussi compliquer la sélection de locataires solvables. La taxe foncière est élevée (37,28 %). Enfin, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Marne et de la Seine, ce qui peut impacter l'assurance et l'attractivité de certains secteurs.

Cas pratique : un investissement type à Valenton

Pour un appartement type de 53 m² (valeur médiane 364 693 €), le loyer moyen attendu est d'environ 996 € par mois (18,8 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 2 120 €. Avant impôt, l'effort mensuel est donc d'environ 1 124 €. Le rendement brut de 3,3 % chute à environ 2,0 % net après déduction de la taxe foncière et des charges.

Erreurs à éviter quand on investit à Valenton

  • Oublier la taxe foncière, l'une des plus fortes du département.
  • Ne pas vérifier la quote-part de logements sociaux dans l'immeuble.
  • Surestimer le loyer dans un marché locatif très socialisé.
  • Négliger les risques naturels (inondation) pour l'assurance.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier francilien connaît un ralentissement estival et un rebond à la rentrée. À Valenton, avec une population active dont le taux de chômage est de 16,8 %, la saisonnalité peut être moins marquée. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. Acheter en fin d'année peut parfois offrir des opportunités, les vendeurs étant souvent plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.

Le saviez-vous ?

  • Valenton abrite un monument historique protégé.
  • La commune a autorisé 0 logement neuf en 2024 (source SITADEL).
  • Le score numérique de la commune est de 10/100, malgré une couverture fibre à 97,3 %.

S'installer à Valenton : cadre de vie et logement

S'installer à Valenton, c'est opter pour une petite ville densément peuplée, bien reliée grâce à sa proximité avec l'aéroport d'Orly et la gare de Villeneuve Triage. La commune bénéficie d'une offre de services correcte avec 525 équipements recensés, dont 51 commerces et 71 établissements de santé, et d'une connectivité fibre excellente (97,3 %). Le cadre est cependant fortement urbain et marqué par la présence d'infrastructures de transport.

Le profil démographique, avec un âge médian de 33,5 ans et 45,2 % de moins de 30 ans, est jeune, mais cette dynamique est tempérée par une évolution récente de la population en légère baisse. La fragilité économique, visible au travers du taux de chômage et du faible revenu médian, influe sur le tissu social et commercial. Les aménagements récents et la présence de 14 établissements scolaires constituent des points positifs pour les familles, dans un environnement où la pression immobilière rend l'accession très difficile.

Carte du marché immobilier à Valenton

Valenton et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Valenton

12,5 °C
Température moyenne ?
653 mm
Précipitations ?
38 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et 653 mm de précipitations, le climat de Valenton est typique de la petite couronne parisienne : doux et modérément arrosé. Les hivers sont rarement rigoureux, ce qui limite les coûts de chauffage. Ce profil tempéré convient aux acheteurs recherchant un climat sans extrêmes, propice aux activités extérieures toute l'année, d'autant que l'altitude moyenne n'est que de 48 m.

À qui s'adresse Valenton ?

Valenton s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par des prix encore inférieurs à ceux de Paris intra-muros, mais en forte progression. La part faible de maisons (21,6 %) et le revenu médian local limité en font moins une terre de familles aisées. Les profils recherchant la tranquillité pourront être gênés par la proximité des infrastructures de transport et la densité urbaine.

Avantages et limites à Valenton

✓ Points forts

  • Proximité de l'aéroport d'Orly (7,2 km) et des axes majeurs
  • Parc immobilier récent (21,3 % post-2006) et bon DPE moyen (classe C)
  • Desserte numérique excellente (fibre 97,3 %, 5G)
  • Équipements et services nombreux (525 au total)
  • Dynamisme démographique récent (+12,4 % sur 10 ans)

− À prendre en compte

  • Prix au m² en très forte hausse (+85,6 %), risque de surchauffe
  • Exposition à des risques naturels (inondation, argiles)
  • Taux de chômage élevé (16,8 %) et revenu médian bas

Composition du parc immobilier à Valenton

5 645 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (78,4 %) sur un total de 5 645 logements.

96,0 % Résidences principales 5 422 logements
1,3 % Résidences secondaires 74 logements
2,6 % Logements vacants 148 logements
29,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de logements, à 65 % social et seulement 21,6 % de maisons, dessine un marché très spécifique. La part de propriétaires occupants (29,1 %) est faible, ce qui peut traduire une certaine instabilité résidentielle mais aussi des opportunités pour les investisseurs. Le taux de résidences secondaires (1,3 %) est négligeable. L'acheteur typique est soit un investisseur en logement social, soit un primo-accédant cherchant un appartement en copropriété.

Ancienneté du parc à Valenton

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 416 logements).

  • Avant 1919 2,0 % 106 logts
  • 1919-1945 5,6 % 303 logts
  • 1946-1970 37,5 % 2 030 logts
  • 1971-1990 24,4 % 1 323 logts
  • 1991-2005 9,2 % 500 logts
  • 2006-2019 21,3 % 1 155 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Valenton

525 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

51 Commerces
261 Services
71 Santé
28 Sports et loisirs
13 Enseignement
5 Tourisme
96 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Valenton

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 3 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 10 catastrophes naturelles déclarées

Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs : inondation (Marne et Seine), retrait-gonflement des argiles et ruissellement urbain. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. La sismicité est très faible et le radon faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du cadastre des risques (Géorisques) pour vérifier la zone de l'acquéreur. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et imposer des travaux spécifiques.

Cas pratique : un achat type à Valenton

Pour une maison type de 86 m² (valeur médiane 315 104 €), un acheteur disposant d'un apport de 10 % (31 510 €) emprunte 283 594 €. Sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 645 €. Cela représente l'équivalent de 8,7 années du revenu médian local (17 690 €).

Erreurs à éviter quand on achète à Valenton

  • Omettre de consulter le cadastre des risques naturels (Géorisques).
  • Ne pas anticiper les travaux dans les copropriétés récentes (21,3 % du parc post-2006).
  • Se fier uniquement au prix médian, très volatile sur un an.
  • Négocier sans connaître la forte proportion de logements sociaux.

Points clés à retenir à Valenton

  • Prix médian au m² à 6 644 €, en forte hausse sur un an.
  • Rendement brut locatif plus élevé pour les maisons (5,5 %) que les appartements (3,3 %).
  • Climat doux avec 12,5 °C de moyenne et précipitations modérées (653 mm).
  • Marché très segmenté entre logements sociaux et copropriétés privées.
  • Écart important entre maisons (3 662 €/m²) et appartements (3 558 €/m²).
  • Taxe foncière sur le bâti à 37,28 %, un taux élevé.
  • Proximité de l'aéroport d'Orly (7,2 km) et d'une gare TGV (12,4 km).
  • La fibre est déployée à 97,3 % sur la commune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Valenton ?

À Valenton, au-delà du prix au m² moyen, plusieurs facteurs créent de fortes variations de valeur. La proximité de la gare de Villeneuve-Triage (2,3 km) ou de l'aéroport d'Orly (7,2 km) peut majorer un bien de 5 à 10 %. L'état et le DPE sont critiques : un bien rénové en classe B se vendra bien au-delà de la médiane. Pour une maison, la surface du terrain est un bonus rare compte tenu de la densité. En appartement, un balcon, une place de parking et l'absence de charges lourdes sont des atouts vendeurs majeurs.

Estimation indicative d'une maison à Valenton

Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

301 812 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Sous-évaluer votre bien, c'est perdre des milliers d'euros, surtout dans un contexte de hausse. Le surévaluer, c'est risquer une annonce qui dort, alors que le marché est actif. Une estimation professionnelle, basée sur les transactions comparables récentes et une connaissance fine des micro-secteurs de la commune (comme la zone près de la gare de triage), permet de se positionner au prix du marché. C'est la première étape pour vendre rapidement et au meilleur prix, en évitant les aléas d'un marché local en pleine transformation.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes qui gomment les réalités de terrain. Un professionnel local sait que le prix d'un appartement près des 51 commerces de proximité diffère de celui situé en bordure de zone inondable (PPRI). Il évalue l'impact concret d'une copropriété de plus de 10 ans sans ravalement programmé, ou le potentiel de revalorisation d'un logement social acheté en bloc. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible face à des acheteurs informés, sécurisant la transaction.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser une moyenne nationale pour estimer un bien dans un parc très social.
  • Ignorer l'impact négatif d'un DPE E ou F sur la valorisation future.
  • Ne pas tenir compte de la proximité immédiate des axes routiers bruyants.
  • Sous-évaluer l'attrait d'un terrain même petit dans une commune dense.

Investir à Valenton : passer à l'action

Les données DVF révèlent un marchà sous tension spéculative. Une analyse fine du secteur, de l'état du bien et des conditions de financement est indispensable pour éviter la surchauffe. Notre réseau d'experts du Val-de-Marne peut vous aider à identifier les rares opportunités qui justifient un engagement.

Ces chiffres dessinent un marché spéculatif. L'enjeu est de déceler la vraie valeur résiduelle.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Valenton

    Quel est le prix immobilier moyen à Valenton ?

    En 2024, le prix médian global à Valenton s'élève à 6 644 €/m2, avec un prix moyen de 7 316 €/m2. Les appartements, qui dominent le marché, se vendent à un prix médian de 3 558 €/m2.

    Est-ce le bon moment pour investir à Valenton ?

    Le marché montre des signes de surchauffe après une hausse de 85,6 % en 2024. L'investissement locatif, avec un rendement brut de 3,3 % pour les appartements, est peu attractif au regard des prix. La prudence est de mise, en visant le long terme.

    Valenton est-elle plus chère que ses voisines ?

    Oui, de manière significative. Valenton est environ 50 % plus chère que des communes comparables comme Épinay-sous-Sénart (2 766 €/m2) ou Fleury-Mérogis (2 925 €/m2), selon les données DVF 2024.

    Quel rendement locatif espérer à Valenton ?

    Le rendement locatif brut est estimé à 3,3 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 37,28 %, gestion, vacance), le rendement net est proche de 2,0 % pour les appartements.

    Quels sont les risques à connaître à Valenton ?

    La commune est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (inondation, argiles, ruissellement). Économiquement, le taux de chômage est élevé (16,8 %) et l'accessibilité financière est très faible, ce qui peut peser sur la demande locale et la liquidité du marché.

    Marché immobilier des communes voisines

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Valenton.

    Communes limitrophes de Valenton

    Valenton est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 593 €/m² Prix médian à Valenton
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    Résumé

    Côté prix, Valenton est un marché tendu — 3 593 €/m² sur 41 ventes récentes, -16,8 % par rapport au reste du Val-de-Marne. Au classement départemental, Valenton se place dans les 9 % de communes les plus chères du Val-de-Marne.

    Marché en palier: -2,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 257 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,5 % sur le prix médian.

    Les maisons (68,3 % des transactions, 3 662 €/m²) et les appartements (31,7 %, 3 558 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 84 m² revient à environ 307 608 €, soit 17,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,8 € (appartements) et 16,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Valenton (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    La construction neuve est soutenue à Valenton: 499 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 100 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 98 % des logements autorisés.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Valenton est une commune de la petite couronne parisienne. Valenton est à basse altitude (45 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Valenton

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