01 Le parc de logements
Le parc comprend 21 351 logements dont 20 287 résidences principales, 299 résidences secondaires et 765 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 287 | 95,0 % |
| Résidences secondaires | 299 | 1,4 % |
| Logements vacants | 765 | 3,6 % |
Sur les 21 351 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 372 | 2,0 % |
| 1919-1945 | 559 | 3,0 % |
| 1946-1970 | 3 426 | 18,3 % |
| 1971-1990 | 4 419 | 23,6 % |
| 1991-2005 | 3 077 | 16,4 % |
| 2006-2019 | 6 900 | 36,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (37 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 679 | 3,3 % |
| 2 pièces | 4 304 | 21,2 % |
| 3 pièces | 5 364 | 26,4 % |
| 4 pièces | 4 867 | 24,0 % |
| 5 pièces ou plus | 5 073 | 25,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 25 % du parc, contre 25 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 967 | 15 316 | 21 351 |
| Rés. principales | 12 398 | 14 534 | 20 287 |
| Rés. secondaires | 68 | 106 | 299 |
| Vacants | 501 | 675 | 765 |
La part de propriétaires atteint 61,9 % à Saint-Médard-en-Jalles, commune de 32 910 hab. à 22 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 429 | 46,5 % |
| Locataires (privé) | 6 561 | 32,3 % |
| Locataires HLM | 4 035 | 19,9 % |
| Logés gratuitement | 262 | 1,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 46,5 %, locataires 52,2 % — la part HLM s'établit à 20 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 856 | 58,4 % |
| Fioul | 265 | 1,3 % |
| Électricité | 7 120 | 35,1 % |
| Gaz bouteille | 91 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 955 | 4,7 % |
Le gaz de ville équipe 58 % des résidences principales, devant électricité (35 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 125 |
| 2 à 4 ans | 6 070 |
| 5 à 9 ans | 3 708 |
| 10 ans ou plus | 7 384 |
| Total ménages | 20 287 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 836 |
| Sous-occupation modérée | 5 520 |
| Sous-occupation accentuée | 3 399 |
| Suroccupation modérée | 1 284 |
| Suroccupation accentuée | 107 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 165 | 10,7 % |
| 1 voiture | 10 922 | 53,8 % |
| 2 voitures ou plus | 7 200 | 35,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 11 % sans voiture, 54 % à une voiture et 35 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 80,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 234 | 5 797 | 190 | 247 |
| 1975 | 7 388 | 6 886 | 135 | 367 |
| 1982 | 7 718 | 7 245 | 89 | 384 |
| 1990 | 9 995 | 9 297 | 107 | 591 |
| 1999 | 11 235 | 10 627 | 134 | 474 |
| 2006 | 12 550 | 12 048 | 71 | 432 |
| 2011 | 12 967 | 12 398 | 68 | 501 |
| 2016 | 15 316 | 14 534 | 106 | 675 |
| 2022 | 21 351 | 20 287 | 299 | 765 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 6 234 logements à l'origine, 21 351 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 700 | 1 488 | 1 591 | 1 700 | 1 522 | 699 |
| Dont vacants > 2 ans | 84 | 92 | 107 | 120 | 175 | 230 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 177 | 1,7 % |
| Classe B | 567 | 5,5 % |
| Classe C | 7 109 | 69,1 % |
| Classe D | 1 686 | 16,4 % |
| Classe E | 522 | 5,1 % |
| Classe F | 168 | 1,6 % |
| Classe G | 52 | 0,5 % |
La classe C domine avec 69 % des diagnostics, et 76 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 440 | 14,0 % |
| Classe B | 1 280 | 12,5 % |
| Classe C | 5 900 | 57,4 % |
| Classe D | 1 153 | 11,2 % |
| Classe E | 346 | 3,4 % |
| Classe F | 142 | 1,4 % |
| Classe G | 20 | 0,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 57 %, 84 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 196 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 220 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 87 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 97 | 80 |
| Classe B | 190 | 377 |
| Classe C | 1 062 | 6 047 |
| Classe D | 780 | 906 |
| Classe E | 336 | 186 |
| Classe F | 134 | 34 |
| Classe G | 42 | 10 |
Côté maisons, la dominante est C (180 kWh/m²/an); côté appartements, C (117).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 170 |
| T2 | 1 480 |
| T3 | 1 871 |
| T4 | 1 130 |
| T5+ | 151 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Villenave-d'Ornon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Villenave-d'Ornon est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Gironde. (sur 13 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
21 351 logements sont décomptés dans le parc de Villenave-d'Ornon au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Parc mixte: 48,7 % de maisons et 51,3 % d'appartements cohabitent. Côté cadre local, Villenave-d'Ornon est une commune de la façade atlantique française, en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m).
Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (46,5 % / 52,2 %). Le parc social représente 19,9 % des résidences principales. Villenave-d'Ornon est en deçà des obligations SRU — 24,6 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Près d'36,8 % du parc de Villenave-d'Ornon a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 133 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). 58,4 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc immobilier de Villenave-d'Ornon s'est étoffé rapidement, de +39,4 % entre 2016 et 2022. 10,7 % des ménages de Villenave-d'Ornon n'ont pas de voiture, 35,5 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Villenave-d'Ornon est une commune de la façade atlantique française. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Villenave-d'Ornon en 2026 ?
Intégrée à Bordeaux Métropole, Villenave-D'ornon bénéficie d'une position stratégique à quelques minutes de la gare TGV et du centre-ville. Son économie dynamique, avec un taux de chômage de 9,9 % et un tissu de plus de 3 500 entreprises, attire une population jeune. Cette attractivité se reflète-t-elle encore dans les prix immobiliers ?
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % des communes françaises, Villenave-D'ornon bénéficie d'un écosystème résidentiel et économique solide.
Verdict
➤ Un marché en correction qui offre une opportunité de moyen terme pour les investisseurs locatifs, à condition de bien sélectionner le bien.
Points clés
- ✓ Correction de -7,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,5/10)
- ✓ Rendement locatif correct pour la métropole bordelaise
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acquéreurs locaux
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 368 €/m², Villenave-D'ornon est plus chère que 70 % des communes françaises.
- Son prix au mètre carré est inférieur de 10 % à la moyenne de la Gironde.
- Son rendement locatif brut de 4,9 % sur les appartements dépasse celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Villenave-d'Ornon
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Villenave-d'Ornon : opportunités et risques
Investir à Villenave-D'ornon en 2026 repose sur une équation simple : bénéficier d'une position métropolitaine à un prix corrigé, avec un rendement locatif correct. Le rendement brut des appartements (4,9 %) est supérieur à celui des centres-villes historiques de Bordeaux, grâce à des prix d'acquisition déjà inférieurs. La demande locative est soutenue par un flux continu d'étudiants, de jeunes actifs et de ménages attirés par la proximité des équipements et des transports, dont la gare de Bègles à 2,3 km.
Cette stratégie comporte des charges à intégrer scrupuleusement. La taxe foncière, à 48,42 %, est légèrement supérieure à la moyenne métropolitaine et rogne sensiblement le rendement net, estimé autour de 2,8 %. Par ailleurs, le taux de chômage local de 9,9 % rappelle que la solvabilité des locataires n'est pas homogène, nécessitant une sélection rigoureuse.
La stratégie de plus-value à moyen terme semble plus pertinente que le cash-flow immédiat. La forte pression démographique, la santé économique avec 808 créations d'entreprise sur un an, et le ralentissement de la construction neuve sont des signaux favorables à une reprise modérée des prix, une fois la phase de correction achevée.
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Données du marché immobilier à Villenave-d'Ornon
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment une correction marquée des prix à Villenave-D'ornon, avec une baisse de 7,4 % en un an. Cette décrue suit logiquement le pic de 2022 et intervient dans un contexte de remontée des taux, affectant un marché initialement très dynamique. Le volume de transactions, en repli à 487 ventes, reste néanmoins élevé au regard de la taille de la commune, signe d'une liquidité préservée.
Cette correction creuse un écart de prix intéressant avec des communes voisines de la métropole, comme Talence (+28 %) ou Saint-Médard-en-Jalles (+5 %). Elle offre un potentiel d'effet de levier pour les investisseurs entrant aujourd'hui, à condition de viser des biens bien positionnés. L'attractivité territoriale, notée 8,5/10, reste un pilier solide, soutenue par une croissance démographique exceptionnelle de +38,8 % en dix ans.
Néanmoins, le parc immobilier, très récent (36,8 % post-2006) et peu énergivore (classe DPE dominante C), représente un atout sérieux face aux nouvelles réglementations. L'évolution des prix doit être lue comme un retour à une normalisation, plutôt qu'un effondrement, dans une commune dont les indicateurs socio-économiques restent robustes.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villenave-d'Ornon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Après une hausse continue entre 2020 et 2022, le prix médian du mètre carré à Villenave-D'ornon a atteint un pic à 3 877 € en 2022, porté par la dynamique métropolitaine et une forte demande. Une correction nette de -7,4 % est intervenue en 2024, ramenant le niveau à 3 368 €. Cette baisse, supérieure à celle observée dans certaines communes voisines comme Saint-Médard-en-Jalles (+5 % en comparaison), pourrait signaler un point d'entrée intéressant dans un marché structurellement porteur. Pour un acheteur en 2026, cela signifie un marché moins tendu qu'il y a deux ans, avec des opportunités de négociation.
Évolution du marché immobilier de Villenave-d'Ornon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 540 transactions en 2025 et affiche une évolution de -6,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 368 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour acquérir une maison médiane de 92 m² à 323 564 €, un ménage local devrait consacrer 13,6 années de son revenu médian, un effort important. Du côté de l'investisseur, un appartement type de 52 m² génère un loyer médian estimé à 733 € par mois. Avec un prêt à taux actuel, la mensualité dépasserait ce montant, nécessitant un effort net mensuel. Le rendement brut de 4,9 % est correct pour la zone, mais le rendement net, amputé de la taxe foncière à 48,42 % et des frais de gestion, avoisine les 2,8 %, réduisant la rentabilité réelle.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 540 transactions ont eu lieu à Villenave-D'ornon, un volume en repli de 8 % par rapport à 2023. Le marché est équilibré entre maisons (288 ventes, 92 m² médian) et appartements (252 ventes, 52 m² médian), reflétant une offre diversifiée. Ce volume, bien que diminuant, reste significatif et indique un marché liquide, sans tension excessive. Les biens vendus sont majoritairement récents (36,8 % du parc construit après 2006), ce qui limite le risque lié aux passoires thermiques (seulement 2,1 % classées F/G).
Répartition des ventes
53,3 % de maisons et 46,7 % d'appartements parmi les 540 transactions enregistrées.
53,3 % maisons, 46,7 % appartements sur 540 ventes: le collectif pèse 46,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 540 | 288 | 252 |
| Prix médian/m² | 3 368 € | 3 463 € | 3 288 € |
| Prix moyen/m² | 3 546 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 595 | 3 609 € |
| 2022 | 605 | 3 842 € |
| 2023 | 479 | 3 702 € |
| 2024 | 432 | 3 445 € |
| 2025 | 540 | 3 368 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Villenave-D'ornon est très soutenue, avec 1 791 logements autorisés sur les cinq dernières années. Toutefois, 2024 marque un net ralentissement, avec seulement 532 autorisations et une tendance à la baisse de -69 % par rapport au quinquennat précédent. Cette inversion pourrait indiquer un ajustement de l'offre face au ralentissement de la demande ou à des contraintes foncières. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre à court terme, mais une pression à la baisse sur les prix de l'ancien si cette tendance se confirme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
20 142 logements autorisés cumulés, 16 816 commencés: la dynamique récente affiche 1 524 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Villenave-d'Ornon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Villenave-d'Ornon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 937 logements autorisés à à Villenave-d'Ornon, dont 762 en 2025 (-61 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Villenave-d'Ornon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villenave-d'Ornon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut du rendement brut au net, environ -2 points, est significatif. La taxe foncière à Villenave-d'Ornon, à 48,42 %, en est le premier poste. S'ajoutent les frais de gestion (env. 5 % du loyer), les charges de copropriété dans les immeubles, et une provision pour travaux inévitables. Avec un parc plutôt récent (36,8 % post-2006) et seulement 1,4 % de résidences secondaires, le risque de vacance locative est modéré mais pas nul.
Performance énergétique du parc à Villenave-d'Ornon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 281 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Villenave-d'Ornon: la classe C domine, 2,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe C dominante (133 kWh/m²/an) et seulement 2,1 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat (interdictions de location progressives à partir de 2025). Pour un acquéreur, cela signifie moins de travaux obligatoires à prévoir, mais aussi une sensibilité accrue aux futures normes pour les biens classés D ou E, qui constituent la majorité du parc restant.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements T2 et T3, compacts (surface médiane 52 m²), qui correspondent à la demande majoritaire des jeunes ménages et couples. Les studios sont également pertinents pour la clientèle étudiante. Les maisons, représentant 48,8 % du parc, attirent les familles mais offrent un rendement brut légèrement inférieur (4,6 %). Le parc est relativement récent (36,8 % construits après 2006) avec une classe DPE dominante C, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique urgent.
Quelles zones cibler à Villenave-d'Ornon ?
La demande se concentre dans les secteurs bien desservis par les transports, notamment près de la gare de Bègles et des axes vers le centre universitaire de Talence. Le centre-bourg historique, avec ses commerces et services, reste très prisé. Les quartiers pavillonnaires plus éloignés conviennent aux locations familiales. La forte dynamique de construction neuve (1 791 logements autorisés sur 5 ans) appelle à la vigilance sur certaines zones pour éviter une sur-offre à terme.
Calculateur de rendement à Villenave-d'Ornon
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Risques à connaître avant d'investir à Villenave-d'Ornon
Le principal risque est la baisse des prix, déjà à l'œuvre (-7,4 %), qui pourrait éroder la plus-value. Le taux de vacance, modéré à 3,6 %, demande néanmoins une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement. La taxe foncière, à 48,42 %, pèse significativement sur la rentabilité nette. Enfin, bien que les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 2,1 % du parc, la loi Énergie-Climat implique un audit obligatoire dès 2025 pour les logements les moins performants.
Cas pratique : un investissement type à Villenave-d'Ornon
Pour un appartement type de 52 m² (à partir du prix total médian), comptez environ 179 000 €. Au loyer moyen de 14,1 €/m², cela génère 733 € mensuels, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 70 €/mois) et des charges, le rendement net se rapproche de 2,8 %. Avec un crédit, l'effort mensuel résiduel peut être faible voire positif selon l'apport.
Erreurs à éviter quand on investit à Villenave-d'Ornon
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la métropole.
- Négliger la révision du PPR inondation sur certaines zones.
- Surévaluer les loyers face à une offre neuve concurrente.
- Investir sans vérifier la copropriété et ses provisions pour travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme bordelais : une reprise en février-mars et une activité soutenue jusqu'en juillet. La rentrée de septembre est aussi dynamique. La proximité de Bordeaux étire un peu la saison. À éviter : décembre-janvier, période de moindre activité. Pour les vendeurs, mettre en avant le jardin au printemps ou la proximité des transports en automne peut faire la différence.
Le saviez-vous ?
- La commune a gagné 20,6 % d'habitants en seulement 5 ans.
- Seulement 2,1 % des logements sont des passoires énergétiques (F/G).
- On y trouve 7 hébergements touristiques pour 42 545 habitants.
S'installer à Villenave-d'Ornon : cadre de vie et logement
S'installer à Villenave-D'ornon, c'est profiter des avantages d'une ville de taille moyenne bien dotée, tout en étant aux portes immédiates de Bordeaux. La commune dispose d'un réseau de 1 452 équipements, des commerces aux services de santé (396 établissements), en passant par 55 infrastructures sportives. Cette autonomie au quotidien est un atout majeur pour les familles.
Le profil démographique est jeune (médiane d'âge à 38,1 ans) et dynamique, renforcé par la présence de 26 établissements scolaires. La connectivité est optimale, avec une couverture fibre de 98,9 %, idéale pour le télétravail. En revanche, les acquéreurs doivent intégrer la réalité des risques naturels, avec un PPR en cours de révision et 31 arrêtés Cat'Nat historiques, notamment liés aux inondations.
Carte du marché immobilier à Villenave-d'Ornon
Villenave-d'Ornon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villenave-d'Ornon
Un climat océanique tempéré, avec une moyenne annuelle de 14,3°C et 904 mm de pluie, moins marqué que sur le littoral. Les hivers sont doux, les étés chauds sans excès. Ce profil, avec une altitude basse (14 m), convient particulièrement aux acheteurs recherchant la douceur girondine sans les extrêmes, idéal pour les activités de plein air toute l'année. Attention cependant à l'humidité relative dans les biens mal exposés.
À qui s'adresse Villenave-d'Ornon ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles recherchant une maison avec jardin à un prix raisonnable dans l'agglo bordelaise. Les jeunes actifs travaillant à Bordeaux y trouvent également un pied-à-terre bien connecté (tram, bus, gare). Les profils retraités sont moins représentés (21,8 % de 60 ans et +). L'environnement, avec 26 établissements scolaires, est structuré pour les familles.
Avantages et limites à Villenave-d'Ornon
✓ Points forts
- Prix 20 % inférieurs à Talence voisine
- Desserte excellente (gare, aéroport, tram)
- Démographie jeune et dynamique (+21 % en 5 ans)
- Parc immobilier récent et énergétique correct (DPE C)
- Large palette de services (1 452 équipements)
− À prendre en compte
- Baisse des prix en cours (-7,4 % an)
- Exposition aux risques d'inondation (PPR actif)
- Taxe foncière élevée (48,42 %)
Composition du parc immobilier à Villenave-d'Ornon
21 351 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (48,8 %) et collectif (51,2 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré (48,8 % de maisons, 51,2 % d'apparts) et très majoritairement occupé par des résidents principaux (46,5 % de propriétaires). La faible part de logements vacants (3,6 %) et de résidences secondaires (1,4 %) indique un marché stable, ancré dans la vie locale. Cela attire des acheteurs en recherche de pérennité, souvent des familles ou des actifs travaillant dans la métropole bordelaise toute proche.
Ancienneté du parc à Villenave-d'Ornon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 754 logements).
- Avant 1919 2,0 % 372 logts
- 1919-1945 3,0 % 559 logts
- 1946-1970 18,3 % 3 426 logts
- 1971-1990 23,6 % 4 419 logts
- 1991-2005 16,4 % 3 077 logts
- 2006-2019 36,8 % 6 900 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Villenave-d'Ornon
1 452 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Villenave-d'Ornon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) en révision, couvrant notamment les inondations. On recense 31 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon et la sismicité sont classés faibles. Pour un acheteur, consulter le zonage du PPR et l'historique de la parcelle est essentiel, car cela peut impacter l'assurabilité, les possibilités de construction ou de rénovation, et la valorisation du bien.
Cas pratique : un achat type à Villenave-d'Ornon
Pour une maison de 92 m² (surface déduite du prix médian au m²), le budget est d'environ 324 000 € hors frais. Cela représente environ 13,6 années du revenu médian local (23 780 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 1 800 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Villenave-d'Ornon
- Se fier au seul prix au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de vérifier le zonage du PPR et l'assurabilité du bien.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-7,4 %).
- Minimiser l'importance d'un bon DPE pour la revente future.
Points clés à retenir à Villenave-d'Ornon
- Prix médian à 3 368 €/m², en baisse de 7,4 % sur un an.
- Rendement brut moyen : 4,9 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne de 14,3°C.
- Marché stable avec 46,5 % de propriétaires occupants.
- Une maison type coûte environ 323 564 €, un appartement 178 984 €.
- Taxe foncière élevée : 48,42 % en 2024.
- 98,9 % des logements sont éligibles à la fibre.
- +20,6 % d'habitants en 5 ans, demande soutenue.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villenave-d'Ornon ?
À Villenave-d'Ornon, au-delà de la surface, trois facteurs pèsent lourd : la performance énergétique (un bon DPE est un atout majeur), la proximité des transports (TGV à 4,9 km, tramway) et des 138 commerces recensés, et la typologie (maison avec jardin très prisée). L'état général est crucial car le marché est exigeant sur la qualité. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent moins que la présence d'une place de parking et la qualité de la copropriété.
Estimation indicative d'une maison à Villenave-d'Ornon
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
296 384 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer conduit à un échec de vente et une stigmatisation du bien. Sous-évaluer fait perdre des milliers d'euros. Dans un contexte de baisse des prix, seul un prix parfaitement aligné sur les dernières ventes similaires (quartier, surface, état, DPE) garantit une vente dans des délais raisonnables. Les outils en ligne automatisés ne tiennent pas compte de micro-détails locaux comme l'exposition au bruit, la vue, ou la qualité exacte de la rénovation. Une estimation experte intègre ces paramètres pour positionner votre bien au meilleur prix, ni trop haut, ni trop bas.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à capter les nuances de cette ville en forte croissance démographique (+20,6 % en 5 ans). Un professionnel local valorisera un bien près du futur projet d'aménagement, intégrera l'impact du PPR sur une parcelle, ou saura que les maisons rénovées dans certains quartiers se vendent avec une forte prime. Son expertise est clé pour négocier avec des acheteurs souvent bien informés, venant de Bordeaux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster le prix.
- Ignorer l'impact d'une vue ou d'un jardin sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte de la fibre optique, attendue par les acheteurs.
- Estimer sans visiter le bien et son environnement immédiat.
Investir à Villenave-d'Ornon : passer à l'action
L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît les micro-secteurs de Villenave-D'ornon et peut vous aider à transformer cette analyse en opportunité concrète.
Vous avez les données du marché. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Villenave-D'ornon.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villenave-D'ornon grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Villenave-D'ornon
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Villenave-d'Ornon
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villenave-d'Ornon
Quel est le prix immobilier moyen à Villenave-D'ornon ?
Le prix médian global est de 3 368 €/m² en 2024. Il varie de 2 912 €/m² à 4 040 €/m² pour la fourchette centrale des 50 % des transactions. Les maisons se négocient autour de 3 463 €/m² et les appartements à 3 288 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Villenave-D'ornon ?
Le marché est en correction (-7,4 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée opportun. L'attractivité métropolitaine et la demande locative restent solides, favorisant une stratégie d'investissement locatif à moyen terme.
Villenave-D'ornon est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est nettement plus accessible que Talence (-28 %) et légèrement moins chère que Saint-Médard-en-Jalles (-5 %). En revanche, son prix est deux fois supérieur à celui d'Angoulême ou d'Agen, soulignant son ancrage dans le marché bordelais.
Quel rendement locatif espérer à Villenave-D'ornon ?
Le rendement locatif brut est de 4,9 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons, selon la Carte des Loyers. Après déduction des charges, le rendement net estimé est d'environ 2,8 % pour un appartement.
Quels sont les quartiers à privilégier à Villenave-D'ornon ?
Les secteurs proches des transports (gare de Bègles à 2,3 km) et des équipements (lycées, centre commercial) sont les plus recherchés pour la location. Les zones récentes, où le parc est énergétiquement performant, attirent également les acquéreurs.
Marché immobilier des communes voisines
Villenave-D'ornon affiche un prix au m² inférieur de 22 % à celui de Talence voisine, tout en bénéficiant des mêmes infrastructures métropolitaines, un écart de valorisation qui peut offrir un effet de levier intéressant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villenave-d'Ornon.
Résumé
Côté prix, Villenave-d'Ornon est un marché tendu — 3 368 €/m² sur 540 ventes récentes, -2,7 % par rapport au reste de la Gironde. Dans la Gironde, Villenave-d'Ornon appartient au top 9 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Villenave-d'Ornon a enregistré une baisse de -6,7 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 2 651 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 463 €/m² (surface médiane 88 m²) et celui des appartements à 3 288 €/m² (57 m²). Le bien médian (88 m² à 304 744 €) équivaut à 12,8 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,1 € (appartements) et 13,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Villenave-d'Ornon: 1 937 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 387 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 61 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Villenave-d'Ornon s'interprète dans un contexte plus large — Villenave-d'Ornon est une commune de la façade atlantique française, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).