Logement & immobilier

Le logement à Saint-Médard-en-Jalles

33160 Gironde 32 910 hab.
Fiche complète

Saint-Médard-en-Jalles compte 14 781 logements (4,3 pièces en moyenne).

Résidences principales 97%
Logements vacants 2,5%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

14 781Logements au total
24 %Appartements i
64,2 %Propriétaires
1,0 %Rés. secondaires
19 %Logements sociaux i
2,5 %Logements vacants i-59% vs dept · -69% vs France
+7,9 %Évolution 2016–2022
174 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 14 781 logements dont 14 267 résidences principales, 142 résidences secondaires et 372 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 14 781 logements: 97 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1971-1990 concentre 35 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 28 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 45 %, les T1-T2 12 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements12 01813 70114 781
Rés. principales11 46013 04714 267
Rés. secondaires8174142
Vacants477580372

Pour référence, Bergerac (100 km) affiche 43,7 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 64,2 % de propriétaires face à 34,5 % de locataires (dont 17 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (49 %), 43 % pour électricité et 6 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 599
2 à 4 ans2 837
5 à 9 ans2 843
10 ans ou plus6 988
Total ménages14 267
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 836
Sous-occupation modérée3 201
Sous-occupation accentuée3 334
Suroccupation modérée391
Suroccupation accentuée25
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 43 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 83,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

14 781Logements en 2022
+441 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 733 logements, le total atteint 14 781 en 2022 (+441 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 839 772 714 538 712 442
Dont vacants > 2 ans 131 117 132 119 133 124

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
155kWh/m²/an en moyenne
3,6 %Passoires (F+G) i
5 233Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
155 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 356 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 58 % des diagnostics, et 66 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 39 %, 78 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 224 kWh/m²/an, contre 92 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 132 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante C (167 kWh/m²/an), les appartements C (142) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-20 kWh/m²/an
Consommation vs France-48 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,4 pts
Passoires vs France-6,3 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
19,8 %Taux logements sociaux i
2 761Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,15 €Loyer moyen /m² i
1,2 %Taux de vacance i
298dont PLAI i
130dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T155
T2550
T31 037
T4823
T5+144

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le millésime INSEE 2022 crédite Saint-Médard-en-Jalles de 14 781 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (96,5 %). La typologie majoritaire est la maison individuelle (75,6 %), complétée par 24,4 % d'appartements. La commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, à basse altitude (47 m), dans un relief de plaine.

64,2 % des ménages de Saint-Médard-en-Jalles possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le segment social représente 16,8 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, Saint-Médard-en-Jalles demeure déficitaire avec 19,8 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.

La dynamique de construction récente est sensible — 27,8 % du parc a moins de vingt ans. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 155 kWh/m²/an en moyenne, sous la médiane nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (49,5 % des résidences principales).

Saint-Médard-en-Jalles affiche une croissance de son parc de +7,9 % depuis 2016. La multi-motorisation est la norme à Saint-Médard-en-Jalles: 50,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.

Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Saint-Médard-en-Jalles est à basse altitude (47 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 14 267 résidences principales de Saint-Médard-en-Jalles et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Saint-Médard-en-Jalles en 2026 ?

Ancrée dans la première couronne de Bordeaux Métropole, Saint-Médard-en-Jalles combine une démographie positive (+4,4 % en 5 ans) et un tissu économique actif. Son marché immobilier, après une nette correction en 2024, interroge sur son potentiel de rebond et les stratégies à y déployer.

3 606 €/m² prix médian
-0,8 % sur un an
366 transactions 2026

Avec une correction de -7,2 % en 2024 et une pression immobilière parmi les plus élevées de la métropole bordelaise, la commune offre une fenêtre d'opportunité dans un marché solide.

Verdict

➤ Investir ici demande une sélection rigoureuse du bien pour tirer parti de la dynamique métropolitaine, avec un horizon de moyen terme.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction de -7,2 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Pression immobilière élevée (7/10) : marché tendu
  • ✓ Attractivité territoriale robuste (6,5/10) : indicateurs solides
  • ⚠ Accessibilité très faible (1,9/10) : marché porté par l'extérieur
  • ⚠ Opportunité locative modérée (4,4/10) : rendement correct

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Son prix médian (3 606 €/m²) la place 29 % au-dessus de la moyenne des villes moyennes comparables de la région.
  • Dans la Gironde, son prix dépasse de 40 % celui de Bergerac mais reste 40 % inférieur au littoral arcachonnais.
  • Le rendement locatif brut (4,9 %) surpasse celui des grandes métropoles mais reste en deçà des niches touristiques.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Médard-en-Jalles

Le marché de Saint-Médard-en-Jalles est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de Saint-Médard-en-Jalles

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,0

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Un score de 7/10 confirme un marché sous tension, favorable à une valorisation stable des biens, surtout pour les maisons.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
91
Années de revenu pour acheter 70 m²
87
% de résidences secondaires
10
Croissance démographique (5 ans)
63
Densité de population
91
4,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

L'accessibilité très faible (1,9/10) indique que les prix ont largement dépassé la solvabilité locale, un risque pour la liquidité à la revente.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
13
% de propriétaires
37
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
3
3,9

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Le score modéré (4,4/10) suggère une demande locative réelle mais sans surchauffe, à valider par une étude de secteur précise.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
85
% résidences secondaires (demande saisonnière)
10
Croissance démographique (5 ans)
63
Capacité touristique / population
8
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
9
0,8

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

La pression touristique immobilière est négligeable (0,9/10), écartant toute stratégie de location saisonnière lucrative.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
10
Capacité touristique / population
8
% de logements vacants
4
Faible densité (proxy isolement touristique)
9

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3652,5 — Percentile dept : 91/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 87/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 10/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 63/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 387,2 — Percentile dept : 91/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 13/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 61,9 — Percentile dept : 37/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 16,2 — Percentile dept : 3/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 35,8 — Percentile dept : 85/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 10/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 63/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3652,5 — Percentile dept : 9/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 10/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 4/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 387,2 — Percentile dept : 9/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Médard-en-Jalles : opportunités et risques

Investir à Saint-Médard-en-Jalles en 2026 cible prioritairement le locatif annuel, porté par la demande de ménages travaillant dans l'agglomération bordelaise. Le rendement brut autour de 4,9 % est correct mais sera rogné par une taxe foncière élevée (45,47 %) et les charges de gestion. Le rendement net estimé à 2,9 % nécessite de viser une plus-value à la revente pour optimiser la rentabilité globale.

La très faible part de passoires thermiques (3,7 %) est un atout majeur, réduisant le risque de travaux coercitifs et attractif pour les locataires sensibles aux charges. Privilégier les biens déjà aux normes (classe C dominante) devient une stratégie prudente. La baisse récente des permis de construire limite le risque de concurrence neuve à moyen terme.

Toutefois, l'accessibilité financière est dégradée (IAI : 1,9/10), signe que les prix ont décroché du revenu médian local (26 740 €). L'investisseur doit donc compter sur une demande extérieure, ce qui introduit une dépendance à la santé économique de la métropole bordelaise. Une sélection rigoureuse du quartier et du type de bien est impérative.

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Données du marché immobilier à Saint-Médard-en-Jalles

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian a reculé de 7,2 % en 2024, une correction qui ramène la barre des 3 606 €/m², selon les données DVF. Cette baisse suit le pic de 2022 et réajuste le marché après une période de forte hausse. Elle crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients, dans un contexte où la pression démographique de Bordeaux Métropole reste un moteur solide.

La répartition des ventes est éloquente : 75 % concernent des maisons, un parc dominé par les propriétaires-occupants (64,2 %). Ce profil indique un marché ancré, peu spéculatif, où la valeur se construit sur le long terme. Le parc est récent, avec plus d'un quart des logements construits après 2006, un atout face aux nouvelles réglementations énergétiques.

Néanmoins, le taux de chômage local, parmi les plus bas de la catégorie à 7,8 %, et la proximité de l'aéroport de Mérignac et de la gare TGV soutiennent l'attractivité résidentielle. Cette connexion aux grands pôles d'emploi explique en partie pourquoi les prix résistent mieux ici que dans des villes moyennes plus isolées.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Médard-en-Jalles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier de Saint-Médard-en-Jalles

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 3 762 €/m² → 3 606 €/m² (-4,1 %), volume annuel actuel 366 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 606 €/m²
Surface médiane 100 m²
Transactions 265
Appartements
Prix médian 3 577 €/m²
Surface médiane 50 m²
Transactions 101

Indicateurs clés du marché

-0,8 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,0 %
Rendement locatif apparts ?
4,8 %
Rendement locatif maisons ?
33,5 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

360 600 €
Maison 100 m² ?
Mensualité ~2 091 €/mois (20 ans, 3,5 %)
178 850 €
Appartement 50 m² ?
Mensualité ~1 037 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'analyse financière, basée sur un appartement type de 52 m² à 189 072 €, montre un rendement brut de 4,9 %. Après déduction des charges locatives et de la taxe foncière (45,47 %), le rendement net tombe autour de 2,9 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer de la mensualité de crédit, reste de l'ordre de 300 à 400 € selon les conditions d'emprunt. Cette configuration indique un investissement qui n'est pas autoporteur et nécessite un apport personnel ou une trésorerie pour couvrir le différentiel, visant une plus-value à moyen terme plutôt qu'une rentabilité immédiate.

Acheter vs Louer — appartement 50 m²

1 037 €/mois
Mensualité crédit ?
747 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 290 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

13,5 ans
Pour une maison ?
6,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

14,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
12,4 - 18,0 €/m²
14,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
11,3 - 18,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 346 ventes en 2024, le volume des transactions à Saint-Médard-en-Jalles reste dynamique, bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022. Le marché est très majoritairement composé de maisons individuelles (265 ventes contre 86 pour les appartements), reflétant le caractère résidentiel et familial de la commune. La surface médiane vendue est de 100 m² pour les maisons et 52 m² pour les appartements, signe d'une demande orientée vers le confort et l'espace. Cette liquidité soutenue, couplée à la baisse des prix, place le marché en faveur de l'acheteur, qui dispose d'un choix plus large et de marges de négociation.

Répartition des ventes

72,4 % de maisons et 27,6 % d'appartements parmi les 366 transactions enregistrées.

Sur 366 transactions enregistrées, 72,4 % portent sur des maisons (3 606 €/m²) et 27,6 % sur des appartements (3 577 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 366 265 101
Prix médian/m² 3 606 € 3 606 € 3 577 €
Prix moyen/m² 3 802 €
Surface médiane – 100 m² 50 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 495 3 762 €
2022 404 3 970 €
2023 299 3 906 €
2024 309 3 636 €
2025 366 3 606 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Saint-Médard-en-Jalles marque un net ralentissement, avec seulement 83 logements autorisés en 2024 et une tendance en baisse de 59 % sur cinq ans. Cette contraction de l'offre nouvelle, alors que la population continue de croître, devrait à moyen terme soutenir les prix de l'ancien et limiter les risques de surproduction. Elle indique également une phase de maturation de l'urbanisation sur cette commune déjà bien dotée, où les réserves foncières se font plus rares. Pour l'investisseur, cela signifie que la valeur des biens existants bien placés devrait être préservée.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 242 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 404 autorisations pour 4 650 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Saint-Médard-en-Jalles

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

442 logements vacants au total
124 vacants depuis plus de 2 ans 28,1 % des vacants

Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.

Construction neuve à Saint-Médard-en-Jalles (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Saint-Médard-en-Jalles: 552 logements autorisés sur 5 ans, 121 pour la dernière année (-59 %).

552 logements autorisés sur 5 ans
121 en 2025 dernière année connue
-59 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Saint-Médard-en-Jalles

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 12,4 €/m²
Médian 14,9 €/m²
Haut 18,0 €/m²
Écart de 5,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 11,3 €/m²
Médian 14,6 €/m²
Haut 18,8 €/m²
Écart de 7,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Médard-en-Jalles

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (50 m²)
~2 037 €/an
soit ~2,7 mois de loyer par an
Pour une maison type (100 m²)
~3 973 €/an
soit ~2,7 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 45,47 % Moyenne dept : 46,07 % -0,60 pt Moyenne France : 43,01 % +2,46 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,80 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

44,90 % 2021
44,89 % 2022
45,20 % 2023
45,47 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (45,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net ramène la théorie à la réalité. Du brut annoncé de 4,9 %, il faut soustraire la taxe foncière, élevée à 45,47 % à Saint-Médard-en-Jalles, les frais de gestion (environ 5 % du loyer), l'assurance et une provision pour travaux et vacance locative. Cette dernière est réduite par la forte demande au sein de Bordeaux Métropole. Au final, un rendement net autour de 2,9 % pour un appartement est une projection réaliste, à moduler selon l'état du bien et sa gestion.

Performance énergétique du parc à Saint-Médard-en-Jalles

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 233 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Saint-Médard-en-Jalles: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,6 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,6 % F + G
Conso moyenne 155 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc se distingue par une performance énergétique globalement bonne, avec une classe C dominante et seulement 3,7 % de passoires thermiques (classes F et G). Cette situation, bien meilleure que la moyenne nationale, limite le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores d'ici 2028 (classe G) puis 2034 (classe F). Ici, le parc est donc plutôt résilient, un atout pour la valorisation future.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane vendue est de 52 m², pour cibler les jeunes actifs et les petits ménages. Les maisons avec jardin, très majoritaires dans le parc (75,9 %), intéressent les familles mais exigent un apport plus conséquent. Le neuf (27,8 % du parc construit après 2006) peut offrir un DPE performant, un atout face à la réglementation qui se durcit.

Quelles zones cibler à Saint-Médard-en-Jalles ?

La demande se concentre dans le centre-bourg et ses abords immédiats, bien desservis par les 1 158 équipements et commerces. La proximité des axes routiers vers Bordeaux et de l'aéroport de Mérignac (7,4 km) renforce l'attractivité des quartiers périphériques bien connectés. Surveillez les zones soumises aux PPR (inondation, feux de forêt), qui peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien.

Calculateur de rendement à Saint-Médard-en-Jalles

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Saint-Médard-en-Jalles

Le risque de vacance locative est réel (taux de vacants : 2,5 %) et doit être intégré dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière, à 45,47 %, grève significativement le rendement net. Enfin, 3,7 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), exposant à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux à partir de 2025. La baisse récente des prix peut aussi limiter les plus-values à court terme.

Cas pratique : un investissement type à Saint-Médard-en-Jalles

Pour un appartement de 52 m² (surface médiane déduite du prix total type), l'investissement s'élève à environ 189 000 €. Au loyer moyen de 14,9 €/m², cela génère 775 € mensuels. Le rendement brut atteint ainsi 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe autour de 2,9 %, soit un revenu locatif net annuel d'environ 5 480 €.

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Médard-en-Jalles

  • Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée ici.
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
  • Surestimer le loyer par méconnaissance du marché local.
  • Oublier de vérifier la compatibilité du bien avec la loi Climat.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit le rythme classique des zones résidentielles familiales. Les ventes se concentrent au printemps, idéal pour une entrée dans les lieux à l'été, et à l'automne. La période estivale peut être plus calme. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant. L'absence de pic touristique marqué évite les distorsions saisonnières fortes sur la demande.

Le saviez-vous ?

  • La commune s'étend sur 85 km², soit une faible densité pour Bordeaux Métropole.
  • L'aéroport de Bordeaux-Mérignac n'est qu'à 7,4 km.
  • Seulement 3 hébergements touristiques y sont recensés.

S'installer à Saint-Médard-en-Jalles : cadre de vie et logement

Avec plus de 1 150 équipements recensés par l'INSEE, dont près de 500 services et 400 lieux de santé, Saint-Médard-en-Jalles offre une autonomie quotidienne remarquable pour une ville de cette taille. Son intégration à Bordeaux Métropole lui permet de bénéficier des infrastructures métropolitaines tout en conservant un cadre de vie apaisé, avec une densité modérée (387 hab/km²).

Le territoire est cependant soumis à plusieurs plans de prévention des risques (PPR), notamment liés aux inondations et aux incendies, une réalité à vérifier lors de l'acquisition. La commune affiche un indice de vieillissement élevé (146,7), traduisant une population plus âgée que la moyenne nationale, ce qui modèle une demande locative plutôt tournée vers les petites surfaces et le plain-pied.

Carte du marché immobilier à Saint-Médard-en-Jalles

Saint-Médard-en-Jalles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Médard-en-Jalles

14,2 °C
Température moyenne ?
2 070 h
Ensoleillement ?
925 mm
Précipitations ?
23 j
Jours de gel/an ?

Un climat océanique tempéré, avec une moyenne annuelle de 14,2°C et 925 mm de pluie, caractérise cette commune de Gironde. Les hivers sont doux et les étés chauds sans excès, avec une faible amplitude thermique. Ce profil, typique du Sud-Ouest, convient aux habitants recherchant des saisons marquées mais sans rudesse. La proximité de l'océan Atlantique, à une trentaine de kilomètres, adoucit les températures et contribue à un cadre de vie agréable une grande partie de l'année.

À qui s'adresse Saint-Médard-en-Jalles ?

Saint-Médard-en-Jalles cible principalement les familles et les couples travaillant dans la métropole bordelaise, attirés par l'espace, les écoles et un environnement plus vert. Les primo-accédants peuvent y trouver des opportunités, notamment dans le segment des appartements. Les retraités (26,2 % de 60 ans et plus) y apprécient la tranquillité relative et la proximité des services de santé.

Avantages et limites à Saint-Médard-en-Jalles

✓ Points forts

  • Proximité de Bordeaux et de son aéroport (15 minutes en voiture)
  • Large offre de maisons individuelles avec jardins (75,9 % du parc)
  • Démographie dynamique (+4,4 % en 5 ans) et services complets (1 158 équipements)
  • Parc immobilier relativement récent (27,8 % construit après 2006)
  • Environnement naturel préservé sur une commune de 85 km²

− À prendre en compte

  • Prix élevé pour la Gironde hors litteur (3 647 €/m² médian)
  • Baisse des prix de 7,2 % pouvant inquiéter les acquéreurs
  • Risques naturels recensés (6 PPR actifs) à vérifier avant achat

Composition du parc immobilier à Saint-Médard-en-Jalles

14 781 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 75,9 % de maisons, 24,1 % d'appartements sur un total de 14 781 logements.

96,5 % Résidences principales 14 267 logements
1,0 % Résidences secondaires 142 logements
2,5 % Logements vacants 372 logements
64,2 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (75,9 %), un trait marquant de l'habitat périurbain. La part de propriétaires-occupants (64,2 %) est élevée, signe d'un ancrage résidentiel fort et d'une certaine stabilité du marché. Seuls 1 % de résidences secondaires et 2,5 % de logements vacants indiquent une faible pression touristique et un parc très utilisé. Ce paysage attire principalement les familles et les accédants à la propriété en quête de maison avec extérieur.

Ancienneté du parc à Saint-Médard-en-Jalles

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 029 logements).

  • Avant 1919 2,9 % 408 logts
  • 1919-1945 2,3 % 321 logts
  • 1946-1970 10,7 % 1 496 logts
  • 1971-1990 35,0 % 4 917 logts
  • 1991-2005 21,3 % 2 991 logts
  • 2006-2019 27,8 % 3 896 logts

Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.

Équipements et services à Saint-Médard-en-Jalles

1 158 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

157 Commerces
492 Services
394 Santé
56 Sports et loisirs
21 Enseignement
14 Tourisme
24 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Saint-Médard-en-Jalles

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 6 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 19 catastrophes naturelles déclarées

La commune est couverte par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), dont un PPRT lié aux activités industrielles historiques. Elle a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coups de vent. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel, y est en concentration faible. Consulter le zonage précis du PPR en mairie ou sur Géorisques est une étape indispensable avant tout achat, notamment pour vérifier les contraintes constructives ou d'assurabilité sur la parcelle visée.

Cas pratique : un achat type à Saint-Médard-en-Jalles

Acheter une maison médiane de 100 m² à Saint-Médard-en-Jalles représente un budget de 365 800 €. Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 850 €. Ce projet immobiliserait environ 14 années du revenu médian local (26 740 €), un effort important mais typique d'une ville de cette taille en périphérie bordelaise.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Médard-en-Jalles

  • Oublier de consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR).
  • Ne pas vérifier la performance énergétique réelle (DPE).
  • Ignorer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
  • Sous-estimer les coûts de mutation dans un budget serré.

Points clés à retenir à Saint-Médard-en-Jalles

  • Prix médian au m² : 3 606 €, en baisse de 7,2 % sur un an.
  • Rendement brut locatif : 4,9 % pour les appartements.
  • Climat doux, température moyenne annuelle de 14,2°C.
  • Taxe foncière élevée, à 45,47 % du revenu cadastral.
  • Parc à 75,9 % de maisons individuelles.
  • 27,8 % du parc est construit après 2006, un atout.
  • Coût d'une maison type : environ 365 800 €.
  • Marché locatif dynamique, porté par Bordeaux Métropole.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Médard-en-Jalles ?

À Saint-Médard-en-Jalles, la valeur d'un bien dépend d'abord de son type (maison vs appartement) et de son état énergétique, avec un parc déjà performant. La surface du terrain et la proximité des équipements (commerces, écoles parmi les 18 établissements) sont primordiales. La connexion aux transports, comme la gare de Blanquefort à 7,7 km, influence aussi le prix. Un DPE dégradé (classe E ou inférieure) peut peser jusqu'à -10 % sur la valorisation face à un bien rénové. Pour un vendeur, mettre en avant un bâti récent (27,8 % du parc est post-2006) ou une rénovation est un levier fort.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Médard-en-Jalles

Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

360 600 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation précise, fondée sur les dernières transactions DGFiP et les spécificités locales (proximité des services, exposition aux risques, qualité énergétique), vous évite deux écueils : une surfacturation qui allonge inutilement la vente, et une sous-évaluation qui vous prive de milliers d'euros. Dans un marché en correction comme celui de Saint-Médard-en-Jalles, où le temps de vente peut augmenter, le prix de départ doit être particulièrement juste pour attirer les acheteurs sans brader votre patrimoine. L'expertise d'un professionnel local intègre aussi des paramètres invisibles dans les données brutes.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données. Il connaît la valeur ajoutée d'une rue calme près du parc des Jalles, l'impact d'une vue dégagée ou la demande spécifique pour les quartiers proches des 492 services recensés. Il évalue justement l'état réel, au-delà du DPE, et peut ainsi justifier un prix au m² différent de la médiane communale (3 647 €/m²). Son réseau lui permet aussi de cibler des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au plus près de la valeur de marché.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian communal au m².
  • Ne pas ajuster le prix selon l'état réel et la vue.
  • Oublier de valoriser la proximité des transports (gare à 7,7 km).
  • Négliger l'impact d'un DPE mauvais sur la valorisation.

Investir à Saint-Médard-en-Jalles : passer à l'action

Une opportunité se joue souvent sur des détails invisibles dans les données agrégées : état du bien, rue, copropriété. Pour saisir le bon créneau à Saint-Médard-en-Jalles, l'expertise d'un professionnel du secteur est indispensable.

Les chiffres posent un diagnostic, mais transformer cette analyse en achat gagnant exige une connaissance intime des quartiers.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Médard-en-Jalles

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Médard-en-Jalles ?

    Le prix médian est de 3 606 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale comprise entre 3 165 et 4 275 €/m². Une maison de 100 m² coûte environ 365 800 €.

    Le marché est-il en baisse à Saint-Médard-en-Jalles ?

    Oui, les prix ont corrigé de 7,2 % entre 2023 et 2024, après avoir atteint un pic en 2022. Cette baisse suit la tendance nationale et offre des opportunités de négociation.

    Saint-Médard-en-Jalles est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?

    Le rendement brut est d'environ 4,9 % pour les appartements, ce qui est correct. L'attractivité métropolitaine soutient la demande, mais la rentabilité nette est modérée après charges et impôts.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Médard-en-Jalles ?

    Les secteurs bien desservis par les transports, proches des commerces et des services (centre-ville, quartiers proches de la gare de Blanquefort) sont les plus prisés pour la location. Consultez les PPR pour éviter les zones à risques.

    Faut-il privilégier une maison ou un appartement pour investir ?

    Les maisons représentent 75 % des transactions et sont très demandées par les familles. Les appartements, plus rares, peuvent offrir une meilleure rentabilité locative brute (14,9 €/m²/mois contre 14,6 €).

    Marché immobilier des communes voisines

    Saint-Médard-en-Jalles affiche un prix au m² 40 % inférieur à celui de La Teste-de-Buch, tout en bénéficiant de indicateurs économiques similaires via Bordeaux Métropole, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur patient.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Médard-en-Jalles.

    Communes limitrophes de Saint-Médard-en-Jalles

    Saint-Médard-en-Jalles est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 606 €/m² Prix médian à Saint-Médard-en-Jalles
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Saint-Médard-en-Jalles atteint 3 606 € sur 366 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. La commune figure parmi les 8 % les plus chères de la Gironde au mètre carré.

    Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Médard-en-Jalles a enregistré une baisse de -4,1 % du prix médian. Au total, 1 873 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Médard-en-Jalles: 3 606 €/m² pour les maisons (surface médiane 100 m²) et 3 577 €/m² pour les appartements (50 m²). Le bien médian (100 m² à 360 600 €) équivaut à 13,5 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,9 €/m² pour un appartement et 14,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Les flux de permis restent élevés: 552 logements autorisés et 434 commencés sur la période 2021-2025.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Médard-en-Jalles est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (47 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Médard-en-Jalles

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    Communes voisines

    Mérignac 33700 78 090 hab. 7,4 km Le Haillan 33185 11 392 hab. 4,0 km Saint-Aubin-De-Médoc 33160 7 769 hab. 2,0 km Le Taillan-Médoc 33320 11 073 hab. 3,9 km