01 Le parc de logements
Le parc comprend 18 684 logements dont 15 858 résidences principales, 472 résidences secondaires et 2 354 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 858 | 84,9 % |
| Résidences secondaires | 472 | 2,5 % |
| Logements vacants | 2 354 | 12,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 85 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 13 % de vacants pour un total de 18 684 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 905 | 12,1 % |
| 1919-1945 | 1 363 | 8,6 % |
| 1946-1970 | 5 105 | 32,3 % |
| 1971-1990 | 4 646 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 1 845 | 11,7 % |
| 2006-2019 | 921 | 5,8 % |
La période 1946-1970 concentre 32 % du parc, tandis que 12 % datent d'avant 1919 et 6 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 701 | 4,4 % |
| 2 pièces | 1 872 | 11,8 % |
| 3 pièces | 3 746 | 23,6 % |
| 4 pièces | 4 303 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 5 235 | 33,0 % |
Distribution par taille: 16 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 18 317 | 18 419 | 18 684 |
| Rés. principales | 15 634 | 15 739 | 15 858 |
| Rés. secondaires | 259 | 418 | 472 |
| Vacants | 2 423 | 2 262 | 2 354 |
À Saumur (70 km, 26 241 hab.), la part de propriétaires s'élève à 39,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 447 | 53,3 % |
| Locataires (privé) | 4 397 | 27,7 % |
| Locataires HLM | 2 711 | 17,1 % |
| Logés gratuitement | 303 | 1,9 % |
Occupation des résidences principales — 53,3 % appartiennent à leurs occupants, 44,8 % sont louées, avec 17 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 865 | 62,2 % |
| Fioul | 956 | 6,0 % |
| Électricité | 4 064 | 25,6 % |
| Gaz bouteille | 72 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 901 | 5,7 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 62 %. électricité pèse 26 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 033 |
| 2 à 4 ans | 3 433 |
| 5 à 9 ans | 2 676 |
| 10 ans ou plus | 7 717 |
| Total ménages | 15 858 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 914 |
| Sous-occupation modérée | 4 154 |
| Sous-occupation accentuée | 3 713 |
| Suroccupation modérée | 1 066 |
| Suroccupation accentuée | 92 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 245 | 20,5 % |
| 1 voiture | 8 227 | 51,9 % |
| 2 voitures ou plus | 4 387 | 27,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 20 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 28 % multi-motorisés. Par ailleurs, 61,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 12 410 | 11 301 | 253 | 856 |
| 1975 | 13 747 | 12 519 | 226 | 1 002 |
| 1982 | 15 394 | 13 482 | 241 | 1 671 |
| 1990 | 15 930 | 14 158 | 503 | 1 269 |
| 1999 | 17 065 | 15 027 | 392 | 1 646 |
| 2006 | 18 330 | 15 995 | 305 | 2 030 |
| 2011 | 18 317 | 15 634 | 259 | 2 423 |
| 2016 | 18 419 | 15 739 | 418 | 2 262 |
| 2022 | 18 684 | 15 858 | 472 | 2 354 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 12 410 logements, le total atteint 18 684 en 2022 (+51 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 332 | 2 287 | 2 319 | 2 359 | 2 271 | 1 604 |
| Dont vacants > 2 ans | 886 | 891 | 826 | 829 | 781 | 916 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 0,4 % |
| Classe B | 205 | 2,3 % |
| Classe C | 2 882 | 32,2 % |
| Classe D | 3 578 | 39,9 % |
| Classe E | 1 674 | 18,7 % |
| Classe F | 429 | 4,8 % |
| Classe G | 157 | 1,8 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 40 % des logements et 35 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 999 | 11,2 % |
| Classe B | 1 796 | 20,0 % |
| Classe C | 2 104 | 23,5 % |
| Classe D | 2 495 | 27,8 % |
| Classe E | 1 163 | 13,0 % |
| Classe F | 323 | 3,6 % |
| Classe G | 79 | 0,9 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (28 %), et 55 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 221 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 216 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 88 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 221 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 2 |
| Classe B | 83 | 122 |
| Classe C | 829 | 2 053 |
| Classe D | 1 229 | 2 349 |
| Classe E | 722 | 952 |
| Classe F | 271 | 158 |
| Classe G | 105 | 52 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (217 kWh/m²/an) et appartements en classe D (198).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 211 |
| T2 | 584 |
| T3 | 1 457 |
| T4 | 976 |
| T5+ | 307 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Châtellerault (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Une part importante des 18 684 logements de Châtellerault est vacante (2 354, soit 12,6 %). Profil pavillonnaire affirmé: 60,4 % de maisons individuelles pour 39,6 % d'appartements. Côté cadre local, Châtellerault est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, en contexte de plaine (altitude moyenne: 120 m).
Le parc est équilibré entre propriétaires (53,3 %) et locataires (44,8 %). Côté logement social, 17,1 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Bilan SRU favorable: 30,4 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.
Près d'12,1 % du parc de Châtellerault est antérieur à 1919. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 205 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (62,2 %).
Peu de variation du parc résidentiel de Châtellerault entre 2016 et 2022 (+1,4 %). La motorisation des ménages est classique: 20,5 % sans voiture et 27,7 % avec deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 120 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 15 858 résidences principales de Châtellerault et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Châtellerault en 2026 ?
Ancienne cité industrielle de la Vienne, Châtellerault fait face à des défis économiques avec un taux de chômage élevé et une démographie en léger recul. Son marché immobilier, après une nette correction, interroge sur son potentiel de rebond. L'analyse des indicateurs locaux et des prix permet de trancher sur l'opportunité d'investir en 2026.
Avec une correction des prix de 12 % en 2024 et un rendement locatif brut dépassant 7,5 %, le marché local offre une fenêtre d'entrée ajustée pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Investir exige une sélection rigoureuse du bien, privilégiant les maisons pour la rentabilité locative dans une perspective de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -11,9 % sur l'année
- ✓ Rendement brut élevé sur maisons (7,7 %)
- ✓ Prix inférieur de 25 % à Vierzon
- ⚠ Solvabilité locale limitée (IAI 1,1/10)
- ⚠ Fragilité économique (chômage à 18,8 %)
- ⚠ Démographie en recul (-2,3 % en 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 410 €/m², Châtellerault est plus abordable que 60 % des communes françaises.
- Son prix au mètre carré se situe dans la moitié inférieure des communes de la Vienne.
- Le rendement locatif brut des maisons (7,7 %) dépasse largement celui des grandes métropoles comme Tours.
Analyse du marché immobilier à Châtellerault
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Châtellerault : opportunités et risques
Investir à Châtellerault en 2026 suppose de cibler exclusivement la rentabilité locative brute, portée à 7,7 % pour les maisons. Ce rendement est l'un des rares arguments solides, mais il est immédiatement rogné par des charges importantes. La taxe foncière, à 52,15 %, représente à elle seule près d'un mois et demi de loyer perçu sur une maison type.
Le risque rénovation est réel sur un parc ancien : 20,7 % des logements datent d'avant 1945 et 6,3 % sont des passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement impropres à la location, imposant des travaux substantiels. Par ailleurs, la demande locative locale est fragilisée par le chômage élevé, comme le indique l'indice IOL modéré (4,9/10).
Enfin, la stratégie de plus-value semble compromise à court terme par la correction en cours et la démographie déclinante (-2,3 % en 5 ans). L'investissement ne peut se concevoir que sur un horizon de moyen à long terme, en tablant sur une stabilisation des prix et une sélection drastique de biens énergétiquement performants ou facilement rénovables.
Simuler un investissement immobilier à Châtellerault
Estimation sur un maison type de 89 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Châtellerault.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Châtellerault ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Châtellerault
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Châtellerault, après avoir frôlé les 1 600 €/m² en 2023, a subi un recalibrage sévère de -11,9 % en 2024, revenant à 1 410 €/m² selon les données DGFiP. Cette correction, l'une des plus marquées de la région, replace le marché à un niveau proche de celui de 2020, effaçant les gains de la période post-Covid. Le volume de transactions, en baisse constante depuis 2022, confirme un ralentissement de l'activité.
La structure du marché est duale. Les appartements, avec un prix médian de 1 344 €/m², affichent une valorisation soutenue par de petites surfaces (47 m² en médiane), souvent situées en cœur de ville. À l'inverse, le segment des maisons, majoritaire, reste beaucoup plus accessible à 1 348 €/m². Cet écart reflète une demande différenciée : une demande locative concentrée sur le petit logement en centre-ville, et un marché de l'accession à la propriété qui bute sur la solvabilité locale.
Ancré dans le territoire, le marché local doit composer avec des fragilités économiques structurelles, comme un taux de chômage de 18,8 % et un revenu médian inférieur à 20 000 €. La proximité de la gare et du TGV à Poitiers (30 km) ne suffit pas, pour l'instant, à contrebalancer cette faiblesse des indicateurs internes, expliquant en partie la volatilité récente des prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Châtellerault Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Châtellerault sur cinq ans dessine une courbe en cloche caractéristique de nombreux marchés périurbains. Après une stabilité relative entre 2020 et 2021, les prix ont connu une poussée significative en 2022 et 2023, le prix médian grimpant à 1 600 €/m². L'année 2024 marque un net recalibrage avec une baisse de 11,9 %, ramenant le prix médian à 1 410 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Cette correction, la plus forte de la période, suit le pic de transactions de 2022 et pourrait signaler un retour à une valorisation plus en phase avec les capacités d'achat locales. Comparée à des voisines comme Saumur, Châtellerault affiche désormais un décrochage de prix qui peut constituer un point d'entrée, sous réserve d'une stabilisation du marché.
Évolution du marché immobilier de Châtellerault
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 451 transactions en 2025 et affiche une évolution de +6,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 348 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un marché segmenté. L'achat d'une maison médiane (87 m² à 1 288 €/m²) représente un investissement d'environ 112 056 €. Avec un loyer médian de 8,2 €/m²/mois, le rendement brut atteint 7,7 %, mais la taxe foncière élevée (52,15 %) et les coûts de gestion grèvent le net. Pour un appartement type (47 m²), le prix au m² est plus élevé mais le rendement brut tombe à 5,5 %. L'effort résiduel mensuel, après déduction du loyer perçu d'une éventuelle mensualité de crédit, reste significatif. L'indicateur "années de revenu" (5,6 ans pour une maison) confirme que l'accession à la propriété est difficile pour les ménages locaux au revenu médian de 19 940 €.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Châtellerault, avec 594 ventes en 2024, reste actif mais en net ralentissement après le pic de 2022 (980 transactions). Les maisons individuelles dominent largement le volume (343 ventes) face aux appartements (108 ventes). Ce profil reflète le parc logement local, composé à 61,3 % de maisons. Les prix moyens révèlent une prime à l'appartement en centre-ville (1 344 €/m² médian) et un marché de la maison plus accessible (1 348 €/m²). La surface médiane des biens vendus (87 m² pour les maisons, 47 m² pour les appartements) indique une prédominance de logements de taille modeste. La baisse des volumes en 2024 pourrait signer un marché en attente, où les vendeurs doivent ajuster leurs exigences.
Répartition des ventes
76,1 % de maisons et 23,9 % d'appartements parmi les 451 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 76,1 % de maisons et 23,9 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 451 | 343 | 108 |
| Prix médian/m² | 1 348 € | 1 348 € | 1 344 € |
| Prix moyen/m² | 1 564 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 598 | 1 271 € |
| 2022 | 639 | 1 367 € |
| 2023 | 501 | 1 371 € |
| 2024 | 441 | 1 286 € |
| 2025 | 451 | 1 348 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Châtellerault est très atone. Seulement 19 logements ont été autorisés en 2024, et le total sur cinq ans s'élève à 439 unités, soit une moyenne annuelle inférieure à 90 logements. Cette faible production, malgré une tendance à la hausse de 5 % par rapport aux cinq années précédentes, ne compense pas le vieillissement du parc (20,7 % construit avant 1945) et répond mal aux besoins d'une ville de 31 000 habitants. Cette faible offre neuve limite les risques de surproduction à court terme et peut soutenir la valeur de l'ancien, mais elle témoigne aussi d'une attractivité résidentielle limitée pour les promoteurs. Elle contraste avec la pression immobilière mesurée par l'indice IPI, qui reste élevée sur l'existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 936 autorisations et 1 496 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 77 %.
Vacance longue durée à Châtellerault
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Châtellerault (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Châtellerault: 473 logements autorisés sur 5 ans, 83 pour la dernière année (+28 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Châtellerault
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Châtellerault
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé (5,5 % pour un appart) se réduit une fois les charges déduites. À Châtellerault, la taxe foncière sur le bâti atteint 52,15 %, soit un coût annuel d'environ 550 € pour un bien à 100 000 €. Ajoutez la gestion locative (environ 6 % du loyer), les travaux d'entretien (1 % de la valeur du bien) et une provision pour vacance (le taux de logements vacants local est de 12,6 %). Ces éléments expliquent l'écart entre brut et net.
Performance énergétique du parc à Châtellerault
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 959 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Châtellerault: majorité classée D, part de passoires thermiques à 6,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique dominante est de classe D (203 kWh/m²/an). Seulement 6,3 % du parc est classé F ou G, ce qui est inférieur à la moyenne nationale. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les passoires thermiques dès 2025 pour les G, puis 2028 pour les F. À Châtellerault, le risque réglementaire est donc limité, mais un DPE D reste énergivore et peut impacter le confort et les charges.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent l'essentiel du parc (61,3 %) et offrent un meilleur rendement net. Les petits appartements (T2) en centre-ville peuvent convenir pour de la location étudiante ou à des jeunes actifs, mais leur rendement brut n'est que de 5,5 %. Attention au parc ancien : 20,7 % des logements sont antérieurs à 1945 et 6,3 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), sujet à des travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Châtellerault ?
Le centre-bourg historique, avec ses 16 monuments protégés, peut attirer des locataires sensibles au cadre. La proximité immédiate de la gare est un atout pour la desserte. La périphérie, plus pavillonnaire, correspond à une demande familiale. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, la construction neuve étant modeste (19 logements autorisés en 2024). La vigilance est de mise sur les secteurs exposés aux risques d'inondation (PPRI actifs).
Calculateur de rendement à Châtellerault
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Châtellerault
Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants déjà à 12,6 %. La taxe foncière est élevée (52,15 %), grévant le rendement net. La dépendance à une économie locale en difficulté (taux de chômage élevé) limite la solvabilité des locataires. Enfin, la vétusté du parc expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est D (203 kWh/m²/an).
Erreurs à éviter quand on investit à Châtellerault
- Négliger la taxe foncière élevée (52,15 %).
- Oublier de provisionner pour les vacances locatives (taux de 12,6 %).
- Surestimer le loyer possible par rapport au marché local.
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux de rénovation requis.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit un cycle classique : plus actif au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). Vendre en avril permet de toucher les acheteurs souhaitant emménager l'été. À l'inverse, décembre et janvier sont plus calmes. Notez que la taxe foncière est payable en septembre, ce qui peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Les acheteurs trouvent parfois plus de choix en début d'année, mais moins de pression concurrentielle en été.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 16 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 48,1 ans, soit 7 ans de plus que la moyenne nationale.
- 87,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Châtellerault : cadre de vie et logement
S'installer à Châtellerault, c'est opter pour le cadre d'une ville moyenne bien équipée, avec près de 1 200 commerces et services recensés par l'INSEE. Le centre-ville historique, labellisé "Ville d'art et d'histoire", offre un patrimoine architectural notable. La commune bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une connexion fibre quasi généralisée (87,7 %), attraits pour les télétravailleurs.
Néanmoins, le territoire est exposé à plusieurs risques naturels modérés, avec des Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRI) actifs le long du Clain et de la Vienne, et une sismicité de niveau 3. Le taux de vacance des logements (12,6 %) et le poids des résidences secondaires limité (2,5 %) dessinent un parc principalement occupé par des propriétaires résidents, dans un contexte de vieillissement de la population (indice de 221,5).
Carte du marché immobilier à Châtellerault
Châtellerault et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Châtellerault
Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et des précipitations modérées (686 mm/an), le climat de Châtellerault est tempéré. L'altitude basse (77 m) et l'éloignement des reliefs limitent les gels sévères. Ce profil convient aux acheteurs cherchant un environnement doux, sans extrêmes climatiques, idéal pour les activités extérieures une grande partie de l'année. Il faut toutefois prévoir quelques jours de grand froid en hiver.
À qui s'adresse Châtellerault ?
La ville s'adresse principalement aux acheteurs à budget serré, aux familles recherchant une maison avec jardin à un coût maîtrisé, et aux retraités attirés par la tranquillité et la présence de services de santé. Les jeunes actifs travaillant à Poitiers ou Tours pourraient y voir une solution économique, à condition d'accepter la distance (TGV à 31 km). Elle convient moins aux chercheurs d'emploi locaux ou à ceux qui privilégient une dynamique économique forte.
Avantages et limites à Châtellerault
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif pour les maisons
- Services et équipements nombreux et variés
- Desserte ferroviaire directe et TGV proche
- Patrimoine historique avec 16 monuments protégés
- Climat tempéré (12,5°C de moyenne)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (18,8%)
- Démographie en déclin (-2,3% en 5 ans)
- Risques naturels (inondations) sur certains secteurs
Composition du parc immobilier à Châtellerault
18 684 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 61,3 % de maisons, 38,7 % d'appartements sur un total de 18 684 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons (61,3 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Le taux de propriétaires (53,3 %) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, mais la part de logements sociaux (22 %) et vacants (12,6 %) est significative. Cela suggère un marché segmenté : des quartiers stables en propriété et des secteurs locatifs plus précaires. L'acheteur typique est souvent un ménage recherchant une maison individuelle.
Ancienneté du parc à Châtellerault
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 786 logements).
- Avant 1919 12,1 % 1 905 logts
- 1919-1945 8,6 % 1 363 logts
- 1946-1970 32,3 % 5 105 logts
- 1971-1990 29,4 % 4 646 logts
- 1991-2005 11,7 % 1 845 logts
- 2006-2019 5,8 % 921 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Châtellerault
1 169 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Châtellerault
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Châtellerault est concernée par plusieurs plans de prévention des risques (PPR) : cavités, inondations du Clain et de la Vienne. La sismicité est modérée. Ces contraintes sont cartographiées et peuvent imposer des études spécifiques ou des travaux de renforcement avant construction. Consultez obligatoirement le dossier géorisques en mairie pour tout achat, surtout en bordure de rivière ou dans les secteurs identifiés. 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Cas pratique : un achat type à Châtellerault
Pour une maison type de 87 m² (prix médian 112 056 €), un acheteur disposant d'un apport de 10 % (11 200 €) emprunte 100 856 €. Sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est d'environ 580 €. Cela représente environ 35 % du revenu médian local mensuel (1 662 €), un effort d'accessibilité modéré pour un couple.
Erreurs à éviter quand on achète à Châtellerault
- Ne pas consulter les plans de prévention des risques (PPR).
- Oublier de budgéter les travaux sur un bien classe D ou E.
- Acheter une maison sans vérifier la qualité du réseau fibre (87,7 % couvert).
- Ignorer le taux de vacance local, signe de possibles difficultés à revendre.
Points clés à retenir à Châtellerault
- Prix médian à 1 410 €/m², en baisse de 11,9 % sur un an.
- Rendement brut moyen de 5,5 % pour un appartement.
- Climat tempéré (12,5 °C de moyenne) et peu de gel.
- Écart important entre maisons (1 348 €/m²) et appartements (1 344 €/m²).
- Rendement net estimé à 3 % après charges et taxe foncière.
- 61,3 % de maisons, marché orienté habitat individuel.
- La proximité de la gare et du centre-ville crée une plus-value.
- Seulement 19 logements neufs autorisés en 2024, un net ralentissement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Châtellerault ?
À Châtellerault, la valeur d'un bien est sensible à son état énergétique (un logement classe C vaut jusqu'à 10 % de plus qu'un D) et à sa surface de terrain. La proximité de la gare (0,2 km du centre) et des 16 monuments historiques (centre-ville) apporte une prime. Un appartement avec ascenseur et place de parking se vend plus cher. À l'inverse, la présence de logements sociaux dans l'immeuble ou un DPE médiocre peut déprécier le bien de 5 à 15 %. Pour une maison, l'exposition sud et un jardin clos sont très recherchés.
Estimation indicative d'une maison à Châtellerault
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
119 972 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte où 12,6 % des logements sont vacants, une estimation juste est le premier levier pour vendre dans des délais raisonnables. Une surévaluation de 10 % peut faire perdre des mois, surtout avec un parc énergétique vieillissant (20,7 % des logements construits avant 1945). À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche pour le vendeur. Seule une analyse croisant les données DVF récentes, les spécificités du bien (surface, état) et les dynamiques de quartier permet de déterminer le prix d'équilibre qui attirera les acheteurs sans brader le patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes (1 288 €/m² pour une maison), mais ne captent pas les micro-marchés. Un professionnel local connaît la plus-value d'une rue calme près du Clain versus un axe bruyant. Il ajuste l'estimation selon l'état réel (finition, humidité) et la demande précise (recherche de maisons de ville vs pavillons). Son réseau lui permet de jauger l'appétence des acquéreurs sérieux. Enfin, il intègre les risques (PPR) et les projets d'urbanisme qui influencent la valeur.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen sans pondérer par l'état.
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec les ventes récentes et non les annonces.
- Surévaluer son bien à cause de travaux personnels non universellement valorisés.
Investir à Châtellerault : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi à Châtellerault se joue sur le terrain : éviter les passoires thermiques, sélectionner le bon quartier, anticiper les charges. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Ces données dessinent un potentiel, mais le succès dépend du bien choisi et du secteur précis.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Châtellerault grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 594 ventes récentes à Châtellerault
- Évolution des prix et tendance du marché local
- Mise en relation avec un pro connaissant votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Châtellerault
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Châtellerault
Quel est le prix au m² à Châtellerault ?
Le prix médian global est de 1 410 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 1 348 €/m² et les appartements à 1 344 €/m², selon les données DVF.
Le marché immobilier de Châtellerault baisse-t-il ?
Oui, les prix médians ont reculé de 11,9 % en 2024 après un pic en 2023. Cette correction ramène les valeurs proches de celles de 2020.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Châtellerault ?
Le rendement brut locatif est estimé à 7,7 % pour les maisons et 5,5 % pour les appartements. Le rendement net est nettement inférieur après charges et impôts.
Châtellerault est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est bien moins chère que Saumur (+45 %) ou Joué-lès-Tours (+80 %). En revanche, elle est plus chère que Vierzon (-25 %).
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Châtellerault ?
Outre la fragilité économique locale, il faut vérifier l'exposition aux inondations (PPRI), l'état du DPE (6,3 % de passoires) et le taux élevé de taxe foncière (52,15 %).
Marché immobilier des communes voisines
Châtellerault présente un écart de valorisation saisissant avec des communes comparables comme Saumur (+45 %) ou Joué-Lès-Tours (+80 %), offrant un effet de levier potentiel pour qui croit à ses indicateurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Châtellerault.
Communes limitrophes de Châtellerault
Châtellerault est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Châtellerault affiche un prix médian de 1 348 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Châtellerault progresse de +6,1 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 2 630 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,8 %.
Typologie largement pavillonnaire à Châtellerault: 76,1 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 348 €/m². Rapporté au revenu médian de Châtellerault, un logement de 89 m² (119 972 €) représente 6,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,7 €/m² pour un appartement et 8,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,7 % pour un appartement (7,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Châtellerault (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 473 logements autorisés, soit 95/an en moyenne.
Le marché immobilier de Châtellerault s'interprète dans un contexte plus large — Châtellerault est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Châtellerault est en contexte de plaine (altitude moyenne: 120 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.