01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 032 logements dont 13 243 résidences principales, 1 072 résidences secondaires et 1 717 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 243 | 82,6 % |
| Résidences secondaires | 1 072 | 6,7 % |
| Logements vacants | 1 717 | 10,7 % |
Sur les 16 032 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 7 % servent de résidence secondaire et 11 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 177 | 16,6 % |
| 1919-1945 | 1 079 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 3 566 | 27,2 % |
| 1971-1990 | 3 900 | 29,8 % |
| 1991-2005 | 1 352 | 10,3 % |
| 2006-2019 | 1 033 | 7,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (30 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 17 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 432 | 3,3 % |
| 2 pièces | 2 004 | 15,1 % |
| 3 pièces | 2 918 | 22,0 % |
| 4 pièces | 3 136 | 23,7 % |
| 5 pièces ou plus | 4 752 | 35,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 36 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 507 | 15 918 | 16 032 |
| Rés. principales | 12 994 | 13 402 | 13 243 |
| Rés. secondaires | 679 | 641 | 1 072 |
| Vacants | 1 834 | 1 876 | 1 717 |
À Bressuire, commune similaire à 55 km, la part de propriétaires est de 59,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 359 | 48,0 % |
| Locataires (privé) | 3 823 | 28,9 % |
| Locataires HLM | 2 883 | 21,8 % |
| Logés gratuitement | 178 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 48,0 % de propriétaires, 50,6 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 088 | 53,5 % |
| Fioul | 655 | 4,9 % |
| Électricité | 4 335 | 32,7 % |
| Gaz bouteille | 181 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 985 | 7,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (54 %), 33 % pour électricité et 7 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 142 |
| 2 à 4 ans | 2 887 |
| 5 à 9 ans | 2 270 |
| 10 ans ou plus | 5 944 |
| Total ménages | 13 243 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 821 |
| Sous-occupation modérée | 3 169 |
| Sous-occupation accentuée | 2 947 |
| Suroccupation modérée | 541 |
| Suroccupation accentuée | 33 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 640 | 19,9 % |
| 1 voiture | 7 101 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 502 | 26,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 20 % sans véhicule, 54 % mono-motorisés, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 60,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 358 | 9 665 | 229 | 464 |
| 1975 | 11 755 | 10 730 | 266 | 759 |
| 1982 | 13 128 | 11 656 | 338 | 1 134 |
| 1990 | 14 060 | 12 037 | 470 | 1 553 |
| 1999 | 14 605 | 12 957 | 424 | 1 224 |
| 2006 | 14 898 | 13 269 | 407 | 1 221 |
| 2011 | 15 507 | 12 994 | 679 | 1 834 |
| 2016 | 15 918 | 13 402 | 641 | 1 876 |
| 2022 | 16 032 | 13 243 | 1 072 | 1 717 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 10 358 logements, le total atteint 16 032 en 2022 (+55 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 020 | 1 967 | 1 873 | 1 887 | 1 732 | 1 147 |
| Dont vacants > 2 ans | 547 | 655 | 594 | 528 | 565 | 624 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 59 | 1,0 % |
| Classe B | 266 | 4,5 % |
| Classe C | 1 380 | 23,5 % |
| Classe D | 2 062 | 35,1 % |
| Classe E | 1 329 | 22,6 % |
| Classe F | 521 | 8,9 % |
| Classe G | 266 | 4,5 % |
Distribution DPE sur 5 883 diagnostics: la majorité se situe en classe D (35 %), avec 29 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 718 | 12,2 % |
| Classe B | 1 730 | 29,4 % |
| Classe C | 1 146 | 19,5 % |
| Classe D | 1 142 | 19,4 % |
| Classe E | 753 | 12,8 % |
| Classe F | 312 | 5,3 % |
| Classe G | 82 | 1,4 % |
Émissions CO₂: 29 % des logements relèvent de la classe B, 61 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 228 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 258 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 98 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 55 | 4 |
| Classe B | 76 | 190 |
| Classe C | 429 | 951 |
| Classe D | 738 | 1 324 |
| Classe E | 489 | 840 |
| Classe F | 212 | 309 |
| Classe G | 111 | 155 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 228 kWh/m²/an côté maisons, D à 231 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 120 |
| T2 | 724 |
| T3 | 1 353 |
| T4 | 940 |
| T5+ | 294 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saumur (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saumur est le ville moyenne ayant le plus de logements vacants du département Maine-et-Loire. (sur 4 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Saumur est le ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département Maine-et-Loire. (sur 4 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Saumur est le ville moyenne ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Maine-et-Loire. (sur 4 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
16 032 logements recensés à Saumur, répartis entre 13 243 résidences principales, 1 072 secondaires et 1 717 vacants. Habitat intermédiaire — la maison (50,7 %) coexiste avec l'appartement (49,3 %). Pour mémoire, Saumur est une commune des Pays de la Loire, dans la plaine, à une altitude de 69 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Répartition proche de l'équilibre: 48,0 % de propriétaires et 50,6 % de locataires à Saumur. Part du parc social: 21,8 % des résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 28,9 % (cible 20,0 %).
Selon le recensement, 16,6 % des logements datent d'avant 1919 — une part significative du parc de Saumur. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 230 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 13,4 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (53,5 % des résidences principales).
Saumur conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+0,7 %). 19,9 % des ménages de Saumur n'ont pas de voiture, 26,4 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune des Pays de la Loire — un ancrage qui colore le parc. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 69 m — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saumur en 2026 ?
Ville d'art et d'histoire au cœur du Val de Loire, Saumur bénéficie d'un patrimoine exceptionnel et d'une desserte ferroviaire directe. Pourtant, son marché immobilier navigue entre attractivité touristique et fragilité économique locale. Faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des indicateurs livre un verdict nuancé.
Avec une attractivité territoriale dans le top 30 % national, Saumur combine patrimoine et dynamisme locatif, mais l'accessibilité reste un frein.
Verdict
➤ Investir à Saumur est pertinent pour la location annuelle, à condition de bien sélectionner le secteur et d'accepter un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif élevé des appartements
- ✓ Correction récente offre un point d'entrîe
- ✓ Attractivité touristique et de services
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique et démographique marquée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Saumur se situe dans le top 30 % des communes les plus attractives de France selon l'indice IAT.
- Son prix médian est supérieur de 9 % à 36 % aux communes comparables du Maine-et-Loire.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,3 %) dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saumur
Acheter demande un effort important : 6,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saumur : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 6,3 % pour les appartements, Saumur se positionne clairement comme un marchà locatif porteur. La demande est soutenue par la présence d'étudiants, de militaires et d'une population active attirée par les emplois du tourisme et des services. La pression touristique (IPTI à 6/10) offre en outre une opportunité complémentaire de location saisonnière, notamment pour les biens bien situés.
Cet intérêt locatif doit être tempéré par plusieurs réalités. La taxe foncière, à 48,79 %, grève sensiblement le rendement net, ramené autour de 3,6 %. De plus, 13,3 % du parc est classé en passoire thermique (DPE F ou G), impliquant des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme pour rester louable.
La stratégie la plus cohérente consiste donc à cibler des appartements de taille moyenne (autour de 52 m²), bien isolés et situés à proximité de la gare (1,1 km) ou du centre historique. L'horizon d'investissement doit être moyen terme, le temps de capitaliser sur les loyers et de bénéficier d'une éventuelle revalorisation, sans escompter une plus-value spectaculaire à court terme.
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Données du marché immobilier à Saumur
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Saumur s'établit à 1 874 €/m², selon les données DVF 2024. Cette valeur masque un écart significatif entre le prix moyen (3 047 €) et le médian, révélateur d'un marché segmenté où coexistent un parc ancien accessible et des biens patrimoniaux ou rénovés à la valorisation élevée. La fourchette des 50 % des transactions, comprise entre 1 631 et 2 938 €, dessine un périmètre d'achat large.
Comparée aux communes de profil similaire du département, Saumur affiche une prime de valorisation persistante. Elle est ainsi 13 % plus chère que Chemillé-en-Anjou et 36 % plus que Châtellerault. Cet écart s'explique par la densité exceptionnelle de services (ICS à 9,2/10) et la présence de 47 monuments historiques, facteurs d'attractivité résidentielle et touristique.
Néanmoins, cette attractivité se heurte à des indicateurs socio-économiques fragiles. Le taux de chômage (15 %) et le déclin démographique continu pèsent sur la demande locale. Le marché immobilier est donc structurellement dépendant des acheteurs et investisseurs extérieurs, ce qui le rend plus sensible aux cycles économiques nationaux qu'à la dynamique purement locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saumur Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Saumur a connu une hausse de 23,4 %, passant de 1 642 € à 1 874 € le m². Cette progression masque une volatilité marquée : un pic à 2 304 € en 2022, suivi d'une correction de près de 15 % en 2023. La légère reprise de 2024 (+3,3 %) semble indiquer un plancher de valorisation. Comparé aux communes voisines comme Châtellerault, l'écart de prix reste significatif, souvent justifié par un cadre de vie et des services supérieurs. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère un marché ayant absorbé une partie de sa surchauffe, offrant des opportunités en deçà des sommets de 2022.
Évolution du marché immobilier de Saumur
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 426 transactions en 2025 et affiche une évolution de +17,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 874 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
57,5 % de maisons et 42,5 % d'appartements parmi les 426 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 57,5 % de maisons et 42,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 426 | 245 | 181 |
| Prix médian/m² | 1 874 € | 1 924 € | 1 792 € |
| Prix moyen/m² | 2 118 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 636 | 1 592 € |
| 2022 | 617 | 1 829 € |
| 2023 | 481 | 1 842 € |
| 2024 | 410 | 1 875 € |
| 2025 | 426 | 1 874 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saumur est vigoureuse : 667 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la hausse de 54 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, avec 121 autorisations en 2024 seule, répond à une volonté politique de développement et à une pression résidentielle persistante. Néanmoins, elle survient dans un contexte de déclin démographique (-4,3 % en 10 ans), ce qui pourrait à terme créer un déséquilibre entre l'offre et la demande réelle. L'investisseur doit donc être vigilant sur la localisation des programmes neufs, privilégiant les secteurs bien reliés au centre et aux services.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 104 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 810 autorisations pour 1 864 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saumur
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saumur (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saumur totalise 539 logements sur 5 ans, soit -5 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saumur
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saumur
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,79 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut chute de près de moitié une fois les charges déduites. Comptez d'abord la taxe foncière, à 48,79 % du taux de base à Saumur. Ajoutez la gestion locative, les frais de copropriété si applicable, et une provision pour travaux inévitables dans un parc vieillissant (25 % des logements datent d'avant 1945). Cette érosion explique pourquoi le rendement net flirte avec 3,6 % en appartement.
Performance énergétique du parc à Saumur
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 883 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saumur est D, avec 13,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 231 kWh/m²/an. Environ 13,3 % du parc est classé F ou G, ces 'passoires thermiques'. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier : la loi Climat interdit la location des logements les plus énergivores dès 2025. Une rénovation devient donc un poste budgétaire incontournable pour une partie du stock.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, bien isolés (classe D dominante du parc), en centre-ville pour capter la demande étudiante et professionnelle. Les maisons avec jardin, en périphérie, conviennent aux familles mais génèrent un rendement brut plus faible (5,7 %). Attention aux passoires thermiques (13,3 % du parc classé F/G), dont la location sera interdite à partir de 2025 pour les pires d'entre elles.
Quelles zones cibler à Saumur ?
Le centre-ville, autour de la gare (1,1 km), offre le meilleur potentiel locatif mais les prix au m² y sont plus élevés. Les quartiers résidentiels proches des écoles et commerces (448 services recensés) sont également porteurs. La rénovation de logements vacants (10,7 % du parc) dans le cadre de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) peut constituer une opportunité de revalorisation.
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Risques à connaître avant d'investir à Saumur
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul de rendement net, et confirmée par un taux réel de 10,7 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 15 %) et la saisonnalité touristique ajoutent de l'instabilité. Enfin, la taxe foncière (48,79 %) et les obligations de rénovation énergétique pour 13,3 % du parc impactent la trésorerie.
Cas pratique : un investissement type à Saumur
Pour un appartement type de 52 m² (104 000 €), le loyer moyen atteint environ 546 € par mois (10,5 €/m²). Le rendement brut est de 6,3 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 500 €/an), des charges et d'une provision vacance, le rendement net mensuel tombe sous les 200 €, soit un effort résiduel à anticiper si le crédit dépasse ce montant.
Erreurs à éviter quand on investit à Saumur
- Oublier la taxe foncière, élevée à 48,79 % du taux base.
- Négliger le taux de vacance local de 10,7 % dans le cash-flow.
- Surestimer les loyers en périphérie des pôles scolaires et de la gare.
- Investir sans audit énergétique sur un parc ancien à 25 % pré-1945.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché saumurois connaît un pic d'activité au printemps, avec des visites facilitées par le climat. L'automne est également propice, avant les fêtes. La présence touristique estivale peut ralentir les transactions locales. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre incite parfois les vendeurs à finaliser avant l'été. Vendre entre avril et juin maximise souvent la visibilité.
Le saviez-vous ?
- Saumur compte 47 monuments historiques protégés.
- La ville a perdu 4,3 % de ses habitants en 10 ans.
- L'aéroport d'Angers-Marcé n'est qu'à 37,7 km.
S'installer à Saumur : cadre de vie et logement
S'installer à Saumur, c'est bénéficier d'un cadre de vie exceptionnel, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, et d'une palette de services très complète avec plus de 1 240 équipements recensés. La connexion fibre (83 % des logements) et la présence d'une gare facilitent le télétravail et les déplacements vers Angers ou Tours.
Le profil démographique est toutefois marqué par un vieillissement important (indice de 220,6) et une déprise de la population active. Le climat est tempéré avec 13 °C de moyenne, mais la commune est exposàe à 16 risques naturels, dont les inondations (PPRi actifs sur l'Authion et le Thouet), une réalité à intégrer dans le choix du secteur d'habitation.
Carte du marché immobilier à Saumur
Saumur et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saumur
Le climat saumurois est tempéré avec une moyenne annuelle de 13,0°C et seulement 648 mm de précipitations, inférieures à la moyenne nationale. Les hivers sont doux, les étés agréables sans canicules marquées. Ce profil, associé à un ensoleillement correct, convient parfaitement aux acheteurs recherchant un cadre de vie apaisé, notamment les retraités qui représentent 34 % de la population.
À qui s'adresse Saumur ?
La ville s'adresse aux familles recherchant un cadre patrimonial et une bonne offre scolaire (44 établissements), aux retraités (33,9 % de 60 ans et plus) attirés par les services médicaux, et aux primo-accédants pouvant financer un petit appartement. L'âge médian de 47,2 ans et l'indice de vieillissement élevé (220,6) confirment cette attractivité pour les populations stables, moins pour les jeunes actifs très mobiles.
Avantages et limites à Saumur
✓ Points forts
- Patrimoine historique et culturel exceptionnel (47 monuments)
- Équipements et services nombreux (1 241 équipements, 353 santé)
- Bonne desserte ferroviaire (gare en ville, TGV à Angers)
- Climat doux et ensoleillé (13°C de moyenne, précipitations modérées)
- Diversité de l'offre immobilière (maisons, appartements, centre, périphérie)
− À prendre en compte
- Déclin démographique (-4,3% en 10 ans) pesant sur la dynamique
- Taux de chômage élevé (15%) et revenu médian modeste (21 200 €)
- Risques naturels (inondations) sur certains secteurs (PPRi en vigueur)
Composition du parc immobilier à Saumur
16 032 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saumur combine 51,0 % de maisons et 49,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (51 %) et appartements, avec une majorité de propriétaires occupants (48 %). Le taux de résidences secondaires reste faible (6,7 %), signe d'un marché ancré dans la vie locale plutôt que dans la spéculation touristique. Cependant, un logement sur dix est vacant, indiquant des tensions potentielles sur certains segments ou des biens en attente de rénovation.
Ancienneté du parc à Saumur
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 108 logements).
- Avant 1919 16,6 % 2 177 logts
- 1919-1945 8,2 % 1 079 logts
- 1946-1970 27,2 % 3 566 logts
- 1971-1990 29,8 % 3 900 logts
- 1991-2005 10,3 % 1 352 logts
- 2006-2019 7,9 % 1 033 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saumur
1 241 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saumur
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, principalement liés aux inondations (Authion, Thouet) et aux mouvements de terrain. La commune a connu 26 arrêtés catastrophes naturelles. La sismicité et le radon sont faibles. Ces données encadrent les possibilités de construction et d'assurance : toute acquisition doit s'accompagner d'une vérification précise de la situation du bien vis-à-vis de ces zones.
Cas pratique : un achat type à Saumur
Une maison de 100 m² coûte environ 204 300 €. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1 100 €. Cela représente environ 62 % du revenu médian local mensuel (1 767 €), un effort important pour un primo-accédant seul, mais accessible pour un couple.
Erreurs à éviter quand on achète à Saumur
- Omettre de vérifier le DPE, clé pour le budget travaux et la revente.
- Ne pas consulter les PPR inondation et mouvements de terrain en vigueur.
- Surévaluer sa capacité d'emprunt face à un revenu médian de 21 200 €.
- Ignorer les frais de notaire sur un parc ancien souvent majoré.
Points clés à retenir à Saumur
- Prix médian au m² stable à 1 874 € en 2024.
- Rendement brut locatif attractif à 6,3 % pour les appartements.
- Climat doux avec 13°C de moyenne et faibles précipitations.
- Marché équilibré, sans surchauffe spéculative évidente.
- Écart minime entre maisons (1 924 €/m²) et appartements (1 792 €/m²).
- Rendement net ramené à ~3,6 % après charges et impôts.
- Parc composé à 51 % de maisons, stable et ancré localement.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère prix majeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saumur ?
À Saumur, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique pèsent lourd. Un DPE dégradé peut justifier une décote significative face aux futures obligations. La proximité de la gare (1,1 km du centre) ou des 44 établissements scolaires est valorisée. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sur la Loire ou le patrimoine (47 monuments historiques) font la différence. Un appartement avec place de parking et cave se négociera mieux.
Estimation indicative d'une maison à Saumur
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
176 156 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut conduire à une vente sous-évaluée ou à une stagnation de plusieurs mois. À Saumur, où le volume de transactions (541/an) est soutenu mais la demande sélective, intégrer les paramètres locaux (taxe foncière à 48,79 %, risques inondation, dynamique démographique négative) est essentiel. Les données DVF fournissent une base, mais seules une analyse fine de la rue, de l'état du bien et des tendances micro-locales permet de fixer un prix aligné avec la demande réelle.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché saumurois est micro-localisé. Un professionnel connaît l'impact d'une rue, l'attractivité d'un quartier près de l'école ou des commerces (256 commerces recensés). Il évalue justement l'état réel, souvent sous-estimé dans les algorithmes. Enfin, son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix au m², très variable selon le quartier.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Oublier de valoriser un jardin clos ou une vue dégagée.
- Négliger la fibre optique, disponible sur 83 % du territoire.
Investir à Saumur : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : négociation, état du bien, exposition aux risques. Notre réseau de professionnels locaux connaît les subtilités des quartiers de Saumur et peut vous aider à transformer cette analyse en opération sécurisée.
Ces données tracent une tendance, mais chaque bien a son histoire et chaque rue sa dynamique propre.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saumur grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 541 ventes récentes à Saumur
- Évolution des prix et dynamique du marchà local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saumur
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saumur
Quel est le prix immobilier moyen à Saumur ?
Le prix médian à Saumur est de 1 874 €/m² en 2024, avec un prix moyen plus élevé à 3 047 €/m² en raison de la présence de biens patrimoniaux valorisés. Une maison type de 98 m² coûte environ 200 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Saumur ?
Oui, pour l'investissement locatif. Le rendement brut des appartements atteint 6,3 % et le marchà a connu une correction après le pic de 2022, offrant un point d'entrée relativement ajusté. Privilégiez un horizon moyen terme.
Saumur est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, de manière significative. Son prix au m² est par exemple 21 % plus élevé qu'à Bressuire et 36 % plus qu'à Châtellerault, un écart justifié par son patrimoine, ses services et sa desserte ferroviaire.
Quel rendement locatif espérer à Saumur ?
Le rendement brut moyen est de 6,3 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 48,79 %, gestion), le rendement net estimé se situe autour de 3,6 %.
Quels sont les risques à considérer à Saumur ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (chômage à 15 %), le déclin démographique, et l'exposition aux inondations (PPRi). Environ 13,3 % du parc est également constitué de passoires thermiques, nécessitant des travaux.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Saumur affiche un prix au m² supérieur de 21 % à Bressuire, son rendement locatif et son attractivité touristique bien plus élevés créent un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saumur.
Communes limitrophes de Saumur
Saumur est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saumur s'établit à 1 874 € sur 426 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Maine-et-Loire (2 104 €/m²).
Dynamique haussière marquée: +17,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saumur. 2 570 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 57,5 % de maisons et 42,5 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 94 m² revient à environ 180 856 €, soit 8,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saumur avoisinent 10,5 €/m² pour les appartements et 9,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 6,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Saumur: 539 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 108 par an.
Côté contexte, Saumur est une commune des Pays de la Loire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Saumur est dans la plaine, à une altitude de 69 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.