Logement & immobilier

Le logement à Chelles

77500 Seine-et-Marne 54 620 hab.
Fiche complète

On recense 24 446 logements sur le territoire de Chelles (3,7 pièces en moyenne).

Résidences principales 93%
Logements vacants 5,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

24 446Logements au total
57 %Appartements i
57,1 %Propriétaires
1,5 %Rés. secondaires
23 %Logements sociaux i
5,6 %Logements vacants i-15% vs dept · -30% vs France
+5,7 %Évolution 2016–2022
1 528 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 24 446 logements dont 22 721 résidences principales, 358 résidences secondaires et 1 367 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 24 446 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (31 %), 19 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 27 %, les T1-T2 22 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements21 94623 12124 446
Rés. principales20 77521 36522 721
Rés. secondaires199227358
Vacants9721 5291 367

La part de propriétaires atteint 41,8 % à Sevran, commune de 52 535 hab. à 8 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 57,1 % de propriétaires face à 41,4 % de locataires (dont 20 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par électricité (30 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 239
2 à 4 ans4 632
5 à 9 ans4 437
10 ans ou plus11 412
Total ménages22 721
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale5 823
Sous-occupation modérée5 816
Sous-occupation accentuée3 781
Suroccupation modérée3 325
Suroccupation accentuée466
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 22 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

24 446Logements en 2022
+119 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 11 180 logements, le total atteint 24 446 en 2022 (+119 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 501 1 532 1 805 1 589 1 809 831
Dont vacants > 2 ans 295 265 269 215 303 393

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
177kWh/m²/an en moyenne
6,2 %Passoires (F+G) i
14 188Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
177 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 546 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 55 % des diagnostics, et 61 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (55 %), et 75 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 308 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 122 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées C (214), appartements classés C (168), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-22 kWh/m²/an
Consommation vs France-26 kWh/m²/an
Passoires vs département-2,8 pts
Passoires vs France-3,7 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
24,7 %Taux logements sociaux i
5 508Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,49 €Loyer moyen /m² i
1,0 %Taux de vacance i
376dont PLAI i
489dont PLS i
525En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1282
T2890
T31 902
T41 614
T5+429

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

La commune compte 24 446 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (92,9 %). L'offre résidentielle combine pavillonnaire (41,8 %) et collectif (58,2 %). Ancrage local: la commune est dans les paysages contrastés de la grande couronne, à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine.

Avec 57,1 % de propriétaires et 41,4 % de locataires, Chelles se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le logement social occupe une place de 20,0 % dans le parc de résidences principales. Côté SRU, Chelles demeure déficitaire avec 24,7 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.

Selon l'INSEE, 18,5 % du parc de Chelles remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Bonne tenue énergétique du parc de Chelles: classe C en tête et consommation moyenne (177 kWh/m²/an) sous la médiane nationale. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (56,8 % des résidences principales).

Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+5,7 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 22,0 % de ménages sans voiture, 26,6 % à au moins deux voitures.

La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Chelles est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Le parc résidentiel de Chelles s'inscrit dans un territoire à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Chelles en 2026 ?

À 20 minutes de Paris par le RER E, Chelles combine accessibilité et prix encore modérés en Île-de-France. La ville affiche une dynamique démographique stable et un parc de logements en renouvellement. Est-ce pour autant un bon pari immobilier en 2026 ?

3 538 €/m² prix médian
+2,2 % sur un an
586 transactions 2026

Avec une correction de -8,1 % en 2024 et un rendement locatif brut de 6,9 %, Chelles offre un point d’entrée attractif pour les investisseurs en quête de rentabilité.

Verdict

➤ Investir à Chelles en 2026 exige une sélection rigoureuse pour tirer parti du rendement locatif, malgré un marché en correction.

Rendement bon
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction de -8,1 % : point d’entrée potentiel
  • ✓ Rendement brut élevé (6,9 %) pour les appartements
  • ✓ Accessibilité TGV et gare à proximité
  • ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 23 830 €)
  • ⚠ Risque de sur-offre avec 1 821 logements autorisés

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix au m² reste inférieur de 15 % à la moyenne régionale Île-de-France.
  • Dans la fourchette basse du département de Seine-et-Marne, avec un écart de -5 % par rapport à la médiane départementale.
  • Un rendement locatif brut de 6,9 % surpasse nettement les 4 % habituels des grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Chelles

Le marché immobilier de Chelles affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de Chelles

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,5

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée : le marché est dynamique avec une demande soutenue, favorable aux vendeurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
80
Années de revenu pour acheter 70 m²
89
% de résidences secondaires
22
Croissance démographique (5 ans)
31
Densité de population
99
3,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d’achat locale, risque de liquidité à la revente.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
11
% de propriétaires
11
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
7
3,9

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais ne suffit pas à garantir une rentabilité optimale.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
91
% résidences secondaires (demande saisonnière)
22
Croissance démographique (5 ans)
31
Capacité touristique / population
9
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
20
1,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique faible : peu d’attrait pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
22
Capacité touristique / population
9
% de logements vacants
36
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3442,1 — Percentile dept : 80/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 89/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 22/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 31/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 3413,8 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 11/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 53,1 — Percentile dept : 11/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 18,6 — Percentile dept : 7/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 42,9 — Percentile dept : 91/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 22/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 31/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3442,1 — Percentile dept : 20/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 22/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 36/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 3413,8 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Chelles : opportunités et risques

Investir à Chelles en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, où le rendement brut de 6,9 % (net approx. 4,1 %) dépasse largement les standards franciliens. La taxe foncière à 43,11 % en 2024 rogne cependant la rentabilité nette, représentant l’équivalent d’environ un mois de loyer. Selon les diagnostics DPE, le parc est majoritairement en classe C (176 kWh/m²/an) avec seulement 6 % de passoires thermiques (F/G), limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires.

La forte dynamique de construction neuve (309 logements autorisés en 2024) offre des opportunités en défiscalisation, mais pourrait aussi créer une pression concurrentielle sur l’ancien. L’attractivité locative est soutenue par la présence de 2 017 équipements et un taux d’emploi de 68,8 %, mais le revenu médian modeste (23 830 €) impose de cibler des biens aux loyers maîtrisés, en deçà de 22 €/m².

Les risques naturels, avec trois PPR actifs (inondation, mouvement de terrain, sécheresse) et 23 arrêtés CatNat historiques, nécessitent une vérification minutieuse de l’assurabilité du bien. Enfin, la santé financière de la commune (dette de 992 €/hab) est standard, sans signal d’augmentation fiscale immédiate. L’investissement est donc pertinent, à condition de sélectionner un bien bien situé et correctement étalonné en loyer.

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➤ Dans les conditions actuelles, le loyer perçu dépasse la mensualité de crédit de 215 € pour un appartement type, générant un cash-flow positif immédiat avec un rendement brut de 6,9 %.

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Données du marché immobilier à Chelles

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché chellois affiche un prix médian de 3 472 €/m² en 2024, en recul de 8,1 % sur un an. Cette correction, la plus marquée depuis cinq ans selon les données DVF, fait suite à une période de forte hausse (+14,7 % entre 2020 et 2022). Elle crée une fenêtre d’acquisition inédite, notamment pour les appartements dont le rendement locatif brut atteint 6,9 %.

Cette décrue des prix contraste avec la dynamique de construction, en hausse de 55 % sur cinq ans avec 1 821 logements autorisés. L’offre neuve, portée par la proximité de la gare de Chelles - Gournay (0,7 km) et du TGV CDG (14 km), attire une population jeune (âge médian 37,9 ans) mais ne compense pas encore la baisse de la demande d’achat. Néanmoins, le taux de vacance modéré (5,6 %) et la faible part de résidences secondaires (1,5 %) indiquent un parc utilisé en résidence principale, limitant le risque de bulle spéculative.

La fragilité économique locale (taux de chômage à 11,1 %, indice de fragilité territoriale à 6,1/10) pèse sur la solvabilité des acheteurs, comme le montre le nécessaire de 14,2 années de revenu pour acquérir une maison. Le marché reste donc tributaire des acquéreurs extérieurs, attirés par la rentabilité locative et l’accessibilité ferroviaire.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Chelles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Les prix médians à Chelles ont connu une hausse continue entre 2020 et 2022, passant de 3 416 €/m² à 3 917 €/m², soit une progression de 14,7 % en deux ans. Le pic de 2023 à 3 778 €/m² marque un infléchissement avant la correction de 2024 à 3 538 €/m² (-8,1 %). Cette baisse s’explique par le resserrement du crédit et la baisse du pouvoir d’achat. Les maisons restent plus chères (3 662 €/m²) que les appartements (3 308 €/m²), mais l’écart se resserre. Comparée à ses voisines, Chelles affiche une décote significative par rapport à Rosny-sous-Bois (5 000 €/m²) et Fontenay-sous-Bois (6 905 €/m²), ce qui peut représenter une opportunité de rattrapage à moyen terme. Selon les données DVF 2024, la correction actuelle ouvre une fenêtre d’acquisition.

Évolution du marché immobilier de Chelles

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 3 617 €/m² → 3 538 €/m² (-2,2 %), volume annuel actuel 586 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 662 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 265
Appartements
Prix médian 3 308 €/m²
Surface médiane 62 m²
Transactions 321

Indicateurs clés du marché

+2,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,6 %
Rendement locatif apparts ?
5,3 %
Rendement locatif maisons ?
57,1 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

329 580 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~1 911 €/mois (20 ans, 3,5 %)
205 096 €
Appartement 62 m² ?
Mensualité ~1 189 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 62 m²

1 189 €/mois
Mensualité crédit ?
1 134 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 55 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

13,8 ans
Pour une maison ?
8,6 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

18,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
15,1 - 22,2 €/m²
16,1 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,0 - 21,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 586 transactions ont été enregistrées à Chelles, en baisse de 25 % par rapport à 2023 (615 ventes). Cette diminution du volume traduit un marché plus calme, en phase de correction. Les maisons représentent 44 % des ventes (265 transactions) pour un prix médian de 3 662 €/m², les appartements 56 % (321 transactions) à 3 308 €/m². La surface médiane des biens vendus (90 m² pour les maisons, 62 m² pour les appartements) indique un marché orienté vers les besoins familiaux et les primo-accédants. Le marché est actuellement en faveur de l’acheteur, avec une marge de négociation possible due à la baisse des prix. D’après les données DVF 2024, le profil des biens échangés reste majoritairement constitué de logements anciens rénovés, avec une part croissante du neuf.

Répartition des ventes

45,2 % de maisons et 54,8 % d'appartements parmi les 586 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (54,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 662 €/m² pour les maisons et 3 308 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 586 265 321
Prix médian/m² 3 538 € 3 662 € 3 308 €
Prix moyen/m² 3 780 €
Surface médiane – 90 m² 62 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 849 3 617 €
2022 702 3 837 €
2023 565 3 679 €
2024 441 3 462 €
2025 586 3 538 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Sur les cinq dernières années, 1 821 logements ont été autorisés à Chelles, dont 309 en 2024. Cette tendance est en hausse de 55 % par rapport à la période précédente, signe d’une forte dynamique de construction. La commune attire donc les promoteurs, soutenue par son accessibilité et sa desserte en transports. Cependant, cette offre nouvelle pourrait peser sur les prix de l’ancien à moyen terme, surtout si la demande ne suit pas au même rythme. La population stable (-1 % sur 5 ans) incite à la prudence : le risque de sur-offre existe, particulièrement dans les segments neufs. Selon les données SITADEL, cette accélération de la construction traduit une confiance des aménageurs dans l’attractivité résidentielle de Chelles, mais nécessite un monitoring attentif des équilibres marché.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 56 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 186 sur 2013 — soit -95,3 %.

Vacance longue durée à Chelles

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

831 logements vacants au total
393 vacants depuis plus de 2 ans 47,3 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Chelles (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 990 logements autorisés à à Chelles, dont 28 en 2025 (-42 % vs les 5 années précédentes).

990 logements autorisés sur 5 ans
28 en 2025 dernière année connue
-42 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Chelles

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 15,1 €/m²
Médian 18,3 €/m²
Haut 22,2 €/m²
Écart de 7,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,0 €/m²
Médian 16,1 €/m²
Haut 21,8 €/m²
Écart de 9,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Chelles

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (62 m²)
~2 934 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~3 757 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 43,11 % Moyenne dept : 48,41 % -5,30 pt Moyenne France : 43,01 % +0,10 pt
Taxe d'habitation (rappel) 28,52 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

42,98 % 2021
43,09 % 2022
43,12 % 2023
43,11 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (43,11 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le passage du rendement brut (6,9 % pour les appartements) au net (4,1 %) illustre le poids des charges récurrentes. À Chelles, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,11 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les copropriétés (le parc est mixte) et une provision pour travaux et vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,6 %). Un rendement net inférieur à 3,5 % peut rendre l'opération sensible aux hausses de taux ou à un ralentissement du marché locatif.

Performance énergétique du parc à Chelles

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 188 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Chelles: la classe C domine, 6,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 6,2 % F + G
Conso moyenne 177 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (176 kWh/m²/an), ce qui est un atout face à la réglementation. Seulement 6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela réduit le risque de travaux obligatoires à court terme et les futures restrictions de location (loi Climat). Privilégiez tout de même les biens déjà en classe B ou A pour sécuriser votre investissement sur le long terme.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, avec un loyer estimé de 18,3 €/m²/mois, sont les plus adaptés à l'investissement locatif classique. Les studios et T2 dans des immeubles récents (18,5 % du parc construit après 2006) seront les plus compétitifs. Les maisons, à 16,1 €/m²/mois, concernent un public plus restreint et offrent une rentabilité brute inférieure. Privilégiez les biens avec un bon DPE, la classe dominante étant C (176 kWh/m²/an).

Quelles zones cibler à Chelles ?

Le centre-ville, desservi par la gare, et les quartiers proches des commerces (214 établissements) concentrent la demande locative la plus forte. Les zones en développement, avec 1 821 logements autorisés sur 5 ans, pourraient générer une offre neuve concurrente à moyen terme. La proximité du futur éventuel prolongement du tramway ou des axes routiers principaux est un critère de pérennité de l'attractivité.

Calculateur de rendement à Chelles

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Chelles

Le risque de vacance locative est modéré (taux de vacants à 5,6 %) mais réel, amplifié par une construction neuve dynamique (+55 % d'autorisations). La taxe foncière, à 43,11 %, pèse sur le rendement net. Enfin, certains quartiers sont soumis à des Plans de Prévention des Risques (PPRI Marne, PPRMT), ce qui peut compliquer l'assurance et la revente. Le profil énergétique globalement bon limite toutefois le risque de rénovation obligatoire à court terme.

Erreurs à éviter quand on investit à Chelles

  • Négliger la taxe foncière, à 43,11 % à Chelles.
  • Surévaluer le loyer par rapport au marché (18,3 €/m² médian).
  • Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 5,6 %).
  • Choisir un bien avec un DPE dégradé (F/G), interdit à la location.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Chelles suit le rythme francilien classique : une reprise en février-mars après l'hiver, et un pic d'activité en septembre-octobre. Vendre au printemps peut toucher plus de familles souhaitant une rentrée scolaire sur place. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) permet parfois de négocier sur des biens en vente depuis plusieurs mois. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payable en septembre, peut influer sur la trésorerie d'un investisseur vendeur.

Le saviez-vous ?

  • Chelles possède 2 monuments historiques protégés.
  • 95,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle n'est qu'à 15 km.

S'installer à Chelles : cadre de vie et logement

S’installer à Chelles, c’est bénéficier d’une desserte ferroviaire exceptionnelle avec la gare de Chelles - Gournay (RER E) à moins de 10 minutes à pied du centre-ville, offrant une liaison directe vers Paris en 20 minutes. La ville compte également 2 monuments historiques protégés et un tissu équipementaire dense avec 214 commerces et 402 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La fibre optique couvre 95,5 % du territoire, un atout majeur pour les télétravailleurs.

Le cadre de vie, marqué par une altitude moyenne de 53 mètres et un climat tempéré (12,3°C de moyenne), est néanmoins soumis à des risques d’inondation (PPRI Marne) et de sécheresse, nécessitant une vigilance particulière lors du choix du quartier. Les familles apprécient les 55 établissements scolaires et la part élevée de maisons individuelles (42,5 % du parc). Avec un indice de vieillissement équilibré (103,4) et 38,9 % de moins de 30 ans, la démographie est métissée, entre jeunes actifs et ménages établis.

Carte du marché immobilier à Chelles

Chelles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Chelles

12,3 °C
Température moyenne ?
723 mm
Précipitations ?
41 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et des précipitations de 723 mm par an, le climat de Chelles est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les hivers sont modérés (altitude moyenne 53 m, peu de gel prononcé) et les étés supportables. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un compromis francilien, sans les contraintes d'un climat montagnard ou méditerranéen. La proximité de la Marne et des parcs peut toutefois générer une humidité localisée.

À qui s'adresse Chelles ?

La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles recherchant un compromis entre prix, transports et services. L'âge médian de 37,9 ans et la part importante de moins de 30 ans (38,9 %) confirment ce profil. Les primo-accédants peuvent y trouver un premier pied-à-terre, tandis que les familles apprécient la part élevée de maisons (42,5 % du parc). Elle est moins adaptée aux retraités cherchant le calme, en raison de sa densité et de son dynamisme.

Avantages et limites à Chelles

✓ Points forts

  • Desserte RER E directe (gare Chelles-Gournay)
  • Large offre de services et commerces (214 établissements)
  • Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
  • Mixité de l'habitat (appartements/maisons)
  • Dynamisme démographique et économique (3 949 entreprises)

− À prendre en compte

  • Exposition à certains risques naturels (inondation, mouvements de terrain)
  • Densité urbaine élevée (3 414 hab/km²)
  • Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (11,1%)

Composition du parc immobilier à Chelles

24 446 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (42,5 %) et collectif (57,5 %).

92,9 % Résidences principales 22 721 logements
1,5 % Résidences secondaires 358 logements
5,6 % Logements vacants 1 367 logements
57,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier de Chelles est équilibré entre maisons individuelles (42,5 %) et appartements, avec une majorité de propriétaires (57,1 %). Ce taux de propriétaires, supérieur à la moyenne nationale, indique un marché ancré, stable, porté par des ménages qui y posent leurs valises à long terme. Le faible taux de résidences secondaires (1,5 %) confirme cette vocation de ville résidentielle principale. Le profil acheteur typique est souvent un jeune actif ou une famille, attiré par cette stauté et la desserte via la gare de Chelles-Gournay.

Ancienneté du parc à Chelles

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 22 564 logements).

  • Avant 1919 2,4 % 536 logts
  • 1919-1945 7,2 % 1 634 logts
  • 1946-1970 25,3 % 5 717 logts
  • 1971-1990 31,5 % 7 101 logts
  • 1991-2005 15,1 % 3 397 logts
  • 2006-2019 18,5 % 4 180 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Chelles

2 017 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

214 Commerces
1 017 Services
402 Santé
67 Sports et loisirs
53 Enseignement
18 Tourisme
246 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Chelles

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 6 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 23 catastrophes naturelles déclarées

Chelles est concernée par plusieurs plans de prévention des risques (PPRI, PPRMT, PPR sécheresse) liés à la Marne et aux mouvements de terrain. Ces documents, consultables en mairie, délimitent des zones avec des contraintes constructives (interdiction, prescriptions). Le risque sismique est très faible et le radon faible. Pour tout achat, exigez une étude des sols en zone concernée et vérifiez l'assurabilité du bien. 23 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que les épisodes de crue ou de sécheresse ne sont pas théoriques.

Cas pratique : un achat type à Chelles

Pour une maison type de 90 m² (prix médian 337 950 €), il faut compter environ 360 000 € frais de notaire inclus. Cela représente plus de 15 années du revenu médian local (23 830 €). Avec un apport de 10 % (33 795 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1750 €, soit un taux d'effort proche de 35 % pour un couple au revenu médian.

Erreurs à éviter quand on achète à Chelles

  • Ne pas consulter les PPR (inondation, mouvement de terrain).
  • Acheter sans vérifier le DPE et le coût des travaux.
  • Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
  • Négliger les frais de copropriété dans l'ancien.

Points clés à retenir à Chelles

  • Prix médian au m² à 3 472 € en 2024 (DVF).
  • Rendement brut locatif appartement : 6,9 %.
  • Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne annuelle.
  • Marché en correction (-8,1 % sur un an).
  • Rendement net estimé après charges : ~4,1 %.
  • Parc énergétique plutôt performant (classe C dominante).
  • Facteur clé de valeur : proximité gare/centre.
  • Écart maison/appart : +556 €/m² pour les maisons.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Chelles ?

À Chelles, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux deux pôles majeurs : la gare de Chelles-Gournay (0,7 km du centre) et les commerces du centre-ville. Une maison avec jardin gagnera une prime, le parc étant composé à 42,5 % de maisons. L'état général et le DPE sont désormais critiques : un bien en classe E verra sa valeur pénalisée face à un bien rénové en classe B. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur font la différence. La proximité des 55 établissements scolaires est un atout pour les familles.

Estimation indicative d'une maison à Chelles

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

318 420 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un contexte de correction des prix, une estimation trop haute peut entraîner une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation vous prive de milliers d'euros. Avec 5,6 % de logements déjà vacants, positionner correctement votre bien est essentiel pour attirer les acheteurs. Une estimation professionnelle, qui croise les données de transactions réelles (DVF) avec les spécificités de votre quartier et de votre bien (DPE, vue, étage), vous donne le pouvoir de négocier en connaissance de cause. C'est la première étape pour une vente réussie.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un professionnel local saisit les écarts entre le quartier de la gare, le centre ancien et les zones pavillonnaires. Il évalue l'impact réel d'un DPE D versus C, ou la plus-value d'une extension dans une commune soumise à un PPR. Il connaît la demande spécifique : familles cherchant du neuf (18,5 % du parc construit après 2006) ou investisseurs ciblant les petits appartements près de la gare. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, sert aussi de base de négociation solide face à des acheteurs souvent bien informés.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m² (3 472 €).
  • Oublier l'impact négatif d'un DPE E ou inférieur.
  • Ne pas comparer avec le neuf (309 logements autorisés en 2024).
  • Ignorer les micro-marchés (quartier gare vs centre).

Investir à Chelles : passer à l'action

Les chiffres posent un diagnostic, mais l’acte d’achat se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, fiscalité. Un professionnel local vous aidera à transformer cette analyse en investissement rentable.

Les données révèlent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien et de sa localisation précise.

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  • Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Chelles
  • Évolution des prix et dynamique du marché local
  • Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur

Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Chelles

Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Chelles

    Quel est le prix immobilier moyen à Chelles ?

    Le prix médian à Chelles est de 3 472 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 662 €/m² et les appartements à 3 308 €/m², selon les transactions DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Chelles ?

    La correction de -8,1 % en 2024 crée une opportunité d’entrée. Le rendement locatif brut atteint 6,9 % pour les appartements, attractif, mais le marché reste sensible au pouvoir d’achat local.

    Chelles est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Chelles est bien moins chère que ses voisines de la petite couronne : -44 % par rapport à Rosny-sous-Bois et -99 % par rapport à Fontenay-sous-Bois. Elle est en revanche légèrement plus chère que Sevran (+5 %).

    Quel rendement locatif espérer à Chelles ?

    Le rendement locatif brut moyen est de 6,9 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Net de charges et de taxe foncière (à 43,11 %), il se situe autour de 4,1 % pour les appartements.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Chelles ?

    Les secteurs proches de la gare de Chelles - Gournay et du centre-ville sont les plus demandés pour leur accessibilité et leur équipement. Les zones en cours de renouvellement, comme le secteur de la Pointe de Chelles, bénéficient des programmes neufs.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix médian inférieur de 44 % à Rosny-sous-Bois et de 99 % à Fontenay-sous-Bois, Chelles offre un effet de levier significatif pour un investisseur visant la plus-value, malgré des indicateurs similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Chelles.

    Communes limitrophes de Chelles

    Chelles est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 538 €/m² Prix médian à Chelles
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché sous pression à Chelles: 3 538 €/m² en médiane, +39,5 % par rapport à la moyenne nationale.

    Le prix médian au m² à Chelles est stable entre 2021 et 2025 (-2,2 %). Sur l'ensemble de la période, 3 143 transactions sont recensées par les données DVF.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Chelles: 3 662 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 3 308 €/m² pour les appartements (62 m²). Rapporté au revenu médian de Chelles, un logement de 90 m² (329 580 €) représente 13,8 années de ressources brutes.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,3 € (appartements) et 16,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,6 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 990 logements autorisés, soit 198/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 56 % des logements autorisés.

    Le marché immobilier de Chelles s'interprète dans un contexte plus large — Chelles est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Chelles

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    Communes voisines

    Gagny 93220 42 313 hab. 4,0 km Neuilly-sur-Marne 93330 39 800 hab. 5,1 km Gournay-sur-Marne 93460 7 320 hab. 1,9 km Champs-sur-Marne 77420 27 451 hab. 2,9 km