01 Le parc de logements
Le parc comprend 42 346 logements dont 38 989 résidences principales, 1 823 résidences secondaires et 1 534 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 38 989 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 1 823 | 4,3 % |
| Logements vacants | 1 534 | 3,6 % |
Le graphique détaille la structure des 42 346 logements: 92 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 602 | 1,6 % |
| 1919-1945 | 1 186 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 8 092 | 21,3 % |
| 1971-1990 | 12 433 | 32,8 % |
| 1991-2005 | 7 211 | 19,0 % |
| 2006-2020 | 8 411 | 22,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (22 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 543 | 6,5 % |
| 2 pièces | 7 470 | 19,2 % |
| 3 pièces | 10 100 | 25,9 % |
| 4 pièces | 9 400 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 9 476 | 24,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 24 % du parc, contre 26 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 34 317 | 37 733 | 42 346 |
| Rés. principales | 32 145 | 34 656 | 38 989 |
| Rés. secondaires | 648 | 1 569 | 1 823 |
| Vacants | 1 523 | 1 508 | 1 534 |
À 153 km, La Rochelle (79 851 hab.) enregistre 37,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 18 158 | 46,6 % |
| Locataires (privé) | 12 504 | 32,1 % |
| Locataires HLM | 7 358 | 18,9 % |
| Logés gratuitement | 969 | 2,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 46,6 % de propriétaires face à 50,9 % de locataires (dont 19 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 23 086 | 59,2 % |
| Fioul | 371 | 1,0 % |
| Électricité | 14 455 | 37,1 % |
| Gaz bouteille | 83 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 994 | 2,5 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 59 %. électricité pèse 37 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 482 |
| 2 à 4 ans | 9 992 |
| 5 à 9 ans | 7 867 |
| 10 ans ou plus | 15 647 |
| Total ménages | 38 989 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 11 447 |
| Sous-occupation modérée | 10 394 |
| Sous-occupation accentuée | 6 977 |
| Sous-occupation très accentuée | 6 348 |
| Suroccupation modérée | 3 423 |
| Suroccupation accentuée | 248 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 654 | 14,5 % |
| 1 voiture | 22 367 | 57,4 % |
| 2 voitures ou plus | 10 969 | 28,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 15 % sans véhicule, 57 % mono-motorisés, 28 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 14 151 | 13 217 | 195 | 739 |
| 1975 | 17 569 | 16 413 | 270 | 886 |
| 1982 | 20 979 | 19 381 | 254 | 1 344 |
| 1990 | 25 482 | 23 336 | 437 | 1 709 |
| 1999 | 29 594 | 27 600 | 441 | 1 553 |
| 2007 | 32 714 | 31 107 | 439 | 1 167 |
| 2012 | 34 317 | 32 145 | 648 | 1 523 |
| 2017 | 37 733 | 34 656 | 1 569 | 1 508 |
| 2023 | 42 346 | 38 989 | 1 823 | 1 534 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 14 151 à 42 346 logements, soit +199 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 828 | 2 261 | 2 384 | 2 172 | 2 575 | 1 352 | 2 225 |
| Dont vacants > 2 ans | 205 | 187 | 185 | 209 | 280 | 365 | 295 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 211 | 1,1 % |
| Classe B | 752 | 3,9 % |
| Classe C | 10 786 | 55,8 % |
| Classe D | 5 394 | 27,9 % |
| Classe E | 1 601 | 8,3 % |
| Classe F | 455 | 2,4 % |
| Classe G | 133 | 0,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 56 % des logements et 61 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 443 | 23,0 % |
| Classe B | 2 969 | 15,4 % |
| Classe C | 6 265 | 32,4 % |
| Classe D | 3 987 | 20,6 % |
| Classe E | 1 274 | 6,6 % |
| Classe F | 343 | 1,8 % |
| Classe G | 51 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 32 %, 71 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 222 kWh/m²/an, contre 87 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 135 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 174 | 37 |
| Classe B | 268 | 484 |
| Classe C | 1 755 | 9 031 |
| Classe D | 1 315 | 4 079 |
| Classe E | 548 | 1 053 |
| Classe F | 258 | 197 |
| Classe G | 65 | 68 |
Côté maisons, la dominante est C (182 kWh/m²/an); côté appartements, C (158).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 688 |
| T2 | 1 511 |
| T3 | 3 024 |
| T4 | 2 037 |
| T5+ | 391 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mérignac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Mérignac s'établit à 42 346 logements en 2023, dont la très grande majorité sont des résidences principales (92,1 %). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 65,5 % contre 34,5 %. Ce contexte résidentiel — Mérignac est entre océan et marais, sur la côte atlantique — cadre la lecture du parc local.
Le parc est équilibré entre propriétaires (46,6 %) et locataires (50,9 %). Côté logement social, 18,9 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 23,1 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc compte 22,2 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Le parc de Mérignac se classe bien côté DPE: C en tête et 163 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (59,2 % des résidences principales).
Le parc de Mérignac a progressé de +12,2 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 14,5 % sans voiture et 28,1 % avec deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune entre océan et marais, sur la côte atlantique.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Parmi les 530 communes du Gironde, Mérignac se place dans le top 5 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 5 % du Gironde
Analyse du marché immobilier à Mérignac
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Mérignac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Mérignac s'établit à 3 590 €, sur la base de 1131 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Mérignac se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mérignac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Mérignac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 131 transactions en 2025 et affiche une évolution de -6,3 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 3 590 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
34,4 % de maisons et 65,6 % d'appartements parmi les 1 131 transactions enregistrées.
Sur 1 131 transactions enregistrées, 34,4 % portent sur des maisons (3 951 €/m²) et 65,6 % sur des appartements (3 459 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 131 | 389 | 742 |
| Prix médian/m² | 3 590 € | 3 951 € | 3 459 € |
| Prix moyen/m² | 3 623 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 278 | 3 831 € |
| 2022 | 1 287 | 3 916 € |
| 2023 | 1 032 | 3 870 € |
| 2024 | 887 | 3 646 € |
| 2025 | 1 131 | 3 590 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 16 818 autorisations et 14 042 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 83 %.
Vacance longue durée à Mérignac
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Mérignac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Mérignac: 2 001 logements autorisés sur 5 ans, 380 pour la dernière année (-48 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Mérignac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mérignac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Mérignac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 332 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Mérignac: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,0 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Mérignac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Mérignac : cadre de vie et logement
Avec 78 090 habitants concentrés sur 48,17 km² (1 621 hab/km²), Mérignac affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 7 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 588 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Mérignac
Mérignac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mérignac
Composition du parc immobilier à Mérignac
42 346 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 34,7 % de maisons, 65,3 % d'appartements sur un total de 42 346 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Mérignac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 37 934 logements).
- Avant 1919 1,6 % 602 logts
- 1919-1945 3,1 % 1 186 logts
- 1946-1970 21,3 % 8 092 logts
- 1971-1990 32,8 % 12 433 logts
- 1991-2005 19,0 % 7 211 logts
- 2006-2020 22,2 % 8 411 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mérignac
3 588 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Mérignac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Mérignac
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
359 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mérignac
Quel est le prix de l'immobilier à Mérignac ?
Le prix médian au m² à Mérignac est de 3 590 € (données DVF, 1131 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 395 000 €.
Comment Mérignac se situe-t-elle dans le Gironde ?
Mérignac se classe au 26ᵉ rang sur 530 communes du Gironde — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Mérignac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Mérignac est de 4,4 % (loyer de 14,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Mérignac
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Résumé
Le m² médian à Mérignac s'échange à 3 590 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale. La commune figure parmi les 5 % les plus chères de la Gironde au mètre carré.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Mérignac a enregistré une baisse de 6,3 % du prix médian. Au total, 5 615 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Mérignac: 3 951 €/m² pour les maisons (surface médiane 100 m²) et 3 459 €/m² pour les appartements (61 m²). Rapporté au revenu médian de Mérignac, un logement de 100 m² (395 100 €) représente 14,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,8 €/m² pour un appartement et 14,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,1 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Mérignac (4,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 2 001 logements autorisés, soit 400/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (64 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Mérignac est entre océan et marais, sur la côte atlantique.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).