01 Le parc de logements
Le parc comprend 374 logements dont 246 résidences principales, 87 résidences secondaires et 41 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 246 | 65,8 % |
| Résidences secondaires | 87 | 23,3 % |
| Logements vacants | 41 | 11,0 % |
Parmi les 374 logements du parc, 66 % assurent la fonction de résidence principale, contre 23 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 119 | 48,6 % |
| 1919-1945 | 22 | 9,0 % |
| 1946-1970 | 23 | 9,4 % |
| 1971-1990 | 43 | 17,6 % |
| 1991-2005 | 17 | 6,9 % |
| 2006-2020 | 21 | 8,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (49 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 49 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 15 | 6,1 % |
| 3 pièces | 50 | 20,3 % |
| 4 pièces | 49 | 19,9 % |
| 5 pièces ou plus | 132 | 53,7 % |
Le parc compte 4,8 pièces en moyenne par logement, avec 54 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 357 | 368 | 374 |
| Rés. principales | 245 | 244 | 246 |
| Rés. secondaires | 64 | 90 | 87 |
| Vacants | 49 | 34 | 41 |
À Les Adjots, commune similaire à 11 km, la part de propriétaires est de 79,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 219 | 89,0 % |
| Locataires (privé) | 24 | 9,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 1,2 % |
Occupation des résidences principales — 88,9 % appartiennent à leurs occupants, 9,9 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 1,2 % |
| Fioul | 49 | 19,9 % |
| Électricité | 59 | 24,0 % |
| Gaz bouteille | 8 | 3,3 % |
| Autre (bois…) | 127 | 51,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (52 %), 24 % pour électricité et 20 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 |
| 2 à 4 ans | 42 |
| 5 à 9 ans | 50 |
| 10 ans ou plus | 141 |
| Total ménages | 246 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 39 |
| Sous-occupation modérée | 67 |
| Sous-occupation accentuée | 38 |
| Sous-occupation très accentuée | 104 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 20 | 8,1 % |
| 1 voiture | 97 | 39,4 % |
| 2 voitures ou plus | 129 | 52,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 39 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 89,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 310 | 253 | 30 | 27 |
| 1975 | 317 | 237 | 44 | 36 |
| 1982 | 318 | 232 | 43 | 43 |
| 1990 | 341 | 224 | 74 | 43 |
| 1999 | 340 | 214 | 72 | 54 |
| 2007 | 342 | 237 | 66 | 39 |
| 2012 | 357 | 245 | 64 | 49 |
| 2017 | 368 | 244 | 90 | 34 |
| 2023 | 374 | 246 | 87 | 41 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 310 à 374 logements, soit +21 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 68 | 67 | 68 | 61 | 48 | 61 |
| Dont vacants > 2 ans | 45 | 43 | 45 | 47 | 35 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 4 | 5,3 % |
| Classe C | 12 | 16,0 % |
| Classe D | 28 | 37,3 % |
| Classe E | 15 | 20,0 % |
| Classe F | 7 | 9,3 % |
| Classe G | 9 | 12,0 % |
La classe D domine avec 37 % des diagnostics, et 21 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 14,7 % |
| Classe B | 30 | 40,0 % |
| Classe C | 14 | 18,7 % |
| Classe D | 11 | 14,7 % |
| Classe E | 6 | 8,0 % |
| Classe F | 2 | 2,7 % |
| Classe G | 1 | 1,3 % |
Répartition climat du parc: B concentre 40 % des diagnostics et 73 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 274 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 260 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 84 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 274 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 84 pour le bâti 2001-2012.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Genouillé (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
374 logements recensés à Genouillé, répartis entre 246 résidences principales, 87 secondaires et 41 vacants. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 97,1 % de maisons. À l'échelle locale, Genouillé est au cœur du tissu aquitain — contexte utile pour lire le parc.
L'accession à la propriété est la norme à Genouillé, avec 88,9 % de propriétaires occupants.
Le bâti de Genouillé est notablement ancien: 48,6 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 254 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 21,3 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). 51,6 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Peu de variation du parc résidentiel de Genouillé entre 2017 et 2023 (+1,6 %). 52,4 % des ménages de Genouillé disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Genouillé est au cœur du tissu aquitain.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Le rendement locatif brut estimé atteint 9,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Genouillé
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Genouillé s'établit à 857 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Genouillé fait partie du quart des communes les moins chères du Vienne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Genouillé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Genouillé
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 857 €/m² pour 14 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 86 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 14 |
| Prix médian/m² | 857 € | 857 € |
| Prix moyen/m² | 1 090 € | |
| Surface médiane | – | 86 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 16 | 1 117 € |
| 2022 | 20 | 921 € |
| 2023 | 13 | 793 € |
| 2024 | 12 | 1 003 € |
| 2025 | 14 | 857 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
18 logements autorisés cumulés, 10 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Genouillé
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Genouillé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Genouillé totalise 2 logements sur 5 ans, soit -60 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Genouillé
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Genouillé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Genouillé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 75 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Genouillé est D, avec 21,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Genouillé
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S'installer à Genouillé : cadre de vie et logement
Genouillé compte 504 habitants sur 29,80 km². Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 826 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 18 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Genouillé
Genouillé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Genouillé
Composition du parc immobilier à Genouillé
374 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Genouillé est composé très majoritairement de maisons (98,6 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Genouillé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 245 logements).
- Avant 1919 48,6 % 119 logts
- 1919-1945 9,0 % 22 logts
- 1946-1970 9,4 % 23 logts
- 1971-1990 17,6 % 43 logts
- 1991-2005 6,9 % 17 logts
- 2006-2020 8,6 % 21 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Genouillé
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Genouillé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Genouillé
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
73 702 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Genouillé
Quel est le prix de l'immobilier à Genouillé ?
Le prix médian au m² à Genouillé est de 857 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 74 000 €.
Comment Genouillé se situe-t-elle dans le Vienne ?
Genouillé figure parmi les communes les plus abordables du Vienne, dans le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Genouillé ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Genouillé est de 9,8 % (loyer de 7,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Genouillé est-il énergétiquement dégradé ?
21,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le prix médian au m² à Genouillé s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 857 €/m², soit -65,0 % par rapport à la médiane nationale (2 446 €/m²). Sur 265 communes classées dans la Vienne, Genouillé figure parmi les 19 % les moins chères au m².
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Genouillé à un niveau significatif — 857 €/m² en médiane. Le bien médian (86 m² à 73 702 €) équivaut à 3,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Genouillé avoisinent 8,5 €/m² pour les appartements et 7,0 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 23,3 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Genouillé est au cœur du tissu aquitain.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.