01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 261 logements dont 2 023 résidences principales, 44 résidences secondaires et 194 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 023 | 89,5 % |
| Résidences secondaires | 44 | 1,9 % |
| Logements vacants | 194 | 8,6 % |
Sur les 2 261 logements recensés, 89 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 266 | 13,2 % |
| 1919-1945 | 104 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 300 | 14,9 % |
| 1971-1990 | 584 | 29,0 % |
| 1991-2005 | 378 | 18,7 % |
| 2006-2019 | 385 | 19,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 13 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 113 | 5,6 % |
| 2 pièces | 330 | 16,3 % |
| 3 pièces | 348 | 17,2 % |
| 4 pièces | 322 | 15,9 % |
| 5 pièces ou plus | 910 | 45,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (45 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 924 | 2 169 | 2 261 |
| Rés. principales | 1 760 | 1 898 | 2 023 |
| Rés. secondaires | 42 | 38 | 44 |
| Vacants | 122 | 232 | 194 |
À titre de comparaison : 78,8 % de part de propriétaires à Puiseux-en-France, à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 255 | 62,0 % |
| Locataires (privé) | 458 | 22,6 % |
| Locataires HLM | 261 | 12,9 % |
| Logés gratuitement | 50 | 2,5 % |
Occupation des résidences principales — 62,0 % appartiennent à leurs occupants, 35,5 % sont louées, avec 13 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 799 | 39,5 % |
| Fioul | 131 | 6,5 % |
| Électricité | 941 | 46,5 % |
| Gaz bouteille | 15 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 138 | 6,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 46 % au électricité, 39 % pour gaz de ville, 7 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 229 |
| 2 à 4 ans | 470 |
| 5 à 9 ans | 394 |
| 10 ans ou plus | 931 |
| Total ménages | 2 023 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 457 |
| Sous-occupation modérée | 376 |
| Sous-occupation accentuée | 386 |
| Suroccupation modérée | 208 |
| Suroccupation accentuée | 31 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 190 | 9,4 % |
| 1 voiture | 931 | 46,0 % |
| 2 voitures ou plus | 902 | 44,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 45 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 810 | 645 | 126 | 39 |
| 1975 | 1 005 | 815 | 127 | 63 |
| 1982 | 1 024 | 885 | 79 | 60 |
| 1990 | 1 272 | 1 163 | 58 | 51 |
| 1999 | 1 630 | 1 469 | 78 | 83 |
| 2006 | 1 822 | 1 661 | 66 | 94 |
| 2011 | 1 924 | 1 760 | 42 | 122 |
| 2016 | 2 169 | 1 898 | 38 | 232 |
| 2022 | 2 261 | 2 023 | 44 | 194 |
Trajectoire de long terme: 810 logements en 1968, 2 261 en 2022 (+179 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 184 | 216 | 197 | 269 | 221 | 135 |
| Dont vacants > 2 ans | 51 | 54 | 64 | 62 | 66 | 82 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,6 % |
| Classe B | 18 | 1,9 % |
| Classe C | 353 | 37,6 % |
| Classe D | 349 | 37,1 % |
| Classe E | 130 | 13,8 % |
| Classe F | 54 | 5,7 % |
| Classe G | 30 | 3,2 % |
Distribution DPE sur 940 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 102 | 10,9 % |
| Classe B | 299 | 31,8 % |
| Classe C | 290 | 30,9 % |
| Classe D | 158 | 16,8 % |
| Classe E | 47 | 5,0 % |
| Classe F | 24 | 2,6 % |
| Classe G | 20 | 2,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (32 %), 74 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 266 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 229 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 171 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 167 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 266 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 108 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1 |
| Classe B | 11 | 7 |
| Classe C | 104 | 249 |
| Classe D | 130 | 219 |
| Classe E | 53 | 77 |
| Classe F | 23 | 31 |
| Classe G | 21 | 9 |
Les maisons affichent une classe dominante D (207 kWh/m²/an), les appartements C (202) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 18 |
| T2 | 122 |
| T3 | 110 |
| T4 | 29 |
| T5+ | 15 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Luzarches (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Luzarches s'élève à 2 261 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (89,5 %, soit 2 023 logements habités à titre permanent). 62,9 % de maisons pour 37,1 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. L'environnement communal: dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, dans la plaine, à une altitude de 108 m.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 62,0 % de propriétaires occupants. Au plan locatif social, 12,9 % des résidences principales sont en HLM.
L'ancienneté du parc de Luzarches mêle deux époques — 13,2 % avant 1919, 19,1 % après 2006. DPE: classe C en tête et 204 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: électricité (46,5 %).
Le parc de Luzarches s'est étoffé de +4,2 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La multi-motorisation est la norme à Luzarches: 44,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 108 m — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Prix médian au m² à 3 396 € à Luzarches, dans un marché de 76 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Val-d'Oise (54ᵉ rang sur 179 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Luzarches
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Luzarches
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Luzarches s'établit à 3 396 €, sur la base de 76 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Luzarches Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Luzarches
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 689 €/m² à 3 396 €/m² (-7,9 %), pour 76 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
61,8 % de maisons et 38,2 % d'appartements parmi les 76 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 61,8 % de maisons et 38,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 76 | 47 | 29 |
| Prix médian/m² | 3 396 € | 3 416 € | 3 125 € |
| Prix moyen/m² | 4 159 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 75 | 3 689 € |
| 2022 | 70 | 3 560 € |
| 2023 | 53 | 3 421 € |
| 2024 | 64 | 3 566 € |
| 2025 | 76 | 3 396 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 760 logements ont été autorisés et 176 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 23 %.
Vacance longue durée à Luzarches
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Luzarches (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Luzarches totalise 187 logements sur 5 ans, soit +24 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Luzarches
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Luzarches
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Luzarches
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 940 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Luzarches est C, avec 8,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Luzarches
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Luzarches : cadre de vie et logement
Luzarches compte 5 008 habitants, à 87 m d'altitude. Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 694 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 5 monuments historiques protégés et 168 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Luzarches
Luzarches et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Luzarches
Composition du parc immobilier à Luzarches
2 261 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Luzarches combine 63,1 % de maisons et 36,9 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Luzarches
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 018 logements).
- Avant 1919 13,2 % 266 logts
- 1919-1945 5,2 % 104 logts
- 1946-1970 14,9 % 300 logts
- 1971-1990 28,9 % 584 logts
- 1991-2005 18,7 % 378 logts
- 2006-2019 19,1 % 385 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Luzarches
168 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Luzarches
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Luzarches
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
336 204 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Luzarches
Quel est le prix de l'immobilier à Luzarches ?
Le prix médian au m² à Luzarches est de 3 396 € (données DVF, 76 transactions). Pour une maison de 99 m² (surface médiane locale), compter environ 338 000 €.
Comment Luzarches se situe-t-elle dans le Val-d'Oise ?
Luzarches se situe au 54ᵉ rang du Val-d'Oise sur 179 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Luzarches ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Luzarches est de 6,0 % (loyer de 17,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Luzarches.
Communes limitrophes de Luzarches
Luzarches est entourée de 13 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Luzarches atteint 3 396 € sur 76 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Luzarches se replie de -7,9 %. 338 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,8 %.
Marché mixte à Luzarches: maisons à 3 416 €/m² et appartements à 3 125 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 99 m² revient à environ 338 184 €, soit 12,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Luzarches avoisinent 16,3 €/m² pour les appartements et 17,1 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Luzarches (1,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 187 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 37 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (56 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Luzarches est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 108 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).