01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 612 logements dont 9 104 résidences principales, 303 résidences secondaires et 1 205 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 104 | 85,8 % |
| Résidences secondaires | 303 | 2,9 % |
| Logements vacants | 1 205 | 11,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 86 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 10 612.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 006 | 11,1 % |
| 1919-1945 | 727 | 8,0 % |
| 1946-1970 | 2 408 | 26,6 % |
| 1971-1990 | 2 939 | 32,5 % |
| 1991-2005 | 1 238 | 13,7 % |
| 2006-2019 | 724 | 8,0 % |
Structure du bâti par époque: 11 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (33 %), 8 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 282 | 3,1 % |
| 2 pièces | 1 118 | 12,3 % |
| 3 pièces | 2 114 | 23,2 % |
| 4 pièces | 2 809 | 30,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 781 | 30,5 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 31 % de logements de cinq pièces ou plus et 15 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 228 | 10 201 | 10 612 |
| Rés. principales | 9 118 | 8 816 | 9 104 |
| Rés. secondaires | 69 | 161 | 303 |
| Vacants | 1 041 | 1 224 | 1 205 |
À Ambarès-et-Lagrave (72 km, 17 644 hab.), la part de propriétaires s'élève à 56,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 458 | 49,0 % |
| Locataires (privé) | 3 457 | 38,0 % |
| Locataires HLM | 932 | 10,2 % |
| Logés gratuitement | 258 | 2,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 49,0 % de propriétaires occupants, 48,2 % de locataires et 10 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 871 | 42,5 % |
| Fioul | 655 | 7,2 % |
| Électricité | 3 694 | 40,6 % |
| Gaz bouteille | 44 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 839 | 9,2 % |
Le gaz de ville équipe 43 % des résidences principales, devant électricité (41 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 281 |
| 2 à 4 ans | 2 034 |
| 5 à 9 ans | 1 682 |
| 10 ans ou plus | 4 107 |
| Total ménages | 9 104 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 820 |
| Sous-occupation modérée | 2 320 |
| Sous-occupation accentuée | 2 335 |
| Suroccupation modérée | 495 |
| Suroccupation accentuée | 34 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 432 | 15,7 % |
| 1 voiture | 5 361 | 58,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 312 | 25,4 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 59 % en ont une et 25 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 66,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 351 | 4 972 | 81 | 298 |
| 1975 | 6 383 | 5 828 | 124 | 431 |
| 1982 | 7 172 | 6 386 | 219 | 567 |
| 1990 | 8 377 | 7 144 | 206 | 1 027 |
| 1999 | 8 518 | 7 563 | 189 | 766 |
| 2006 | 9 086 | 8 204 | 69 | 814 |
| 2011 | 10 228 | 9 118 | 69 | 1 041 |
| 2016 | 10 201 | 8 816 | 161 | 1 224 |
| 2022 | 10 612 | 9 104 | 303 | 1 205 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 351 logements, le total atteint 10 612 en 2022 (+98 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 122 | 1 338 | 1 228 | 1 391 | 1 362 | 1 007 |
| Dont vacants > 2 ans | 421 | 430 | 378 | 376 | 372 | 538 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 0,6 % |
| Classe B | 154 | 3,3 % |
| Classe C | 1 848 | 40,0 % |
| Classe D | 1 498 | 32,4 % |
| Classe E | 768 | 16,6 % |
| Classe F | 230 | 5,0 % |
| Classe G | 93 | 2,0 % |
La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 44 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 876 | 19,0 % |
| Classe B | 1 320 | 28,6 % |
| Classe C | 1 033 | 22,4 % |
| Classe D | 722 | 15,6 % |
| Classe E | 477 | 10,3 % |
| Classe F | 155 | 3,4 % |
| Classe G | 37 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (29 %), et 70 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 169 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 161 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 109 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 243 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 109 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 2 |
| Classe B | 75 | 79 |
| Classe C | 669 | 1 179 |
| Classe D | 780 | 718 |
| Classe E | 437 | 331 |
| Classe F | 147 | 83 |
| Classe G | 49 | 44 |
Les maisons affichent une classe dominante D (206 kWh/m²/an), les appartements C (191) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 32 |
| T2 | 176 |
| T3 | 542 |
| T4 | 258 |
| T5+ | 97 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marmande (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Marmande est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Lot-et-Garonne. (sur 8 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
10 612 logements sont décomptés dans le parc de Marmande au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 61,7 % de maisons et 38,3 % d'appartements. La commune est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine.
Marmande affiche un profil mixte — 49,0 % de propriétaires et 48,2 % de locataires. Le logement social occupe une place de 10,2 % dans le parc de résidences principales. Marmande est en deçà de l'obligation SRU: 16,6 % de logements sociaux pour 20,0 % attendus.
Le parc de Marmande combine un noyau ancien (11,1 %) et une couronne plus récente (8,0 % après 2006). Le parc de Marmande présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 198 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (42,5 %).
Le parc de Marmande a progressé de +4,0 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 15,7 % de ménages sans voiture, 25,4 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Côté topographie, Marmande se trouve à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Marmande en 2026 ?
Cœur économique du Sud Lot-et-Garonne, Marmande se distingue par une offre de services exceptionnelle et un marché immobilier très accessible. Pourtant, un déclin démographique persistant et un tissu économique fragilisé interrogent sa dynamique future. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian inférieur de 69 % à des communes comparables, Marmande offre un effet de levier rare, compensant un territoire aux indicateurs fragiles.
Verdict
➤ Investir à Marmande exige une sélection rigoureuse pour capter le rendement locatif, en privilégiant les appartements bien situés pour la location annuelle.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif : 8 %
- ✓ Prix d'entrée très accessible
- ✓ Équipements et services excellents (9,3/10)
- ⚠ Démographie en recul sur 10 ans
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 1,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 646 €/m², Marmande est nettement moins chère que 69% des communes comparables de Nouvelle-Aquitaine.
- Son prix médian reste inférieur à la moyenne du Lot-et-Garonne, malgré une hausse de 4,6% en 2024.
- Son rendement locatif (8%) surpasse ceux des grandes métropoles, dépassant souvent le triple.
Analyse du marché immobilier à Marmande
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Marmande : opportunités et risques
Investir à Marmande en 2026 cible prioritairement la rentabilité locative brute, qui atteint 8,0 % pour les appartements. Néanmoins, ce rendement est fortement érodé par des charges importantes : une taxe foncière à 66,33 % et un parc ancien (19,2 % d'avant 1945) qui expose à des travaux de rénovation. Seuls 7,1 % du parc sont des passoires thermiques (F/G), un taux modéré qui limite le risque réglementaire immédiat.
La stratégie la plus cohérente combine du locatif annuel, porté par une demande locale de logements abordables, et une recherche de plus-value à long terme sur un marché qui pourrait combler une partie de son écart avec les voisines. La forte accélération des permis de construire (+213 %) indique une confiance des promoteurs, mais impose de sélectionner des biens dans des secteurs pérennes pour éviter la concurrence du neuf.
Le faible taux de résidences secondaires (2,9 %) et la pression touristique immobilière limitée (IPTI 2,1/10) cantonnent l'opportunité au locatif annuel. L'investisseur doit intégrer le risque lié aux 19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques et aux PPR (Plan de Prévention des Risques) actifs sur la commune, qui peuvent impacter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
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Données du marché immobilier à Marmande
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Marmande, après un pic en 2022, a subi une correction de 8,3 % l'année suivante, selon les données DVF. La reprise modérée de 2024 (+4,6 %) n'efface pas totalement cette baisse, installant les prix dans une zone d'accessibilité relative. Cette volatilité s'explique en partie par la fragilité des indicateurs locaux, avec un taux de chômage à 15,4 % et un revenu médian modeste de 19 840 €/an.
La comparaison avec les communes de profil similaire en Nouvelle-Aquitaine est sans appel : Marmande affiche un prix médian inférieur de 69 % à Ambarès-et-Lagrave et de 127 % à Cestas. Cet écart considérable, pour une commune offrant une qualité de services exceptionnelle (ICS 9,3/10), suggère une sous-valorisation relative ou une prime de risque liée à son territoire.
La proximité d'une gare (0,5 km) et d'un accès autoroutier soutient son attractivité résidentielle, mais ne compense pas à elle seule le déclin démographique enregistré sur dix ans (-3,9 %). Le marché est donc tiré par des acheteurs et investisseurs extérieurs, moins sensibles aux difficultés économiques locales, ce qui crée une double dynamique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marmande Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Marmande ont connu une nette progression entre 2020 et 2022, passant de 1 462 €/m² à 1 716 €/m², avant une correction marquée en 2023 à 1 574 €/m². La reprise de 2024 (+4,6%) à 1 540 €/m² ne permet pas encore de retrouver le pic. Cette volatilité, supérieure à la moyenne départementale, révèle un marché sensible aux cycles économiques. Pour un acheteur en 2026, ce contexte offre un point d'entrée relativement bas par rapport au sommet récent, mais impose une vigilance quant à la solidité de la reprise, dans un territoire où la démographie est en retrait.
Évolution du marché immobilier de Marmande
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 411 €/m² → 1 540 €/m² (+9,1 %), volume annuel actuel 280 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
71,4 % de maisons et 28,6 % d'appartements parmi les 280 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (71,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 611 €/m² pour les maisons et 1 452 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 280 | 200 | 80 |
| Prix médian/m² | 1 540 € | 1 611 € | 1 452 € |
| Prix moyen/m² | 1 789 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 423 | 1 411 € |
| 2022 | 410 | 1 521 € |
| 2023 | 319 | 1 543 € |
| 2024 | 258 | 1 542 € |
| 2025 | 280 | 1 540 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Marmande est vigoureuse : 691 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en hausse de +213 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, dont 69 logements autorisés en 2024, indique une volonté de renouvellement et d'extension du parc, portée par l'intercommunalité Val de Garonne Agglomération. Cette offre neuve, souvent mieux classée énergétiquement (classe C dominante), peut répondre à une demande locative exigeante. Néanmoins, dans un contexte démographique déclinant, cet afflux de logements neufs nécessite un monitoring pour éviter un déséquilibre offre/demande à moyen terme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 380 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 74 sur 2013 — soit +413,5 %.
Vacance longue durée à Marmande
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Marmande (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 811 logements autorisés à à Marmande, dont 190 en 2025 (+197 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Marmande
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marmande
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (66,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Un rendement brut de 8 % se contracte rapidement. À Marmande, la taxe foncière sur le bâti est de 66,33 %, un poste lourd. Ajoutez 20 % de provision pour gestion, copropriété et réparations, sans oublier la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 11,4 %). Pour un appartement type, le rendement net tombe autour de 3,8 %. Cela signifie que près de la moitié du loyer brut est absorbé par les charges et la fiscalité avant même l'impôt sur le revenu.
Performance énergétique du parc à Marmande
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 620 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Marmande: la classe C domine, 7,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (198 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seuls 7,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat d'interdiction de location (loi Climat 2028/2034). Pour l'acheteur, cela signifie un parc globalement correct mais où des gains énergétiques restent possibles, surtout sur les 19,2 % de logements construits avant 1945.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (T2 de 50 m² environ) et les maisons de ville mitoyennes sont les plus adaptés à la location, correspondant aux budgets locaux. L'ancien domine largement le parc, avec seulement 8 % des logements construits après 2006. Attention aux passoires thermiques (7,1 % classées F/G) dont la location sera interdite à terme, imposant des travaux de rénovation.
Quelles zones cibler à Marmande ?
Le centre-bourg historique, autour de la gare (0,5 km) et des commerces, offre la meilleure liquidité locative. Les quartiers pavillonnaires périphériques conviennent aux locations familiales. La proximité des axes routiers et de la gare (liaisons TER) est un atout pour attirer des locataires actifs. Aucune zone de forte spéculation ou de renouvellement urbain majeur n'est identifiée à court terme.
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Risques à connaître avant d'investir à Marmande
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 11,4 % des logements sont vacants. La baisse démographique (-3,9 % sur 10 ans) peut affaiblir la demande à moyen terme. La taxe foncière élevée (66,33 %) grève significativement le rendement net. Enfin, la dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) expose les loyers à un plafond de verre.
Cas pratique : un investissement type à Marmande
Pour un appartement de 50 m² au prix médian (1 667 €/m²), l'investissement est d'environ 83 350 €. Au loyer médian de 11,2 €/m², cela génère 560 € mensuels, soit un rendement brut de 8,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net chute autour de 3,8 %, soit environ 265 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort résiduel mensuel peut être faible voire positif avec un apport initial significatif.
Erreurs à éviter quand on investit à Marmande
- Négliger la taxe foncière à 66,33 %
- Surestimer le loyer réellement obtenable
- Oublier la provision pour vacance (11,4 % du parc est vacant)
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux à prévoir
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Marmande suit le rythme national, avec un pic d'activité au printemps et en début d'automne. L'été, marqué par la chaleur et les vacances, peut ralentir les visites. Un vendeur peut tirer parti du regain de septembre, avant la date de la taxe foncière qui peut motiver certains vendeurs à se séparer d'un bien. L'hiver est plus calme mais les acheteurs sont souvent plus déterminés. La période des fêtes est à éviter pour une mise en vente.
Le saviez-vous ?
- Marmande possède 4 monuments historiques protégés.
- La ville a enregistré 19 arrêtés catastrophes naturelles.
- L'âge médian de 49,2 ans est supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Marmande : cadre de vie et logement
S'installer à Marmande, c'est bénéficier d'une palette de services rare pour une ville de cette taille, avec plus de 1 000 équipements recensés par l'INSEE. Cette densité commerciale, médicale et administrative, couplée à une couverture fibre de 90,7 %, en fait un pôle de centralité confortable pour les familles et les télétravailleurs. Le cadre de vie est marqué par la présence de monuments historiques et la proximité de la Garonne.
Le profil démographique, avec un âge médian de 49,2 ans et plus d'un tiers de la population âgée de 60 ans et plus, dessine une ville au rythme plutôt paisible. Ce vieillissement, conjugué à une érosion démographique, pose la question du renouvellement de la population et de la dynamique à venir des quartiers. Le taux de vacance des logements (11,4 %), légèrement élevé, peut aussi traduire des poches de dévitalisation dans certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Marmande
Marmande et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marmande
Avec une température moyenne annuelle de 13,6°C et 747 mm de précipitations, Marmande bénéficie d'un climat océanique altéré, doux et relativement sec. L'altitude de 43 m limite les gelées sévères. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs cherchant à éviter les hivers rudes, notamment les retraités qui représentent 36,4 % de la population. L'ensoleillement, typique du sud-ouest, est un atout pour le cadre de vie et les jardins.
À qui s'adresse Marmande ?
Marmande s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison individuelle avec jardin à un prix abordable. Les retraités apprécient son climat, ses services de santé et son calme relatif. Les actifs travaillant dans le bassin d'emploi local (taux d'emploi de 61,0 %) ou en mobilité vers Agen (TGV à 48,5 km) y trouvent un bon compromis.
Avantages et limites à Marmande
✓ Points forts
- Prix au m² accessible, inférieur à 1 650 € en médiane.
- Cadre de vie agréable avec un climat doux et un patrimoine historique.
- Services et équipements nombreux pour une ville de cette taille (1 045 équipements).
- Bonne desserte ferroviaire (gare en ville) et routière.
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (62 %).
− À prendre en compte
- Baisse de la population sur le long terme (-3,9 % en 10 ans).
- Taux de chômage élevé (15,4 %), signe d'une économie fragile.
- Exposition à certains risques naturels (inondation, argile).
Composition du parc immobilier à Marmande
10 612 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (62,0 %) et collectif (38,0 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons (62 %), signe d'un habitat individuel privilégié. Le taux de propriétaires (49 %) et le faible poids des résidences secondaires (2,9 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc relativement stable. Cependant, le taux de vacance (11,4 %) est supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être des biens en attente de rénovation ou localisés dans des secteurs moins demandés.
Ancienneté du parc à Marmande
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 043 logements).
- Avant 1919 11,1 % 1 006 logts
- 1919-1945 8,0 % 727 logts
- 1946-1970 26,6 % 2 408 logts
- 1971-1990 32,5 % 2 939 logts
- 1991-2005 13,7 % 1 238 logts
- 2006-2019 8,0 % 724 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Marmande
1 045 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Marmande
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (PPR Marmande) et retrait-gonflement des argiles. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité. Il est impératif de consulter le cadastre des zones à risque pour le bien visé. Historiquement, 19 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, principalement pour inondations et coulées de boue.
Cas pratique : un achat type à Marmande
Une maison de 100 m² coûte environ 163 600 € (au prix médian de 1 636 €/m²), soit plus de 8 années du revenu médian local (19 840 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 147 240 € sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 % génère une mensualité d'environ 850 € hors assurance. À cela s'ajoutent les frais de notaire (environ 8 %) et la taxe foncière annuelle.
Erreurs à éviter quand on achète à Marmande
- Ne pas consulter le PPR inondation de la commune
- Oublier de budgéter les travaux sur un parc ancien (19,2 % d'avant 1945)
- Ignorer le taux de chômage local (15,4 %) pour évaluer la demande locative future
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter le quartier
Points clés à retenir à Marmande
- Prix médian : 1 646 €/m² (DVF 2024)
- Rendement brut appartements : 8,0 %
- Climat doux : 13,6°C de moyenne annuelle
- Marché stable, 49 % de propriétaires occupants
- Une maison type : environ 150 512 €
- Taxe foncière élevée : 66,33 %
- 62 % de maisons dans le parc
- Le DPE influence fortement la valeur
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Marmande ?
À Marmande, la valeur dépend fortement de la localisation intra-communale. La proximité du centre-ville et de ses 206 commerces, ou des 22 établissements scolaires, peut justifier un surprix. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général (le parc est vieillissant, 19,2 % d'avant 1945) pèsent lourd. Un DPE mauvais (F/G) déprécie un bien. La vue, l'exposition sud et la tranquillité sont recherchées. En appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur dans un marché vieillissant sont différenciants.
Estimation indicative d'une maison à Marmande
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
135 520 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute entraîne une stagnation et un décrochage du marché, tandis qu'une sous-estimation vous prive d'une partie de votre patrimoine. À Marmande, avec un prix médian de 1 646 €/m², une erreur de 10 % représente plus de 16 000 € sur un bien de 100 m². Intégrer les paramètres locaux comme la proximité de la gare, l'exposition aux risques, ou la qualité énergétique est déterminant pour affiner cette valeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne connaît pas la rue, l'ambiance du quartier ou l'état réel d'une toiture. Un professionnel local sait que le prix au m² varie fortement entre le secteur de la gare (0,5 km) et les lotissements périphériques. Il intègre la valeur d'un jardin arboré ou les nuisances potentielles. Son estimation, basée sur des visites et une connaissance fine des transactions réelles (DVF), sert aussi de base de négociation crédible avec les acheteurs, facilitant une vente au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec un bien neuf sans ajuster
- Omettre l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur
- Ne pas tenir compte des 7 risques naturels recensés
- Vendre sans professionnel dans un marché à 11,4 % de vacance
Investir à Marmande : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic, mais ne remplace pas l'expertise de terrain. Identifier le bon bien, au bon prix, dans le bon quartier requiert une connaissance fine des micro-marchés locaux et des opportunités souvent hors radar.
Ces chiffres tracent une voie, mais le succès dépend du bien choisi et de sa négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Marmande grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marmande
Quel est le prix immobilier moyen à Marmande ?
Le prix médian à Marmande est de 1 646 €/m² en 2024. La moitié des transactions se situe dans une fourchette comprise entre 1 281 €/m² et 2 186 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Marmande ?
Le marché a corrigé en 2023 et repart légèrement en 2024. Le prix d'entrée bas et le rendement locatif brut attractif (8 %) créent une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en quête de cash-flow, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Marmande est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Marmande est beaucoup moins chère que des communes comparables de Nouvelle-Aquitaine. Son prix médian est inférieur de 69 % à celui d'Ambarès-et-Lagrave et de 119 % à celui de Blanquefort.
Quel rendement locatif espérer à Marmande ?
Le rendement locatif brut est estimé à 8,0 % pour les appartements et 7,1 % pour les maisons. Après charges (taxe foncière, gestion), le rendement net approche 3,8 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Marmande ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et de la gare pour la location, bénéficiant de la forte concentration de services. Renseignez-vous sur les Plans de Prévention des Risques (PPR) pour éviter les zones inondables.
Marché immobilier des communes voisines
Marmande affiche un prix médian à 1 646 €/m², soit un écart de valorisation considérable face à des communes similaires comme Blanquefort (3 598 €/m²) ou Cestas (3 731 €/m²), offrant un effet de levier significatif pour une potentielle plus-value future sur des indicateurs comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marmande.
Communes limitrophes de Marmande
Marmande est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Marmande est une commune accessible — 1 540 €/m² en médiane, -1,0 % par rapport à la médiane du Lot-et-Garonne (1 556 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Marmande a augmenté de +9,1 %. Sur l'ensemble de la période, 1 690 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 611 €/m² (surface médiane 88 m²) et celui des appartements à 1 452 €/m² (50 m²). Rapporté au revenu médian de Marmande, un logement de 88 m² (141 768 €) représente 7,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,2 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,2 % pour un appartement (7,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Marmande (2,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 811 logements autorisés et 407 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (55 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Marmande s'interprète dans un contexte plus large — Marmande est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.