01 Le parc de logements
Le parc comprend 796 logements dont 738 résidences principales, 7 résidences secondaires et 51 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 738 | 92,7 % |
| Résidences secondaires | 7 | 0,9 % |
| Logements vacants | 51 | 6,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 796 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 87 | 11,8 % |
| 1919-1945 | 39 | 5,3 % |
| 1946-1970 | 75 | 10,2 % |
| 1971-1990 | 310 | 42,1 % |
| 1991-2005 | 123 | 16,7 % |
| 2006-2019 | 103 | 14,0 % |
La période 1971-1990 concentre 42 % du parc, tandis que 12 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 15 | 2,0 % |
| 3 pièces | 70 | 9,5 % |
| 4 pièces | 246 | 33,3 % |
| 5 pièces ou plus | 407 | 55,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 55 % du parc, contre 2 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 730 | 764 | 796 |
| Rés. principales | 666 | 714 | 738 |
| Rés. secondaires | 13 | 4 | 7 |
| Vacants | 51 | 46 | 51 |
À 22 km, Castelmoron-sur-Lot (1 842 hab.) enregistre 47,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 598 | 81,0 % |
| Locataires (privé) | 129 | 17,5 % |
| Locataires HLM | 3 | 0,4 % |
| Logés gratuitement | 7 | 0,9 % |
La répartition du parc occupé: 81,1 % de propriétaires, 17,9 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 31 | 4,2 % |
| Fioul | 190 | 25,8 % |
| Électricité | 312 | 42,3 % |
| Gaz bouteille | 18 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 186 | 25,2 % |
Le électricité équipe 42 % des résidences principales, devant fioul (26 %) et autres sources (bois notamment) (25 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 54 |
| 2 à 4 ans | 97 |
| 5 à 9 ans | 114 |
| 10 ans ou plus | 473 |
| Total ménages | 738 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 60 |
| Sous-occupation modérée | 136 |
| Sous-occupation accentuée | 196 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 36 | 4,9 % |
| 1 voiture | 303 | 41,1 % |
| 2 voitures ou plus | 399 | 54,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 41 % à une voiture et 54 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 84,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 310 | 274 | 8 | 28 |
| 1975 | 375 | 338 | 10 | 27 |
| 1982 | 476 | 447 | 8 | 21 |
| 1990 | 578 | 537 | 17 | 24 |
| 1999 | 616 | 572 | 13 | 31 |
| 2006 | 640 | 606 | 5 | 29 |
| 2011 | 730 | 666 | 13 | 51 |
| 2016 | 764 | 714 | 4 | 46 |
| 2022 | 796 | 738 | 7 | 51 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 310 à 796 logements, soit +157 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 46 | 60 | 58 | 77 | 86 | 49 |
| Dont vacants > 2 ans | 22 | 17 | 15 | 15 | 20 | 30 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 4,1 % |
| Classe B | 18 | 10,5 % |
| Classe C | 46 | 26,9 % |
| Classe D | 59 | 34,5 % |
| Classe E | 28 | 16,4 % |
| Classe F | 11 | 6,4 % |
| Classe G | 2 | 1,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (35 %), 42 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 29,8 % |
| Classe B | 60 | 35,1 % |
| Classe C | 16 | 9,4 % |
| Classe D | 21 | 12,3 % |
| Classe E | 16 | 9,4 % |
| Classe F | 6 | 3,5 % |
| Classe G | 1 | 0,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 35 %, 74 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 187 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 224 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 73 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 1 |
| Classe B | 5 | 13 |
| Classe C | 41 | 5 |
| Classe D | 54 | 5 |
| Classe E | 25 | 3 |
| Classe F | 11 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (200), appartements classés B (142), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Virazeil (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
796 logements sont recensés à Virazeil, avec une très forte prédominance des résidences principales (92,7 %). Une typologie quasi monomorphe — 97,5 % de maisons, le collectif y est très marginal. À l'échelle locale, Virazeil est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
La structure d'occupation de Virazeil est caractéristique des communes de propriétaires (81,1 %).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 11,8 % du parc date d'avant 1919, 14,0 % d'après 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 191 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le électricité est la première source de chauffage du parc (42,3 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +4,2 % entre 2016 et 2022. 54,1 % des ménages de Virazeil disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Virazeil est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (738 résidences principales de Virazeil) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Correction marquée sur le marché à Virazeil : -13,2 % en un an, dans un contexte de seulement 16 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,0 %
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Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Lot-et-Garonne
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
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Analyse du marché immobilier à Virazeil
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Virazeil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Virazeil s'établit à 1 717 €, sur la base de 16 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Virazeil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Virazeil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 717 €/m² de prix médian pour 16 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +23,1 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 100 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 16 |
| Prix médian/m² | 1 717 € | 1 717 € |
| Prix moyen/m² | 1 709 € | |
| Surface médiane | – | 100 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 16 | 1 395 € |
| 2022 | 22 | 2 048 € |
| 2023 | 12 | 2 025 € |
| 2024 | 17 | 1 979 € |
| 2025 | 16 | 1 717 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 132 logements ont été autorisés et 110 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 83 %.
Vacance longue durée à Virazeil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Virazeil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Virazeil totalise 28 logements sur 5 ans, soit -13 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Virazeil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Virazeil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Virazeil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 171 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Virazeil est D, avec 7,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Virazeil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Virazeil : cadre de vie et logement
Virazeil compte 1 715 habitants, à 66 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 747 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 71 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Virazeil
Virazeil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Virazeil
Composition du parc immobilier à Virazeil
796 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Virazeil est composé très majoritairement de maisons (97,6 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Virazeil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 738 logements).
- Avant 1919 11,8 % 87 logts
- 1919-1945 5,3 % 39 logts
- 1946-1970 10,2 % 75 logts
- 1971-1990 42,0 % 310 logts
- 1991-2005 16,7 % 123 logts
- 2006-2019 14,0 % 103 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Virazeil
71 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Virazeil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Virazeil
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
171 700 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Virazeil
Quel est le prix de l'immobilier à Virazeil ?
Le prix médian au m² à Virazeil est de 1 717 € (données DVF, 16 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 172 000 €.
Comment Virazeil se situe-t-elle dans le Lot-et-Garonne ?
Virazeil se situe dans la moyenne départementale du Lot-et-Garonne.
Quel rendement locatif espérer à Virazeil ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Virazeil est de 6,0 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Virazeil.
Communes limitrophes de Virazeil
Virazeil est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 717 €/m² à Virazeil contre 1 556 €/m² pour le Lot-et-Garonne.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Virazeil a progressé de +23,1 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 83 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -13,2 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Virazeil à un niveau significatif — 1 717 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Virazeil, un logement de 100 m² (171 700 €) représente 7,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Virazeil avoisinent 9,3 €/m² pour les appartements et 8,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 28 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 6 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 86 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Virazeil est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.