01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 800 logements dont 5 932 résidences principales, 180 résidences secondaires et 688 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 932 | 87,2 % |
| Résidences secondaires | 180 | 2,6 % |
| Logements vacants | 688 | 10,1 % |
Sur les 6 800 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 822 | 13,9 % |
| 1919-1945 | 899 | 15,2 % |
| 1946-1970 | 1 346 | 22,8 % |
| 1971-1990 | 1 533 | 26,0 % |
| 1991-2005 | 715 | 12,1 % |
| 2006-2019 | 583 | 9,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 104 | 1,8 % |
| 2 pièces | 489 | 8,2 % |
| 3 pièces | 1 079 | 18,2 % |
| 4 pièces | 1 699 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 561 | 43,2 % |
Le parc compte 4,4 pièces en moyenne par logement, avec 43 % de logements de cinq pièces ou plus et 10 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 234 | 6 486 | 6 800 |
| Rés. principales | 5 331 | 5 448 | 5 932 |
| Rés. secondaires | 218 | 170 | 180 |
| Vacants | 686 | 868 | 688 |
À Fonsorbes (67 km, 12 954 hab.), la part de propriétaires s'élève à 67,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 580 | 60,4 % |
| Locataires (privé) | 1 825 | 30,8 % |
| Locataires HLM | 359 | 6,1 % |
| Logés gratuitement | 168 | 2,8 % |
La répartition du parc occupé: 60,4 % de propriétaires, 36,8 % de locataires, dont 6 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 053 | 34,6 % |
| Fioul | 520 | 8,8 % |
| Électricité | 2 387 | 40,2 % |
| Gaz bouteille | 103 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 870 | 14,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (40 %), suivi par gaz de ville (35 %) et autres sources (bois notamment) (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 646 |
| 2 à 4 ans | 1 108 |
| 5 à 9 ans | 1 006 |
| 10 ans ou plus | 3 173 |
| Total ménages | 5 932 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 033 |
| Sous-occupation modérée | 1 327 |
| Sous-occupation accentuée | 1 431 |
| Suroccupation modérée | 245 |
| Suroccupation accentuée | 44 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 883 | 14,9 % |
| 1 voiture | 2 914 | 49,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 135 | 36,0 % |
Équipement automobile des ménages: 15 % sans voiture, 49 % avec une voiture et 36 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 67,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 893 | 3 498 | 128 | 267 |
| 1975 | 4 417 | 3 768 | 112 | 537 |
| 1982 | 4 677 | 3 978 | 174 | 525 |
| 1990 | 5 309 | 4 572 | 194 | 543 |
| 1999 | 5 621 | 4 945 | 183 | 493 |
| 2006 | 5 969 | 5 216 | 124 | 629 |
| 2011 | 6 234 | 5 331 | 218 | 686 |
| 2016 | 6 486 | 5 448 | 170 | 868 |
| 2022 | 6 800 | 5 932 | 180 | 688 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 893 logements à l'origine, 6 800 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 891 | 946 | 840 | 845 | 951 | 683 |
| Dont vacants > 2 ans | 445 | 426 | 417 | 418 | 379 | 429 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 0,8 % |
| Classe B | 152 | 5,8 % |
| Classe C | 1 048 | 40,3 % |
| Classe D | 789 | 30,3 % |
| Classe E | 409 | 15,7 % |
| Classe F | 134 | 5,1 % |
| Classe G | 50 | 1,9 % |
Le graphique décompose les 2 603 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 496 | 19,1 % |
| Classe B | 662 | 25,4 % |
| Classe C | 751 | 28,9 % |
| Classe D | 418 | 16,1 % |
| Classe E | 208 | 8,0 % |
| Classe F | 51 | 2,0 % |
| Classe G | 17 | 0,7 % |
Émissions CO₂: 29 % des logements relèvent de la classe C, 73 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 217 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 217 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 97 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 4 |
| Classe B | 74 | 78 |
| Classe C | 333 | 715 |
| Classe D | 349 | 440 |
| Classe E | 226 | 183 |
| Classe F | 88 | 46 |
| Classe G | 25 | 25 |
Les maisons affichent une classe dominante D (205 kWh/m²/an), les appartements C (181) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 61 |
| T2 | 103 |
| T3 | 202 |
| T4 | 119 |
| T5+ | 24 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Moissac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Moissac est le petite ville ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Tarn-et-Garonne. (sur 6 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Moissac totalise 6 800 logements dont 87,2 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 72,6 % de maisons et 27,4 % d'appartements. Le cadre local de Moissac est au cœur de l'arrière-pays occitan, en contexte de plaine (altitude moyenne: 72 m).
Avec 60,4 % de propriétaires et 36,8 % de locataires, Moissac se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le segment social représente 6,1 % du parc occupé à titre principal.
13,9 % des logements de Moissac ont été construits avant 1919, un parc ancien qui cohabite avec des constructions plus récentes. Le parc de Moissac présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 191 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: électricité (40,2 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+4,8 %). 14,9 % des ménages de Moissac n'ont pas de voiture, 36,0 % en possèdent au moins deux.
Moissac est au cœur de l'arrière-pays occitan, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le parc résidentiel de Moissac s'inscrit dans un territoire en contexte de plaine (altitude moyenne: 72 m).
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 932 résidences principales de Moissac et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Moissac en 2026 ?
Entre Tarn et Garonne, Moissac allie un riche patrimoine historique à une croissance démographique récente (+1,7 % en 5 ans). Cette petite ville, bien équipée, voit son marché immobilier porté par une attractivité résidentielle, mais doit composer avec une fragilité économique. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement brut de 7,9 % sur les maisons, Moissac affiche une opportunité locative supérieure à la moyenne régionale.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le locatif annuel en maison, avec une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très attractif (7,9 %)
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes comparables
- ✓ Dynamique démographique positive (+1,7 % en 5 ans)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 19,2 %)
- ⚠ Accessibilité financière faible pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un rendement locatif brut de 6,3 % sur les appartements dépasse la moyenne nationale.
- Moins chère que des communes similaires du Tarn-et-Garonne comme Gaillac (-22 %) ou Saint-Jean (-80 %).
- Le prix au m² des maisons (1 461 €) est deux fois inférieur à celui des couronnes toulousaines.
Analyse du marché immobilier à Moissac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Moissac : opportunités et risques
Investir à Moissac en 2026 cible prioritairement le rendement locatif annuel. Le rendement brut des maisons, à 7,9 %, est exceptionnel pour la région, et même après déduction des charges (dont une taxe foncière à 62,28 %), le net approche les 4 %. Ce rendement est soutenu par une demande locative tangible, avec un taux de propriétaires élevé (60,4 %) limitant l'offre et un parc locatif privé vieillissant.
La prudence s'impose toutefois sur la sélection du bien. Le parc ancien (29,2 % d'avant 1945) et la présence de 7,2 % de passoires thermiques impliquent un audit DPE rigoureux pour éviter les travaux coûteux de rénovation énergétique. De plus, la fragilité économique locale, avec un taux de chômage structurellement élevé, rend le marché sensible aux conjonctures défavorables et peut affecter la solvabilité des locataires.
La stratégie gagnante combine donc l'acquisition d'une maison nécessitant peu de travaux, dans un secteur proche des commodités ou de la gare, pour capter la demande des ménages modestes ou des nouveaux arrivants. La faible pression touristique (IPTI à 2,7/10) écarte en revanche tout projet de location saisonnière.
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Données du marché immobilier à Moissac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Moissac a franchi le seuil des 1 650 €/m2 en 2024, selon les données DVF, soit une hausse de 11 % depuis 2020. Cette progression régulière, bien que modérée, contraste avec la volatilité observée dans d'autres territoires. La commune enregistre un volume de transactions correct (207 ventes en 2024), porté à 68 % par les maisons, reflet d'un parc immobilier largement dominé par l'habitat individuel.
Comparé aux communes similaires du département, l'écart de valorisation est saisissant : Moissac est 22 % moins chère que Gaillac et 83 % moins chère que Castelginest. Cet écart ne se justifie pas par des indicateurs locatifs moindres, mais plutôt par une attractivité résidentielle moins médiatisée et une économie locale plus fragile, avec un taux de chômage dépassant 19 %.
Le contexte socio-démographique, marqué par un vieillissement de la population (indice de 165,5) et un revenu médian parmi les plus bas de sa catégorie, pèse sur la demande locale. Néanmoins, la croissance démographique récente et l'offre de services étendue (611 équipements) soutiennent la demande externe, créant un marché à deux visages.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Moissac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Moissac ont connu une progression continue de 11 %, passant de 1 491 €/m2 en 2020 à 1 656 €/m2 en 2024. Selon les données DVF, le pic de transactions a été atteint en 2021 (317 ventes), suivi d'une normalisation. Les appartements, moins nombreux, présentent un prix médian plus élevé (1 461 €/m2) que les maisons (1 461 €/m2), mais cette différence s'explique en partie par leur surface médiane plus faible (54 m2 contre 96 m2). Comparée aux communes voisines de profil similaire, Moissac conserve un niveau de prix très accessible, laissant entrevoir une marge de progression à moyen terme pour un acheteur en 2026.
Évolution du marché immobilier de Moissac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Moissac évolue de +14,4 %, passant de 1 304 à 1 492 €/m²; 172 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour une maison type de 96 m2 acquise au prix médian de 152 064 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élève à environ 700 €. Le loyer médian estimé de 10,5 €/m2/mois génère 1 008 € de recette mensuelle, couvrant largement l'échéance. Le rendement brut atteint 7,9 %, et le revenu net après charges (vacance, gestion, taxe foncière) est d'environ 3,9 %. L'effort résiduel est donc nul, voire légèrement positif, ce qui rend le montage financièrement viable sans effort d'épargne complémentaire.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 172 transactions ont été enregistrées à Moissac, dont 142 maisons et 65 appartements. Le marché reste actif, avec une prédominance claire de l'habitat individuel. Le prix moyen global (2 070 €/m2) dépasse significativement le médian (1 656 €/m2), signe de la présence de biens plus cossus dans le haut de gamme. La fourchette de prix centrale (1 179 - 2 249 €/m2) montre une offre diversifiée. D'après le volume et la stabilité des prix, le marché est équilibré, ni totalement acheteur ni vendeur, mais demande une bonne connaissance des secteurs.
Répartition des ventes
80,2 % de maisons et 19,8 % d'appartements parmi les 172 transactions enregistrées.
80,2 % maisons, 19,8 % appartements sur 172 ventes: le collectif pèse 19,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 172 | 138 | 34 |
| Prix médian/m² | 1 492 € | 1 461 € | 1 584 € |
| Prix moyen/m² | 1 764 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 229 | 1 304 € |
| 2022 | 214 | 1 470 € |
| 2023 | 175 | 1 477 € |
| 2024 | 153 | 1 562 € |
| 2025 | 172 | 1 492 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Moissac, d'après les données SITADEL, est en forte accélération : 234 logements autorisés sur les 5 dernières années, soit une tendance à +175 % par rapport à la période quinquennale précédente. Toutefois, l'année 2024 n'a vu que 17 autorisations, indiquant un ralentissement récent. Cette poussée de constructions neuve, couplée à une croissance démographique modérée, évite un risque immédiat de surchauffe des prix. Elle indique aussi une urbanisation active, notamment dans les zones périphériques, répondant à une demande soutenue.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 26 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 870 autorisations pour 574 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Moissac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Moissac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 230 logements autorisés à à Moissac, dont 13 en 2025 (+188 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Moissac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Moissac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé se contracte sous le poids des charges locales. La taxe foncière à Moissac, à 62,28 %, pèse plus qu'ailleurs. Prélevez ensuite environ 20 % pour frais de gestion, vacance locative (taux de 10,1 % sur le parc) et travaux d'entretien. Un rendement net de 3,2 % pour un appartement, calculé après impôt, est réaliste. Cela signifie que pour un loyer de 500 €, il reste moins de 160 € par mois après toutes charges, hors remboursement du crédit.
Performance énergétique du parc à Moissac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 603 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Moissac: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (190 kWh/m²/an) place Moissac légèrement en dessous de la moyenne nationale. Seuls 7,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, 29,2 % du parc construit avant 1945 devra faire l'objet d'audits. Pour un acheteur, cela réduit la probabilité de tomber sur un bien indécence, mais exige de vérifier la conformité des diagnostics.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent 73 % du parc et offrent un rendement brut plus élevé (7,9 %). Les appartements, plus chers au m² (1 461 €), conviennent pour des petits budgets d'acquisition. Attention au DPE : seulement 7,2 % des logements sont des passoires (F/G), mais la classe dominante C (190 kWh/m²/an) peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique à moyen terme.
Quelles zones cibler à Moissac ?
Le centre-bourg, avec ses 12 monuments historiques et ses commerces, offre une attractivité locative certaine. La proximité de la gare de Moissac (0,7 km) et de la gare TGV de Montauban (22,8 km) peut constituer un atout pour attirer des locatifs. Les zones en développement, avec 234 logements autorisés sur 5 ans, présentent un risque de sur-offre à moyen terme, susceptible de peser sur les loyers.
Calculateur de rendement à Moissac
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Risques à connaître avant d'investir à Moissac
Le principal risque est la vacance locative (10,1 % du parc), supérieure à la moyenne nationale, qui peut allonger les périodes d'inoccupation. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage à 19,2 %, rend les loyers sensibles aux retournements conjoncturels. Enfin, la taxe foncière élevée (62,28 %) grève significativement le rendement net, réduisant la rentabilité réelle.
Erreurs à éviter quand on investit à Moissac
- Négliger la taxe foncière, à 62,28 % à Moissac
- Oublier de provisionner pour la vacance (10,1 % du parc)
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché local
- Ignorer l'état du DPE et les travaux de rénovation exigés
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Moissac connaît une saisonnalité classique du Sud-Ouest, avec une nette accélération au printemps (mars-juin). L'automne (septembre-octobre) est également actif, avant le coup d'arrêt des fêtes. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant s'installer avant l'été. Acheter en novembre ou janvier peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour vos calculs de trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Moissac compte 12 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des habitants est de 45,7 ans.
- Le taux de chômage local est de 19,2 %.
S'installer à Moissac : cadre de vie et logement
S'installer à Moissac, c'est choisir une petite ville au patrimoine exceptionnel, avec 12 monuments historiques, dont la célèbre abbaye et son cloître classé au patrimoine mondial de l'UNESCO. Le cadre de vie est agréable, avec un climat doux (moyenne annuelle de 13,6°C) et la proximité immédiate des rivières Tarn et Garonne. La commune est bien pourvue en services du quotidien, avec 107 commerces et 135 établissements de santé, un atout majeur pour les familles et les seniors.
Néanmoins, il faut intégrer la réalité des risques naturels : la commune est concernée par un PPR Glissement de terrain et un PPRN Retrait-gonflement des argiles, et a fait l'objet de 28 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces contraintes influent sur l'assurabilité et la constructibilité dans certains secteurs, une vérification en mairie est indispensable avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Moissac
Moissac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Moissac
Avec 13,6°C de température moyenne annuelle et 699 mm de pluie, le climat de Moissac est doux et relativement sec, typique du Sud-Ouest. Les hivers sont modérés, avec peu de jours de gel marqués. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans chaleur excessive estivale. Il est favorable aux jardins et à une vie extérieure étendue, un atout pour les familles et les retraités.
À qui s'adresse Moissac ?
Moissac s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison individuelle à prix abordable. Les retraités (31,9 % de la population a plus de 60 ans) y trouvent également un cadre paisible et bien équipé. Les profils mobiles, attirés par la gare TGV à moins de 30 minutes, peuvent y voir une base résidentielle économique, malgré un taux d'emploi local moyen (56,5 %).
Avantages et limites à Moissac
✓ Points forts
- Prix au m² accessible, inférieur aux villes voisines
- Cadre de vie patrimonial avec 12 monuments historiques
- Desserte ferroviaire pratique (gare dans la commune)
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
- Environnement naturel préservé, à proximité du Tarn et des coteaux
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,2 %), économie locale fragile
- Couverture numérique très faible (score 5/100, fibre 38,5 %)
- Risques naturels identifiés (retrait-gonflement des argiles, inondations)
Composition du parc immobilier à Moissac
6 800 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (72,8 %) et collectif (27,2 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons (72,8 %), signe d'un marché familial et ancré. Le taux de propriétaires occupants (60,4 %) est stable, limitant la volatilité des prix. Seulement 2,6 % de résidences secondaires indiquent une faible pression touristique sur le marché. Un taux de logements vacants de 10,1 % révèle cependant un potentiel de rénovation, mais aussi une légère frange de vétusté à surveiller.
Ancienneté du parc à Moissac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 897 logements).
- Avant 1919 13,9 % 822 logts
- 1919-1945 15,2 % 899 logts
- 1946-1970 22,8 % 1 346 logts
- 1971-1990 26,0 % 1 533 logts
- 1991-2005 12,1 % 715 logts
- 2006-2019 9,9 % 583 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Moissac
611 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Moissac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un PPRN pour le retrait-gonflement des argiles, un risque courant en Tarn-et-Garonne qui peut affecter les constructions légères. Un PPR glissement de terrain est également actif, à vérifier en mairie pour tout projet. La sismicité est très faible et le radon faible. Historiquement, 28 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, principalement pour inondation. Consultez systématiquement le plan de prévention des risques (PPR) avant tout achat en zone potentielle.
Cas pratique : un achat type à Moissac
Pour une maison familiale de 96 m² (surface médiane), le budget moyen est de 152 064 € hors frais de notaire. Cela représente environ 8 années du revenu médian local (19 200 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans au taux moyen actuel conduirait à une mensualité d'environ 720 €. Celle-ci dépasse souvent le tiers du revenu médian des ménages moissagais, nécessitant un double revenu ou un apport plus important.
Erreurs à éviter quand on achète à Moissac
- Oublier de vérifier le DPE et son coût de rénovation
- Négliger la consultation du PPRN en mairie
- Acheter sans vérifier la couverture fibre du logement
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local
Points clés à retenir à Moissac
- Prix médian au m² : 1 656 € (DVF 2024)
- Rendement brut locatif : 6,3 % (appart) à 7,9 % (maison)
- Climat doux : 13,6°C de moyenne annuelle
- 29,2 % du parc est antérieur à 1945
- Maisons à 1 461 €/m², appartements à 1 584 €/m²
- Taxe foncière élevée : taux de 62,28 %
- Parc immobilier à 72,8 % de maisons
- La proximité de la gare est un vrai plus
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Moissac ?
À Moissac, la performance énergétique (DPE) devient un facteur critique de valorisation, avec seulement 7,2 % de passoires. Un logement classé A ou B peut se négocier avec une prime de 5 à 10 % par rapport à un DPE D ou E. La proximité immédiate des 12 monuments historiques, du centre scolaire ou de la gare (0,7 km) valorise également. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sud priment. Un bien rénové avec goût, dans une rue calme, atteint les prix les plus élevés du marché, au-delà du médian de 1 461 €/m².
Estimation indicative d'une maison à Moissac
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
138 756 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : surévaluer entraîne une stagnation (le taux de vacance de 10,1 % montre que certains biens peinent à trouver preneur), tandis que sous-évaluer laisse de l'argent sur la table. Avec une démographie positive et un prix médian inférieur de 20 % à des communes comme Gaillac, Moissac attire une clientèle sensible au prix. Une estimation précise, ancrée sur les transactions réelles du quartier et l'état du bien, est donc cruciale pour vendre dans des délais raisonnables et optimiser votre plus-value.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne à 1 656 €/m², mais ne captent pas les écarts entre une maison rénovée près de l'abbaye et un appartement des années 70 en périphérie. Un professionnel local connaît la demande réelle pour chaque micro-quartier et l'impact précis de l'état du bien (29,2 % du parc est antérieur à 1945). Il ajuste en fonction de la fibre optique (38,5 % de couverture) ou de la vue dégagée. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, souvent locaux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m²
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation
- Négliger la prime de localisation près des monuments
- Oublier de comparer avec les ventes récentes du même îlot
Investir à Moissac : passer à l'action
Les données DVF 2024 et les indices composites dessinent un paysage précis, mais l'achat réussi se joue sur le terrain. Pour transformer cette analyse en opportunité concrète, l'expertise d'un professionnel local est indispensable.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Moissac.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Moissac
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Moissac
Quel est le prix immobilier moyen à Moissac ?
Le prix médian global est de 1 656 €/m2 en 2024. Pour une maison de 96 m2, le budget médian est d'environ 152 000 €, contre 106 000 € pour un appartement de 54 m2.
Est-ce le bon moment pour investir à Moissac ?
Oui pour le rendement locatif, particulièrement sur les maisons (7,9 % brut). La hausse des prix est modérée (+1,3 % en 2024), offrant un point d'entrée encore accessible par rapport aux communes voisines.
Moissac est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Moissac est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 22 % à celui de Gaillac et de 80 % à celui de Saint-Jean, pour des caractéristiques territoriales similaires.
Quel rendement locatif espérer à Moissac ?
Le rendement brut médian est de 6,3 % pour les appartements et de 7,9 % pour les maisons. Après charges (gestion, vacance, taxe foncière), le net estimé se situe entre 3,2 % et 3,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Moissac ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et de ses services, ou ceux bien desservis par la gare. Évitez les zones identifiées à risque de mouvement de terrain, dont la cartographie est consultable en mairie.
Marché immobilier des communes voisines
Moissac affiche un prix au m² inférieur de 22 % à Gaillac et de 80 % à Saint-Jean, pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier significatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Moissac.
Communes limitrophes de Moissac
Moissac est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Moissac est une commune accessible — 1 492 €/m² en médiane, -23,8 % par rapport à la médiane du Tarn-et-Garonne (1 957 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Moissac progresse de +14,4 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 943 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,5 %.
Le marché de Moissac est dominé par les maisons individuelles — 80,2 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 461 €/m² pour 93 m² en surface médiane. Le bien médian (93 m² à 135 873 €) équivaut à 7,1 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,4 € (appartements) et 10,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 46 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Moissac est au cœur de l'arrière-pays occitan. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 72 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.