01 Le parc de logements
Le parc comprend 33 070 logements dont 28 856 résidences principales, 528 résidences secondaires et 3 686 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 28 856 | 87,3 % |
| Résidences secondaires | 528 | 1,6 % |
| Logements vacants | 3 686 | 11,1 % |
Le graphique détaille la structure des 33 070 logements: 87 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 118 | 11,0 % |
| 1919-1945 | 2 590 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 5 706 | 20,1 % |
| 1971-1990 | 7 308 | 25,8 % |
| 1991-2005 | 5 301 | 18,7 % |
| 2006-2019 | 4 313 | 15,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 382 | 4,8 % |
| 2 pièces | 3 547 | 12,3 % |
| 3 pièces | 6 358 | 22,0 % |
| 4 pièces | 7 829 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 9 741 | 33,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (34 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 29 327 | 31 250 | 33 070 |
| Rés. principales | 25 874 | 27 614 | 28 856 |
| Rés. secondaires | 337 | 377 | 528 |
| Vacants | 3 116 | 3 259 | 3 686 |
À 164 km, Narbonne (57 587 hab.) enregistre 32,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 15 890 | 55,1 % |
| Locataires (privé) | 9 140 | 31,7 % |
| Locataires HLM | 3 411 | 11,8 % |
| Logés gratuitement | 415 | 1,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 55,1 %, locataires 43,5 % — la part HLM s'établit à 12 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 047 | 41,7 % |
| Fioul | 1 353 | 4,7 % |
| Électricité | 12 333 | 42,7 % |
| Gaz bouteille | 384 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 2 740 | 9,5 % |
Le électricité équipe 43 % des résidences principales, devant gaz de ville (42 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 836 |
| 2 à 4 ans | 6 529 |
| 5 à 9 ans | 5 410 |
| 10 ans ou plus | 13 081 |
| Total ménages | 28 856 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 983 |
| Sous-occupation modérée | 7 343 |
| Sous-occupation accentuée | 6 453 |
| Suroccupation modérée | 2 108 |
| Suroccupation accentuée | 208 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 112 | 14,3 % |
| 1 voiture | 14 866 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 9 878 | 34,2 % |
Motorisation des ménages: 14 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 34 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 70,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 532 | 14 019 | 413 | 1 100 |
| 1975 | 18 330 | 16 108 | 342 | 1 880 |
| 1982 | 19 903 | 18 589 | 244 | 1 070 |
| 1990 | 22 682 | 20 383 | 642 | 1 657 |
| 1999 | 24 728 | 22 349 | 615 | 1 764 |
| 2006 | 27 546 | 24 588 | 442 | 2 517 |
| 2011 | 29 327 | 25 874 | 337 | 3 116 |
| 2016 | 31 250 | 27 614 | 377 | 3 259 |
| 2022 | 33 070 | 28 856 | 528 | 3 686 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 15 532 logements à l'origine, 33 070 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 262 | 3 334 | 2 997 | 3 206 | 3 533 | 2 275 |
| Dont vacants > 2 ans | 913 | 997 | 756 | 732 | 908 | 1 136 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 364 | 2,5 % |
| Classe B | 976 | 6,8 % |
| Classe C | 5 476 | 38,0 % |
| Classe D | 5 124 | 35,6 % |
| Classe E | 1 753 | 12,2 % |
| Classe F | 520 | 3,6 % |
| Classe G | 183 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 14 396 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 47 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 863 | 26,8 % |
| Classe B | 3 276 | 22,8 % |
| Classe C | 2 747 | 19,1 % |
| Classe D | 3 224 | 22,4 % |
| Classe E | 977 | 6,8 % |
| Classe F | 269 | 1,9 % |
| Classe G | 40 | 0,3 % |
Répartition climat du parc: A concentre 27 % des diagnostics et 69 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 209 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 209 kWh/m²/an, contre 80 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 128 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 300 | 64 |
| Classe B | 457 | 519 |
| Classe C | 1 742 | 3 734 |
| Classe D | 1 382 | 3 742 |
| Classe E | 634 | 1 119 |
| Classe F | 255 | 265 |
| Classe G | 73 | 110 |
Performance comparée: maisons classées C (178), appartements classés D (187), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 252 |
| T2 | 837 |
| T3 | 1 947 |
| T4 | 1 227 |
| T5+ | 246 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montauban (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
33 070 logements composent le parc de Montauban en 2022, très majoritairement occupés à l'année (87,3 %). La typologie est équilibrée: 55,8 % de maisons et 44,2 % d'appartements. Montauban est une commune de l'Occitanie intérieure, dans la plaine, à une altitude de 106 m.
Majorité de propriétaires à Montauban (55,1 %), complétée par 43,5 % de locataires. Le parc HLM pèse 11,8 % de l'offre de résidences principales. Côté SRU, Montauban demeure déficitaire avec 18,0 % de logements sociaux face à 20,0 % requis.
Entre héritage et modernité: 11,0 % de logements d'avant 1919 et 15,2 % postérieurs à 2006. Le parc de Montauban se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 184 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. 42,7 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc de Montauban s'est étoffé de +5,8 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). 14,3 % des ménages de Montauban n'ont pas de voiture, 34,2 % en possèdent au moins deux.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de l'Occitanie intérieure. La commune est dans la plaine, à une altitude de 106 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Montauban en 2026 ?
Préfecture du Tarn-et-Garonne, Montauban attire par son dynamisme démographique (+8,7 % en 10 ans) et son offre de services étendue. Avec un marché immobilier qui a progressé de 15,8 % depuis 2020, la ville présente un profil intéressant pour l'investisseur. Voici notre analyse.
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % des communes françaises, Montauban offre un marché liquide mais dont la hausse des prix a dépassé la capacité d'achat locale.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif en appartement et de compter sur la dynamique démographique, tout en intégrant un risque économique local.
Points clés
- ✓ Attractivité très élevée et équipements nombreux
- ✓ Marché liquide avec plus de 1 000 transactions annuelles
- ✓ Rendement locatif brut correct pour les appartements (6,4 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 1/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (12,6 %) fragilisant la demande locale
- ⚠ Correction récente des prix après le pic de 2022
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (2 119 €/m²) la place en dessous de la moyenne des grandes villes françaises.
- Montauban est la commune la plus chère du Tarn-et-Garonne, sans commune comparable dans le département.
- Son prix au mètre carré reste 23 % inférieur à celui de Narbonne, une ville de profil similaire en Occitanie.
Analyse du marché immobilier à Montauban
Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Montauban : opportunités et risques
Le rendement locatif brut des appartements, à 6,4 %, est correct et supérieur à celui des maisons (5,3 %). Néanmoins, la taxe foncière élevée (69,15 %) et les charges de gestion rongent ce rendement, le ramenant à un net approximatif de 3,0 %. La faible part de passoires thermiques (4,8 % en F/G) est un atout, limitant le risque de travaux contraints par la loi Climat.
Le principal risque réside dans la fragilité économique locale, avec un chômage élevé. La demande locative est donc partiellement soutenue par des populations précaires, ce qui peut accroître le risque d'impayés. L'attractivité générale de la ville et la présence de 73 établissements scolaires constituent des contrepoids, assurant une demande étudiante et active.
La stratégie la plus cohérente est le locatif annuel en appartement, ciblant les jeunes actifs ou étudiants bénéficiant de la forte connectivité (fibre à 83,2 %). La pression touristique étant faible, la location saisonnière n'est pas pertinente. La construction neuve modérée (251 logements autorisés en 2024) évite le risque de sur-offre, protégeant la valeur des actifs existants.
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Données du marché immobilier à Montauban
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Montauban atteint 2 119 €/m² en 2024, selon les données DVF, soit une hausse de 15,8 % depuis 2020. Cette progression, marquée par un pic en 2022, a cédé la place à une phase de stabilité, le marché digérant la hausse des taux et l'inflation. La fourchette des prix (1 786 - 2 740 €/m²) reste large, reflétant la diversité du parc entre centre ancien et zones résidentielles récentes.
Comparée à d'autres villes de taille similaire en Occitanie, Montauban affiche un écart de valorisation notable. Elle est ainsi 12 % plus chère qu'Albi, mais 23 % moins chère que Narbonne. Cette position intermédiaire s'explique par des indicateurs solides : une gare TGV à moins d'un kilomètre du centre, un tissu économique actif avec 7 000 entreprises et un taux de renouvellement de 15,5 %.
La dynamique démographique, avec une population en croissance et un âge médian de 43,3 ans, soutient la demande. Toutefois, un taux de chômage de 12,6 % et un revenu médian de 21 630 € limitent la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des investisseurs et des ménages extérieurs. Le parc, composé à 55,9 % de maisons, attire principalement des profils familiaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montauban Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Montauban a progressé de 15,8 %, passant de 1 925 € à 2 119 €. Après un pic à 2 246 € en 2022, le marché s'est stabilisé avec une légère correction en 2023 (-1,1 %) puis une reprise modérée en 2024 (+0,4 %). Cette évolution place Montauban dans une dynamique de hausse soutenue, mais à un rythme désormais plus modéré. Comparée aux voisines comme Albi (1 966 €/m²) ou Narbonne (2 743 €/m²), Montauban se positionne comme un marché intermédiaire, offrant un point d'entrée plus accessible que certaines villes du littoral ou de la région toulousaine. Pour un acheteur en 2026, cela signifie un marché arrivé à maturité, où les opportunités de plus-value rapide se sont raréfiées au profit d'une stratégie de moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Montauban
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 025 transactions en 2025 et affiche une évolution de +9,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 119 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 105 m² à 2 313 €/m² représente un investissement de 242 865 €. Avec un loyer médian de 10,2 €/m²/mois, le rendement brut s'établit à 5,3 %. Pour un appartement type de 57 m² à 2 126 €/m² (121 182 €), le loyer de 11,3 €/m²/mois génère un rendement brut de 6,4 %. Ces rendements bruts sont corrects, mais le net est amputé par la taxe foncière (69,15 %) et les charges de gestion. L'effort financier net après loyer perçu reste modéré, notamment pour les appartements, mais le poids de l'endettement initial est significatif : il faut 5,6 années de revenu médian pour acquérir un appartement type, un niveau élevé qui explique la faible accessibilité du marché pour les primo-accédants locaux.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 1 025 transactions ont été enregistrées à Montauban, un niveau élevé qui témoigne de la liquidité du marché. Les maisons (511 ventes) et les appartements (514 ventes) se partagent équitablement les transactions. Le prix médian des maisons (2 224 €/m²) dépasse celui des appartements (2 036 €/m²), avec une surface médiane de 105 m² contre 57 m². Le marché est équilibré entre vendeurs et acheteurs, avec une pression immobilière élevée (IPI 7/10). Le profil des biens vendus, plutôt récents (15,2 % construits après 2006) et peu énergivores (classe DPE dominante C), attire une clientèle soucieuse du confort et des charges. La stabilité du volume des transactions malgrès la hausse des taux indique une demande résiliente, portée par l'attractivité de la ville.
Répartition des ventes
49,9 % de maisons et 50,1 % d'appartements parmi les 1 025 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (50,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 224 €/m² pour les maisons et 2 036 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 025 | 511 | 514 |
| Prix médian/m² | 2 119 € | 2 224 € | 2 036 € |
| Prix moyen/m² | 2 416 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 203 | 1 933 € |
| 2022 | 1 183 | 2 132 € |
| 2023 | 891 | 2 142 € |
| 2024 | 817 | 2 133 € |
| 2025 | 1 025 | 2 119 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 1 990 logements ont été autorisés à Montauban, dont 251 en 2024. Cette tendance à la hausse (+3 % par rapport aux cinq années précédentes) répond à une croissance démographique soutenue (+3,3 % sur cinq ans). La construction neuve permet de répondre à la demande, sans risque de sur-offre immédiat, et participe au renouvellement du parc immobilier, dont 15,2 % a été construit après 2006. Cette dynamique d'urbanisation, portée par la Communauté d'Agglomération Grand Montauban, confirme l'attractivité résidentielle du territoire. Néanmoins, elle se concentre probablement dans des zones périphériques, ce qui peut accentuer la dichotomie entre un centre-ville historique valorisé et des quartiers neufs plus abordables.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 654 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 9 626 autorisations pour 7 208 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Montauban
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montauban (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 035 logements ont été autorisés à à Montauban, -1 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Montauban
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montauban
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (69,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement brut ne tient pas compte des dépenses incompressibles. À Montauban, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 69,15 %. Comptez 1 à 2 mois de vacance locative potentielle (taux de logements vacants de 11,1 %). S'ajoutent les frais de gestion, les charges de copropriété et une provision pour travaux. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (6,4 % pour les appartements) et le rendement net moyen de 3,0 %.
Performance énergétique du parc à Montauban
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 396 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montauban: classe C en tête, 4,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (183 kWh/m²/an). Seulement 4,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2025 pour les F/G, 2028 pour les E, 2034 pour les D).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane 57 m²) offrent la meilleure liquidité et le rendement brut le plus élevé (6,4 %). Privilégiez le T2 ou T3 récent ou rénové pour éviter les passoires thermiques (4,8 % de F/G). L'ancien (20,1 % du parc date d'avant 1945) peut présenter un potentiel de valorisation, sous réserve de travaux. Les maisons en location sont moins demandées et offrent un rendement brut plus faible (5,3 %).
Quelles zones cibler à Montauban ?
Le centre-ville, avec ses 43 monuments historiques et sa gare TGV, reste le point d'ancrage pour la location courte durée et les jeunes actifs. Les quartiers périphériques en développement, desservis par les 3563 équipements de services, visent les familles. La connexion fibre à 83,2 % est un atout majeur pour tous les secteurs. Attention aux zones soumises aux PPR (inondation, argiles) qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Montauban
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Montauban
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 11,1 % des logements sont vacants. La taxe foncière, à 69,15 %, pèse sur la rentabilité nette. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 12,6 %) limite la solvabilité d'une partie des candidats. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques concerne 4,8 % du parc : un bien classé F ou G devient progressement invendable et non louable.
Erreurs à éviter quand on investit à Montauban
- Négliger la taxe foncière, à 69,15 % à Montauban.
- Tabler sur 12 mois de loyer perçu sans vacance.
- Oublier de provisionner les travaux sur un parc ancien.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
À Montauban, le marché immobilier connaît un pic d'activité au printemps, avec une affluence accrue d'acheteurs avant l'été. L'automne est aussi propice, les familles souhaitant souvent finaliser avant la rentrée scolaire. La période de fin d'année est plus calme. Pour les vendeurs, mettre en avant les 13 hébergements touristiques et le patrimoine en été peut valoriser le cadre de vie. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Montauban dispose de 6 3563 équipements, soit 1 pour 18 habitants.
- La dette communale s'élève à 1 740 € par habitant.
- Le score numérique de la ville est de 8/100, indiquant une marge de progression.
S'installer à Montauban : cadre de vie et logement
S'installer à Montauban, c'est bénéficier d'un très haut niveau d'équipements (3 563 au total), notamment dans les services (1 568) et la santé (989), selon l'INSEE. La ville-préfecture offre ainsi une autonomie quotidienne rare pour une commune de cette taille. Son patrimoine, avec 43 monuments historiques, et sa proximité avec la gare TGV renforcent son attractivité résidentielle.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par la nécessité de prendre en compte les risques naturels, avec plusieurs PPR actifs pour les inondations du Tarn et le retrait-gonflement des argiles. La commune a déjà fait l'objet de 36 arrêtés de catastrophe naturelle. Le climat, avec des températures moyennes de 13,9°C et 710 mm de pluie par an, est agréable mais peut occasionner des épisodes cévenols.
Carte du marché immobilier à Montauban
Montauban et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montauban
Avec une température moyenne annuelle de 13,9 °C et seulement 710 mm de pluie par an, Montauban bénéficie d'un climat océanique altéré, doux et relativement sec. L'altitude moyenne de 102 m limite les jours de gel sévère. Ce profil climatique, plus clément que la moyenne nationale, plaît particulièrement aux actifs recherchant un cadre de vie agréable et aux retraités souhaitant échapper aux hivers rudes.
À qui s'adresse Montauban ?
Montauban convient particulièrement aux familles cherchant une maison avec jardin, profitant des 73 établissements scolaires. Les retraités (28,5 % de la population) y trouvent calme et services de santé développés. Les actifs travaillant à Toulouse ou souhaitant un pied-à-terre en Occitanie apprécient la connexion TGV. En revanche, la vie nocturne et l'offre culturelle intense sont plus limitées que dans les métropoles régionales, ce qui peut moins correspondre aux très jeunes actifs.
Avantages et limites à Montauban
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche (43 monuments).
- Connexion TGV directe Paris et accès autoroutier.
- Marché immobilier stable et relativement abordable.
- Large panel de services et équipements (3 563).
- Cadre de vie agréable avec le Tarn et climat doux.
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (69,15 %).
- Risques naturels localisés (inondation, argiles).
- Taux de chômage supérieur à la moyenne (12,6 %).
Composition du parc immobilier à Montauban
33 070 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 18 442 maisons et 14 555 appartements à à Montauban.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (55,9 %), indiquant un marché ancré dans l'accession à la propriété et un cadre de vie familial. Le taux de propriétaires de 55,1 % et la faible part de résidences secondaires (1,6 %) indiquent une stabilité. Cependant, un taux de vacants de 11,1 %, au-dessus de la moyenne, peut révéler des micro-secteurs moins dynamiques ou un parc ancien nécessitant des travaux.
Ancienneté du parc à Montauban
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 28 337 logements).
- Avant 1919 11,0 % 3 118 logts
- 1919-1945 9,1 % 2 590 logts
- 1946-1970 20,1 % 5 706 logts
- 1971-1990 25,8 % 7 308 logts
- 1991-2005 18,7 % 5 301 logts
- 2006-2019 15,2 % 4 313 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montauban
3 563 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montauban
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque sismique est très faible et le radon faible. La principale contrainte naturelle est le retrait-gonflement des argiles, faisant l'objet d'un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN). Un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) du Tarn est également actif. Ces documents délimitent des zones réglementées où la construction ou la rénovation peut être soumise à des prescriptions spécifiques. 36 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés.
Cas pratique : un achat type à Montauban
Une maison typique de 105 m² à Montauban coûte environ 242 865 €. Cela représente 11,2 années du revenu médian local (21 630 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit aux alentours de 1 800 €. Cette charge représente 34 % du revenu médian mensuel, un effort conséquent pour un ménage seul.
Erreurs à éviter quand on achète à Montauban
- Oublier de vérifier le zonage du PPRN argiles.
- Ne pas exiger un DPE valide avant toute offre.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien.
- Négliger la qualité de la couverture fibre (83,2 %).
Points clés à retenir à Montauban
- Prix médian au m² stable à 2 119 € en 2024.
- Rendement brut locatif de 6,4 % pour les appartements.
- Climat doux avec 13,9 °C de moyenne annuelle.
- Revenu médian local de 21 630 €/an.
- Les maisons (2 224 €/m²) sont 9 % plus chères que les appartements.
- Taxe foncière élevée, à 69,15 % sur le bâti.
- 55,1 % des ménages sont propriétaires.
- Le parc est plutôt récent : 15,2 % construit après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montauban ?
À Montauban, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux 648 commerces et à la gare TGV. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur), l'exposition et la performance énergétique sont décisifs. La proximité d'un des 73 établissements scolaires peut majorer le prix de 5 à 10 %. Un DPE dégradé (classe E ou inférieure) impacte négativement la valorisation, anticipant les futures obligations légales.
Estimation indicative d'une maison à Montauban
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
216 138 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données. Il connaît l'attractivité variable entre un quartier près de la gare TGV et un secteur plus éloigné, ou l'impact d'une vue sur un des 43 monuments historiques. Il évalue précisément l'état du bien (20,1 % du parc est antérieur à 1945) et les travaux requis. Enfin, son réseau lui permet de confronter votre bien à la demande réelle d'acheteurs sérieux, optimisant ainsi le prix de vente et les délais.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
- Oublier de minorer un bien avec un DPE F ou G.
- Négliger l'impact d'une vue ou d'un calme relatif.
- Surestimer la plus-value d'une rénovation cosmétique.
Investir à Montauban : passer à l'action
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : choix du bien, négociation, financement. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable à Montauban.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Montauban
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montauban
Quel est le prix immobilier moyen à Montauban ?
Le prix médian global est de 2 119 €/m² en 2024. Une maison coûte en médiane 2 224 €/m² et un appartement 2 036 €/m². La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 1 786 et 2 740 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Montauban ?
Le marché est en phase de stabilisation après une forte hausse, offrant des opportunités pour un investissement locatif à moyen terme, notamment en appartement. La forte attractivité de la ville et la liquidité du marché sont des atouts, mais l'accessibilité pour les locaux est très faible.
Montauban est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montauban est 12 % plus chère qu'Albi, mais 23 % moins chère que Narbonne. Elle se positionne ainsi comme un marché intermédiaire en Occitanie, plus accessible que les villes du littoral ou proches de Toulouse.
Quel rendement locatif espérer à Montauban ?
Le rendement locatif brut est de 6,4 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 69,15 %, gestion, vacance), le rendement net approximatif est d'environ 3,0 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Montauban ?
Le centre historique, autour de la place Nationale et de la cathédrale, est très recherché. Les quartiers proches de la gare TGV et les zones résidentielles récentes en périphérie, bien desservies et équipées, sont aussi pertinents pour l'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Montauban présente un écart de valorisation significatif avec des communes comparables comme Narbonne (+23 %) ou Arles (+41 %), offrant un point d'entrée plus bas pour des indicateurs de ville-préfecture attractifs, ce qui crée une marge de plus-value à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montauban.
Communes limitrophes de Montauban
Montauban est entourée de 14 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 119 €/m² en médiane, Montauban s'inscrit au niveau de la médiane du Tarn-et-Garonne (1 957 €/m²) et reste -14,3 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +9,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 5 119 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 49,9 % de maisons et 50,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Montauban, un logement de 102 m² (226 848 €) représente 10,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Montauban: 11,3 €/m²/mois pour un appartement, 10,2 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,7 % pour un appartement (5,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 2 035 logements autorisés au permis de construire à Montauban — un rythme moyen de 407 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Montauban est une commune de l'Occitanie intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 106 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.