01 Le parc de logements
Le parc comprend 35 093 logements dont 32 833 résidences principales, 951 résidences secondaires et 1 309 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 32 833 | 93,6 % |
| Résidences secondaires | 951 | 2,7 % |
| Logements vacants | 1 309 | 3,7 % |
Parmi les 35 093 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 502 | 1,6 % |
| 1919-1945 | 1 144 | 3,6 % |
| 1946-1970 | 7 525 | 23,4 % |
| 1971-1990 | 8 647 | 26,9 % |
| 1991-2005 | 6 276 | 19,5 % |
| 2006-2020 | 8 101 | 25,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 27 %, devant les constructions récentes (25 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 982 | 15,2 % |
| 2 pièces | 4 609 | 14,0 % |
| 3 pièces | 6 259 | 19,1 % |
| 4 pièces | 7 081 | 21,6 % |
| 5 pièces ou plus | 9 902 | 30,2 % |
Le parc compte 3,6 pièces en moyenne par logement, avec 30 % de logements de cinq pièces ou plus et 29 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 27 356 | 31 177 | 35 093 |
| Rés. principales | 26 138 | 29 594 | 32 833 |
| Rés. secondaires | 166 | 432 | 951 |
| Vacants | 1 052 | 1 151 | 1 309 |
En regard, Bayonne (à 158 km, 54 306 hab.) affiche 36,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 15 355 | 46,8 % |
| Locataires (privé) | 12 031 | 36,6 % |
| Locataires HLM | 4 865 | 14,8 % |
| Logés gratuitement | 583 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 46,8 %, locataires 51,5 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 18 841 | 57,4 % |
| Fioul | 299 | 0,9 % |
| Électricité | 11 783 | 35,9 % |
| Gaz bouteille | 85 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 825 | 5,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 57 %. électricité pèse 36 %, autres sources (bois notamment) 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 689 |
| 2 à 4 ans | 8 164 |
| 5 à 9 ans | 5 869 |
| 10 ans ou plus | 13 111 |
| Total ménages | 32 833 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 370 |
| Sous-occupation modérée | 6 904 |
| Sous-occupation accentuée | 5 631 |
| Sous-occupation très accentuée | 6 675 |
| Suroccupation modérée | 6 057 |
| Suroccupation accentuée | 244 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 825 | 20,8 % |
| 1 voiture | 15 599 | 47,5 % |
| 2 voitures ou plus | 10 409 | 31,7 % |
Motorisation des ménages: 21 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 32 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 66,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 800 | 9 957 | 303 | 540 |
| 1975 | 16 214 | 15 188 | 297 | 729 |
| 1982 | 17 926 | 16 671 | 234 | 1 021 |
| 1990 | 19 838 | 18 237 | 440 | 1 161 |
| 1999 | 23 319 | 22 025 | 359 | 935 |
| 2007 | 25 394 | 24 338 | 145 | 910 |
| 2012 | 27 356 | 26 138 | 166 | 1 052 |
| 2017 | 31 177 | 29 594 | 432 | 1 151 |
| 2023 | 35 093 | 32 833 | 951 | 1 309 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 10 800 logements, le total atteint 35 093 en 2023 (+225 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 841 | 1 576 | 1 632 | 1 582 | 1 731 | 960 | 1 580 |
| Dont vacants > 2 ans | 178 | 171 | 182 | 193 | 225 | 299 | 237 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 498 | 2,5 % |
| Classe B | 555 | 2,8 % |
| Classe C | 9 901 | 50,6 % |
| Classe D | 6 266 | 32,0 % |
| Classe E | 1 776 | 9,1 % |
| Classe F | 459 | 2,3 % |
| Classe G | 111 | 0,6 % |
Distribution DPE sur 19 566 diagnostics: la majorité se situe en classe C (51 %), avec 56 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 829 | 14,5 % |
| Classe B | 2 469 | 12,6 % |
| Classe C | 8 005 | 40,9 % |
| Classe D | 4 502 | 23,0 % |
| Classe E | 1 353 | 6,9 % |
| Classe F | 373 | 1,9 % |
| Classe G | 35 | 0,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 41 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 162 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 226 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 114 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 205 | 293 |
| Classe B | 284 | 271 |
| Classe C | 1 624 | 8 277 |
| Classe D | 1 526 | 4 740 |
| Classe E | 640 | 1 136 |
| Classe F | 212 | 247 |
| Classe G | 55 | 56 |
Côté maisons, la dominante est C (183 kWh/m²/an); côté appartements, C (163).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 248 |
| T2 | 1 185 |
| T3 | 1 720 |
| T4 | 1 828 |
| T5+ | 612 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pessac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2023, Pessac totalise 35 093 logements dont 93,6 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (45,6 %) et collectif (54,4 %). Ancrage local: la commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest.
Le parc de Pessac compte à peu près autant de propriétaires (46,8 %) que de locataires (51,5 %). Le segment social représente 14,8 % du parc occupé à titre principal. Au titre de la loi SRU, Pessac est conforme — 31,8 % pour une obligation de 25,0 %.
Près d'25,2 % du parc de Pessac a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Bonne tenue énergétique du parc de Pessac: classe C en tête et consommation moyenne (167 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 57,4 % des résidences principales.
Pessac affiche une croissance de son parc de +12,6 % depuis 2017. La motorisation des ménages est classique: 20,8 % sans voiture et 31,7 % avec deux voitures ou plus.
Le profil régional — Pessac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest — éclaire les choix d'habitat localement.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 32 833 résidences principales de Pessac et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 530 communes du Gironde, Pessac se place dans le top 4 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,3 %
- ⚠ 9,9 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 4 % du Gironde
Analyse du marché immobilier à Pessac
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Pessac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pessac s'établit à 3 667 €, sur la base de 705 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Pessac se positionne dans le top 4 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pessac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Pessac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 935 €/m² → 3 667 €/m² (-6,8 %), volume annuel actuel 705 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
58,6 % de maisons et 41,4 % d'appartements parmi les 705 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 58,6 % de maisons et 41,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 705 | 413 | 292 |
| Prix médian/m² | 3 667 € | 3 769 € | 3 476 € |
| Prix moyen/m² | 3 747 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 890 | 3 935 € |
| 2022 | 869 | 4 019 € |
| 2023 | 616 | 4 040 € |
| 2024 | 594 | 3 726 € |
| 2025 | 705 | 3 667 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 13 484 logements ont été autorisés et 10 868 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 81 %.
Vacance longue durée à Pessac
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Pessac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 303 logements autorisés à à Pessac, dont 778 en 2025 (-24 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Pessac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pessac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,44 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Pessac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 566 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Pessac: la classe C domine, 2,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Pessac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Pessac : cadre de vie et logement
Avec 67 339 habitants concentrés sur 38,82 km² (1 735 hab/km²), Pessac affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 53 monuments historiques protégés, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 295 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Pessac
Pessac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pessac
Composition du parc immobilier à Pessac
35 093 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (46,7 %) et collectif (53,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Pessac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 32 194 logements).
- Avant 1919 1,6 % 502 logts
- 1919-1945 3,6 % 1 144 logts
- 1946-1970 23,4 % 7 525 logts
- 1971-1990 26,9 % 8 647 logts
- 1991-2005 19,5 % 6 276 logts
- 2006-2020 25,2 % 8 101 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Pessac
2 295 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Pessac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Pessac
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
344 698 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pessac
Quel est le prix de l'immobilier à Pessac ?
Le prix médian au m² à Pessac est de 3 667 € (données DVF, 705 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 354 000 €.
Comment Pessac se situe-t-elle dans le Gironde ?
Pessac se classe au 21ᵉ rang sur 530 communes du Gironde — dans le top 4 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Pessac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Pessac est de 4,6 % (loyer de 14,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Pessac ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pessac.
Résumé
Le m² médian à Pessac s'échange à 3 667 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale. Au classement départemental, Pessac se place dans les 4 % de communes les plus chères de la Gironde.
Repli du prix médian: -6,8 % entre 2021 et 2025 à Pessac. Sur l'ensemble de la période, 3 674 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 769 €/m² (surface médiane 94 m²) et celui des appartements à 3 476 €/m² (58 m²). Rapporté au revenu médian de Pessac, un logement de 94 m² (354 286 €) représente 12,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,3 € (appartements) et 14,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,3 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 2,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Pessac: 2 303 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 461 par an.
Le marché immobilier de Pessac s'interprète dans un contexte plus large — Pessac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).