01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 508 logements dont 9 778 résidences principales, 139 résidences secondaires et 591 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 778 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 139 | 1,3 % |
| Logements vacants | 591 | 5,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 10 508.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 316 | 3,3 % |
| 1919-1945 | 275 | 2,8 % |
| 1946-1970 | 1 746 | 18,1 % |
| 1971-1990 | 3 689 | 38,2 % |
| 1991-2005 | 1 804 | 18,7 % |
| 2006-2019 | 1 834 | 19,0 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (38 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 374 | 3,8 % |
| 2 pièces | 1 525 | 15,6 % |
| 3 pièces | 2 400 | 24,5 % |
| 4 pièces | 2 377 | 24,3 % |
| 5 pièces ou plus | 3 102 | 31,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 32 % du parc, contre 19 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 021 | 9 492 | 10 508 |
| Rés. principales | 8 474 | 8 785 | 9 778 |
| Rés. secondaires | 90 | 109 | 139 |
| Vacants | 457 | 598 | 591 |
Commune voisine de taille comparable, Romorantin-Lanthenay (63 km) affiche 50,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 063 | 51,8 % |
| Locataires (privé) | 2 479 | 25,4 % |
| Locataires HLM | 2 115 | 21,6 % |
| Logés gratuitement | 121 | 1,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 51,8 % de propriétaires face à 47,0 % de locataires (dont 22 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 876 | 60,1 % |
| Fioul | 217 | 2,2 % |
| Électricité | 3 236 | 33,1 % |
| Gaz bouteille | 31 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 418 | 4,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (60 %), 33 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 143 |
| 2 à 4 ans | 2 447 |
| 5 à 9 ans | 2 003 |
| 10 ans ou plus | 4 185 |
| Total ménages | 9 778 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 765 |
| Sous-occupation modérée | 2 542 |
| Sous-occupation accentuée | 1 695 |
| Suroccupation modérée | 625 |
| Suroccupation accentuée | 97 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 399 | 14,3 % |
| 1 voiture | 5 246 | 53,7 % |
| 2 voitures ou plus | 3 133 | 32,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 14 % sans, 54 % à une voiture, 32 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 586 | 2 191 | 58 | 337 |
| 1975 | 4 030 | 3 700 | 99 | 231 |
| 1982 | 5 247 | 4 530 | 67 | 650 |
| 1990 | 6 384 | 6 096 | 102 | 186 |
| 1999 | 7 591 | 7 152 | 106 | 333 |
| 2006 | 8 532 | 7 962 | 66 | 504 |
| 2011 | 9 021 | 8 474 | 90 | 457 |
| 2016 | 9 492 | 8 785 | 109 | 598 |
| 2022 | 10 508 | 9 778 | 139 | 591 |
Trajectoire de long terme: 2 586 logements en 1968, 10 508 en 2022 (+306 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 883 | 1 001 | 697 | 752 | 720 | 372 |
| Dont vacants > 2 ans | 94 | 122 | 108 | 114 | 99 | 135 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 53 | 0,9 % |
| Classe B | 151 | 2,7 % |
| Classe C | 2 476 | 43,9 % |
| Classe D | 2 076 | 36,8 % |
| Classe E | 643 | 11,4 % |
| Classe F | 168 | 3,0 % |
| Classe G | 76 | 1,3 % |
Le graphique décompose les 5 643 diagnostics par étiquette énergétique: 44 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 522 | 9,3 % |
| Classe B | 1 011 | 17,9 % |
| Classe C | 2 049 | 36,3 % |
| Classe D | 1 447 | 25,6 % |
| Classe E | 450 | 8,0 % |
| Classe F | 125 | 2,2 % |
| Classe G | 39 | 0,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (36 %), 63 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 268 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 268 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 98 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 40 |
| Classe B | 28 | 123 |
| Classe C | 299 | 2 177 |
| Classe D | 507 | 1 569 |
| Classe E | 234 | 409 |
| Classe F | 86 | 82 |
| Classe G | 55 | 21 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (218 kWh/m²/an) et appartements en classe C (166).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 93 |
| T2 | 552 |
| T3 | 993 |
| T4 | 739 |
| T5+ | 141 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Jean-de-Braye (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Saint-Jean-de-Braye compte 10 508 logements à l'issue du recensement 2022, dont 9 778 résidences principales. Profil typologique mixte: 46,1 % de maisons et 53,9 % d'appartements. Saint-Jean-de-Braye est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, à 119 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Structure d'occupation mixte à Saint-Jean-de-Braye: 51,8 % de propriétaires, 47,0 % de locataires. La part HLM atteint 21,6 % dans l'offre de résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 20,0 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Construction récente dynamique: 19,0 % des logements de Saint-Jean-de-Braye ont été bâtis depuis 2006. Sur le plan énergétique, de Saint-Jean-de-Braye, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 177 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (60,1 %).
Le parc de Saint-Jean-de-Braye s'est étoffé de +10,7 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Répartition équilibrée de la motorisation: 14,3 % de ménages sans voiture, 32,0 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Topographie et environnement: à 119 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Jean-de-Braye en 2026 ?
Portée par une dynamique démographique positive (+9,9 % en 5 ans) et son intégration à Orléans Métropole, Saint-Jean-De-Braye a vu son marché immobilier s'apprécier sensiblement. Cette attractivité génère une tension sur les prix, posant la question de l'opportunité d'investissement en 2026. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Une attractivité territoriale au sommet du Loiret et un rendement locatif correct font de cette commune une cible de choix pour les investisseurs, malgré un premier accès à la propriété devenu difficile.
Verdict
➤ Miser sur Saint-Jean-De-Braye reste pertinent pour un investisseur locatif en quête de rendement, mais exige une sélection rigoureuse du bien et une stratégie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,1 %)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,2/10)
- ✓ Pression immobilière soutenue (IPI 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 0,4/10)
- ⚠ Variation annuelle négative des prix (-0,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian au m² (2 275 €) la place au-dessus de la majorité des communes de même catégorie nationale.
- Son prix dépasse de 35 % celui de Romorantin-Lanthenay, commune comparable du même département.
- Le rendement locatif brut des appartements (7,1 %) surpasse largement celui des grandes métropoles où il avoisine les 3-4 %.
Analyse du marché immobilier à Saint-Jean-de-Braye
Le marché de Saint-Jean-de-Braye est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Jean-de-Braye
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression très élevée indique un marché dynamique, porté par la demande, ce qui facilite la revente.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression très élevée indique un marché dynamique, porté par la demande, ce qui facilite la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, rendant le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, rendant le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative élevée confirme une demande locative solide, propice à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative élevée confirme une demande locative solide, propice à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible écarte toute stratégie de location saisonnière comme moteur principal de rentabilité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible écarte toute stratégie de location saisonnière comme moteur principal de rentabilité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2228,3 — Percentile dept : 88/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 95/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1653,4 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,2 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,1 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,2 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 95/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2228,3 — Percentile dept : 13/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1653,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Jean-de-Braye : opportunités et risques
Investir à Saint-Jean-De-Braye en 2026 se justifie principalement par le rendement locatif brut des appartements, estimé à 7,1 % d'après la carte des loyers. Ce taux, nettement supérieur à celui des grandes agglomérations, compense partiellement le prix d'entrée élevé. Cependant, le rendement net, amputé par une taxe foncière conséquente (55,98 %) et les charges de gestion, se contracte autour de 3,7 %. L'investisseur doit donc viser une rentabilité à moyen terme, combinant un cash-flow modeste et une espérance de plus-value liée à l'attractivité durable de la commune.
Le risque lié à la rénovation énergétique est contenu, avec seulement 4,5 % de passoires thermiques (F/G) identifiées dans le parc diagnostiqué. La classe énergétique dominante C (177 kWh/m²/an) place le bâti dans une moyenne acceptable, limitant le besoin de travaux lourds à court terme. Néanmoins, la part non négligeable de logements construits avant 1945 (6,1 %) invite à la prudence lors de l'acquisition sur l'ancien non rénové.
La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle classique, portée par une demande locative solide dans une commune où les propriétaires occupants représentent 51,8 % des résidents. L'absence de pression touristique (IPTI à 0,7/10) et la faible part de résidences secondaires (1,3 %) invalident en revanche une approche saisonnière. La dynamique de construction neuve, avec 370 logements autorisés en 2024, offre des alternatives modernes mais augmente aussi la concurrence locative à venir.
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Données du marché immobilier à Saint-Jean-de-Braye
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 5 km seulement du centre d'Orléans, Saint-Jean-De-Braye bénéficie d'une attractivité résidentielle qui se lit dans ses prix. Le marché, après une phase de vive appréciation, entre dans une période de consolidation. La baisse de -0,7 % du prix médian en 2024, première depuis plusieurs années, n'efface pas les gains antérieurs mais indique une stabilisation. Selon les données DVF, cette correction s'accompagne d'une activité soutenue (303 ventes), indiquant que la demande reste présente mais plus exigeante sur les prix.
La structure du parc, avec près de la moitié de maisons individuelles, attire un profil familial, ce qui explique la surface médiane élevée de 95 m² pour ce type de bien. Les appartements, plus petits (60 m² en médiane), constituent néanmoins le segment le plus actif en nombre de transactions. Cette dualité offre des opportunités distinctes : la maison pour une stratégie patrimoniale à long terme, l'appartement pour le rendement locatif. L'indice de pression immobilière (IPI) à 7,5/10 confirme la tension persistante sur le marché.
Le contexte territorial, avec une forte connectivité (fibre à 93,4 %, gare TGV à 5 km) et plus de 600 équipements de proximité, renforce ce dynamisme. Toutefois, la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 12,4 % supérieur à la moyenne nationale, impose de ne pas surestimer la solvabilité de la demande locative purement locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Jean-de-Braye Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, le prix médian au m² à Saint-Jean-De-Braye a connu une progression soutenue de +18,4 % entre 2020 et 2023, passant de 1 937 à 2 292 €/m². L'année 2024 marque une légère inflexion à -0,7 %, stabilisant le prix autour de 2 275 €/m². Cette correction modérée, après des années de forte croissance, peut représenter un point d'entrée ajusté. Les maisons restent légèrement plus chères que les appartements (2 331 €/m² contre 2 033 €/m²), un écart qui s'explique par leur surface médiane plus importante. Comparée à des communes similaires du département comme Vierzon, Saint-Jean-De-Braye conserve une prime de valorisation significative, justifiée par sa proximité avec la métropole orléanaise.
Évolution du marché immobilier de Saint-Jean-de-Braye
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 051 €/m² → 2 206 €/m² (+7,6 %), volume annuel actuel 249 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les simulations basées sur les prix et loyers médians 2024, un investisseur acquérant un appartement type de 60 m² à 130 740 € devra compter sur un loyer mensuel estimé à 768 €. Avec un rendement brut de 7,1 %, le revenu locatif annuel s'élève à environ 9 216 €. Toutefois, après déduction des charges courantes (taxe foncière à 55,98 %, gestion, vacance), le rendement net estimé chute autour de 3,7 %. L'effort financier mensuel net, après déduction du loyer perçu de la mensualité d'emprunt, reste modéré pour un profil investisseur, mais la solvabilité locale, avec un revenu médian de 22 100 €, limite la marge de manœuvre sur les loyers.
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché de Saint-Jean-De-Braye a enregistré 249 transactions, un volume stable par rapport à 2023, signe d'une bonne liquidité. La répartition est équilibrée entre maisons (125 ventes) et appartements (124 ventes). Le prix moyen global, très supérieur au médian (5 947 € contre 2 275 €/m²), trahit la présence de quelques biens haut de gamme ou de grande surface qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché semble tourner vers l'acheteur, avec une légère baisse des prix et un volume de transactions maintenu. Les biens vendus sont majoritairement de construction récente (19 % du parc post-2006) ou rénovés, ce qui limite le risque lié aux passoires thermiques, qui ne représentent que 4,5 % du parc selon les DPE analysés.
Répartition des ventes
50,2 % de maisons et 49,8 % d'appartements parmi les 249 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (50,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 331 €/m² pour les maisons et 2 033 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 249 | 125 | 124 |
| Prix médian/m² | 2 206 € | 2 331 € | 2 033 € |
| Prix moyen/m² | 2 415 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 402 | 2 051 € |
| 2022 | 352 | 2 230 € |
| 2023 | 271 | 2 216 € |
| 2024 | 252 | 2 146 € |
| 2025 | 249 | 2 206 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Jean-De-Braye est soutenue, avec 1 230 logements autorisés sur les 5 dernières années. L'année 2024 voit 370 autorisations, bien que la tendance soit en repli de 11 % par rapport à la période précédente. Cette activité soutenue répond à une pression démographique forte et contribue à moderniser le parc, dont la part de logements construits après 2006 atteint déjà 19 %. Pour l'investisseur, cette offre neuve constitue à la fois une concurrence locative potentielle et une opportunité d'acquisition avec des DPE performants (classe C dominante). Elle reflète la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la commune, membre active d'Orléans Métropole.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 6 830 autorisations et 4 882 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 71 %.
Vacance longue durée à Saint-Jean-de-Braye
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Jean-de-Braye (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 419 logements ont été autorisés à à Saint-Jean-de-Braye, +3 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saint-Jean-de-Braye
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Jean-de-Braye
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles déduites. La taxe foncière à Saint-Jean-de-Braye, élevée à 55,98 %, grève le rendement. Il faut ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, la provision pour travaux et un taux de vacance estimé (le parc local compte 5,6 % de logements vacants). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut théorique de 7,1 % et le net approximatif de 3,7 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Saint-Jean-de-Braye
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 643 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Jean-de-Braye: classe C en tête, 4,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (177 kWh/m²/an) place Saint-Jean-de-Braye dans une bonne moyenne, avec seulement 4,5 % de passoires thermiques (F/G). Cela limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, E en 2028 et D en 2034. Un diagnostic attentif reste nécessaire, surtout pour les biens construits avant 1945 (6,1 % du parc).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 de 60 m² médians, sont les plus adaptés avec un loyer estimé à 12,8 €/m²/mois et un rendement brut supérieur (7,1 %). Les maisons, louées autour de 10,6 €/m²/mois, offrent une rentabilité brute plus faible (5,6 %) mais peuvent séduire les familles. Le neuf, qui représente 19 % du parc construit après 2006, est exempt de passoires thermiques (seulement 4,5 % de DPE F/G), un atout face aux réglementations.
Quelles zones cibler à Saint-Jean-de-Braye ?
La centralité et la proximité des 619 équipements et services (commerces, santé) sont des atouts majeurs pour la location. Les secteurs bien desservis par les transports (proximité de la gare de Cercottes à 10,4 km) et les quartiers récents (19 % du parc post-2006) concentrent la demande locative. Les zones en développement, avec 1 230 logements autorisés sur 5 ans, pourraient à terme augmenter l'offre et modérer les loyers.
Calculateur de rendement à Saint-Jean-de-Braye
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Jean-de-Braye
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 5,6 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 12,4 %) et la présence de 26 % de logements sociaux créent une concurrence sur les loyers bas. La taxe foncière élevée (55,98 %) grève le rendement net. Enfin, les risques naturels (9 recensés, 14 arrêtés catastrophes) peuvent impliquer des surprimes d'assurance.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Jean-de-Braye
Pour un appartement type de 60 m² à Saint-Jean-de-Braye, le prix médian s'élève à environ 136 500 €. Avec un loyer de 12,8 €/m², il génère 768 € de revenus mensuels bruts. Cela représente un rendement brut de 6,7 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,5 %, soit un cash-flow mensuel potentiellement neutre voire légèrement positif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Jean-de-Braye
- Négliger la taxe foncière élevée (55,98 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local.
- Investir sans vérifier la classe DPE et les travaux requis.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Jean-de-Braye, ville résidentielle, connaît une accélération classique au printemps, avec une forte activité de mars à juin. L'automne (septembre-octobre) est aussi propice, avant la trêve hivernale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut parfois permettre de négocier, les vendeurs étant moins nombreux mais aussi moins pressés par la concurrence.
Le saviez-vous ?
- L'altitude moyenne est de 110 m, typique du Val de Loire.
- La ville compte 3 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de 37,9 ans est inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Jean-de-Braye : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Jean-De-Braye, c'est opter pour le calme d'une ville moyenne tout en profitant de la proximité des services et emplois d'Orléans, accessible en quelques minutes. La commune affiche un cadre de vie moderne et bien équipé, avec 619 équipements recensés par l'INSEE, dont une offre significative en santé (157 établissements) et services (317). Cette densité de commerces et services quotidiens lui confère une réelle autonomie. Le parc de logements, relativement jeune (19 % construits après 2006), et un taux de vacance modéré (5,6 %) témoignent d'un parc entretenu et attractif.
Le profil démographique, avec un âge médian de 37,9 ans et 40 % de moins de 30 ans, dessine une commune jeune et dynamique, propice aux familles. Cet élan est soutenu par une vingtaine d'établissements scolaires. Il convient toutefois de noter la présence de plans de prévention des risques (PPR), notamment pour les inondations (PPRi Val d'Orléans), un paramètre à vérifier systématiquement lors de l'acquisition. Globalement, Saint-Jean-De-Braye combine les atouts d'une ville à taille humaine avec les avantages de la métropole, un équilibre recherché qui explique sa pression démographique positive.
Carte du marché immobilier à Saint-Jean-de-Braye
Saint-Jean-de-Braye et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Jean-de-Braye
Avec une température moyenne annuelle de 11,7 °C et des précipitations modérées (729 mm/an), le climat est tempéré et adapté à une vie agréable en extérieur. Les hivers sont doux avec peu de jours de gel marqués, un atout pour les dépenses de chauffage. Ce profil convient particulièrement aux familles et actifs recherchant un équilibre entre quatre saisons bien marquées et une qualité de vie sans excès climatique, typique de la région Centre-Val de Loire.
À qui s'adresse Saint-Jean-de-Braye ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles travaillant dans l'agglomération orléanaise, attirés par un accès propriétaire nécessitant 5,9 années de revenu médian pour un appartement. Les profils recherchant une maison avec jardin dans une ville bien connectée y trouveront également leur compte, avec près de la moitié du parc en maisons individuelles. Les retraités (22,1 % de 60 ans et +) peuvent apprécier la densité de services de proximité.
Avantages et limites à Saint-Jean-de-Braye
✓ Points forts
- Dynamisme démographique fort (+9,9 % en 5 ans).
- Proximité immédiate d'Orléans et de sa gare TGV (5 km).
- Équipements et services très nombreux (619 au total).
- Parc immobilier récent (19 % construit après 2006) et énergétiquement performant.
- Connexion numérique excellente (fibre 93,4 %, 4 opérateurs 5G).
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondations, 9 risques recensés).
- Taux de chômage élevé (12,4 %) pouvant impacter le tissu local.
- Densité urbaine élevée (1 653 hab/km²), peu d'espace de ruralité.
Composition du parc immobilier à Saint-Jean-de-Braye
10 508 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 842 maisons et 5 616 appartements à à Saint-Jean-de-Braye.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est équilibré, avec 46,3 % de maisons et une majorité de propriétaires occupants (51,8 %), signe d'un ancrage résidentiel fort. La part très faible de résidences secondaires (1,3 %) et un taux de logements vacants de 5,6 % indiquent un marché plutôt tendu, où la demande est réelle. Cette stabilité est attractive pour les acheteurs souhaitant s'installer durablement, soutenue par une dynamique démographique positive (+9,9 % en 5 ans).
Ancienneté du parc à Saint-Jean-de-Braye
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 663 logements).
- Avant 1919 3,3 % 316 logts
- 1919-1945 2,8 % 275 logts
- 1946-1970 18,1 % 1 746 logts
- 1971-1990 38,2 % 3 689 logts
- 1991-2005 18,7 % 1 804 logts
- 2006-2019 19,0 % 1 834 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Jean-de-Braye
619 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Jean-de-Braye
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : un sur les Dépôts de Produits Organiques et un autre en révision sur les inondations du Val d'Orléans. La sismicité est très faible et le radon faible. Neuf risques naturels sont recensés, avec 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout achat doit intégrer une consultation du dossier départemental des risques majeurs pour vérifier l'exposition précise du bien, notamment à proximité de la Loire.
Cas pratique : un achat type à Saint-Jean-de-Braye
Une maison de 95 m², taille médiane locale, coûte environ 217 075 €. Avec un revenu médian de 22 100 €, cet achat représente près de 10 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance atteint environ 1 100 €. Cela illustre l'effort important pour un primo-accédant seul, mais rendu plus accessible à un couple avec deux revenus moyens.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Jean-de-Braye
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Omettre de consulter les PPR inondation et DPO.
- Négliger l'état de la copropriété pour un appartement.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
Points clés à retenir à Saint-Jean-de-Braye
- Prix médian au m² : 2 275 €, en légère baisse d'un an.
- Rendement brut locatif : 7,1 % pour les appartements.
- Climat tempéré, moyenne annuelle de 11,7 °C.
- Le DPE classe C domine, limitant les risques légaux.
- Écart faible entre maison (2 331 €/m²) et appartement (2 033 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 55,98 %, impactant le net.
- Parc immobilier stable, 51,8 % de propriétaires occupants.
- La fibre est disponible pour 93,4 % des logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Jean-de-Braye ?
À Saint-Jean-de-Braye, la valeur est principalement tirée par la surface habitable, l'état du bien (rénovation, DPE) et la proximité des 619 équipements de proximité, notamment les écoles et commerces. Un jardin augmentera significativement l'attrait d'une maison. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent moins que la qualité de la copropriété et la présence d'un parking. La performance énergétique (classe C moyenne) devient un critère de valorisation croissant, devant l'année de construction. La fibre, disponible à 93,4 %, est aussi un atout.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Jean-de-Braye
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
209 570 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite la sous-évaluation, qui fait perdre de l'argent, ou la surévaluation, qui allonge inutilement le délai de vente. Dans un marché où le prix médian des maisons atteint 2 285 €/m², une erreur de 10 % représente plus de 20 000 € sur un bien type. Se baser sur les données DVF réelles (comme les 141 ventes de maisons analysées) et tenir compte des paramètres concrets (taxe foncière à 55,98 %, attractivité locative) permet de se positionner stratégiquement. L'objectif est de capter les acheteurs, nombreux du fait de la croissance démographique (+9,9 % en 5 ans), au prix le plus juste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : la valeur au m² diffère entre le secteur de la gare de Cercottes (10,4 km) et le centre-ville. Il ajuste le prix selon l'état réel, les travaux à prévoir et le potentiel de renégociation, invisible sur les bases de données. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, essentiel dans un marché où le prix médian a légèrement reculé (-0,7 % sur un an). Il garantit une estimation réaliste, alignée sur les dernières transactions et non sur des moyennes souvent dépassées.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² non ajustée à la rue.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C ou mieux).
- Ne pas considérer l'impact des 619 équipements de proximité.
- Vouloir compenser la baisse de prix récente par une surévaluation.
Investir à Saint-Jean-de-Braye : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Saint-Jean-De-Braye exige plus qu'une analyse des prix médians. Le rendement net réel, l'état du bien et la dynamique micro-locale sont déterminants. Une expertise de terrain est indispensable pour transformer cette analyse en achat stratégique.
Les données dessinent un potentiel, mais son exploitation optimale dépend d'une connaissance fine des quartiers et du marché local.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Saint-Jean-De-Braye grâce à l'analyse des dernières transactions DVF.
- Analyse basée sur 303 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Jean-de-Braye
Quel est le prix au m2 à Saint-Jean-De-Braye en 2024 ?
Le prix médian au mètre carré à Saint-Jean-De-Braye est de 2 275 €, selon les données DVF 2024. La fourchette centrale des prix (50% des transactions) se situe entre 1 818 et 2 904 €/m². Les maisons sont légèrement plus chères (2 331 €/m²) que les appartements (2 033 €/m²).
Est-ce que les prix baissent à Saint-Jean-De-Braye ?
Oui, les données DVF montrent une légère baisse de -0,7 % du prix médian entre 2023 et 2024, après plusieurs années de forte hausse. Le prix médian est ainsi passé de 2 292 €/m² en 2023 à 2 275 €/m² en 2024, marquant une phase de stabilisation du marché.
Saint-Jean-De-Braye est-elle plus chère que ses voisines ?
Saint-Jean-De-Braye est significativement plus chère que certaines communes comparables du Loiret comme Vierzon (-54%) ou Romorantin-Lanthenay (-35%). En revanche, elle reste moins chère que des communes d'Ile-de-France de profil similaire, telles qu'Étampes (-16%) ou Dammarie-Les-Lys (-32%).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Jean-De-Braye ?
Le rendement locatif brut moyen est estimé à 7,1 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Pour un appartement type de 60 m², cela génère un loyer médian d'environ 768 € par mois. Le rendement net, après charges, est d'environ 3,7 %.
Quels sont les quartiers de Saint-Jean-De-Braye les plus recherchés ?
L'analyse des transactions ne détaille pas les quartiers, mais la dynamique immobilière est portée par la proximité des services, des transports (gare d'Orléans) et des équipements. Les secteurs récents, bien connectés et proches des 317 services recensés, sont généralement les plus prisés.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Jean-De-Braye affiche un prix médian inférieur de 16 % à celui d'Étampes et de 32 % à celui de Dammarie-Les-Lys, des communes comparables en taille, offrant ainsi un effet de levier financier supérieur pour des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Jean-de-Braye.
Communes limitrophes de Saint-Jean-de-Braye
Saint-Jean-de-Braye est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Jean-de-Braye (2 206 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +13,9 % par rapport dans le Loiret. Au classement départemental, Saint-Jean-de-Braye se place dans les 9 % de communes les plus chères du Loiret.
Hausse contenue du prix médian: +7,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 526 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Saint-Jean-de-Braye: maisons à 2 331 €/m² et appartements à 2 033 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (95 m² à 221 445 €) équivaut à 10,0 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Jean-de-Braye: 12,8 €/m²/mois pour un appartement, 10,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 419 logements autorisés au permis de construire à Saint-Jean-de-Braye — un rythme moyen de 284 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 74 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Jean-de-Braye est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Sur le plan physique, la commune est à 119 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).