01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 212 logements dont 4 704 résidences principales, 60 résidences secondaires et 448 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 704 | 90,3 % |
| Résidences secondaires | 60 | 1,2 % |
| Logements vacants | 448 | 8,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 5 212.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 269 | 5,8 % |
| 1919-1945 | 211 | 4,5 % |
| 1946-1970 | 1 279 | 27,4 % |
| 1971-1990 | 1 557 | 33,4 % |
| 1991-2005 | 788 | 16,9 % |
| 2006-2019 | 560 | 12,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 174 | 3,7 % |
| 2 pièces | 346 | 7,4 % |
| 3 pièces | 780 | 16,6 % |
| 4 pièces | 1 593 | 33,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 810 | 38,5 % |
Distribution par taille: 11 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 810 | 4 988 | 5 212 |
| Rés. principales | 4 401 | 4 586 | 4 704 |
| Rés. secondaires | 27 | 38 | 60 |
| Vacants | 382 | 364 | 448 |
Pour référence, Montech (58 km) affiche 60,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 804 | 59,6 % |
| Locataires (privé) | 1 206 | 25,6 % |
| Locataires HLM | 628 | 13,4 % |
| Logés gratuitement | 67 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 59,6 % de propriétaires, 39,0 % de locataires, dont 13 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 618 | 55,6 % |
| Fioul | 171 | 3,6 % |
| Électricité | 1 617 | 34,4 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 276 | 5,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 56 % au gaz de ville, 34 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 628 |
| 2 à 4 ans | 998 |
| 5 à 9 ans | 755 |
| 10 ans ou plus | 2 322 |
| Total ménages | 4 704 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 684 |
| Sous-occupation modérée | 1 080 |
| Sous-occupation accentuée | 1 421 |
| Suroccupation modérée | 233 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 481 | 10,2 % |
| 1 voiture | 2 627 | 55,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 597 | 33,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 10 % sans, 56 % à une voiture, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 76,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 139 | 1 958 | 10 | 171 |
| 1975 | 2 865 | 2 545 | 32 | 288 |
| 1982 | 3 297 | 3 065 | 26 | 206 |
| 1990 | 3 737 | 3 470 | 47 | 220 |
| 1999 | 3 920 | 3 648 | 40 | 232 |
| 2006 | 4 355 | 4 075 | 13 | 267 |
| 2011 | 4 810 | 4 401 | 27 | 382 |
| 2016 | 4 988 | 4 586 | 38 | 364 |
| 2022 | 5 212 | 4 704 | 60 | 448 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 139 à 5 212 logements, soit +144 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 376 | 388 | 357 | 533 | 460 | 287 |
| Dont vacants > 2 ans | 91 | 96 | 80 | 96 | 126 | 174 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0,9 % |
| Classe B | 72 | 4,1 % |
| Classe C | 711 | 40,1 % |
| Classe D | 621 | 35,0 % |
| Classe E | 240 | 13,5 % |
| Classe F | 91 | 5,1 % |
| Classe G | 22 | 1,2 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 40 % des logements et 45 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 370 | 20,9 % |
| Classe B | 281 | 15,8 % |
| Classe C | 396 | 22,3 % |
| Classe D | 470 | 26,5 % |
| Classe E | 179 | 10,1 % |
| Classe F | 72 | 4,1 % |
| Classe G | 5 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 27 % des logements relèvent de la classe D, 59 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 212 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 227 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 227 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 84 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0 |
| Classe B | 50 | 22 |
| Classe C | 374 | 337 |
| Classe D | 365 | 256 |
| Classe E | 198 | 42 |
| Classe F | 69 | 22 |
| Classe G | 14 | 8 |
Performance comparée: maisons classées C (195), appartements classés C (176), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 48 |
| T2 | 75 |
| T3 | 260 |
| T4 | 290 |
| T5+ | 65 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Passage (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel du Passage compte 5 212 logements à l'issue du recensement 2022, dont 4 704 résidences principales. La maison individuelle reste largement majoritaire (76,6 % du parc contre 23,4 % d'appartements). À l'échelle locale, Le Passage est au cœur du tissu aquitain, à 58 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupe la première place dans le parc du Passage (59,6 %), suivie par le locatif (39,0 %). Au plan locatif social, 13,4 % des résidences principales sont en HLM. Côté SRU, Le Passage demeure déficitaire avec 19,0 % de logements sociaux face à 20,0 % requis.
Le parc du Passage combine un noyau ancien (5,8 %) et une couronne plus récente (12,0 % après 2006). Le parc du Passage se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 187 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. 55,6 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements du Passage a augmenté de +4,5 %. La motorisation des ménages est classique: 10,2 % sans voiture et 33,9 % avec deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Le Passage est au cœur du tissu aquitain. Le décor géographique — à 58 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (4 704 résidences principales du Passage) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Prix médian au m² à 1 897 € au Passage, dans un marché de 162 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,8 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Lot-et-Garonne
Analyse du marché immobilier au Passage
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Passage
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Passage s'établit à 1 897 €, sur la base de 162 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Passage se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Lot-et-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Passage Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Passage
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 715 €/m² → 1 897 €/m² (+10,6 %), volume annuel actuel 162 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
79,6 % de maisons et 20,4 % d'appartements parmi les 162 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 79,6 % des mutations, pour un prix médian de 1 894 €/m² (maisons) contre 1 976 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 162 | 129 | 33 |
| Prix médian/m² | 1 897 € | 1 894 € | 1 976 € |
| Prix moyen/m² | 2 164 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 207 | 1 715 € |
| 2022 | 197 | 1 927 € |
| 2023 | 163 | 1 921 € |
| 2024 | 139 | 1 888 € |
| 2025 | 162 | 1 897 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 154 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 736 autorisations pour 556 démarrages effectifs.
Vacance longue durée au Passage
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Passage (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 123 logements ont été autorisés à au Passage, -37 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Passage
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Passage
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Passage
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 773 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Passage: classe C en tête, 6,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement au Passage
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Passage : cadre de vie et logement
Le Passage compte 9 326 habitants, à 50 m d'altitude. Le climat local affiche 13,8 °C de moyenne annuelle et 708 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 332 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Passage
Le Passage et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Passage
Composition du parc immobilier au Passage
5 212 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 991 maisons et 1 143 appartements à au Passage.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Passage
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 665 logements).
- Avant 1919 5,8 % 269 logts
- 1919-1945 4,5 % 211 logts
- 1946-1970 27,4 % 1 279 logts
- 1971-1990 33,4 % 1 557 logts
- 1991-2005 16,9 % 788 logts
- 2006-2019 12,0 % 560 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Passage
332 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Passage
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Passage
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
170 730 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Passage
Quel est le prix de l'immobilier au Passage ?
Le prix médian au m² au Passage est de 1 897 € (données DVF, 162 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 170 000 €.
Comment Le Passage se situe-t-elle dans le Lot-et-Garonne ?
Le Passage se situe dans le top 24 % des communes les plus chères du Lot-et-Garonne.
Quel rendement locatif espérer au Passage ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Passage est de 6,1 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Passage.
Résumé
Avec 1 897 €/m² en médiane, Le Passage s'inscrit au niveau de la médiane du Lot-et-Garonne (1 556 €/m²) et reste -23,3 % au regard de la médiane nationale.
Le marché immobilier du Passage est en hausse progressive: +10,6 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 868 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché penche nettement côté maisons (79,6 %), vendues autour de 1 894 €/m² pour des surfaces médianes de 90 m². Le bien médian (90 m² à 170 460 €) équivaut à 7,8 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés au Passage: 11,2 €/m²/mois pour un appartement, 9,7 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 25 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Le Passage est au cœur du tissu aquitain. Le Passage est à 58 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.