01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 499 logements dont 1 358 résidences principales, 5 résidences secondaires et 137 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 358 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 5 | 0,3 % |
| Logements vacants | 137 | 9,1 % |
Sur les 1 499 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 65 | 4,8 % |
| 1919-1945 | 52 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 244 | 18,0 % |
| 1971-1990 | 605 | 44,5 % |
| 1991-2005 | 219 | 16,1 % |
| 2006-2019 | 174 | 12,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 45 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,1 % |
| 2 pièces | 32 | 2,4 % |
| 3 pièces | 130 | 9,6 % |
| 4 pièces | 558 | 41,1 % |
| 5 pièces ou plus | 635 | 46,8 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 47 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 427 | 1 470 | 1 499 |
| Rés. principales | 1 318 | 1 315 | 1 358 |
| Rés. secondaires | 9 | 20 | 5 |
| Vacants | 99 | 135 | 137 |
La part de propriétaires atteint 55,3 % à Penne-D'agenais, commune de 2 496 hab. à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 085 | 79,9 % |
| Locataires (privé) | 236 | 17,4 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,1 % |
| Logés gratuitement | 36 | 2,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 79,9 %, locataires 17,5 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 419 | 30,9 % |
| Fioul | 214 | 15,8 % |
| Électricité | 541 | 39,8 % |
| Gaz bouteille | 25 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 159 | 11,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (40 %), suivi par gaz de ville (31 %) et fioul (16 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 116 |
| 2 à 4 ans | 180 |
| 5 à 9 ans | 216 |
| 10 ans ou plus | 845 |
| Total ménages | 1 358 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 92 |
| Sous-occupation modérée | 262 |
| Sous-occupation accentuée | 493 |
| Suroccupation modérée | 14 |
| Suroccupation accentuée | 9 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 100 | 7,4 % |
| 1 voiture | 674 | 49,6 % |
| 2 voitures ou plus | 584 | 43,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 50 % à une voiture et 43 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 80,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 750 | 640 | 8 | 102 |
| 1975 | 849 | 739 | 21 | 89 |
| 1982 | 926 | 861 | 9 | 56 |
| 1990 | 1 162 | 1 089 | 16 | 57 |
| 1999 | 1 238 | 1 137 | 15 | 86 |
| 2006 | 1 364 | 1 267 | 13 | 85 |
| 2011 | 1 427 | 1 318 | 9 | 99 |
| 2016 | 1 470 | 1 315 | 20 | 135 |
| 2022 | 1 499 | 1 358 | 5 | 137 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 750 logements à l'origine, 1 499 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 142 | 156 | 124 | 147 | 177 | 121 |
| Dont vacants > 2 ans | 67 | 69 | 61 | 60 | 61 | 80 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 4,2 % |
| Classe B | 25 | 8,1 % |
| Classe C | 86 | 27,7 % |
| Classe D | 93 | 30,0 % |
| Classe E | 44 | 14,2 % |
| Classe F | 37 | 11,9 % |
| Classe G | 12 | 3,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (30 %), 40 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 83 | 26,8 % |
| Classe B | 77 | 24,8 % |
| Classe C | 38 | 12,3 % |
| Classe D | 50 | 16,1 % |
| Classe E | 28 | 9,0 % |
| Classe F | 29 | 9,4 % |
| Classe G | 5 | 1,6 % |
Répartition climat du parc: A concentre 27 % des diagnostics et 64 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 242 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 196 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 144 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 250 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 79 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0 |
| Classe B | 25 | 0 |
| Classe C | 80 | 6 |
| Classe D | 91 | 2 |
| Classe E | 43 | 1 |
| Classe F | 37 | 0 |
| Classe G | 12 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (199 kWh/m²/an) et appartements en classe C (174).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bias (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Bias est la commune ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Lot-et-Garonne. (sur 125 communes) Voir le classement
- Bias est le bourg ayant le moins de résidences secondaires du département Lot-et-Garonne. (sur 22 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Bias rassemble 1 499 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (1 358 unités). La maison individuelle domine très largement, avec 97,7 % du parc. Côté cadre local, Bias est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m).
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 79,9 % des résidences principales de Bias sont occupées par leur propriétaire, contre 17,5 % de locataires.
L'ancienneté du parc de Bias mêle deux époques — 4,8 % avant 1919, 12,8 % après 2006. Le parc de Bias présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 198 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 15,8 % — un enjeu de rénovation énergétique. Côté énergie, le électricité chauffe 39,8 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+2,0 %). Profil fortement motorisé: 43,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine dans lequel s'inscrit Bias. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 1 358 résidences principales de Bias et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Bias : -13,1 % en un an, dans un contexte de seulement 36 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,5 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Lot-et-Garonne (201ᵉ rang sur 319 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Correction récente des prix : -13,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bias
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bias
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bias s'établit à 1 439 €, sur la base de 36 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bias Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bias
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 720 €/m² à 1 439 €/m² (-16,3 %), pour 36 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 104 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 36 | 36 |
| Prix médian/m² | 1 439 € | 1 439 € |
| Prix moyen/m² | 1 556 € | |
| Surface médiane | – | 104 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 53 | 1 720 € |
| 2022 | 55 | 1 532 € |
| 2023 | 30 | 1 700 € |
| 2024 | 34 | 1 655 € |
| 2025 | 36 | 1 439 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 188 autorisations pour 94 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bias
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bias (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 36 logements autorisés à à Bias, dont 3 en 2025 (-20 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Bias
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bias
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bias
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 310 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bias: la classe D domine, 15,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Bias
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bias : cadre de vie et logement
Bias compte 2 977 habitants, à 60 m d'altitude. Le climat local affiche 13,8 °C de moyenne annuelle et 757 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 169 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bias
Bias et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bias
Composition du parc immobilier à Bias
1 499 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,9 % du parc à Bias, 2,1 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bias
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 358 logements).
- Avant 1919 4,8 % 65 logts
- 1919-1945 3,8 % 52 logts
- 1946-1970 18,0 % 244 logts
- 1971-1990 44,6 % 605 logts
- 1991-2005 16,1 % 219 logts
- 2006-2019 12,8 % 174 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bias
169 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bias
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bias
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
149 656 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bias
Quel est le prix de l'immobilier à Bias ?
Le prix médian au m² à Bias est de 1 439 € (données DVF, 36 transactions). Pour une maison de 104 m² (surface médiane locale), compter environ 150 000 €.
Comment Bias se situe-t-elle dans le Lot-et-Garonne ?
Bias se situe au 201ᵉ rang du Lot-et-Garonne sur 319 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Bias ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bias est de 7,5 % (loyer de 9,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bias.
Communes limitrophes de Bias
Bias est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Bias est une commune accessible — 1 439 €/m² en médiane, -7,5 % par rapport à la médiane du Lot-et-Garonne (1 556 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Bias a enregistré une baisse de -16,3 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 208 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -13,1 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 439 €/m² pour une surface médiane de 104 m². Rapporté au revenu médian de Bias, un logement de 104 m² (149 656 €) représente 7,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,2 € (appartements) et 9,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Bias (0,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve reste limitée: 36 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (86 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bias est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).