01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 231 logements dont 1 792 résidences principales, 80 résidences secondaires et 359 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 792 | 80,3 % |
| Résidences secondaires | 80 | 3,6 % |
| Logements vacants | 359 | 16,1 % |
Le graphique détaille la structure des 2 231 logements: 80 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 16 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 421 | 23,5 % |
| 1919-1945 | 151 | 8,4 % |
| 1946-1970 | 421 | 23,5 % |
| 1971-1990 | 540 | 30,1 % |
| 1991-2005 | 124 | 6,9 % |
| 2006-2019 | 135 | 7,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (8 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 42 | 2,3 % |
| 2 pièces | 146 | 8,1 % |
| 3 pièces | 399 | 22,3 % |
| 4 pièces | 573 | 32,0 % |
| 5 pièces ou plus | 632 | 35,3 % |
Le parc compte 4,2 pièces en moyenne par logement, avec 35 % de logements de cinq pièces ou plus et 10 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 154 | 2 183 | 2 231 |
| Rés. principales | 1 859 | 1 810 | 1 792 |
| Rés. secondaires | 72 | 75 | 80 |
| Vacants | 223 | 298 | 359 |
À titre de comparaison : 74,3 % de part de propriétaires à Thuré, à 25 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 198 | 66,9 % |
| Locataires (privé) | 371 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 200 | 11,2 % |
| Logés gratuitement | 22 | 1,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 66,9 % de propriétaires face à 31,9 % de locataires (dont 11 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 642 | 35,8 % |
| Fioul | 300 | 16,7 % |
| Électricité | 596 | 33,3 % |
| Gaz bouteille | 11 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 243 | 13,6 % |
Le gaz de ville équipe 36 % des résidences principales, devant électricité (33 %) et fioul (17 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 177 |
| 2 à 4 ans | 251 |
| 5 à 9 ans | 290 |
| 10 ans ou plus | 1 074 |
| Total ménages | 1 792 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 177 |
| Sous-occupation modérée | 466 |
| Sous-occupation accentuée | 549 |
| Suroccupation modérée | 67 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 324 | 18,1 % |
| 1 voiture | 921 | 51,4 % |
| 2 voitures ou plus | 547 | 30,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 31 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 516 | 1 359 | 48 | 109 |
| 1975 | 1 656 | 1 462 | 68 | 126 |
| 1982 | 1 870 | 1 527 | 118 | 225 |
| 1990 | 1 962 | 1 616 | 104 | 242 |
| 1999 | 2 034 | 1 737 | 84 | 213 |
| 2006 | 2 067 | 1 773 | 66 | 229 |
| 2011 | 2 154 | 1 859 | 72 | 223 |
| 2016 | 2 183 | 1 810 | 75 | 298 |
| 2022 | 2 231 | 1 792 | 80 | 359 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 516 à 2 231 logements, soit +47 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 251 | 271 | 239 | 240 | 267 | 194 |
| Dont vacants > 2 ans | 108 | 110 | 109 | 114 | 101 | 120 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,3 % |
| Classe B | 8 | 1,1 % |
| Classe C | 182 | 25,4 % |
| Classe D | 292 | 40,7 % |
| Classe E | 151 | 21,1 % |
| Classe F | 52 | 7,3 % |
| Classe G | 30 | 4,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (41 %), 27 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 7,1 % |
| Classe B | 189 | 26,4 % |
| Classe C | 174 | 24,3 % |
| Classe D | 188 | 26,2 % |
| Classe E | 77 | 10,7 % |
| Classe F | 30 | 4,2 % |
| Classe G | 8 | 1,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (26 %), 58 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 259 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 214 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 188 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 167 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 107 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 259 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 7 | 1 |
| Classe C | 83 | 99 |
| Classe D | 188 | 104 |
| Classe E | 114 | 37 |
| Classe F | 47 | 5 |
| Classe G | 26 | 4 |
Performance comparée: maisons classées D (236), appartements classés D (183), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 30 |
| T2 | 66 |
| T3 | 50 |
| T4 | 53 |
| T5+ | 27 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Descartes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Descartes est le bourg ayant le prix au m² le plus bas du département Indre-et-Loire. (sur 36 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
- Descartes est le bourg ayant le plus de logements vacants du département Indre-et-Loire. (sur 36 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La vacance résidentielle atteint 16,1 % au millésime INSEE 2022 — 359 logements sur 2 231. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 81,4 % de maisons et 18,6 % d'appartements. Côté cadre local, Descartes est dans la tradition ligérienne du Centre, en contexte de plaine (altitude moyenne: 70 m).
Avec 66,9 % de propriétaires et 31,9 % de locataires, Descartes se range du côté des communes à majorité propriétaire. Côté logement social, 11,2 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
23,5 % des logements de Descartes ont été construits avant 1919, un parc ancien qui cohabite avec des constructions plus récentes. Le parc de Descartes présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 218 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 11,4 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (35,8 %).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Descartes reste stable (+2,2 %). La motorisation des ménages est classique: 18,1 % sans voiture et 30,5 % avec deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition ligérienne du Centre. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 70 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Analyse du marché immobilier à Descartes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Descartes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Descartes s'établit à 1 142 €, sur la base de 82 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Descartes fait partie du quart des communes les moins chères du Indre-et-Loire.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Descartes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Descartes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 974 €/m² à 1 142 €/m² (+17,2 %), pour 82 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 69 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
85,4 % de maisons et 14,6 % d'appartements parmi les 82 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 85,4 % des mutations, pour un prix médian de 1 151 €/m² (maisons) contre 871 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 82 | 70 | 12 |
| Prix médian/m² | 1 142 € | 1 151 € | 871 € |
| Prix moyen/m² | 1 233 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 69 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 73 | 974 € |
| 2022 | 58 | 1 322 € |
| 2023 | 69 | 1 176 € |
| 2024 | 69 | 1 143 € |
| 2025 | 82 | 1 142 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
88 logements autorisés cumulés, 66 commencés: la dynamique récente affiche 10 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Descartes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Descartes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 15 logements autorisés à à Descartes, dont 5 en 2025 (-29 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Descartes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Descartes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Descartes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 717 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Descartes: la classe D domine, 11,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Descartes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Descartes : cadre de vie et logement
Descartes compte 3 369 habitants, à 84 m d'altitude. Le climat local affiche 12,3 °C de moyenne annuelle et 669 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 5 monuments historiques protégés, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 176 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Descartes
Descartes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Descartes
Composition du parc immobilier à Descartes
2 231 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 81,7 % du parc à Descartes, 18,3 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Descartes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 792 logements).
- Avant 1919 23,5 % 421 logts
- 1919-1945 8,4 % 151 logts
- 1946-1970 23,5 % 421 logts
- 1971-1990 30,1 % 540 logts
- 1991-2005 6,9 % 124 logts
- 2006-2019 7,5 % 135 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Descartes
176 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Descartes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Descartes
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
91 360 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Descartes
Quel est le prix de l'immobilier à Descartes ?
Le prix médian au m² à Descartes est de 1 142 € (données DVF, 82 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 92 000 €.
Comment Descartes se situe-t-elle dans le Indre-et-Loire ?
Descartes figure parmi les communes les plus abordables du Indre-et-Loire, dans le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Descartes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Descartes est de 7,1 % (loyer de 6,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Descartes.
Communes limitrophes de Descartes
Descartes est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Descartes est une commune accessible — 1 142 €/m² en médiane, -51,8 % par rapport à la médiane de l'Indre-et-Loire (2 369 €/m²). Côté classement départemental, Descartes compte parmi les 14 % les plus abordables de l'Indre-et-Loire.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Descartes a enregistré une hausse de +17,2 % du prix médian au m². Sur l'ensemble de la période, 351 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché de Descartes est dominé par les maisons individuelles — 85,4 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 151 €/m² pour 80 m² en surface médiane. Le bien médian (80 m² à 92 080 €) équivaut à 4,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 7,6 € (appartements) et 6,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 10,4 % pour un appartement (7,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 15 logements autorisés au total, soit 3 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (87 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Descartes est dans la tradition ligérienne du Centre. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 70 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).