01 Le parc de logements
Le parc comprend 86 696 logements dont 72 555 résidences principales, 4 946 résidences secondaires et 9 195 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 72 555 | 83,7 % |
| Résidences secondaires | 4 946 | 5,7 % |
| Logements vacants | 9 195 | 10,6 % |
Le graphique détaille la structure des 86 696 logements: 84 % sont habités en permanence, 6 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 848 | 6,8 % |
| 1919-1945 | 5 091 | 7,2 % |
| 1946-1970 | 17 867 | 25,2 % |
| 1971-1990 | 21 679 | 30,6 % |
| 1991-2005 | 13 178 | 18,6 % |
| 2006-2019 | 8 285 | 11,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 568 | 9,1 % |
| 2 pièces | 14 169 | 19,5 % |
| 3 pièces | 19 945 | 27,5 % |
| 4 pièces | 17 219 | 23,7 % |
| 5 pièces ou plus | 14 654 | 20,2 % |
Distribution par taille: 29 % de petits logements (T1-T2), 20 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 77 929 | 81 069 | 86 696 |
| Rés. principales | 67 526 | 71 183 | 72 555 |
| Rés. secondaires | 2 323 | 3 842 | 4 946 |
| Vacants | 8 080 | 6 043 | 9 195 |
La part de propriétaires atteint 33,0 % à Aix-en-Provence, commune de 149 695 hab. à 91 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 29 278 | 40,4 % |
| Locataires (privé) | 28 914 | 39,9 % |
| Locataires HLM | 12 745 | 17,6 % |
| Logés gratuitement | 1 619 | 2,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 40,4 % de propriétaires face à 57,4 % de locataires (dont 18 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 31 471 | 43,4 % |
| Fioul | 2 286 | 3,2 % |
| Électricité | 35 310 | 48,7 % |
| Gaz bouteille | 764 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 2 724 | 3,8 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 49 %. gaz de ville pèse 43 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 614 |
| 2 à 4 ans | 17 685 |
| 5 à 9 ans | 12 812 |
| 10 ans ou plus | 30 443 |
| Total ménages | 72 555 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 477 |
| Sous-occupation modérée | 19 246 |
| Sous-occupation accentuée | 12 016 |
| Suroccupation modérée | 9 432 |
| Suroccupation accentuée | 828 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 18 455 | 25,4 % |
| 1 voiture | 37 760 | 52,0 % |
| 2 voitures ou plus | 16 340 | 22,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 25 % sans voiture, 52 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 57,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 43 572 | 40 250 | 1 119 | 2 203 |
| 1975 | 50 644 | 45 381 | 1 458 | 3 805 |
| 1982 | 53 944 | 48 522 | 1 753 | 3 669 |
| 1990 | 61 907 | 53 916 | 2 682 | 5 309 |
| 1999 | 70 040 | 60 146 | 1 797 | 8 097 |
| 2006 | 75 468 | 66 985 | 1 614 | 6 870 |
| 2011 | 77 929 | 67 526 | 2 323 | 8 080 |
| 2016 | 81 069 | 71 183 | 3 842 | 6 043 |
| 2022 | 86 696 | 72 555 | 4 946 | 9 195 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 43 572 à 86 696, soit +99 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 10 431 | 10 989 | 10 377 | 9 557 | 10 059 | 6 561 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 564 | 2 324 | 2 282 | 2 113 | 2 482 | 3 172 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 104 | 2,3 % |
| Classe B | 5 149 | 10,8 % |
| Classe C | 22 986 | 48,1 % |
| Classe D | 13 167 | 27,5 % |
| Classe E | 4 027 | 8,4 % |
| Classe F | 1 071 | 2,2 % |
| Classe G | 305 | 0,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 48 % des logements et 61 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 784 | 26,7 % |
| Classe B | 9 446 | 19,8 % |
| Classe C | 16 241 | 34,0 % |
| Classe D | 6 904 | 14,4 % |
| Classe E | 1 903 | 4,0 % |
| Classe F | 450 | 0,9 % |
| Classe G | 81 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: C concentre 34 % des diagnostics et 80 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 209 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 147 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 131 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 89 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 209 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 89 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 399 | 705 |
| Classe B | 750 | 4 399 |
| Classe C | 2 413 | 20 573 |
| Classe D | 1 404 | 11 763 |
| Classe E | 619 | 3 408 |
| Classe F | 234 | 837 |
| Classe G | 61 | 244 |
Performance comparée: maisons classées C (162), appartements classés C (166), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 758 |
| T2 | 2 773 |
| T3 | 5 902 |
| T4 | 5 009 |
| T5+ | 993 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nîmes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
86 696 logements recensés à Nîmes, répartis entre 72 555 résidences principales, 4 946 secondaires et 9 195 vacants. L'appartement domine nettement le parc (70,5 %), la maison individuelle ne représentant que 29,5 %. À l'échelle locale, Nîmes est une commune du Languedoc méditerranéen, à 59 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Profil urbain classique: la location domine (57,4 %), les propriétaires occupants représentent 40,4 %. Le parc HLM pèse 17,6 % de l'offre de résidences principales. Nîmes est en deçà des obligations SRU — 25,0 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Le parc de Nîmes combine un noyau ancien (6,8 %) et une couronne plus récente (11,7 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 166 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). 48,7 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Nîmes a augmenté de +6,9 %. La motorisation des ménages de Nîmes traduit un profil urbain: 25,4 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Nîmes est une commune du Languedoc méditerranéen. Le décor géographique — à 59 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (72 555 résidences principales de Nîmes) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Cité romaine à la croisée des influences méditerranéennes, Nîmes allie un patrimoine exceptionnel à une démographie positive. Son marché immobilier, porté par une solide demande locative, présente un profil contrasté entre opportunité de rendement et risques socio-économiques. Analyse des indicateurs pour 2026.
Malgré une correction de -2,5 %, Nîmes affiche un rendement locatif brut de 7,6 %, l'un des plus élevés parmi les grandes villes de la région.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la rentabilité locative courte durée et d'accepter un risque économique local.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très attractif
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue (+38 %)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé (18,3 %)
- ⚠ Pression fiscale locale marquée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que des métropoles similaires comme Grenoble (-46 %) ou Toulon (-89 %).
- Première ville du Gard, avec des prix et des indicateurs socio-économiques au sommet des classements départementaux.
- Rendement locatif brut nettement supérieur à celui des grandes villes côtières du pourtour méditerranéen.
Analyse du marché immobilier à Nîmes
Acheter demande un effort important : 8,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Nîmes : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 7,6 % pour les appartements, Nîmes se positionne comme un marché locatif très performant, selon la carte des loyers du Ministère du Logement. Ce chiffre, supérieur à la plupart des grandes villes de la région, est le principal argument d'investissement. Il est porté par une part de propriétaires occupants relativement faible (40,4 %) et un parc locatif privé dynamique.
Cet avantage est cependant atténué par des charges significatives. La taxe foncière, à 54,01 %, rogne sensiblement le rendement net, estimé à environ 4,1 %. De plus, le parc est ancien : 14 % des logements ont été construits avant 1945, ce qui implique une vigilance accrue sur l'état des biens et les diagnostics énergétiques, même si la part de passoires thermiques (F/G) est contenue à 2,9 %.
La stratégie gagnante consiste à privilégier les appartements de taille moyenne (autour de 55 m²), bien desservis et rénovés, pour capter une demande locative annuelle solide. La faible pression touristique (IPTI à 3/10) déconseille en revanche une stratégie basée uniquement sur la location saisonnière, sauf pour des biens d'exception à proximité immédiate des arènes.
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Données du marché immobilier à Nîmes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 2 395 €/m² masque une forte dichotomie entre appartements (2 245 €/m²) et maisons (2 875 €/m²). D'après les données DVF 2024, cette divergence reflète deux marchés : un premier, très actif et accessible, centré sur les petits logements en location ; un second, plus confidentiel et porté par les acheteurs extérieurs, pour l'accession à la propriété.
La correction de -2,5 % en 2024 est à relativiser. Elle fait suite à une hausse cumulative de 9 % depuis 2020 et intervient dans un contexte national de ralentissement. Avec une fourchette de prix où 50 % des transactions se situent entre 1 758 et 3 609 €/m², le marché reste segmenté, laissant une marge de manœuvre pour des achats en deçà de la médiane dans certains quartiers.
La proximité de la gare TGV, à moins d'un kilomètre du centre, est un atout structurel qui soutient l'attractivité locative auprès des actifs mobiles. Néanmoins, le taux de chômage local de 18,3 % pèse sur la solvabilité des demandeurs et limite la dynamique des prix, créant un plafond de verre pour la plus-value.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nîmes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians à Nîmes ont progressé de près de 9 %, atteignant un plateau à 2 563 €/m². L'année 2024 marque un infléchissement de -2,5 %, ramenant le prix médian à 2 500 €/m². Cette correction, modérée, intervient après un pic transactionnel en 2022 et pourrait offrir des opportunités d'entrée. Les appartements, moteur du marché avec 76 % des ventes, voient leur prix médian (2 245 €/m²) résister mieux que celui des maisons. Comparée à la flambée des prix sur le littoral voisin, Nîmes conserve un différentiel de valorisation important, gage de résilience relative.
Évolution du marché immobilier de Nîmes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 237 €/m² à 2 395 €/m² (+7,1 %), pour 2 509 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 55 m² à 127 270 € génère un loyer estimé à 803 € par mois. Avec un taux d'endettement standard, la mensualité de crédit s'élèverait à environ 640 €, laissant un cash-flow positif immédiat. Le rendement brut s'établit à 7,6 %, mais le net, amputé par la taxe foncière (54,01 %), la gestion et les vacances locatives, tombe autour de 4,1 %. Pour une maison type, l'effort est plus lourd : avec 15,3 années de revenu médian nécessaires, l'accession reste hors de portée d'une grande partie de la population locale.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
26,7 % de maisons et 73,3 % d'appartements parmi les 2 509 transactions enregistrées.
26,7 % maisons, 73,3 % appartements sur 2 509 ventes: le collectif pèse 73,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 509 | 671 | 1 838 |
| Prix médian/m² | 2 395 € | 2 875 € | 2 245 € |
| Prix moyen/m² | 2 684 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 991 | 2 237 € |
| 2022 | 3 002 | 2 357 € |
| 2023 | 2 498 | 2 402 € |
| 2024 | 2 138 | 2 300 € |
| 2025 | 2 509 | 2 395 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Nîmes est vigoureuse : 5 790 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération de 38 % par rapport à la période précédente. 695 permis ont été délivrés en 2024 seule. Cette offre neuve importante répond à une pression démographique continue (+1,5 % sur 5 ans) et modernise un parc ancien (seulement 11,7 % de logements construits après 2006). Pour l'investisseur, cette nouvelle offre peut représenter une concurrence locative à court terme dans certains segments, mais elle consolide à moyen terme l'attractivité résidentielle de la ville et la valeur du parc existant bien placé.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 956 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 22 752 autorisations pour 16 966 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Nîmes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Nîmes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Nîmes totalise 4 917 logements sur 5 ans, soit -1 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Nîmes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nîmes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net implique des frais récurrents. À Nîmes, la taxe foncière s'élève à 54,01 %. Ajoutez la charge de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative, les petits travaux et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 10,6 %). Ces éléments peuvent réduire un rendement brut de 7,6 % à environ 4,1 % net, soit presque -50 %. Intégrez-les dès votre business plan.
Performance énergétique du parc à Nîmes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 47 809 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Nîmes est C, avec 2,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique dominante est la classe C (166 kWh/m²/an). Seulement 2,9 % du parc est classé F ou G (passoires). C'est un signal positif pour les acquéreurs, limitant le risque de travaux de rénovation urgents et les futures restrictions locatives (loi Climat). Cependant, l'ancienneté du bâti (14 % avant 1945) demande une vigilance accrue sur le diagnostic individuel, clé pour éviter les mauvaises surprises.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) en centre ancien ou rénové offrent la meilleure rentabilité brute (7,6 %), avec des loyers au m² élevés. Les T3 en secteur pavillonnaire périphérique visent les familles, pour un rendement plus faible. Les maisons, avec un loyer de 12,1 €/m²/mois et un rendement net de seulement 2,5 %, sont peu adaptées à l'investissement locatif classique. Le neuf, avec 11,7 % du parc construit après 2006, permet d'éviter les risques liés au DPE.
Quelles zones cibler à Nîmes ?
Le centre historique et les abords de la gare TGV concentrent la demande touristique et étudiante, permettant des loyers au m² maximum. Les quartiers sud et ouest, mieux équipés (7 383 équipements au total), attirent les familles locataires. Les zones en développement, comme l'éco-quartier Hoche-Sernam, bénéficient d'une image neuve et de la dynamique des 5 790 logements autorisés sur 5 ans. La vacance (10,6 %) est plus élevée dans les secteurs moins desservis.
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Risques à connaître avant d'investir à Nîmes
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de 10,6 % et un indice de vacance (IVBP) modéré à 4,2/10. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 18,3 %) peut affecter la solvabilité des locataires. La saisonnalité touristique impose une gestion active pour les meublés. Enfin, le parc ancien (14 % d'avant 1945) comporte des passoires thermiques (2,9 % classées F/G), exposant à des travaux de rénovation obligatoires.
Cas pratique : un investissement type à Nîmes
Pour un appartement type de 55 m² (proche du prix total médian), comptez environ 127 270 €. Au loyer médian de 14,6 €/m², cela génère 803 € mensuels. Le rendement brut s'établit à 7,6 %. Après déduction forfaitaire des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe autour de 4,1 %, soit un revenu net mensuel d'environ 435 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Nîmes
- Négliger la taxe foncière élevée de Nîmes (54,01 %).
- Tabler sur un loyer permanent sans provision pour la vacance (10,6 %).
- Oublier de vérifier les charges de copropriété dans l'ancien.
- Acheter sans regarder le DPE, malgré le faible taux de passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché nîmois suit une saisonnalité classique avec une reprise en mars-avril et un ralentissement estival, accentué par la chaleur. L'automne est souvent actif jusqu'à la Toussaint. Pour un vendeur, le printemps peut être propice pour capter les acheteurs souhaitant emménager l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains propriétaires à vendre en début d'année, créant une offre plus fournie.
Le saviez-vous ?
- Nîmes compte 96 monuments historiques protégés, dont les célèbres Arènes.
- La fibre optique couvre 95,5 % des logements de la commune.
- Seulement 2,9 % des logements sont des "passoires thermiques" (classe F/G).
S'installer à Nîmes : cadre de vie et logement
S'installer à Nîmes, c'est habiter une ville où l'histoire romaine est omniprésente, des arènes à la maison carrée. Cette richesse patrimoniale s'accompagne d'une offre de services pléthorique, avec plus de 7 383 équipements recensés par l'INSEE, dont une densité remarquable de commerces et de services de santé. La ville est parfaitement connectée, avec une couverture fibre de 95,5 % et une gare TGV qui place Avignon ou Montpellier à quelques minutes.
Le cadre de vie est néanmoins soumis à des aléas climatiques méditerranéens. La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) et a fait l'objet de 26 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations. Ce risque, réel, doit être intégré dans le choix du quartier et dans le coût de l'assurance habitation.
Carte du marché immobilier à Nîmes
Nîmes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nîmes
Avec une température moyenne de 15,6 °C et seulement 734 mm de précipitations annuelles, Nîmes jouit d'un climat méditerranéen clément, très ensoleillé. Les hivers sont doux et les étés chauds. Ce profil attire les amateurs de lumière et les personnes cherchant à réduire les coûts de chauffage. L'altitude modeste (102 m) limite les jours de gel. Un atout majeur pour le cadre de vie et la durabilité des bâtiments.
À qui s'adresse Nîmes ?
La ville s'adresse particulièrement aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par des prix d'entrée raisonnables et la vie urbaine. Les familles y trouvent 158 établissements scolaires et de nombreux équipements. Les retraités apprécient le climat et le patrimoine culturel. En revanche, les actifs cherchant un emploi local stable pourront être freinés par un taux de chômage de 18,3 %, le plus élevé du département.
Avantages et limites à Nîmes
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux (moyenne 15,6°C).
- Accessibilité exceptionnelle : gare TGV à 0,7 km.
- Patrimoine historique et culturel riche (96 monuments).
- Équipements et services nombreux (7 383 au total).
- Prix immobiliers inférieurs à la moyenne régionale.
Composition du parc immobilier à Nîmes
86 696 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Nîmes est majoritairement collectif: 70,2 % d'appartements contre 29,8 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Nîmes est majoritairement constitué d'appartements (environ 70 %), avec seulement 29,8 % de maisons. La part de propriétaires occupants (40,4 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif. Un taux de résidences secondaires bas (5,7 %) et un taux de vacance élevé (10,6 %) indiquent un marché dynamique mais avec des déséquilibres locaux. Cela peut présenter des opportunités de négociation à l'achat.
Ancienneté du parc à Nîmes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 70 948 logements).
- Avant 1919 6,8 % 4 848 logts
- 1919-1945 7,2 % 5 091 logts
- 1946-1970 25,2 % 17 867 logts
- 1971-1990 30,6 % 21 679 logts
- 1991-2005 18,6 % 13 178 logts
- 2006-2019 11,7 % 8 285 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Nîmes
7 383 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nîmes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Nîmes est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN). La commune a enregistré 26 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations. La sismicité et le radon sont classés faibles. Consulter le zonage PPRN est une étape obligatoire avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Ces risques sont maîtrisés mais doivent être intégrés dans la décision, notamment via l'étude du dossier de diagnostic technique.
Cas pratique : un achat type à Nîmes
Une maison type de 93 m² (surface correspondant au prix médian au m²) coûte environ 287 742 €. Cela représente plus de 15 années du revenu médian local (18 760 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance approche 1 450 €. Un budget conséquent qui explique la part plus faible de maisons dans le parc.
Erreurs à éviter quand on achète à Nîmes
- Ne pas consulter le zonage du PPRN inondation avant l'offre.
- Surerstimer son budget sans inclure les frais de notaire (7-8 %).
- Choisir un bien ancien sans expertise du coût des travaux.
- Ignorer l'impact de la classe DPE sur la future revente.
Points clés à retenir à Nîmes
- Prix médian à 2 500 €/m², en baisse de -2,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 7,6 % pour les appartements, 4,7 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen clément, avec 15,6°C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maison (2 875 €/m²) et appartement (2 245 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 54,01 %, impactant le rendement net.
- Parc immobilier composé à 70 % d'appartements.
- La proximité de la gare TGV ou du centre historique crée de la valeur.
- Prix total médian : 127 270 € pour un appart, 287 742 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Nîmes ?
Outre la surface, à Nîmes, plusieurs facteurs créent de la valeur. La proximité de la gare TGV (0,7 km du centre) ou des 158 établissements scolaires est un plus. Pour un appartement, l'étage et l'exposition sud ouest, capitales sous un climat ensoleillé, jouent beaucoup. L'état général et la performance DPE (classe C dominante) pèsent de plus en plus. Pour une maison, la taille du terrain et la vue comptent. En centre-ville historique, le charme de l'ancien et la proximité des 96 monuments protégés peuvent justifier un surprix.
Estimation indicative d'une maison à Nîmes
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
217 945 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est décisive pour vendre dans des délais raisonnables et au meilleur prix. Surévaluer votre bien à Nîmes, dans un marché en léger repli, le condamne à la stagnation parmi les 10,6 % de logements vacants. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros, notamment sur les maisons dont la valeur médiane dépasse 300 000 €. Seule une analyse croisant les données récentes de vente (DVF), les spécificités de votre quartier et les caractéristiques physiques du bien (surface, année de construction, état) permet de déterminer le prix d'équilibre qui attirera les acheteurs sans brader votre patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue les spécificités. Il sait qu'un appartement rénové près des Arènes n'a pas la même valeur qu'un bien identique près de la gare Saint-Césaire (3,7 km). Il ajuste pour un DPE D ou pour une copropriété saine. Son estimation est un argument de négociation solide face aux acheteurs, car elle s'appuie sur des ventes réelles et une connaissance des micro-tendances, comme la correction des prix de -2,5 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très variable selon les quartiers.
- Surévaluer son bien en négligeant la baisse des prix (-2,5 %).
- Oublier de valoriser un atout comme la proximité du TGV.
- Ne pas faire établir de diagnostic de performance énergétique précis.
Investir à Nîmes : passer à l'action
Les chiffres dressent un état des lieux. Passer à l'action nécessite de décrypter la mosaïque des quartiers, d'anticiper les charges réelles et de saisir les fenêtres de négociation. Un professionnel local fait la différence.
Ces données esquissent un potentiel, mais la réussite d'un investissement à Nîmes dépend d'une expertise de terrain précise.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Nîmes grâce à l'analyse des 2 600 dernières transactions DVF.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Nîmes
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nîmes
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Nîmes ?
Le prix médian est de 2 500 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 2 245 €/m² et les maisons à 2 875 €/m², selon les données DVF.
Nîmes est-elle une ville chère pour investir ?
Non, comparée à d'autres grandes villes de la région. Son prix au m² est inférieur de 46 % à celui de Grenoble et de 89 % à celui de Toulon, pour un rendement locatif souvent supérieur.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nîmes ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 7,6 %, l'un des plus élevés parmi les villes de plus de 100 000 habitants d'Occitanie. Le rendement net estimé est d'environ 4,1 %.
Quels sont les risques à investir à Nîmes ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage à 18,3 %) et liés à la faible accessibilité pour les habitants locaux. La taxe foncière élevée (54,01 %) réduit aussi la rentabilité nette.
Où acheter un appartement à Nîmes ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports et proches des pôles d'emploi ou universitaires pour garantir une forte demande locative. Le centre historique rénové et les quartiers proches de la gare TGV sont particulièrement recherchés.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 11 % à Perpignan et de 15 % à Saint-Étienne, Nîmes offre un effet de levier supérieur pour un investisseur en quête de rendement, malgré des indicateurs économiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nîmes.
Communes limitrophes de Nîmes
Nîmes est entourée de 16 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Nîmes s'établit à 2 395 € sur 2 509 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Gard (2 395 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +7,1 % sur la période 2021-2025. 13 138 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,1 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Nîmes — maisons à 2 875 €/m² pour 91 m² en surface médiane, appartements à 2 245 €/m² pour 56 m². Un bien type de 91 m² revient à environ 261 625 €, soit 13,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Nîmes avoisinent 14,6 €/m² pour les appartements et 12,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,8 % pour un appartement (5,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 5,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 4 917 logements autorisés au permis de construire à Nîmes — un rythme moyen de 983 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 72 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Nîmes est une commune du Languedoc méditerranéen. La géographie joue son rôle: la commune est à 59 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.