01 Le parc de logements
Le parc comprend 87 984 logements dont 73 347 résidences principales, 4 903 résidences secondaires et 9 734 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 73 347 | 83,4 % |
| Résidences secondaires | 4 903 | 5,6 % |
| Logements vacants | 9 734 | 11,1 % |
Le graphique détaille la structure des 87 984 logements: 83 % sont habités en permanence, 6 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 678 | 6,5 % |
| 1919-1945 | 4 697 | 6,6 % |
| 1946-1970 | 17 640 | 24,6 % |
| 1971-1990 | 22 389 | 31,2 % |
| 1991-2005 | 13 047 | 18,2 % |
| 2006-2020 | 9 243 | 12,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 490 | 8,8 % |
| 2 pièces | 14 545 | 19,8 % |
| 3 pièces | 20 219 | 27,6 % |
| 4 pièces | 17 009 | 23,2 % |
| 5 pièces ou plus | 15 082 | 20,6 % |
Distribution par taille: 29 % de petits logements (T1-T2), 21 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 79 196 | 81 417 | 87 984 |
| Rés. principales | 68 853 | 71 490 | 73 347 |
| Rés. secondaires | 2 731 | 3 804 | 4 903 |
| Vacants | 7 611 | 6 123 | 9 734 |
La part de propriétaires atteint 39,1 % à Aix-en-Provence, commune de 149 695 hab. à 90 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 29 170 | 39,8 % |
| Locataires (privé) | 29 765 | 40,6 % |
| Locataires HLM | 12 719 | 17,3 % |
| Logés gratuitement | 1 693 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 39,8 % de propriétaires face à 57,9 % de locataires (dont 17 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 31 514 | 43,0 % |
| Fioul | 2 019 | 2,8 % |
| Électricité | 36 332 | 49,5 % |
| Gaz bouteille | 769 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 2 713 | 3,7 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 50 %. gaz de ville pèse 43 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 419 |
| 2 à 4 ans | 17 677 |
| 5 à 9 ans | 13 801 |
| 10 ans ou plus | 30 449 |
| Total ménages | 73 347 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 781 |
| Sous-occupation modérée | 19 422 |
| Sous-occupation accentuée | 11 867 |
| Sous-occupation très accentuée | 10 041 |
| Suroccupation modérée | 9 321 |
| Suroccupation accentuée | 996 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 18 438 | 25,1 % |
| 1 voiture | 38 049 | 51,9 % |
| 2 voitures ou plus | 16 859 | 23,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 25 % sans voiture, 52 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 57,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 43 572 | 40 250 | 1 119 | 2 203 |
| 1975 | 50 644 | 45 381 | 1 458 | 3 805 |
| 1982 | 53 944 | 48 522 | 1 753 | 3 669 |
| 1990 | 61 907 | 53 916 | 2 682 | 5 309 |
| 1999 | 70 040 | 60 146 | 1 797 | 8 097 |
| 2007 | 75 695 | 66 628 | 1 592 | 7 474 |
| 2012 | 79 196 | 68 853 | 2 731 | 7 611 |
| 2017 | 81 417 | 71 490 | 3 804 | 6 123 |
| 2023 | 87 984 | 73 347 | 4 903 | 9 734 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 43 572 à 87 984, soit +102 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 10 431 | 10 989 | 10 377 | 9 557 | 10 059 | 6 561 | 8 712 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 564 | 2 324 | 2 282 | 2 113 | 2 482 | 3 172 | 2 416 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 247 | 2,5 % |
| Classe B | 5 411 | 10,8 % |
| Classe C | 24 039 | 48,1 % |
| Classe D | 13 635 | 27,3 % |
| Classe E | 4 215 | 8,4 % |
| Classe F | 1 107 | 2,2 % |
| Classe G | 309 | 0,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 48 % des logements et 61 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 603 | 27,2 % |
| Classe B | 9 908 | 19,8 % |
| Classe C | 16 812 | 33,6 % |
| Classe D | 7 123 | 14,3 % |
| Classe E | 1 968 | 3,9 % |
| Classe F | 466 | 0,9 % |
| Classe G | 83 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: C concentre 34 % des diagnostics et 81 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 208 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 147 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 131 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 208 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 87 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 429 | 818 |
| Classe B | 811 | 4 600 |
| Classe C | 2 554 | 21 485 |
| Classe D | 1 489 | 12 146 |
| Classe E | 640 | 3 575 |
| Classe F | 243 | 864 |
| Classe G | 63 | 246 |
Performance comparée: maisons classées C (162), appartements classés C (166), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 758 |
| T2 | 2 773 |
| T3 | 5 902 |
| T4 | 5 009 |
| T5+ | 993 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nîmes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
87 984 logements recensés à Nîmes, répartis entre 73 347 résidences principales, 4 903 secondaires et 9 734 vacants. L'appartement domine nettement le parc (71,1 %), la maison individuelle ne représentant que 28,9 %. À l'échelle locale, Nîmes est une commune du Languedoc méditerranéen — contexte utile pour lire le parc.
Profil urbain classique: la location domine (57,9 %), les propriétaires occupants représentent 39,8 %. Le parc HLM pèse 17,3 % de l'offre de résidences principales. Nîmes est en deçà des obligations SRU — 24,9 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Le parc de Nîmes combine un noyau ancien (6,5 %) et une couronne plus récente (12,9 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 166 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). 49,5 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Nîmes a augmenté de +8,1 %. La motorisation des ménages de Nîmes traduit un profil urbain: 25,1 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Nîmes est une commune du Languedoc méditerranéen.
Le détail du parc (73 347 résidences principales de Nîmes) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,1 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gard (193ᵉ rang sur 348 communes)
Analyse du marché immobilier à Nîmes
Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Nîmes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Nîmes s'établit à 2 343 €, sur la base de 2340 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nîmes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Nîmes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 157 €/m² à 2 343 €/m² (+8,6 %), pour 2 340 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
27,7 % de maisons et 72,3 % d'appartements parmi les 2 340 transactions enregistrées.
27,7 % maisons, 72,3 % appartements sur 2 340 ventes: le collectif pèse 72,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 340 | 649 | 1 691 |
| Prix médian/m² | 2 343 € | 2 811 € | 2 178 € |
| Prix moyen/m² | 2 408 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 748 | 2 157 € |
| 2022 | 2 774 | 2 293 € |
| 2023 | 2 332 | 2 356 € |
| 2024 | 1 970 | 2 233 € |
| 2025 | 2 340 | 2 343 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 956 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 22 752 autorisations pour 16 966 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Nîmes
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Nîmes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Nîmes totalise 4 917 logements sur 5 ans, soit -1 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Nîmes
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Nîmes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,00 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Nîmes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 49 963 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Nîmes est C, avec 2,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Nîmes
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S'installer à Nîmes : cadre de vie et logement
Nîmes compte 151 839 habitants sur 161,85 km². Le climat local affiche 15,6 °C de moyenne annuelle et 734 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 96 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 703 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Nîmes
Nîmes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nîmes
Composition du parc immobilier à Nîmes
87 984 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Nîmes est majoritairement collectif: 70,9 % d'appartements contre 29,1 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Nîmes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 71 694 logements).
- Avant 1919 6,5 % 4 678 logts
- 1919-1945 6,6 % 4 697 logts
- 1946-1970 24,6 % 17 640 logts
- 1971-1990 31,2 % 22 389 logts
- 1991-2005 18,2 % 13 047 logts
- 2006-2020 12,9 % 9 243 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Nîmes
7 703 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nîmes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Nîmes PPRN Approuvé approuvé le 28/02/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Nîmes
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
215 556 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nîmes
Quel est le prix de l'immobilier à Nîmes ?
Le prix médian au m² à Nîmes est de 2 343 € (données DVF, 2340 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 259 000 €.
Comment Nîmes se situe-t-elle dans le Gard ?
Nîmes se situe au 193ᵉ rang du Gard sur 348 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Nîmes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Nîmes est de 5,2 % (loyer de 12,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian au m² à Nîmes s'établit à 2 343 € sur 2 340 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Gard (2 343 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +8,6 % sur la période 2021-2025. 12 164 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,9 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Nîmes — maisons à 2 811 €/m² pour 92 m² en surface médiane, appartements à 2 178 €/m² pour 58 m². Un bien type de 92 m² revient à environ 258 612 €, soit 12,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Nîmes avoisinent 14,6 €/m² pour les appartements et 12,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,1 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 5,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 4 917 logements autorisés au permis de construire à Nîmes — un rythme moyen de 983 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 72 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Nîmes est une commune du Languedoc méditerranéen.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.