01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 591 logements dont 10 643 résidences principales, 228 résidences secondaires et 720 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 643 | 91,8 % |
| Résidences secondaires | 228 | 2,0 % |
| Logements vacants | 720 | 6,2 % |
Le graphique détaille la structure des 11 591 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 366 | 3,5 % |
| 1919-1945 | 256 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 3 574 | 33,8 % |
| 1971-1990 | 4 274 | 40,4 % |
| 1991-2005 | 909 | 8,6 % |
| 2006-2019 | 1 195 | 11,3 % |
La période 1971-1990 concentre 40 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 11 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 706 | 6,6 % |
| 2 pièces | 1 622 | 15,2 % |
| 3 pièces | 2 812 | 26,4 % |
| 4 pièces | 2 422 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 3 082 | 29,0 % |
Distribution par taille: 22 % de petits logements (T1-T2), 29 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 999 | 11 334 | 11 591 |
| Rés. principales | 9 976 | 10 215 | 10 643 |
| Rés. secondaires | 114 | 165 | 228 |
| Vacants | 909 | 954 | 720 |
Commune voisine de taille comparable, Dinan (102 km) affiche 40,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 775 | 35,5 % |
| Locataires (privé) | 2 659 | 25,0 % |
| Locataires HLM | 4 068 | 38,2 % |
| Logés gratuitement | 142 | 1,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 35,5 % de propriétaires occupants, 63,2 % de locataires et 38 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 120 | 57,5 % |
| Fioul | 660 | 6,2 % |
| Électricité | 3 171 | 29,8 % |
| Gaz bouteille | 77 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 616 | 5,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (57 %), 30 % pour électricité et 6 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 975 |
| 2 à 4 ans | 2 545 |
| 5 à 9 ans | 1 742 |
| 10 ans ou plus | 4 381 |
| Total ménages | 10 643 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 384 |
| Sous-occupation modérée | 3 177 |
| Sous-occupation accentuée | 2 066 |
| Suroccupation modérée | 751 |
| Suroccupation accentuée | 26 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 213 | 20,8 % |
| 1 voiture | 6 065 | 57,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 365 | 22,2 % |
Équipement automobile des ménages: 21 % sans voiture, 57 % avec une voiture et 22 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 52,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 868 | 5 599 | 36 | 233 |
| 1975 | 8 029 | 7 721 | 78 | 230 |
| 1982 | 9 327 | 8 602 | 121 | 604 |
| 1990 | 9 671 | 8 907 | 218 | 546 |
| 1999 | 10 146 | 9 290 | 197 | 659 |
| 2006 | 10 598 | 9 770 | 114 | 713 |
| 2011 | 10 999 | 9 976 | 114 | 909 |
| 2016 | 11 334 | 10 215 | 165 | 954 |
| 2022 | 11 591 | 10 643 | 228 | 720 |
Trajectoire de long terme: 5 868 logements en 1968, 11 591 en 2022 (+98 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 000 | 986 | 959 | 998 | 959 | 672 |
| Dont vacants > 2 ans | 284 | 249 | 265 | 255 | 306 | 303 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 102 | 0,9 % |
| Classe B | 270 | 2,5 % |
| Classe C | 5 194 | 47,9 % |
| Classe D | 3 306 | 30,5 % |
| Classe E | 1 548 | 14,3 % |
| Classe F | 350 | 3,2 % |
| Classe G | 84 | 0,8 % |
Le graphique décompose les 10 854 diagnostics par étiquette énergétique: 48 % en C, 51 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 371 | 12,6 % |
| Classe B | 1 383 | 12,7 % |
| Classe C | 4 426 | 40,8 % |
| Classe D | 2 448 | 22,6 % |
| Classe E | 1 004 | 9,3 % |
| Classe F | 178 | 1,6 % |
| Classe G | 44 | 0,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (41 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 193 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 250 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 85 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 66 |
| Classe B | 70 | 200 |
| Classe C | 842 | 4 352 |
| Classe D | 1 017 | 2 289 |
| Classe E | 459 | 1 089 |
| Classe F | 149 | 201 |
| Classe G | 38 | 46 |
Les maisons affichent une classe dominante D (203 kWh/m²/an), les appartements C (172) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 316 |
| T2 | 695 |
| T3 | 1 369 |
| T4 | 1 394 |
| T5+ | 332 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Lô (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Lô est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Manche. (sur 10 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Lô est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Manche. (sur 195 communes) Voir le classement
- Saint-Lô est le petite ville ayant le moins de résidences secondaires du département Manche. (sur 10 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
11 591 logements composent le parc de Saint-Lô en 2022, très majoritairement occupés à l'année (91,8 %). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (42,1 % / 57,9 %). À l'échelle locale, Saint-Lô est dans la géographie typique de la Normandie, à 28 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Profil urbain classique: la location domine (63,2 %), les propriétaires occupants représentent 35,5 %. Le parc HLM pèse 38,2 % de l'offre de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 46,3 % (cible 20,0 %).
Entre héritage et modernité: 3,5 % de logements d'avant 1919 et 11,3 % postérieurs à 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (179 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 57,5 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+2,3 %). La motorisation des ménages est classique: 20,8 % sans voiture et 22,2 % avec deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la géographie typique de la Normandie dans lequel s'inscrit Saint-Lô. Le décor géographique — à 28 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Lô en 2026 ?
Capitale administrative de la Manche, Saint-Lô bénéficie d'un rayonnement territorial et d'une densité d'équipements exceptionnels pour une ville de 20 000 habitants. Cette attractivité de services soutient son marché immobilier, malgré un contexte économique local marqué par un taux de chômage élevé. Notre verdict décrypte cette dualité.
Avec un rendement brut de 8,4 % pour les appartements, la préfecture de la Manche présente un potentiel locatif supérieur de 60 % à celui des maisons, dans un marché récemment corrigé.
Verdict
➤ Investissement locatif pertinent sur les petits appartements, à condition de cibler les secteurs proches des services et de bien budgéter la taxe foncière.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé sur appartements
- ✓ Correction de -7,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Services et équipements très développés
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian bas
- ⚠ Économie fragile : chômage à 14,5 %
- ⚠ Accessibilité financière faible pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Saint-Lô est 35 % moins chère que la moyenne nationale des villes de même catégorie.
- Son prix au m² est inférieur de 15 % à la moyenne départementale de la Manche.
- Le rendement locatif des appartements y est deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Lô
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Lô : opportunités et risques
Investir à Saint-Lô en 2026 cible prioritairement le segment locatif des petits appartements. Le rendement brut de 8,4 % est l'un des arguments les plus solides, mais il doit être nuancé par des charges spécifiques. La taxe foncière sur le bâti, à 46,55 %, représente par exemple une ponction significative sur les revenus locatifs, rognant le rendement net estimé à environ 4,8 %.
La dynamique démographique, légèrement positive (+2,3 % sur 5 ans), et la présence de 28 établissements scolaires soutiennent une demande locative régulière, notamment étudiante et jeune active. Néanmoins, la fragilité du tissu économique local, avec un revenu médian de 21 010 €, impose une vigilance sur la solvabilité des locataires et la liquidité du marché de la revente. L'investisseur devra privilégier les biens bien situés, à proximité du centre-ville, de la gare ou des pôles de services.
La forte activité de construction neuve (499 logements autorisés en 5 ans) est un signal positif d'attractivité, mais elle pourrait aussi, à terme, créer une concurrence sur le segment locatif moderne. Une stratégie gagnante consistera donc à viser l'ancien rénové, bien isolé et offrant un bon rapport surface/prix, pour se distinguer de l'offre neuve souvent plus chère.
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Données du marché immobilier à Saint-Lô
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 1 667 €/m², en recul de 7,2 % sur un an, masque une dualité persistante du parc. Les appartements, avec une surface médiane de 50 m², constituent l'offre la plus accessible et affichent un rendement locatif brut attractif de 8,4 %. D'après les données DVF 2024, cette rentabilité élevée s'explique par des prix d'acquisition contenus et des loyers soutenus par une demande locative structurée, dans une ville où seuls 35,5 % des habitants sont propriétaires.
La comparaison avec les communes similaires est éclairante. Saint-Lô se positionne comme un marché d'entrée par rapport à Dinan (+71 %) ou Hérouville-Saint-Clair (+75 %), tout en offrant des services équivalents voire supérieurs, avec un indice de confort de services (ICS) de 9,3/10. Cet écart de valorisation crée un potentiel de rattrapage, mais celui-ci reste conditionné à une amélioration des indicateurs économiques locaux, notamment un taux de chômage actuellement à 14,5 %.
Enfin, la structure du parc immobilier, avec seulement 5,9 % de logements antérieurs à 1945 et 11,3 % construits après 2006, indique un bâti globalement récent et en bon état énergétique. La part de passoires thermiques (F/G) est faible (3,5 %), réduisant le risque de travaux de rénovation urgents lié à la loi Climat et Résilience.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Lô Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians à Saint-Lô ont connu une hausse soutenue de près de 29 %, passant de 1 396 €/m² à 1 796 €/m². L'année 2024 marque un net retournement, avec une correction de -7,2 % qui ramène le prix médian à 1 667 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines comme Vire Normandie (-2 %), pourrait signaler un réajustement après une surchauffe ou un impact de la hausse des taux. Pour un acheteur en 2026, cette période de correction offre un point d'entrée potentiellement plus favorable, à condition que les indicateurs économiques locaux se stabilisent.
Évolution du marché immobilier de Saint-Lô
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 650 €/m² de prix médian pour 269 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +8,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison médiane (97 m²) représente un investissement de 171 400 €, nécessitant 8,2 années de revenu médian local. Pour un appartement type (50 m²) à 77 400 €, l'effort est ramené à 3,7 années de revenu. Le rendement brut locatif diverge radicalement : 8,4 % pour les appartements contre 5,2 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 46,55 %, gestion, vacance), le rendement net estimé chute à environ 4,8 %. L'effort mensuel résiduel après loyer perçu reste significatif, surtout pour les maisons, révélant un investissement davantage porté par la rentabilité locative que par l'autofinancement.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 269 transactions en 2024, le volume d'échanges à Saint-Lô reste dynamique, bien qu'en baisse par rapport aux pics de 2021-2022 (autour de 400 ventes). Le marché est parfaitement équilibré entre maisons (130 ventes) et appartements (139 ventes). Le prix moyen (2 232 €/m²) dépasse nettement le prix médian (1 667 €/m²), signe que des biens plus chers et/ou plus grands tirent la moyenne vers le haut. Cette configuration, associée à la récente baisse des prix, suggère un marché qui bascule légèrement en faveur de l'acheteur, avec plus de marge de négociation, notamment sur les biens les plus exposés.
Répartition des ventes
48,3 % de maisons et 51,7 % d'appartements parmi les 269 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 48,3 % de maisons et 51,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 269 | 130 | 139 |
| Prix médian/m² | 1 650 € | 1 697 € | 1 640 € |
| Prix moyen/m² | 1 935 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 371 | 1 518 € |
| 2022 | 327 | 1 638 € |
| 2023 | 287 | 1 650 € |
| 2024 | 257 | 1 605 € |
| 2025 | 269 | 1 650 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Lô est vigoureuse : 499 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une accélération de +59 % sur la période récente et 180 permis délivrés rien qu'en 2024. Cette forte activité traduit une réponse à la pression démographique légèrement positive (+2,3 % sur 5 ans) et confirme l'attractivité résidentielle de la commune. Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement et une modernisation du parc, mais aussi un risque de concentration de l'offre neuve dans certains quartiers, qui pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien mal entretenu.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 722 autorisations et 1 072 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 62 %.
Vacance longue durée à Saint-Lô
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Lô (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Lô totalise 485 logements sur 5 ans, soit +84 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Lô
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Lô
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,55 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net ramène la performance à la réalité. À Saint-Lô, la taxe foncière s'élève à 46,55 %, un prélèvement significatif. Un rendement brut de 8,4 % sur un appartement chute ainsi à environ 4,8 % net, après déduction de cette taxe, des charges de copropriété (fréquentes dans un parc à 39 % de logements sociaux), des frais de gestion et d'une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,2 %).
Performance énergétique du parc à Saint-Lô
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 854 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Lô est C, avec 4,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est majoritairement en classe C (177 kWh/m²/an), une performance honorable face au vieillissement (5,9 % du bâti est antérieur à 1945). Seulement 3,5 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui réduit le risque de dépréciation brutale. Cependant, pour tout achat, anticipez les travaux de rénovation pour respecter les échéances de la loi Climat : interdiction de location des logements classés F et G à partir de 2025, puis E en 2028.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, en particulier les T2 d'environ 50 m², sont les biens les plus rentables en rendement brut (8,4 %). Leur loyer estimé est de 10,8 €/m²/mois. Les maisons, avec un rendement brut de 5,2 % et un loyer de 7,7 €/m²/mois, visent un public familial et s'écoulent plus lentement. L'ancien domine le parc, avec seulement 11,3 % des logements construits après 2006. Attention aux passoires thermiques (3,5 % des logements classés F/G) qui deviendront interdites à la location. Le neuf, en développement (+59 % d'autorisations en 5 ans), peut offrir des avantages fiscaux mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Saint-Lô ?
Le centre-bourg historique, bien desservi par les commerces (211 équipements) et la gare (à 600 m), est propice aux locations étudiantes ou de jeunes actifs. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles recherchant une maison. La dynamique de construction neuve, avec 180 logements autorisés en 2024, se concentre probablement en extension urbaine, créant de nouveaux quartiers à suivre. La connectivité fibre (74,9 % des logements) est un atout majeur pour attirer les locataires, partout dans la ville.
Calculateur de rendement à Saint-Lô
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Lô
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 6,2 % des logements sont déjà vacants. Le marché locatif est étroit, dépendant de l'économie locale (taux de chômage à 14,5 %). La taxe foncière, à 46,55 %, pèse significativement sur le rendement net. La réglementation énergétique impose aussi de vérifier le DPE : 3,5 % du parc est en passoire thermique (F/G), nécessitant des travaux de rénovation avant 2028. Enfin, la ville est soumise à des risques naturels (4 recensés, 9 arrêtés catastrophe naturelle), à vérifier au moment de l'acquisition.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Lô
Pour un appartement de 50 m² typique à Saint-Lô, comptez environ 77 400 € à l'achat. Au loyer médian de 10,8 €/m², cela génère 540 € de revenus mensuels. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 450 €. Le rendement brut atteint 8,4 %, mais après taxe foncière et charges, l'effort net mensuel peut devenir positif de seulement quelques dizaines d'euros.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Lô
- Oublier la taxe foncière élevée de 46,55 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger la forte proportion de logements sociaux (39 %) pouvant impacter la valorisation.
- Surévaluer les loyers sans vérifier la concurrence réelle sur le secteur.
- Faire l'impasse sur un audit énergétique avant l'achat pour éviter les passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit un rythme classique : plus actif au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut offrir des opportunités avec moins de concurrence entre acheteurs. Pour les vendeurs, mettre en avant le cadre de vie (parcs, monuments) est plus porteur en période verte. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. L'affluence touristique modérée (8 hébergements) influence peu le marché.
Le saviez-vous ?
- Saint-Lô dispose de 13 monuments historiques protégés.
- La ville a autorisé 180 logements neufs pour la seule année 2024.
- L'âge médian de la population est de 43 ans, équilibré entre jeunes et seniors.
S'installer à Saint-Lô : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Lô, c'est profiter des avantages d'une petite ville très bien équipée, avec 956 commerces et services recensés par l'INSEE, sans subir la pression immobilière du littoral. La commune offre un cadre de vie complet, marqué par la présence de 13 monuments historiques et d'un important patrimoine végétal, lui valant le surnom de « Capitale des Débris » pour son renaissance après-guerre.
Le territoire présente toutefois une vulnérabilité aux risques naturels, avec 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques et un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) actif sur la Vire. Ce point doit être intégré dans le choix du secteur d'achat et dans la souscription d'une assurance habitation adaptée. La connectivité numérique est correcte (77,5 % de couverture très haut débit), répondant aux besoins du télétravail.
Carte du marché immobilier à Saint-Lô
Saint-Lô et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Lô
Avec une température moyenne de 11,3 °C et 957 mm de pluie annuels, le climat est océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés frais, sans excès. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant une atmosphère paisible, éloignée des canicules estivales. La faible altitude (68 m) et l'éloignement relatif du littoral atténuent les vents marins forts. Un cadre idéal pour qui apprécie la verdure normande sans rudesse climatique.
À qui s'adresse Saint-Lô ?
Saint-Lô s'adresse en premier lieu aux primo-accédants et aux jeunes familles, attirés par des prix accessibles et la présence de nombreuses écoles. Les retraités (29,5 % des habitants ont 60 ans et plus) y trouvent également un cadre paisible et médicalisé. Les actifs travaillant localement ou à Caen (54,5 km) peuvent y établir leur résidence principale. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou un large choix culturel pourraient être en décalage. La part de maisons individuelles (42,6 %) plaide pour un mode de vie plutôt familial.
Avantages et limites à Saint-Lô
✓ Points forts
- Prix d'entrée très inférieur à la moyenne régionale.
- Services et équipements complets pour une ville de 20 000 habitants.
- Bonne connectivité routière et ferroviaire (gare en ville).
- Cadre patrimonial préservé avec 13 monuments historiques.
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE C dominant).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (14,5%), impactant le dynamisme économique local.
- Exposition à certains risques naturels (inondations).
- Offre de loisirs et culture moins dense que dans une grande ville.
Composition du parc immobilier à Saint-Lô
11 591 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Lô combine 42,6 % de maisons et 57,4 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons (42,6 %) et appartements. La faible part de résidences secondaires (2 %) et la forte proportion de locataires (logements sociaux : 39 %) indiquent une ville ancrée dans son rôle de centre administratif et de services, avec une population stable. Un taux de vacants à 6,2 % reste dans la moyenne basse, indiquant une bonne absorption. Ce paysage dessine un marché plutôt locatif et familial, soutenu par la présence de 28 établissements scolaires.
Ancienneté du parc à Saint-Lô
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 574 logements).
- Avant 1919 3,5 % 366 logts
- 1919-1945 2,4 % 256 logts
- 1946-1970 33,8 % 3 574 logts
- 1971-1990 40,4 % 4 274 logts
- 1991-2005 8,6 % 909 logts
- 2006-2019 11,3 % 1 195 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Lô
956 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Lô
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) concernant la rivière Vire. La sismicité et le radon sont classés faibles. Historiquement, 9 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Ces éléments impliquent, pour tout achat, une consultation obligatoire du dossier ERNMT (ex-ESRIS) pour connaître les contraintes exactes du terrain (zonage inondable, par exemple) et leur impact sur l'assurabilité et les travaux futurs.
Cas pratique : un achat type à Saint-Lô
Pour une maison de 100 m², le budget médian s'établit à 171 399 € hors frais. Cela représente environ 8,2 années du revenu médian local (21 010 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 870 €, soit un taux d'effort d'environ 50 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Lô
- Ne pas consulter le dossier ERNMT pour vérifier les risques d'inondation (PPRN Vire).
- Acheter sans exiger un DPE valide, surtout pour les biens anciens (5,9 % d'avant 1945).
- Ignorer la copropriété : vérifier son état financier et la part de logements sociaux.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique sur le budget global.
Points clés à retenir à Saint-Lô
- Prix médian à 1 667 €/m², en baisse de -7,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 8,4 %.
- Climat doux : température moyenne de 11,3 °C.
- Écart maison/appartement : 1 697 €/m² contre 1 640 €/m².
- Rendement net ramené à ~4,8 % après taxe foncière (46,55 %).
- Parc de logements stable, très majoritairement des résidences principales.
- La fibre optique (74,9 % de couverture) est un critole valorisant.
- Coût d'un bien type : 171 399 € pour une maison, 77 400 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Lô ?
À Saint-Lô, la valeur dépend fortement de la proximité des 956 équipements, notamment des commerces (211) et des écoles. L'état du bien est crucial : un DPE dégradé (F/G) pèsera sur le prix face à la réglementation. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage (avec ou sans ascenseur), la vue et la qualité de la copropriété (taux de logements sociaux : 39 %) font la différence. La fibre (disponible à 74,9 %) est aussi un critole croissant. Enfin, la présence de monuments historiques peut créer des îlots de valeur plus élevée.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Lô
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
155 100 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation au prix du marché, et non au prix espéré, conditionne entièrement votre vente. À Saint-Lô, avec un taux de vacance de 6,2 % et une offre neuve en croissance (+59 % sur 5 ans), les acheteurs comparent. Un bien surévalué prendra la poussière, tandis qu'un bien sous-évalué vous fera perdre plusieurs milliers d'euros. Seule une analyse fine des comparables de vente récents (DVF), ajustée des spécificités de votre logement (surface, année, DPE, vue), permet de définir le prix d'acceptabilité optimal. Cette précision est le premier levier pour réduire le délai de vente et sécuriser votre projet.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : la valeur au m² diffère entre le centre près des 13 monuments historiques et les quartiers plus périphériques. Il évalue l'état réel (fautes de construction, humidité) que les algorithmes ignorent. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs souvent locaux, connaissant bien le secteur. Il peut aussi anticiper l'impact des 499 logements neufs autorisés sur 5 ans sur la valeur de l'ancien. Son estimation fixe un prix de vente réaliste et un argumentaire solide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², qui masque les écarts selon les quartiers.
- Surestimer l'impact des monuments historiques sur la valeur de son bien si éloigné.
- Oublier de mentionner la présence de la fibre optique, un vrai plus.
- Négliger de valoriser un bon DPE (classe A, B, C) face à la réglementation future.
Investir à Saint-Lô : passer à l'action
Identifier le bon bien à Saint-Lô requiert de dépasser les moyennes. La fracture entre un centre-ville bien doté et des quartiers périphériques plus fragiles impose une expertise hyperlocale pour transformer ce potentiel locatif en investissement rentable.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des quartiers et du parc.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Saint-Lô avec les dernières transactions DVF 2024 et l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 295 ventes réelles à Saint-Lô
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Lô
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Lô ?
Le prix moyen global s'élève à 2 232 €/m² en 2024, mais le prix médian, plus représentatif, est de 1 667 €/m². Les maisons se négocient autour de 1 697 €/m² et les appartements à 1 640 €/m².
Saint-Lô est-elle une ville chère pour acheter ?
Non, Saint-Lô est 11 % moins chère que Fougères et 20 % moins chère que Lisieux, deux communes comparables. Son prix au m² se situe dans la moitié inférieure des préfectures de département normandes.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Lô ?
Le rendement locatif brut est attractif, particulièrement pour les appartements (8,4 %). Pour une maison, il est de 5,2 %. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 4,8 % pour un appartement.
Le marché immobilier à Saint-Lô est-il en baisse ?
Oui, les prix médians ont baissé de 7,2 % entre 2023 et 2024, après quatre années de hausse. Cette correction pourrait offrir des opportunités d'achat dans un marché qui reste actif (269 transactions en 2024).
Quels sont les quartiers recommandés pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des équipements (gare, services) pour cibler la demande locative la plus solide. La forte offre de logements sociaux (39 %) invite à une sélection rigoureuse du bien et de son environnement.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 11 % à Fougères et de 20 % à Lisieux, Saint-Lô offre un effet de levier plus important pour des indicateurs similaires de ville-préfecture, créant une marge de manœuvre pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Lô.
Communes limitrophes de Saint-Lô
Saint-Lô est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 650 €/m² à Saint-Lô contre 1 938 €/m² pour la Manche.
Hausse contenue du prix médian: +8,7 % sur la période 2021-2025. 1 511 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Saint-Lô: maisons à 1 697 €/m² et appartements à 1 640 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (94 m² à 159 518 €) équivaut à 7,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Lô avoisinent 10,8 €/m² pour les appartements et 7,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 485 logements autorisés, soit 97/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Lô est dans la géographie typique de la Normandie. Le cadre géographique (à 28 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).