01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 402 logements dont 4 167 résidences principales, 53 résidences secondaires et 182 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 167 | 94,7 % |
| Résidences secondaires | 53 | 1,2 % |
| Logements vacants | 182 | 4,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 4 402.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 390 | 9,7 % |
| 1919-1945 | 153 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 330 | 8,2 % |
| 1971-1990 | 1 246 | 31,0 % |
| 1991-2005 | 777 | 19,3 % |
| 2006-2019 | 1 123 | 27,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (28 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 43 | 1,0 % |
| 2 pièces | 282 | 6,8 % |
| 3 pièces | 686 | 16,5 % |
| 4 pièces | 1 280 | 30,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 876 | 45,0 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 45 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 387 | 3 936 | 4 402 |
| Rés. principales | 3 210 | 3 709 | 4 167 |
| Rés. secondaires | 13 | 36 | 53 |
| Vacants | 164 | 191 | 182 |
71,1 % de part de propriétaires à Le Taillan-Médoc, commune de population comparable à 20 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 750 | 66,0 % |
| Locataires (privé) | 817 | 19,6 % |
| Locataires HLM | 550 | 13,2 % |
| Logés gratuitement | 50 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 66,0 % de propriétaires, 32,8 % de locataires, dont 13 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 102 | 26,4 % |
| Fioul | 140 | 3,4 % |
| Électricité | 2 440 | 58,6 % |
| Gaz bouteille | 64 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 421 | 10,1 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 59 %. gaz de ville pèse 26 %, autres sources (bois notamment) 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 385 |
| 2 à 4 ans | 829 |
| 5 à 9 ans | 894 |
| 10 ans ou plus | 2 059 |
| Total ménages | 4 167 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 770 |
| Sous-occupation modérée | 960 |
| Sous-occupation accentuée | 1 086 |
| Suroccupation modérée | 100 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 249 | 6,0 % |
| 1 voiture | 1 752 | 42,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 166 | 52,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 42 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 85,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 078 | 1 000 | 28 | 50 |
| 1975 | 1 339 | 1 232 | 38 | 69 |
| 1982 | 1 712 | 1 550 | 25 | 137 |
| 1990 | 2 162 | 2 024 | 15 | 123 |
| 1999 | 2 616 | 2 496 | 23 | 97 |
| 2006 | 3 006 | 2 890 | 14 | 102 |
| 2011 | 3 387 | 3 210 | 13 | 164 |
| 2016 | 3 936 | 3 709 | 36 | 191 |
| 2022 | 4 402 | 4 167 | 53 | 182 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 078 à 4 402 logements, soit +308 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 291 | 247 | 252 | 191 | 281 | 141 |
| Dont vacants > 2 ans | 55 | 50 | 59 | 43 | 54 | 75 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 131 | 9,7 % |
| Classe B | 80 | 6,0 % |
| Classe C | 575 | 42,8 % |
| Classe D | 364 | 27,1 % |
| Classe E | 148 | 11,0 % |
| Classe F | 35 | 2,6 % |
| Classe G | 11 | 0,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (43 %), 58 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 440 | 32,7 % |
| Classe B | 420 | 31,3 % |
| Classe C | 264 | 19,6 % |
| Classe D | 144 | 10,7 % |
| Classe E | 53 | 3,9 % |
| Classe F | 21 | 1,6 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (33 %), et 84 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 207 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 205 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 79 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 230 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 80 |
| Classe B | 64 | 16 |
| Classe C | 393 | 182 |
| Classe D | 310 | 54 |
| Classe E | 126 | 22 |
| Classe F | 31 | 4 |
| Classe G | 11 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (178 kWh/m²/an) et appartements en classe C (129).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 183 |
| T3 | 332 |
| T4 | 203 |
| T5+ | 33 |
Faut-il investir à Saint-Loubès en 2026 ?
À 14 kilomètres au nord-est de Bordeaux, Saint-Loubès bénéficie d'une attractivité résidentielle liée à la métropole et d'un cadre de vie familial. Avec une population en croissance (+18,4 % en 10 ans) et un taux de chômage contenu (8 %), la commune affiche des indicateurs solides. Pourtant, son marché immobilier vient d'enregistrer une correction brutale, complexifiant la décision d'investir en 2026.
Malgré une correction sévère de -20 % en un an, Saint-Loubès conserve des indicateurs solides, son attractivité résidentielle la maintenant dans la moitié supérieure des communes girondines.
Verdict
➤ Un investissement exigeant, réservé aux acheteurs patients visant le long terme sur des maisons, dans un marché en phase de correction.
Points clés
- ✓ Correction de -19,8 % : point d'entrée attractif
- ✓ Rendement brut maisons à 5,1 %, correct
- ✓ Connectivité fibre et THD excellente (100 %)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 4,6/10)
- ⚠ Pression touristique quasi inexistante
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 728 €/m², Saint-Loubès reste moins chère que 75 % des communes françaises de taille comparable.
- Son prix est inférieur de 15 % à la médiane girondine, offrant un relatif effet de levier.
- Le rendement locatif des maisons (5,1 %) dépasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement la faible plus-value immédiate.
Analyse du marché immobilier à Saint-Loubès
Le marché immobilier de Saint-Loubès affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Loubès
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6/10) : le marché est actif, mais la demande se concentre sur les biens bien positionnés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6/10) : le marché est actif, mais la demande se concentre sur les biens bien positionnés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,9/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,9/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,6/10) : la demande locative existe mais sans tension particulière, viser des biens proches des services.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,6/10) : la demande locative existe mais sans tension particulière, viser des biens proches des services.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,3/10) : aucune dynamique saisonnière à exploiter, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,3/10) : aucune dynamique saisonnière à exploiter, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2810,4 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 71/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 53/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 385,7 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 29/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 62,5 — Percentile dept : 39/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 82/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 53/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2810,4 — Percentile dept : 27/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 14/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 385,7 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Loubès : opportunités et risques
Investir à Saint-Loubès en 2026 suppose d'accepter une logique de moyen-long terme et de privilégier la maison individuelle. Le rendement brut de 5,1 % pour les maisons est correct, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, élevée à 43,83 %, ainsi que les charges de gestion et de vacance. Le rendement net tombe alors autour de 3 %, un niveau qui exige une plus-value future pour être réellement compétitif.
La faible part de passoires thermiques (3,6 % classées F/G) est un atout, réduisant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires. Néanmoins, avec 27,9 % du parc construit après 2006, beaucoup de biens sont récents et déjà aux normes, limitant la marge de valorisation par la rénovation. L'investisseur devra donc chercher la perle rare parmi le bâti plus ancien, en veillant au diagnostic DPE.
La stratégie la plus cohérente apparaît être l'achat d'une maison en bon état, proche de la gare (0,8 km) ou des services du centre, pour une location annuelle à des familles. La pression locative modérée (IOL 4,6/10) et l'absence de tourisme (1,3/10) excluent les montages en saisonnier ou en colocation étudiante. La patience sera requise pour trouver un locataire et espérer une reprise des prix.
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Données du marché immobilier à Saint-Loubès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Loubès s'établit à 2 728 €, sur la base de 83 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Loubès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Loubès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 082 €/m² à 2 728 €/m² (-11,5 %), pour 83 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
94,0 % de maisons et 6,0 % d'appartements parmi les 83 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 94,0 % de maisons et 6,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 83 | 78 | 5 |
| Prix médian/m² | 2 728 € | 2 754 € | 2 368 € |
| Prix moyen/m² | 2 764 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 113 | 3 082 € |
| 2022 | 118 | 3 191 € |
| 2023 | 72 | 3 186 € |
| 2024 | 65 | 2 716 € |
| 2025 | 83 | 2 728 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve marque un net ralentissement. Seulement 37 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-54 % par rapport à la période précédente). Cela indique une prudence des promoteurs face au retournement du marché et à la hausse des coûts. À moyen terme, cette faible offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien, surtout si la demande démographique (+2,6 % en 5 ans) se maintient. L'urbanisation future se concentrera vraisemblablement sur la rénovation et la densification douce du parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 144 logements ont été autorisés et 1 344 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 63 %.
Vacance longue durée à Saint-Loubès
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Loubès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Loubès totalise 318 logements sur 5 ans, soit -34 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Loubès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Loubès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut masque des charges incompressibles. À Saint-Loubès, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,83 %. Prévoyez également les frais de gestion (env. 8 % du loyer), les provisions pour copropriété (si applicable) et la vacance locative, même si le taux de logements vacants n'est que de 4,1 %. Les travaux d'entretien courants grèvent aussi la rentabilité. C'est l'addition de ces postes qui explique l'écart entre le rendement brut affiché et votre revenu net réel.
Performance énergétique du parc à Saint-Loubès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 344 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Loubès est C, avec 3,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne correcte (classe C, 167 kWh/m²/an). Seulement 3,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un ratio bien inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de louer les logements classés F et G d'ici 2028. Même minoritaires, ces biens exigent un plan de rénovation urgent.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons de 3 ou 4 pièces, type T3/T4, qui correspondent à la demande familiale dominante. Les appartements, très peu nombreux, offrent des loyers au m² plus élevés (13,5 €/m²/mois) mais un rendement brut plus faible. Le parc est relativement récent (27,9 % construit après 2006) et la classe DPE dominante est C, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique urgents, même si 3,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
Quelles zones cibler à Saint-Loubès ?
L'offre se concentre dans le centre-bourg historique et les lotissements pavillonnaires récents. La proximité immédiate de la gare de Saint-Loubès (0,8 km) et des commerces de proximité (39 équipements recensés) est un atout pour la valorisation locative. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve ayant chuté de 54 % sur les cinq dernières années, ce qui peut réduire la future concurrence locative.
Calculateur de rendement à Saint-Loubès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Loubès
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché locatif de petite taille. La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi 72,6 %) et l'absence de diversification touristique ou étudiante accentuent cette sensibilité. La taxe foncière, à 43,83 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, 7 risques naturels sont recensés (dont inondations), pouvant impacter l'assurance et l'attractivité à long terme.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Loubès
- Négliger la taxe foncière de 43,83 %.
- Surestimer les loyers hors saison.
- Oublier la provision pour travaux.
- Ignorer le PPR pour l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier suit un cycle annuel classique avec une accélération au printemps. À Saint-Loubès, la période post-rentrée (septembre-octobre) est aussi active, portée par les projets familiaux. Évitez de mettre en vente en août, mois creux. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en début d'année.
Le saviez-vous ?
- 97 % des logements sont éligibles à la fibre.
- La commune a gagné 2,6 % d'habitants en 5 ans.
- Seulement 1,2 % des résidences sont secondaires.
S'installer à Saint-Loubès : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Loubès, c'est opter pour le calme d'une petite ville girondine sans renoncer à la proximité bordelaise. La commune offre un panel complet de services du quotidien, avec 256 services et 39 commerces recensés par l'INSEE, renforçant son autonomie. La présence de cinq établissements scolaires et d'une offre de santé conséquente (82 équipements) complète ce tableau résidentiel attractif pour les familles.
Le territoire présente cependant certains risques à intégrer. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif et 13 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, principalement pour inondations. Ces éléments doivent guider le choix du quartier et être vérifiés lors de l'acquisition. La connectivité, en revanche, est excellente, avec un très haut débit disponible sur l'ensemble de la commune, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Saint-Loubès
Saint-Loubès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Loubès
Avec une température moyenne annuelle de 13,5 °C et 835 mm de précipitations, Saint-Loubès bénéficie d'un climat océanique doux. Les hivers sont rarement rigoureux et les étés chauds sans excès. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une transition en douceur, fuyant les climats continentaux aux saisons marquées. L'altitude moyenne de 16 m limite les risques de gel intense, un atout pour le jardin comme pour la facture de chauffage.
À qui s'adresse Saint-Loubès ?
Saint-Loubès s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants recherchant une maison avec extérieur, prêts à accepter une certaine distance pour accéder aux emplois de l'agglomération bordelaise. Les retraités y trouvent également un cadre paisible et bien doté en services de santé. En revanche, les jeunes actifs célibataires ou les étudiants y trouveront peu d'animation et une offre de logements collectifs limitée.
Avantages et limites à Saint-Loubès
✓ Points forts
- Prix plus accessible que dans les communes limitrophes de Bordeaux.
- Environnement calme et verdoyant, idéal pour les familles.
- Bonne desserte ferroviaire (gare sur place) vers Bordeaux.
- Parc immobilier récent (28% post-2006) et performant énergétiquement (DPE C dominant).
- Services de proximité et équipements scolaires suffisants pour le quotidien.
− À prendre en compte
- Offre culturelle et de loisirs limitée (14 équipements sports/loisirs).
- Dépendance à la voiture pour de nombreux déplacements, malgré la gare.
- Exposition à certains risques naturels (inondations), nécessitant une vérification du PPR.
Composition du parc immobilier à Saint-Loubès
4 402 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Loubès est composé très majoritairement de maisons (87,2 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons (87,2 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (66 %). Ce double trait dessine un marché ancré, familial et stable, peu spéculatif. La part infime de résidences secondaires (1,2 %) confirme une vocation résidentielle principale. Le faible taux de vacants (4,1 %) suggère une bonne adéquation entre l'offre et la demande. L'acheteur type est donc un ménage cherchant à s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Saint-Loubès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 019 logements).
- Avant 1919 9,7 % 390 logts
- 1919-1945 3,8 % 153 logts
- 1946-1970 8,2 % 330 logts
- 1971-1990 31,0 % 1 246 logts
- 1991-2005 19,3 % 777 logts
- 2006-2019 27,9 % 1 123 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Loubès
422 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Loubès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR). Sept risques naturels sont recensés, principalement liés aux inondations, avec 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon et la sismicité sont classés faibles. Ces données imposent de consulter systématiquement le zonage du PPR avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité. L'absence de dramatisation ne doit pas conduire à négliger cette vérification essentielle.
Cas pratique : un achat type à Saint-Loubès
Une maison de 95 m² (prix médian 246 050 €) représente environ 10,1 années de revenu médian local (24 300 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1¢350 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, soit environ 1 000 €/an supplémentaires.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Loubès
- Zapper la consultation du PPR actif.
- Acheter sans diagnostic de sol (radon).
- Négliger le DPE pour un projet locatif.
- Oublier la proximité de la gare TGV à 14,4 km.
Points clés à retenir à Saint-Loubès
- Prix médian : 2 728 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison : 5,1 %.
- Climat doux (13,5 °C de moyenne).
- Marché en correction (-19,8 %).
- Taxe foncière à 43,83 %.
- Parc à 87,2 % de maisons.
- Peu de passoires thermiques (3,6 %).
- Écart important maison/appartement (+65 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Loubès ?
À Saint-Loubès, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation intra-communale. La proximité de la gare (0,8 km) et des 5 établissements scolaires est valorisante. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition pèsent lourd. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont des critères de plus en plus financiers, avec l'encadrement des loyers et les interdictions à venir. Un appartement avec place de parking et fibre (déployée à 97 %) se valorise mieux. Enfin, la vue et le calme restent des atouts subjectifs mais réels.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Loubès
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
289 168 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse comme celui de Saint-Loubès, un prix de vente trop haut entraîne une stagnation prolongée du bien, tandis qu'un prix trop bas signifie une perte sèche. Une estimation professionnelle intègre les données récentes de transactions (DVF), la localisation exacte, la surface, l'état (seulement 3,6 % de passoires thermiques) et les atouts spécifiques comme la proximité de la gare ou la qualité de la rénovation. Elle permet de se positionner stratégiquement, souvent entre le prix médian (2 669 €/m²) et le quartile haut (3 161 €/m²) selon les cas, pour attirer les acheteurs sans brader son patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique utilise des moyennes, comme le prix médian de 2 669 €/m². Un professionnel local affine ce prix en fonction du micro-quartier, de l'exposition réelle, de la qualité des matériaux ou de la vue. Il évalue l'impact concret d'un DPE C versus D. Son réseau lui permet aussi de juger de l'offre concurrente et de la solvabilité des acheteurs actuels. Cette expertise humaine est cruciale pour fixer un prix de vente réaliste qui attirera des offres sérieuses et optimisera le rendement de la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le seul prix au m² moyen.
- Surestimer l'impact d'une piscine.
- Négliger l'état réel des réseaux (fibre).
- Oublier la baisse de 54% des constructions neuves.
Investir à Saint-Loubès : passer à l'action
Une opportunité se niche souvent dans les nuances du marché local. La forte correction de Saint-Loubès peut cacher des biens sous-évalués, mais aussi des pièges. Seul un professionnel implanté peut identifier les secteurs porteurs et les prix réellement négociables aujourd'hui.
Les données posent un diagnostic contrasté. Son interprétation précise dépend du bien et de votre stratégie.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Saint-Loubès grâce à l'analyse des 85 dernières transactions et à la dynamique spécifique du marché local.
- Analyse basée sur les ventes DVF 2024 à Saint-Loubès
- Évolution des prix et correction récente de -20 %
- Conseils d'un expert connaissant la commune
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Loubès
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Loubès
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Loubès ?
En 2024, le prix médian est de 2 728 €/m², avec une fourchette centrale de prix comprise entre 2 289 et 3 161 €/m². Une maison de 100 m² coûte environ 260 000 €.
Saint-Loubès est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Saint-Loubès est moins chère que toutes ses voisines comparables. Son prix au m² est inférieur de 6 % à Carbon-Blanc et de 32 % au Taillan-Médoc, selon les données DVF 2024.
Est-ce un bon moment pour acheter à Saint-Loubès ?
Le marché est en correction (-20 % en 2024), ce qui crée des opportunités de négociation. C'est un moment pertinent pour les acheteurs ayant un projet à long terme et une capacité à attendre une stabilisation des prix.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,1 % pour une maison et 3,8 % pour un appartement. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3 % pour une maison.
Quels sont les quartiers recommandés à Saint-Loubès ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des services, ainsi que ceux bien desservis par la gare (ligne TER). Évitez les zones identifiées dans le Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la commune.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Loubès affiche un prix au m² inférieur de 6 % à Carbon-Blanc et de 32 % à Le Taillan-Médoc, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur cherchant à miser sur la proximité bordelaise sans payer la prime des voisines les plus cotées.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Loubès.
Communes limitrophes de Saint-Loubès
Saint-Loubès est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Loubès s'établit à 2 728 € sur 83 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Gironde (3 516 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Saint-Loubès se replie de -11,5 %. 451 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Typologie largement pavillonnaire à Saint-Loubès: 94,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 754 €/m². Le bien médian (106 m² à 291 924 €) équivaut à 12,0 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Loubès avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 11,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 64 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (81 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Loubès est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 40 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.