01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 187 logements dont 1 054 résidences principales, 51 résidences secondaires et 82 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 054 | 88,8 % |
| Résidences secondaires | 51 | 4,3 % |
| Logements vacants | 82 | 6,9 % |
Le graphique détaille la structure des 1 187 logements: 89 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 100 | 9,5 % |
| 1919-1945 | 26 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 55 | 5,2 % |
| 1971-1990 | 331 | 31,4 % |
| 1991-2005 | 283 | 26,9 % |
| 2006-2019 | 259 | 24,6 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 25 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,3 % |
| 2 pièces | 38 | 3,6 % |
| 3 pièces | 146 | 13,9 % |
| 4 pièces | 308 | 29,2 % |
| 5 pièces ou plus | 558 | 53,0 % |
Distribution par taille: 4 % de petits logements (T1-T2), 53 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 913 | 1 044 | 1 187 |
| Rés. principales | 827 | 910 | 1 054 |
| Rés. secondaires | 40 | 37 | 51 |
| Vacants | 46 | 97 | 82 |
Commune voisine de taille comparable, Le Thou (9 km) affiche 79,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 839 | 79,6 % |
| Locataires (privé) | 189 | 17,9 % |
| Locataires HLM | 15 | 1,4 % |
| Logés gratuitement | 12 | 1,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 79,5 % de propriétaires occupants, 19,3 % de locataires et 1 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 155 | 14,7 % |
| Fioul | 87 | 8,3 % |
| Électricité | 628 | 59,6 % |
| Gaz bouteille | 10 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 174 | 16,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 60 % au électricité, 17 % pour autres sources (bois notamment), 15 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 145 |
| 2 à 4 ans | 170 |
| 5 à 9 ans | 167 |
| 10 ans ou plus | 572 |
| Total ménages | 1 054 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 74 |
| Sous-occupation modérée | 228 |
| Sous-occupation accentuée | 271 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 41 | 3,9 % |
| 1 voiture | 414 | 39,3 % |
| 2 voitures ou plus | 599 | 56,8 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 39 % avec une voiture et 57 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 84,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 213 | 189 | 14 | 10 |
| 1975 | 327 | 267 | 4 | 56 |
| 1982 | 443 | 413 | 12 | 18 |
| 1990 | 535 | 479 | 31 | 25 |
| 1999 | 659 | 592 | 44 | 23 |
| 2006 | 810 | 753 | 28 | 29 |
| 2011 | 913 | 827 | 40 | 46 |
| 2016 | 1 044 | 910 | 37 | 97 |
| 2022 | 1 187 | 1 054 | 51 | 82 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 213 à 1 187 logements, soit +457 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 82 | 70 | 62 | 59 | 79 | 38 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 17,8 % |
| Classe B | 20 | 7,0 % |
| Classe C | 78 | 27,3 % |
| Classe D | 101 | 35,3 % |
| Classe E | 28 | 9,8 % |
| Classe F | 7 | 2,4 % |
| Classe G | 1 | 0,3 % |
La classe D domine avec 35 % des diagnostics, et 52 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 107 | 37,4 % |
| Classe B | 124 | 43,4 % |
| Classe C | 34 | 11,9 % |
| Classe D | 11 | 3,8 % |
| Classe E | 5 | 1,7 % |
| Classe F | 5 | 1,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (43 %), et 93 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 205 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 221 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 229 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 153 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 68 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 229 kWh/m²/an pour le bâti 1975-1988, 68 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 0 |
| Classe B | 20 | 0 |
| Classe C | 70 | 8 |
| Classe D | 88 | 13 |
| Classe E | 25 | 3 |
| Classe F | 7 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (161 kWh/m²/an), les appartements D (198) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 5 |
| T3 | 20 |
| T4 | 24 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Salles-sur-Mer (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Salles-sur-Mer dispose de 1 187 logements, dont 1 054 résidences principales (88,8 %). Une typologie quasi monomorphe — 94,9 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pour mémoire, Salles-sur-Mer est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, dans un relief de plaine, à 4 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral charentais, à 24 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
L'accession à la propriété est la norme à Salles-sur-Mer, avec 79,5 % de propriétaires occupants.
24,6 % des logements de Salles-sur-Mer datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Performance énergétique soutenue: classe D dominante et consommation moyenne (164 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 59,6 % des résidences principales.
Hausse mesurée du nombre de logements: +13,7 % entre 2016 et 2022. 56,8 % des ménages de Salles-sur-Mer disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Salles-sur-Mer est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. La commune est dans un relief de plaine, à 4 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral charentais, à 24 km environ: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 12 % du Charente-Maritime
Analyse du marché immobilier à Salles-sur-Mer
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Salles-sur-Mer
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Salles-sur-Mer s'établit à 2 984 €, sur la base de 29 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Salles-sur-Mer se positionne dans le top 12 % des communes les plus chères du Charente-Maritime.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Salles-sur-Mer Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Salles-sur-Mer
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 139 €/m² → 2 984 €/m² (-4,9 %), volume annuel actuel 29 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
96,6 % de maisons et 3,4 % d'appartements parmi les 29 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 96,6 % de maisons et 3,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 29 | 28 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 984 € | 3 008 € | 2 798 € |
| Prix moyen/m² | 2 934 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 38 | 3 139 € |
| 2022 | 58 | 3 453 € |
| 2023 | 27 | 3 600 € |
| 2024 | 21 | 3 125 € |
| 2025 | 29 | 2 984 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 8 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 80 sur 2013 — soit -90,0 %.
Vacance longue durée à Salles-sur-Mer
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Salles-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Salles-sur-Mer totalise 67 logements sur 5 ans, soit -61 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Salles-sur-Mer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Salles-sur-Mer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Salles-sur-Mer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 286 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Salles-sur-Mer est D, avec 2,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Salles-sur-Mer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Salles-sur-Mer : cadre de vie et logement
Salles-sur-Mer compte 2 465 habitants, à 10 m d'altitude. Le climat local affiche 13,5 °C de moyenne annuelle et 760 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 86 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Salles-sur-Mer
Salles-sur-Mer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Salles-sur-Mer
Composition du parc immobilier à Salles-sur-Mer
1 187 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Salles-sur-Mer est composé très majoritairement de maisons (94,9 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Salles-sur-Mer
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 054 logements).
- Avant 1919 9,5 % 100 logts
- 1919-1945 2,5 % 26 logts
- 1946-1970 5,2 % 55 logts
- 1971-1990 31,4 % 331 logts
- 1991-2005 26,9 % 283 logts
- 2006-2019 24,6 % 259 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Salles-sur-Mer
86 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Salles-sur-Mer
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Salles-sur-Mer
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
280 496 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Salles-sur-Mer
Quel est le prix de l'immobilier à Salles-sur-Mer ?
Le prix médian au m² à Salles-sur-Mer est de 2 984 € (données DVF, 29 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 283 000 €.
Comment Salles-sur-Mer se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Salles-sur-Mer se classe au 57ᵉ rang sur 460 communes du Charente-Maritime — dans le top 12 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Salles-sur-Mer ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Salles-sur-Mer est de 5,5 % (loyer de 13,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Salles-sur-Mer
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Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 984 €/m² à Salles-sur-Mer contre 2 426 €/m² pour la Charente-Maritime.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Salles-sur-Mer se replie de -4,9 %. 173 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,5 %.
Typologie largement pavillonnaire à Salles-sur-Mer: 96,6 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 3 008 €/m². Un bien type de 94 m² revient à environ 282 752 €, soit 10,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Salles-sur-Mer avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 13,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (4,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 67 logements autorisés sur 2021-2025, dont 68 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Salles-sur-Mer est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral charentais, à 24 km environ, dans un relief de plaine, à 4 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.