01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 225 logements dont 7 276 résidences principales, 562 résidences secondaires et 1 388 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 276 | 78,9 % |
| Résidences secondaires | 562 | 6,1 % |
| Logements vacants | 1 388 | 15,0 % |
Parmi les 9 225 logements du parc, 79 % assurent la fonction de résidence principale, contre 6 % de secondaires et 15 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 686 | 9,5 % |
| 1919-1945 | 655 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 2 589 | 35,8 % |
| 1971-1990 | 2 291 | 31,7 % |
| 1991-2005 | 675 | 9,3 % |
| 2006-2019 | 336 | 4,6 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (36 %), 5 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 334 | 4,6 % |
| 2 pièces | 1 058 | 14,5 % |
| 3 pièces | 1 726 | 23,7 % |
| 4 pièces | 2 029 | 27,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 129 | 29,3 % |
Distribution par taille: 19 % de petits logements (T1-T2), 29 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 255 | 9 075 | 9 225 |
| Rés. principales | 7 407 | 7 268 | 7 276 |
| Rés. secondaires | 342 | 515 | 562 |
| Vacants | 1 506 | 1 292 | 1 388 |
La part de propriétaires atteint 59,9 % à Boulazac Isle Manoire, commune de 10 759 hab. à 79 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 505 | 48,2 % |
| Locataires (privé) | 2 664 | 36,6 % |
| Locataires HLM | 895 | 12,3 % |
| Logés gratuitement | 212 | 2,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 48,2 %, locataires 48,9 % — la part HLM s'établit à 12 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 525 | 62,2 % |
| Fioul | 329 | 4,5 % |
| Électricité | 2 011 | 27,6 % |
| Gaz bouteille | 62 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 349 | 4,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (62 %), 28 % pour électricité et 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 222 |
| 2 à 4 ans | 1 470 |
| 5 à 9 ans | 1 159 |
| 10 ans ou plus | 3 425 |
| Total ménages | 7 276 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 432 |
| Sous-occupation modérée | 1 977 |
| Sous-occupation accentuée | 1 709 |
| Suroccupation modérée | 412 |
| Suroccupation accentuée | 34 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 423 | 19,6 % |
| 1 voiture | 3 894 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 958 | 26,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 20 % sans voiture, 54 % à une voiture et 27 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 59,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 368 | 6 806 | 220 | 342 |
| 1975 | 8 096 | 7 393 | 231 | 472 |
| 1982 | 8 734 | 7 656 | 311 | 767 |
| 1990 | 9 172 | 7 513 | 472 | 1 187 |
| 1999 | 9 155 | 7 434 | 392 | 1 329 |
| 2006 | 9 558 | 7 845 | 404 | 1 308 |
| 2011 | 9 255 | 7 407 | 342 | 1 506 |
| 2016 | 9 075 | 7 268 | 515 | 1 292 |
| 2022 | 9 225 | 7 276 | 562 | 1 388 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 7 368 logements, le total atteint 9 225 en 2022 (+25 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 958 | 2 114 | 2 053 | 2 087 | 2 120 | 1 692 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 057 | 1 158 | 1 170 | 1 203 | 1 125 | 1 141 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 0,5 % |
| Classe B | 73 | 1,6 % |
| Classe C | 951 | 20,7 % |
| Classe D | 1 787 | 38,9 % |
| Classe E | 1 156 | 25,1 % |
| Classe F | 427 | 9,3 % |
| Classe G | 182 | 4,0 % |
Distribution DPE sur 4 597 diagnostics: la majorité se situe en classe D (39 %), avec 23 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 397 | 8,6 % |
| Classe B | 791 | 17,2 % |
| Classe C | 778 | 16,9 % |
| Classe D | 1 350 | 29,4 % |
| Classe E | 874 | 19,0 % |
| Classe F | 334 | 7,3 % |
| Classe G | 73 | 1,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (29 %), et 43 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 76 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 245 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 76 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 18 |
| Classe B | 15 | 58 |
| Classe C | 124 | 827 |
| Classe D | 207 | 1 580 |
| Classe E | 235 | 921 |
| Classe F | 132 | 295 |
| Classe G | 76 | 106 |
Côté maisons, la dominante est E (263 kWh/m²/an); côté appartements, D (224).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 155 |
| T2 | 197 |
| T3 | 359 |
| T4 | 438 |
| T5+ | 55 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Tulle (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Tulle est le petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Corrèze. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Tulle est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Corrèze. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Tulle est le petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Corrèze. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 1 388 logements vacants sur 9 225 (15,0 %), Tulle présente une vacance résidentielle notable, supérieure à la moyenne nationale. Habitat dominé par le collectif (63,4 %), ne laissant que 36,6 % au pavillonnaire. À l'échelle locale, Tulle est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, à 235 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (48,2 %) et locataires (48,9 %). Le parc HLM pèse 12,3 % de l'offre de résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 9,5 % avant 1919 et 4,6 % depuis 2006. Côté DPE, de Tulle, le parc fait moins bien que le repère national: D et 231 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 13,2 %. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (62,2 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+1,7 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 19,6 % de ménages sans voiture, 26,9 % à au moins deux voitures.
Tulle appartient au tissu une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, repère pour lire son marché résidentiel. Topographie et environnement: à 235 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Tulle en 2026 ?
Préfecture de la Corrèze au patrimoine historique marqué, Tulle se dépeuple (-9 % en 5 ans) malgré un taux d'équipements et de services remarquable pour sa taille. Son marché immobilier, animé par 428 transactions en 2024, présente un visage contrasté où les opportunités de rendement côtoient des fragilités économiques persistantes. Quel potentiel réel pour un investisseur en 2026 ?
Avec un rendement brut de 8,8 % sur les maisons, Tulle propose une rentabilité rare dans le paysage des petites villes, malgré un contexte démographique en repli.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler le segment des maisons à fort rendement, en acceptant le risque d'un marché local fragile et d'une liquidité modérée.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons très élevé
- ✓ Correction de 2023 puis rebond en 2024
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux voisines attractives
- ⚠ Démographie en baisse continue
- ⚠ Solvabilité locale limitée (IAI faible)
- ⚠ Taux de chômage élevé (14,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 60 % à la moyenne nationale.
- Dans le top quart des communes les plus denses du département.
- Rendement locatif des maisons deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Tulle
Le marché immobilier de Tulle affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Tulle
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est actif, ce qui facilite la transaction mais peut compliquer la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est actif, ce qui facilite la transaction mais peut compliquer la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat du revenu médian local, la demande vient de l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat du revenu médian local, la demande vient de l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas soutenue par une forte pression démographique.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas soutenue par une forte pression démographique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : aucune opportunité significative pour la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : aucune opportunité significative pour la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1868,4 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -8,9 — Percentile dept : 8/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 536,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,0 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,8 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -8,9 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1868,4 — Percentile dept : 20/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 15,0 — Percentile dept : 88/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 536,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Tulle : opportunités et risques
Investir à Tulle en 2026 se justifie presque exclusivement par la recherche d'un rendement locatif brut élevé sur les maisons, affichant 8,8 %. Ce taux, rare en France, compense partiellement les risques liés au territoire. Cependant, le rendement net est rapidement érodé par des charges importantes : une taxe foncière à 56,3 % représente à elle seule environ 1,5 mois de loyer, et la vacance locative (8 % en estimation) est probable dans un marché où 15 % du parc est vacant.
Le parc immobilier, avec 18,5 % de logements construits avant 1945 et une classe énergétique dominante D, expose à des coûts de rénovation non négligeables. La part de passoires thermiques (F/G) est de 13,2 %, ce qui implique, pour un investisseur, de sélectionner des biens déjà rénovés ou de budgétiser des travaux pour respecter les interdictions de location à venir. La stratégie de plus-value est, quant à elle, hasardeuse compte tenu de la fragilité démographique et économique locale.
La faiblesse de la construction neuve (tendance à -34 %) limite le risque de concurrence sur le segment locatif, mais elle confirme aussi le manque d'appétit des promoteurs pour ce marché. Pour un investisseur, la clé réside dans l'acquisition d'une maison nécessitant peu de travaux, dans un secteur bien desservi par les 287 services recensés, afin de capter la demande locative existante malgré le chômage élevé (14,6 %).
Simuler un investissement immobilier à Tulle
Estimation sur un maison type de 92 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Tulle.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Tulle ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Tulle
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Tulle est structuré par une dualité prix/typologie flagrante. Les appartements, concentrés dans le centre historique, tirent la médiane vers le haut à 871 €/m² pour seulement 69 m² de surface médiane. À l'inverse, les maisons, plus périphériques, s'échangent à un prix d'appel très contenu, à 1 106 €/m². Selon les transactions DVF 2024, cette divergence reflète deux demandes distinctes : une clientèle de primo-accédants ou d'investisseurs pour les petites surfaces en centre-ville, et une demande familiale ou de rentiers pour l'habitat individuel.
La volatilité récente des prix, avec un rebond de 40,6 % en 2024 après une année de correction, indique un marché de petite taille où la liquidité est relative. Cette amplitude serait impensable dans une grande agglomération. Elle s'explique par un volume de transactions modeste (428 ventes) et une offre parfois erratique, particulièrement sur les biens les plus recherchés. La proximité de la gare de Tulle et de l'accès au TGV à Brive-la-Gaillarde (à 23 km) ne suffit pas à stabiliser la tendance.
Le contexte démographique, avec une perte de 8,9 % de la population en cinq ans, pèse structurellement sur la demande. Néanmoins, le très haut niveau d'équipements et de services (ICS à 8,6/10) maintient une attractivité résiduelle et une certaine demande locative, portée par les employés de la préfecture, de la santé et de l'enseignement. Ce paradoxe entre déclin démographique et vitalité des services définit le cadre de tout investissement à Tulle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Tulle Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Tulle
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Tulle évolue de +2,0 %, passant de 939 à 958 €/m²; 237 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur les données DVF 2024 et de loyers, souligne un écart majeur entre les types de biens. Une maison médiane de 95 m² à 107 920 €, avec un loyer estimé à 8,3 €/m²/mois, génère un rendement brut de 8,8 %. Après déduction d'une vacance de 8 %, de frais de gestion de 12 % et d'une taxe foncière élevée (56,3 %), le rendement net approche les 4,6 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer de la mensualité de crédit, serait d'environ 250 € sur 20 ans. Pour un appartement, l'effort est plus lourd et le rendement net moins attractif (2,8 %). La viabilité d'un montage locatif repose donc presque exclusivement sur l'acquisition d'une maison à prix maîtrisé.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 237 transactions en 2024, l'activité à Tulle est soutenue pour une commune de cette taille, dépassant même le volume de 2023. Le marché est clairement dominé par les appartements, qui représentent 77 % des ventes (143 transactions contre 97 pour les maisons). Cette surreprésentation s'explique par le caractère de centre-bourg et la prédominance de la copropriété dans le parc. Le prix médian des appartements (871 €/m²) est significativement plus élevé que celui des maisons (1 106 €/m²), indiquant une demande concentrée sur le cœur historique et les petites surfaces. Ce déséquilibre suggère un marché tendu sur le segment de l'appartement, mais acheteur sur celui des maisons, où les opportunités de négociation peuvent être plus nombreuses.
Répartition des ventes
39,7 % de maisons et 60,3 % d'appartements parmi les 237 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 60,3 % des mutations, pour un prix médian de 1 106 €/m² (maisons) contre 871 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 237 | 94 | 143 |
| Prix médian/m² | 958 € | 1 106 € | 871 € |
| Prix moyen/m² | 1 100 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 284 | 939 € |
| 2022 | 279 | 1 038 € |
| 2023 | 229 | 966 € |
| 2024 | 225 | 1 046 € |
| 2025 | 237 | 958 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Tulle est atone, avec seulement 111 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la baisse de 34 % par rapport à la période précédente. En 2024, seuls 26 logements ont été autorisés. Ce ralentissement marqué contraste avec le rebond des prix sur l'ancien, et indique une faible pression des promoteurs. Dans un contexte de déclin démographique, ce faible niveau de construction neuve limite les risques de sur-offre. Cependant, il confirme aussi que l'attractivité résidentielle nouvelle est limitée. Pour un investisseur, cela signifie que la valorisation du parc existant, majoritairement ancien (seulement 4,6 % construit après 2006), ne sera pas concurrencée par une offre neuve abondante, mais devra faire face aux obligations de rénovation énergétique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
728 logements autorisés cumulés, 424 commencés: la dynamique récente affiche 36 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Tulle
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Tulle (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Tulle totalise 118 logements sur 5 ans, soit -28 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Tulle
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Tulle
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain réel. À Tulle, la taxe foncière sur le bâti est de 56,3 %, un prélèvement conséquent à intégrer. Il faut aussi provisionner la vacance locative (15 % de logements vacants localement), les frais de gestion (environ 5 % du loyer) et une enveloppe travaux annuelle (1 % de la valeur du bien). Pour les appartements, les charges de copropriété peuvent rogner la rentabilité. Un rendement net à 2,8 % sur un appartement signifie que la marge est ténue après toutes ces déductions.
Performance énergétique du parc à Tulle
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 597 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Tulle est D, avec 13,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (230 kWh/m²/an) place Tulle dans la moyenne nationale pour l'ancien. Attention : 13,2 % du parc est classé F ou G, soit des passoires thermiques. Ces logements sont visés par les interdictions de location à venir (loi Climat). Un bien classé G sera interdit à la location dès 2025, un F en 2028. Pour un achetecteur, cela implique de budgéter des travaux de rénovation urgents, sous peine de voir la valeur du bien chuter et son usage locatif devenir impossible.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les maisons, avec un loyer moyen de 8,3 €/m²/mois, offrent le meilleur rendement net (4,6 %). Les appartements (9,1 €/m²/mois) sont plus liquides (143 ventes annuelles) mais moins rentables (2,8 % net). L'ancien domine (seulement 4,6 % du parc post-2006), avec le risque de travaux pour les passoires thermiques (13,2 % classées F/G).
Quelles zones cibler à Tulle ?
Le centre-bourg, près de la gare (1,5 km) et des 19 monuments historiques, est privilégié pour la location d'appartements. La périphérie, mieux desservie par la route, convient aux maisons de ville. Aucun projet neuf massif n'est en cours (seulement 26 logements autorisés en 2024), limitant les risques de sur-offre.
Calculateur de rendement à Tulle
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Tulle
Le principal risque est la vacance locative (15 % du parc vacant) amplifiée par le déclin démographique. La dépendance à l'économie locale est forte avec un taux de chômage élevé (14,6 %). La taxe foncière (56,3 % en 2024) pèse sur la rentabilité. Enfin, 13,2 % de passoires thermiques exposent à des travaux obligatoires avant 2028.
Cas pratique : un investissement type à Tulle
Pour un appartement type de 69 m² (médian local), comptez environ 143 727 € à l'achat. Avec un loyer de 9,1 €/m², cela génère environ 628 € de revenus mensuels bruts. Le rendement brut atteint 5,2 %. Après déduction de la taxe foncière, charges, et provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre taux d'emprunt. Ce scénario suppose un bien en bon état et rapidement louable.
Erreurs à éviter quand on investit à Tulle
- Oublier la taxe foncière à 56,3 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 15 % dans vos projections.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budgéter sa rénovation urgente.
- Surévaluer les loyers sans vérifier la réalité du marché locatif tulliste.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Tulle, peu soumis au tourisme, suit un rythme classique. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement actif, avec des familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît un regain après la pause estivale. Évitez de mettre en vente en novembre-décembre, période de moindre activité. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se séparer d'un bien coûteux en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Tulle compte 19 monuments historiques protégés pour 13 401 habitants.
- L'âge médian y est de 46,5 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
- La ville dispose de 720 équipements, dont 179 relatifs à la santé.
S'installer à Tulle : cadre de vie et logement
S'installer à Tulle, c'est profiter des avantages d'une petite ville très bien dotée, avec 720 équipements dont 179 dans la santé et 56 en sports et loisirs. Cette densité de services, couplée à un patrimoine historique riche de 19 monuments protégés, offre un cadre de vie complet et préservé. La connectivité est bonne, avec 89 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour le télétravail.
Le revers de la médaille est un territoire en décroissance démographique et vieillissant (indice de vieillissement de 295,5), ce qui peut peser sur l'animation et le renouvellement des commerces. Le climat, avec des précipitations annuelles de 1 236 mm, est plus arrosé que la moyenne nationale. Enfin, la présence d'un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) sur la Corrèze amont rappelle la nécessité de vérifier la situation du bien par rapport au risque, sous peine de contraintes et de surcoûts d'assurance.
Carte du marché immobilier à Tulle
Tulle et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Tulle
Avec une température moyenne de 12,1 °C et 1 236 mm de pluie annuels, Tulle offre un climat océanique dégradé, marqué par des précipitations régulières. Les hivers sont frais, mais les étés restent doux, sans canicules marquées. Ce profil convient aux personnes recherchant un rythme de vie paisible, à l'écart des excès climatiques. L'altitude modérée (315 m) apporte une légère fraîcheur estivale appréciable. C'est un climat adapté à une vie sédentaire, moins aux amateurs de soleil méditerranéen.
À qui s'adresse Tulle ?
Tulle s'adresse aux ménages modestes recherchant la tranquillité et l'accessibilité des services d'une préfecture, ainsi qu'aux retraités (33,5 % des habitants) attirés par le cadre naturel. Les primo-accédants peuvent y trouver leur compte, notamment sur le segment des maisons. En revanche, les actifs mobiles dépendront fortement de la voiture pour rejoindre les pôles d'emploi extérieurs.
Avantages et limites à Tulle
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale.
- Préfecture bien équipée (santé, commerces, administration).
- Cadre de vie naturel préservé, à proximité de la nature.
- Patrimoine historique riche avec 19 monuments classés.
- Desserte ferroviaire et accès rapide au TGV de Brive (23 km).
− À prendre en compte
- Déclin démographique prononcé (-8,9 % en 5 ans).
- Taux de chômage élevé (14,6 %), économie fragile.
- Climat pluvieux et présence d'un risque inondation (PPRI).
Composition du parc immobilier à Tulle
9 225 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Tulle combine 36,7 % de maisons et 63,3 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements à Tulle est équilibré, avec 36,7 % de maisons et une majorité d'appartements. La part de propriétaires occupants (48,2 %) et le faible taux de résidences secondaires (6,1 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, peu soumis à la spéculation saisonnière. Cependant, un taux de vacance de 15 % indique des difficultés de commercialisation pour certains biens, souvent vétustes ou mal situés. Le marché est stable, porté par une demande locale de primo-accédants et de familles, mais sélectif sur la qualité et l'état des biens.
Ancienneté du parc à Tulle
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 232 logements).
- Avant 1919 9,5 % 686 logts
- 1919-1945 9,1 % 655 logts
- 1946-1970 35,8 % 2 589 logts
- 1971-1990 31,7 % 2 291 logts
- 1991-2005 9,3 % 675 logts
- 2006-2019 4,6 % 336 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Tulle
720 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Tulle
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est très faible et le niveau de radon moyen. Le principal risque naturel actif est lié aux inondations, avec un Plan de Prévention des Risques Inondations (PPRI) en vigueur sur la Corrèze amont. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez absolument le dossier de diagnostic technique pour savoir si le bien est en zone réglementée. Cela peut impacter l'assurabilité, le prix et les possibilités de travaux futurs. Une vigilance standard est de mise.
Cas pratique : un achat type à Tulle
Pour une maison de 95 m² (surface médiane estimée), au prix de 1 136 €/m², le budget s'élève à environ 107 920 €. Cela représente environ 5 années du revenu médian local (21 340 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 540 €. Un foyer local devra donc y consacrer une part significative de son budget.
Erreurs à éviter quand on achète à Tulle
- Ne pas consulter le DPE avant d'enchérir, au risque d'acheter une passoire.
- Ignorer le PPRI inondation et le zonage du bien.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 21 340 €.
- Négocier sans connaître l'écart prix maison/appartement (presque du simple au double).
Points clés à retenir à Tulle
- Prix médian au m² à +40,6 % sur un an.
- Rendement brut maison : 8,8 %, net environ 4,6 %.
- Climat pluvieux : 1 236 mm de précipitations par an.
- Écart important : maison 1 106 €/m² vs appart 871 €/m².
- Taxe foncière élevée à 56,3 %.
- Parc ancien : 18,5 % des logements construits avant 1945.
- La valeur dépend crucialement du DPE (13,2 % de passoires).
- Volume de construction neuve en baisse de 34 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Tulle ?
À Tulle, la valeur d'un bien dépend fortement de son état énergétique et de sa localisation précise. La proximité des 17 établissements scolaires, du centre-ville historique et de la gare (1,5 km) génère une prime. Pour les maisons, un terrain de bonne taille et une exposition sud sont valorisants. À l'inverse, un DPE F/G, un étage élevé sans ascenseur ou une rue pentue pénalisent le prix. La part élevée de logements vacants (15 %) montre que le marché sanctionne les biens mal entretenus. Un bien rénové se vend donc nettement mieux et plus vite qu'un projet.
Estimation indicative d'une maison à Tulle
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
88 136 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation réaliste évite la surévaluation, source de mois de vacance supplémentaire dans un parc où 15 % des logements sont déjà vacants. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive d'une plus-value potentielle, notamment sur les biens bien situés près des 287 services de la commune. Seul un expert local peut intégrer les paramètres invisibles dans les données brutes : l'exposition, la qualité de la vue, l'ambiance de rue ou le potentiel de rénovation. Avec un taux de chômage à 14,6 %, le pouvoir d'achat local est limité, rendant le prix juste encore plus déterminant.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne peut pas évaluer la vue depuis un appartement, l'ambiance d'une rue, ni la qualité exacte d'une rénovation. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote des résidences, l'évolution des projets urbains de Tulle Agglo, et la sensibilité des acheteurs. Il ajuste le prix en fonction de l'afflux saisonnier de demandes. Son estimation inclut une stratégie de négociation avec les acheteurs sérieux qu'il a en réseau. Enfin, il peut préconiser des travaux à faible coût pour maximiser la plus-value, une analyse impossible pour un outil en ligne.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² brut, sans pondérer par l'état ou le DPE.
- Vendre sans professionnel dans un marché volatil (+40,6 % en un an).
- Ignorer l'impact d'un DPE F/G sur la valeur et la vente future.
- Oublier de valoriser la fibre optique (disponible à 81,8 %).
Investir à Tulle : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP et de l'INSEE dessinent un cadre, mais ne remplacent pas l'expertise de terrain. Identifier le bon bien, négocier au juste prix et anticiper les charges dans un parc vieillissant nécessitent une connaissance fine des rues et des copropriétés tullistes.
Ces données tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement à Tulle se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Tulle grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 428 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché tulliste
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Tulle
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Tulle
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Tulle ?
Le prix médian global à Tulle est de 958 €/m² en 2024, mais il cache une grande différence entre appartements (871 €/m²) et maisons (1 106 €/m²). La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 936 et 3 469 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Tulle ?
Le marché a rebondi de 40,6 % en 2024 après une baisse en 2023, indiquant une volatilité à prendre en compte. Pour un acheteur, le segment des maisons présente des prix d'entrée attractifs et un potentiel locatif, mais le contexte démographique en baisse impose une vision à moyen ou long terme.
Tulle est-elle plus chère que Guéret ou Saint-Junien ?
Tulle (958 €/m²) est plus chère que Guéret (-21 %) et quasi équivalente à Saint-Junien (+2 %). En revanche, elle est significativement moins chère que des communes périurbaines comme Panazol (-30 %) ou Boulazac Isle Manoire (-34 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Tulle ?
Le rendement brut estimé est de 5,2 % pour les appartements et de 8,8 % pour les maisons. Après charges, les rendements nets approchent respectivement 2,8 % et 4,6 %, faisant des maisons le segment le plus rentable.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Tulle ?
Le centre-ville concentre la demande locative pour les appartements, avec des loyers plus élevés. Pour les maisons, il faut viser les quartiers résidentiels bien connectés aux nombreux services de la commune, en vérifiant systématiquement la performance énergétique du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Tulle affiche un prix au m² inférieur de 28 % à celui de Couzeix pour des indicateurs de services similaires, offrant un effet de levier intéressant pour qui vise la rentabilité brute.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tulle.
Communes limitrophes de Tulle
Tulle est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Tulle est contenu: 958 € en médiane sur 237 transactions, un niveau -61,2 % comparé à la médiane nationale. Sur 274 communes classées dans la Corrèze, Tulle figure parmi les 20 % les moins chères au m².
Marché en palier: +2,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 1 254 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -8,4 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 39,7 % de maisons et 60,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Tulle, un logement de 92 m² (101 752 €) représente 4,8 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Tulle avoisinent 9,1 €/m² pour les appartements et 8,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 12,5 % pour un appartement (9,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (6,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 118 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 24 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Tulle est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. La géographie joue son rôle: la commune est à 235 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).