01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 659 logements dont 5 816 résidences principales, 252 résidences secondaires et 591 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 816 | 87,3 % |
| Résidences secondaires | 252 | 3,8 % |
| Logements vacants | 591 | 8,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 87 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 6 659 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 632 | 11,1 % |
| 1919-1945 | 536 | 9,4 % |
| 1946-1970 | 1 319 | 23,1 % |
| 1971-1990 | 1 704 | 29,9 % |
| 1991-2005 | 725 | 12,7 % |
| 2006-2019 | 782 | 13,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 94 | 1,6 % |
| 2 pièces | 727 | 12,5 % |
| 3 pièces | 1 320 | 22,7 % |
| 4 pièces | 1 576 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 098 | 36,1 % |
Taille moyenne: 4,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 36 %, les T1-T2 14 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 064 | 6 271 | 6 659 |
| Rés. principales | 5 540 | 5 456 | 5 816 |
| Rés. secondaires | 268 | 185 | 252 |
| Vacants | 256 | 630 | 591 |
À 81 km, Guéret (12 955 hab.) enregistre 37,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 376 | 58,0 % |
| Locataires (privé) | 1 436 | 24,7 % |
| Locataires HLM | 858 | 14,8 % |
| Logés gratuitement | 145 | 2,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 58,1 % de propriétaires occupants, 39,4 % de locataires et 15 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 549 | 43,8 % |
| Fioul | 363 | 6,2 % |
| Électricité | 2 075 | 35,7 % |
| Gaz bouteille | 67 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 762 | 13,1 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 44 %. électricité pèse 36 %, autres sources (bois notamment) 13 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 720 |
| 2 à 4 ans | 1 272 |
| 5 à 9 ans | 905 |
| 10 ans ou plus | 2 918 |
| Total ménages | 5 816 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 974 |
| Sous-occupation modérée | 1 645 |
| Sous-occupation accentuée | 1 423 |
| Suroccupation modérée | 154 |
| Suroccupation accentuée | 13 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 864 | 14,9 % |
| 1 voiture | 2 958 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 993 | 34,3 % |
Motorisation des ménages: 15 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 34 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 66,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 104 | 3 818 | 115 | 171 |
| 1975 | 4 705 | 4 140 | 231 | 334 |
| 1982 | 5 086 | 4 277 | 273 | 536 |
| 1990 | 5 247 | 4 557 | 220 | 470 |
| 1999 | 5 516 | 4 927 | 200 | 389 |
| 2006 | 5 934 | 5 509 | 236 | 190 |
| 2011 | 6 064 | 5 540 | 268 | 256 |
| 2016 | 6 271 | 5 456 | 185 | 630 |
| 2022 | 6 659 | 5 816 | 252 | 591 |
Trajectoire de long terme: 4 104 logements en 1968, 6 659 en 2022 (+62 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 963 | 1 031 | 943 | 916 | 849 | 680 |
| Dont vacants > 2 ans | 518 | 308 | 260 | 440 | 396 | 455 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,5 % |
| Classe B | 105 | 2,6 % |
| Classe C | 1 933 | 48,5 % |
| Classe D | 1 276 | 32,0 % |
| Classe E | 384 | 9,6 % |
| Classe F | 168 | 4,2 % |
| Classe G | 100 | 2,5 % |
Distribution DPE sur 3 986 diagnostics: la majorité se situe en classe C (48 %), avec 52 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 732 | 18,4 % |
| Classe B | 1 226 | 30,8 % |
| Classe C | 1 035 | 26,0 % |
| Classe D | 588 | 14,8 % |
| Classe E | 248 | 6,2 % |
| Classe F | 120 | 3,0 % |
| Classe G | 37 | 0,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 31 %, 75 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 218 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 171 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 169 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 218 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 79 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 7 |
| Classe B | 60 | 45 |
| Classe C | 294 | 1 639 |
| Classe D | 385 | 891 |
| Classe E | 238 | 146 |
| Classe F | 135 | 33 |
| Classe G | 73 | 27 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (223 kWh/m²/an) et appartements en classe C (165).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 332 |
| T3 | 463 |
| T4 | 269 |
| T5+ | 73 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Junien (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Junien est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Haute-Vienne. (sur 10 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Junien est le petite ville ayant le moins de passoires thermiques du département Haute-Vienne. (sur 10 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
6 659 logements composent le parc de Saint-Junien en 2022, très majoritairement occupés à l'année (87,3 %). 67,1 % de maisons pour 32,9 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Saint-Junien est au cœur du tissu aquitain, à 271 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Saint-Junien présente un profil majoritairement propriétaire — 58,1 % des ménages possèdent leur résidence principale. La part HLM atteint 14,8 % dans l'offre de résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 11,1 % avant 1919 et 13,7 % depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 182 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le gaz de ville équipe 43,8 % des logements occupés à titre principal.
Progression modérée du parc: +6,2 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 14,9 % de ménages sans voiture, 34,3 % à au moins deux voitures.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Saint-Junien est au cœur du tissu aquitain. Le décor géographique — à 271 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Saint-Junien en 2026 ?
Saint-Junien, pôle économique et commercial de la Haute-Vienne, affiche une santé territoriale solide avec une attractivité très élevée. Pourtant, son marché immobilier vient de connaître un retournement brutal en 2024. Dans ce contexte de correction et de forte pression immobilière, l'investissement est-il encore pertinent ?
Son attractivité territoriale la place dans le top 20 % des communes du département, mais le marché vient de subir une correction de -11,1 %, offrant une fenêtre d'opportunité.
Verdict
➤ Investir à Saint-Junien suppose une stratégie locative rigoureuse sur les maisons et un horizon moyen terme pour absorber la volatilité des prix.
Points clés
- ✓ Correction de -11,1 % en 2024 : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé sur les maisons (6,6 %)
- ✓ Services et équipements exceptionnels (9,1/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (1,9/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 12,3 %)
- ⚠ Parc ancien : un logement sur cinq construit avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 1 689 €/m², Saint-Junien est 58 % moins chère que le prix médian national.
- Son prix au m² est inférieur de 18 % à la moyenne des communes comparables du département.
- Le rendement brut des maisons (6,6 %) dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Junien
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Junien : opportunités et risques
Investir à Saint-Junien en 2026 cible prioritairement la location annuelle de maisons. Le rendement brut de 6,6 % est attractif, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, élevée à 54,38 %, et les autres charges. Le rendement net tombe alors autour de 3,5 %, ce qui reste correct dans le contexte régional. La faible part de passoires thermiques (6,5 % en F/G) limite le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience.
La stratégie de plus-value semble prématurée après la correction de 2024. L'horizon doit être au minimum le moyen terme (5-7 ans), le temps que le marché digère la baisse et que la dynamique démographique positive (+1,4 %) reprenne le dessus. La construction neuve ralentie (tendance à -4 %) est un atout, car elle évite la dilution de la valeur par une sur-offre.
Attention cependant au tissu économique local, avec un taux de chômage de 12,3 % qui fragilise la demande locative endogène. L'investisseur devra sélectionner des biens adaptés aux besoins des ménages modestes ou, à l'inverse, viser la clientèle de télétravailleurs attirée par le très haut débit (fibre à 85 %) et le cadre de vie. La vigilance sur l'état du parc, dont 20,5 % est antérieur à 1945, est de mise pour éviter les mauvaises surprises en rénovation.
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Données du marché immobilier à Saint-Junien
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Junien s'établit à 1 689 €, sur la base de 161 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Junien se positionne dans le top 17 % des communes les plus chères du Haute-Vienne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Junien Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Junien sur cinq ans révèle un cycle complet : hausse continue de 2020 à 2023 (+14,3 % au total) suivi d'une correction sévère de -11,1 % en 2024. Cette baisse ramène le prix médian au niveau de 2020, effaçant les gains de la période post-Covid. Le marché des maisons, majoritaire, a mieux résisté que celui des appartements, dont le prix médian est plus volatil. Comparée aux communes voisines, Saint-Junien reste moins chère que les pôles résidentiels proches de Limoges (Couzeix, Panazol), ce qui limite le risque de surchauffe et offre une marge de reprise à moyen terme. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus raisonnable, mais la prudence reste de mise face à un marché qui peut encore ajuster ses prix à la baisse.
Évolution du marché immobilier de Saint-Junien
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 555 €/m² → 1 689 €/m² (+8,6 %), volume annuel actuel 161 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Saint-Junien dessinent un paysage contrasté. L'achat d'une maison type de 93 m² à 144 336 €, avec un loyer estimé à 8,5 €/m²/mois, génère un rendement brut de 6,6 %. Cependant, après déduction des charges typiques (vacance, gestion, taxe foncière à 54,38 %), le rendement net tombe autour de 3,5 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer perçu de la mensualité de crédit, reste modéré mais réel. L'accessibilité est le point noir : il faut 6,5 années de revenu médian local pour financer cette maison, un chiffre qui souligne la dépendance du marché à des acheteurs aux revenus supérieurs ou extérieurs. La viabilité d'un montage locatif repose donc sur un apport personnel conséquent pour limiter l'endettement.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
87,6 % de maisons et 12,4 % d'appartements parmi les 161 transactions enregistrées.
Sur 161 transactions enregistrées, 87,6 % portent sur des maisons (1 645 €/m²) et 12,4 % sur des appartements (1 944 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 161 | 141 | 20 |
| Prix médian/m² | 1 689 € | 1 645 € | 1 944 € |
| Prix moyen/m² | 1 794 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 205 | 1 555 € |
| 2022 | 162 | 1 658 € |
| 2023 | 130 | 1 568 € |
| 2024 | 129 | 1 468 € |
| 2025 | 161 | 1 689 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Junien est modérée, avec 210 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la baisse (-4 %). Seulement 27 permis ont été délivrés en 2024, signe d'un ralentissement de l'offre nouvelle. Cette faible production, couplée à une croissance démographique légèrement positive (+1,4 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre à court terme et contribue à soutenir les prix de l'ancien. Elle reflète également la maturité du parc urbain de cette petite ville, où les réserves foncières pour de grands projets sont limitées. Pour l'investisseur, cela signifie que la valorisation future ne viendra pas d'un afflux massif de produits neufs, mais plutôt de la rénovation du parc existant et de l'attractivité durable du cadre de vie, bien servi par 587 équipements recensés par l'INSEE.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 112 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 182 autorisations pour 730 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Junien
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Junien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Junien totalise 232 logements sur 5 ans, soit +17 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Saint-Junien
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Junien
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé (4,6 % pour les appartements) est une estimation avant charges. À Saint-Junien, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 54,38 %. S'ajoutent les frais de gestion (env. 8 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, et une provision pour travaux. Le taux de vacance, dans une commune avec 8,9 % de logements vacants, est un risque réel. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif de 2,5 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Junien
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 986 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Junien est C, avec 6,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (181 kWh/m²/an), une performance correcte pour l'ancien. Seuls 6,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des logements F/G à partir de 2025). Pour un bien classé D ou E, anticipez des travaux de rénovation pour atteindre au moins la classe C, objectif de la loi Climat pour 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, plus représentées (67 % du parc) et offrant un meilleur rendement brut (6,6 %). Les T2/T3 en bon état, situés près des 14 établissements scolaires ou du centre-bourg avec ses 123 commerces, trouvent preneurs. L'ancien (20,5 % d'avant 1945) comporte un risque travaux, notamment face à la loi climat. La construction neuve est rare (tendance -4 %), limitant les opportunités en défiscalisation.
Quelles zones cibler à Saint-Junien ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des monuments historiques, concentre les services et peut justifier des loyers légèrement supérieurs. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles recherchant une maison avec jardin. L'accessibilité est bonne (gare TGV à 29 km, autoroute A20 proche), mais la faible connectivité numérique (score 8/100) peut rebuter les télétravailleurs. Aucune zone en forte expansion n'est signalée.
Calculateur de rendement à Saint-Junien
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Junien
Le risque vacance est réel avec 8,9 % de logements vacants, supérieur à la moyenne nationale. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) fragilise les loyers. Le DPE est un enjeu : si la classe dominante est C, 6,5 % du parc est classé F/G (passoires). Des travaux de rénovation seront inévitables d'ici 2028. La taxe foncière (54,38 %) grève significativement le rendement net.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Junien
- Négliger la taxe foncière, élevée à 54,38 %.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation énergétique.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (9,1 €/m²).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme national, avec une accélération au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre. Vendre en avril-mai maximise la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut permettre de négocier, les vendeurs étant plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer les décisions des vendeurs propriétaires occupants. L'affluence touristique est faible, elle n'a donc pas d'impact significatif sur le marché.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 8 monuments historiques protégés.
- 85 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 49,5 ans.
S'installer à Saint-Junien : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Junien, c'est bénéficier d'une palette d'équipements et de services exceptionnelle pour une ville de cette taille, avec 587 commerces, services et infrastructures de santé recensés par l'INSEE. Cette autonomie quotidienne, couplée à la présence d'une gare en centre-ville et d'un accès rapide à l'aéroport de Limoges, constitue un argument résidentiel de poids. La commune affiche d'ailleurs un indice de confort de services (ICS) de 9,1/10.
Le territoire présente un caractère industriel et artisanal historique, avec un taux d'emploi de 66,4 %. Le profil démographique est mature, avec un âge médian de 49,5 ans et plus d'un tiers des habitants âgés de 60 ans et plus. Le cadre est vert, avec un risque sismique faible, mais la présence d'un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) sur la Vienne impose de vérifier la situation de tout bien par rapport aux zones inondables.
Carte du marché immobilier à Saint-Junien
Saint-Junien et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Junien
Avec une température moyenne annuelle de 12,0°C et des précipitations de 957 mm par an, le climat de Saint-Junien est océanique dégradé. Les hivers sont frais mais peu rigoureux, les étés doux. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie sans extrêmes, privilégiant la verdure et les paysages de la Vienne. L'altitude moyenne de 241 m apporte une légère fraîcheur estivale appréciable. Un cadre idéal pour qui fuit la chaleur excessive du sud.
À qui s'adresse Saint-Junien ?
La commune s'adresse aux primo-accédants ou aux familles recherchant une maison spacieuse à prix contenu, dans un environnement calme. Les retraités apprécieront le niveau d'équipement en santé et le rythme de vie. Les télétravailleurs devront vérifier la qualité de leur connexion. Les profils recherchant une vie nocturne animée ou une forte croissance patrimoniale seront déçus. C'est un choix de vie résidentielle plus qu'un pari spéculatif.
Avantages et limites à Saint-Junien
✓ Points forts
- Prix d'entrée très compétitifs ( -30% vs Panazol).
- Cadre de vie nature et patrimonial préservé (8 monuments).
- Équipements et services complets pour une petite ville (587 équipements).
- Bonnes liaisons routières et ferroviaires (gare à 0,6 km, A20 proche).
- Parc immobilier principalement composé de maisons individuelles (67,2%).
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-11,1%), limitant la plus-value à court terme.
- Taux de chômage élevé (12,3%) et vieillissement de la population.
- Risques naturels à vérifier (radon, inondations PPRI Vienne II).
Composition du parc immobilier à Saint-Junien
6 659 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Junien combine 67,2 % de maisons et 32,8 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (67,2 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Le taux de propriétaires occupants (58,1 %) est solide, garant d'une certaine stabilité du marché. Attention toutefois au taux de logements vacants (8,9 %), supérieur à la moyenne nationale, qui peut indiquer une fragilité sur certains segments. La part très faible de résidences secondaires (3,8 %) confirme l'ancrage résidentiel permanent de la commune.
Ancienneté du parc à Saint-Junien
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 698 logements).
- Avant 1919 11,1 % 632 logts
- 1919-1945 9,4 % 536 logts
- 1946-1970 23,1 % 1 319 logts
- 1971-1990 29,9 % 1 704 logts
- 1991-2005 12,7 % 725 logts
- 2006-2019 13,7 % 782 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Junien
587 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Junien
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est le radon, un gaz radioactif naturel, dont la présence est significative. Un diagnostic spécifique est recommandé. La commune est aussi concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) sur la Vienne. La sismicité est faible. Dix risques naturels sont recensés et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consultez le dossier Géorisques et le PLU pour connaître les contraintes exactes sur le bien visé.
Cas pratique : un achat type à Saint-Junien
Acheter une maison type de 93 m² (valeur médiane 144 336 €) représente environ 6,5 années de revenu médian local (22 060 €/an). Avec un apport de 10 % (14 434 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est proche de 805 €. Ajoutez environ 11 000 € de frais de notaire. C'est un projet accessible pour un couple de primo-accédants aux revenus stables.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Junien
- Oublier de vérifier le zonage du PPRI Vienne II.
- Ne pas commander un diagnostic radon.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bien ancien.
- Acheter sans comparer les prix au m² par quartier.
Points clés à retenir à Saint-Junien
- Prix médian au m² en baisse de 11,1 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif maison : 6,6 %, appartement : 4,6 %.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 12,0°C.
- Écart marqué entre appartements (1 944 €/m²) et maisons (1 645 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 54,38 %, impactant le rendement net.
- Parc à 67,2 % de maisons, profil familial.
- État et DPE du bien sont les premiers critères de valeur.
- Prix total médian : 144 336 € pour une maison type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Junien ?
À Saint-Junien, la valeur d'un bien dépend d'abord de son état et de sa performance énergétique (DPE). Une maison rénovée (classe B ou C) se vendra avec une forte prime. Ensuite, la localisation prime : la proximité des commerces (123 équipements), des écoles (14 établissements) et de la gare (0,6 km du centre) est valorisante. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud sont des atouts. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux lourds, situé en zone inondable ou présentant un DPE F/G verra son prix fortement déprécié.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Junien
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
140 187 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix, une surévaluation de seulement 5 % peut bloquer la vente pendant des mois, augmentant le coût de la vacance. À l'inverse, une sous-estimation vous prive de milliers d'euros. Une estimation experte croise les données nationales (DVF) avec les spécificités locales : le taux de vacance de 8,9 %, la demande pour les maisons (67 % du parc), et l'impact du risque radon sur certaines zones. Elle permet de positionner votre bien au prix le plus juste pour vendre dans un délai raisonnable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes calculent une moyenne, mais un expert local connaît les micro-marchés. Il sait qu'un appartement rénové près de la Collégiale se vend plus cher qu'une maison identique en limite de commune. Il évalue justement l'impact d'un DPE E ou d'une vue dégagée. Surtout, il intègre des facteurs immatériels comme la réputation d'un quartier. Enfin, son estimation est un outil de négociation crédible auprès des acheteurs et des banques, facilitant une vente rapide au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² de 1 604 €.
- Ignorer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Négliger la demande spécifique pour les maisons (67,2 % du parc).
- Surestimer l'effet "proximité gare" sur les prix.
Investir à Saint-Junien : passer à l'action
Les données DVF tracent une tendance, mais l'acquisition réussie se joue sur la sélection précise du bien, le quartier et la négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les micro-marchés de Saint-Junien et peut vous aider à identifier la perle rare dans cette fenêtre d'opportunité.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Saint-Junien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Junien grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 189 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Junien
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Junien ?
Le prix médian toutes typologies confondues est de 1 689 €/m² en 2024. Une maison coûte en médiane 1 645 €/m², tandis qu'un appartement s'échange à 1 944 €/m². Les prix ont baissé de 11,1 % sur un an.
Saint-Junien est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Saint-Junien est plus accessible. Son prix au m² est inférieur de 21 % à celui de Couzeix et de 23 % à celui de Panazol, deux communes résidentielles proches de Limoges. Seule Guéret est significativement moins chère (-25 %).
Peut-on obtenir un bon rendement locatif à Saint-Junien ?
Le rendement locatif brut est attractif pour les maisons, à 6,6 %. Pour un appartement, il est de 4,6 %. Après charges et taxe foncière, le rendement net estimé est d'environ 3,5 % pour une maison.
Quels sont les profils d'acheteurs à Saint-Junien ?
Le marché est principalement porté par les acheteurs de maisons, en raison d'un parc composé à 67 % de logements individuels. La faible accessibilité pour les revenus locaux indique que de nombreux acquéreurs viennent de l'extérieur, attirés par le cadre de vie.
Faut-il privilégier un quartier en particulier pour investir ?
Le centre-bourg, bien doté en commerces et desservi par la gare, concentre l'offre d'appartements et peut intéresser les locataires recherchant la proximité des services. Pour les maisons, les quartiers résidentiels périphériques, bien reliés aux axes routiers, sont à étudier pour cibler les familles.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Junien reste nettement plus accessible que des voisines comme Couzeix (+21 %) ou Panazol (+23 %), offrant un effet de levier intéressant pour des indicateurs similaires en termes d'attractivité et de services.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Junien.
Communes limitrophes de Saint-Junien
Saint-Junien est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Junien s'établit à 1 689 € sur 161 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Haute-Vienne (1 667 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +8,6 % sur la période 2021-2025. 787 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +15,1 %.
Le marché de Saint-Junien est dominé par les maisons individuelles — 87,6 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 645 €/m² pour 83 m² en surface médiane. Le bien médian (83 m² à 136 535 €) équivaut à 6,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Junien avoisinent 9,1 €/m² pour les appartements et 8,5 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Saint-Junien (3,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 232 logements autorisés sur 2021-2025, dont 133 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 65 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Junien est au cœur du tissu aquitain. La géographie joue son rôle: la commune est à 271 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.