01 Le parc de logements
Le parc comprend 23 264 logements dont 19 835 résidences principales, 878 résidences secondaires et 2 551 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 19 835 | 85,3 % |
| Résidences secondaires | 878 | 3,8 % |
| Logements vacants | 2 551 | 11,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 85 % d'habitat permanent, 4 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 23 264.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 652 | 8,5 % |
| 1919-1945 | 1 262 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 5 156 | 26,6 % |
| 1971-1990 | 6 158 | 31,8 % |
| 1991-2005 | 2 529 | 13,1 % |
| 2006-2019 | 2 610 | 13,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 933 | 9,7 % |
| 2 pièces | 4 080 | 20,6 % |
| 3 pièces | 5 342 | 26,9 % |
| 4 pièces | 4 129 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 4 351 | 21,9 % |
Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 30 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 21 582 | 22 200 | 23 264 |
| Rés. principales | 19 111 | 19 005 | 19 835 |
| Rés. secondaires | 386 | 743 | 878 |
| Vacants | 2 085 | 2 452 | 2 551 |
À 53 km, Montigny-Le-Bretonneux (32 465 hab.) enregistre 52,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 144 | 41,1 % |
| Locataires (privé) | 6 824 | 34,4 % |
| Locataires HLM | 4 661 | 23,5 % |
| Logés gratuitement | 205 | 1,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 41,1 %, locataires 57,9 % — la part HLM s'établit à 23 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 497 | 63,0 % |
| Fioul | 629 | 3,2 % |
| Électricité | 6 261 | 31,6 % |
| Gaz bouteille | 59 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 389 | 2,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (63 %), 32 % pour électricité et 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 216 |
| 2 à 4 ans | 5 226 |
| 5 à 9 ans | 3 720 |
| 10 ans ou plus | 7 673 |
| Total ménages | 19 835 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 712 |
| Sous-occupation modérée | 5 271 |
| Sous-occupation accentuée | 3 283 |
| Suroccupation modérée | 2 421 |
| Suroccupation accentuée | 141 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 972 | 25,1 % |
| 1 voiture | 10 834 | 54,6 % |
| 2 voitures ou plus | 4 029 | 20,3 % |
Équipement automobile des ménages: 25 % sans voiture, 55 % avec une voiture et 20 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 65,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 624 | 10 973 | 121 | 530 |
| 1975 | 14 651 | 13 501 | 218 | 932 |
| 1982 | 16 303 | 14 155 | 362 | 1 786 |
| 1990 | 17 837 | 16 027 | 595 | 1 215 |
| 1999 | 19 866 | 17 998 | 554 | 1 314 |
| 2006 | 20 919 | 18 918 | 365 | 1 636 |
| 2011 | 21 582 | 19 111 | 386 | 2 085 |
| 2016 | 22 200 | 19 005 | 743 | 2 452 |
| 2022 | 23 264 | 19 835 | 878 | 2 551 |
Trajectoire de long terme: 11 624 logements en 1968, 23 264 en 2022 (+100 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 387 | 2 539 | 2 648 | 2 658 | 2 557 | 1 499 |
| Dont vacants > 2 ans | 345 | 430 | 483 | 514 | 596 | 627 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 0,3 % |
| Classe B | 360 | 2,5 % |
| Classe C | 5 379 | 37,6 % |
| Classe D | 5 573 | 39,0 % |
| Classe E | 1 994 | 14,0 % |
| Classe F | 675 | 4,7 % |
| Classe G | 273 | 1,9 % |
Le graphique décompose les 14 292 diagnostics par étiquette énergétique: 39 % en D, 40 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 695 | 11,9 % |
| Classe B | 3 238 | 22,7 % |
| Classe C | 5 246 | 36,7 % |
| Classe D | 2 520 | 17,6 % |
| Classe E | 1 007 | 7,0 % |
| Classe F | 464 | 3,2 % |
| Classe G | 122 | 0,9 % |
Émissions CO₂: 37 % des logements relèvent de la classe C, 71 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 275 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 206 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 275 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 105 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 30 | 8 |
| Classe B | 42 | 318 |
| Classe C | 539 | 4 840 |
| Classe D | 772 | 4 801 |
| Classe E | 451 | 1 543 |
| Classe F | 170 | 505 |
| Classe G | 97 | 176 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 218 kWh/m²/an côté maisons, C à 198 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 607 |
| T2 | 1 161 |
| T3 | 2 277 |
| T4 | 1 545 |
| T5+ | 429 |
Faut-il investir à Chartres en 2026 ?
Préfecture d'Eure-et-Loir et pôle historique de la région Centre-Val de Loire, Chartres combine un patrimoine exceptionnel avec une desserte ferroviaire directe vers Paris. Cette attractivité contraste avec une démographie légèrement déclinante et un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale. Dans ce contexte, l'investissement immobilier local présente un profil nuancé à décrypter.
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % des communes françaises, Chartres affiche un potentiel locatif supérieur à sa valorisation actuelle, offrant une fenêtre d'opportunité.
Verdict
➤ Investir à Chartres exige une sélection rigoureuse pour cibler la demande locative spécifique, mais l'écart entre son attractivité et son prix offre une marge d'action réelle à moyen terme.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8,1/10)
- ✓ Rendement locatif brut correct (6,1 %)
- ✓ Prix inférieur de 22 % à sa voisine Dreux
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (0,3/10)
- ⚠ Démographie et emploi local en retrait (-0,3 % en 5 ans, 12,1 % de chômage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Chartres se positionne dans le top 20 % des communes françaises pour l'attractivité territoriale.
- Son prix médian est supérieur à la moyenne du département, mais reste accessible face à l'Île-de-France.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,1 %) dépasse largement celui des grandes métropoles surinvesties.
Analyse du marché immobilier à Chartres
Le marché de Chartres est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Chartres
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,2/10) confirme un marché actif et une relative tension sur les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,2/10) confirme un marché actif et une relative tension sur les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,3/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat du revenu médian local, le marché étant porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,3/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat du revenu médian local, le marché étant porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,9/10) indique une demande locative solide mais sans surchauffe, adaptée à un investissement raisonné.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,9/10) indique une demande locative solide mais sans surchauffe, adaptée à un investissement raisonné.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,8/10) écarte l'opportunité d'une location saisonnière et concentre l'enjeu sur le marché locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,8/10) écarte l'opportunité d'une location saisonnière et concentre l'enjeu sur le marché locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2556,8 — Percentile dept : 87/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 24/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,3 — Percentile dept : 48/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2254,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,0 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,9 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 24/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,3 — Percentile dept : 48/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 54/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2556,8 — Percentile dept : 13/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 24/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 54/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 83/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2254,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Chartres : opportunités et risques
Investir à Chartres en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en petit collectif, idéalement à proximité de la gare, de l'université ou du centre-ville. Le rendement brut de 6,1 % pour les appartements est correct, mais il faut immédiatement le nuancer : la taxe foncière, à 56,12 %, rogne significativement la rentabilité nette, qui chute autour de 3,2 % après vacance et gestion. Ce rendement net modéré suppose un horizon de détention à moyen terme pour espérer une plus-value à la revente.
Le risque principal réside dans la fragilité du marché local de l'emploi (taux de chômage à 12,1 %) et la légère érosion démographique (-0,3 % en 5 ans). La demande locative est donc partiellement dépendante d'apports extérieurs (étudiants, fonctionnaires, employés du secteur santé). Une sélection rigoureuse du bien est impérative, en privilégiant les logements bien isolés (classe D dominante) et évitant les copropriétés avec un fort taux de logements sociaux (31 % à l'échelle de la commune).
La dynamique de construction neuve (+76 % de permis) est un signal positif d'attractivité, mais elle pourrait, à terme, créer une pression concurrentielle sur les loyers des appartements anciens mal rénovés. L'investisseur devra donc privilégier la qualité du bâti et de l'environnement immédiat pour se différencier.
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Données du marché immobilier à Chartres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Chartres, d'après les données DVF 2024, se caractérise par une double dynamique : une forte activité locative portée par les appartements en centre-ville, et une correction des prix après le pic inflationniste de 2022. Cette correction de -5 % en deux ans a ramené le prix médian à 2 484 €/m², un niveau qui reste historiquement élevé mais offre une fenêtre de négociation.
L'écart de prix avec les communes comparables de la grande couronne francilienne est le signal le plus parlant. Alors que Chartres affiche une attractivité territoriale très élevée (IAT : 8,1/10) et un confort de services exceptionnel (ICS : 8,9/10), son prix au m² est inférieur de 35 % à celui de Trappes et de 69 % à Montigny-Le-Bretonneux. Cet écart s'explique en partie par la distance à Paris, mais aussi par des fragilités socio-économiques locales.
Néanmoins, la proximité de la gare de Chartres (0,7 km) et la qualité du patrimoine bâti, avec 41 monuments historiques, constituent des atouts structurels. La part modeste de passoires thermiques (6,5 %) et le taux élevé de fibre (97,7 %) réduisent les risques liés à la rénovation énergétique et attirent une population active mobile.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Chartres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Chartres a progressé de 11 % entre 2020 et 2022, passant de 2 300 à 2 695 €/m², avant une correction de -5 % sur les deux dernières années. Cette évolution reflète le ralentissement national post-pandémie, mais avec une amplitude moindre que dans les marchés les plus tendus. Les appartements, très actifs, affichent un prix médian (2 462 €/m²) désormais légèrement supérieur à celui des maisons (2 510 €/m²), signe d'une demande orientée vers la centralité et la facilité de mise en location. Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation offre un environnement moins spéculatif et propice à la négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution du marché immobilier de Chartres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 654 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 484 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 654 transactions en 2024, le marché chartrain montre une liquidité correcte, en léger repli par rapport aux années record 2021-2022. La répartition est très orientée vers l'immobilier collectif : les appartements représentent 72 % des ventes, pour une surface médiane de 53 m². Ce profil traduit une forte activité d'investisseurs et de primo-accédants recherchant des petits formats. Le volume de ventes de maisons (189) reste substantiel, indiquant un marché familial actif. Le caractère du marché est équilibré, ni totalement acheteur ni vendeur, avec des opportunités qui se nichent dans les biens à rénover ou mal mis en valeur.
Répartition des ventes
31,0 % de maisons et 69,0 % d'appartements parmi les 654 transactions enregistrées.
Sur 654 transactions enregistrées, 31,0 % portent sur des maisons (2 510 €/m²) et 69,0 % sur des appartements (2 462 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 654 | 203 | 451 |
| Prix médian/m² | 2 484 € | 2 510 € | 2 462 € |
| Prix moyen/m² | 2 843 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 847 | 2 424 € |
| 2022 | 859 | 2 623 € |
| 2023 | 673 | 2 524 € |
| 2024 | 579 | 2 470 € |
| 2025 | 654 | 2 484 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Chartres est vigoureuse, avec 3 798 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 76 %. Cette accélération, portée par Chartres Métropole, répond à une stratégie de développement de l'offre pour maintenir l'attractivité résidentielle. Elle indique la confiance des promoteurs mais appelle à la vigilance sur d'éventuels risques de sur-offre dans certains segments, notamment l'accession aidée. Les zones en cours d'urbanisation, souvent mieux desservies par les transports et la fibre, pourraient attirer une demande locative qualitative, mais il convient d'analyser finement leur adéquation avec le profil démographique local, légèrement déclinant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
13 452 logements autorisés cumulés, 9 922 commencés: la dynamique récente affiche 422 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Chartres
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Chartres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 315 logements autorisés à à Chartres, dont 211 en 2025 (+37 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Chartres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Chartres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net diffère sensiblement du rendement brut à Chartres. La taxe foncière, évaluée à 56,12 % sur le bâti, représente une charge annuelle non négligeable. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les provisions pour copropriété dans l'ancien, et une provision pour travaux et vacance. Avec un taux de vacance structurelle de 11,0 % dans la commune, ces éléments peuvent facilement diviser par deux le rendement brut annoncé. Un rendement brut de 6,1 % en appartement se transforme ainsi en un flux net réel d'environ 3,2 % selon l'ADEME et la DGFiP.
Performance énergétique du parc à Chartres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 292 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Chartres: la classe D domine, 6,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante D du parc chartrain (200 kWh/m²/an) place la ville dans une situation intermédiaire. Cependant, les passoires thermiques (F/G) représentent 6,5 % des logements diagnostiqués. Pour un acquéreur, ce chiffre est crucial : un bien classé F ou G devient progressivement indécence à la location (loi Climat 2025/2028) et verra sa valeur se déprécier. L'achat d'un tel bien impose un plan de rénovation énergétique immédiat et budgété. La moyenne du parc, elle, laisse une marge de manœuvre pour des travaux d'amélioration progressifs, valorisants à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 anciens en centre-ville, avec un loyer estimé à 13,1 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute. Le neuf, en développement (+76 % d'autorisations), peut séduire pour sa conformité réglementaire (évite les passoires thermiques), mais son prix au m² plus élevé pèse sur le rendement. Les maisons, avec un loyer de 11,7 €/m²/mois, visent un public familial et offrent une plus grande stabilité locative, mais leur rendement net est plus faible (2,9 %).
Quelles zones cibler à Chartres ?
Le centre historique et ses abords concentrent la demande étudiante et jeune, avec des loyers élevés mais un parc ancien parfois énergivore. Les quartiers sud et ouest, mieux équipés, attirent les familles. La périphérie et les communes de l'agglomération (CA Chartres Métropole) présentent des opportunités pour des maisons locatives à budget modéré. Attention aux zones soumises au PPRi (inondation), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
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Risques à connaître avant d'investir à Chartres
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 11 % des logements sont déjà vacants. La performance énergétique est un enjeu majeur : 6,5 % des logements sont des passoires (classes F/G) et la classe dominante est D (200 kWh/m²/an). Les rénovations deviendront obligatoires. La taxe foncière, à 56,12 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne, limite la résilience en cas de crise.
Cas pratique : un investissement type à Chartres
Pour un appartement type de 53 m² (soit le prix total médian de 135 945 €), le loyer mensuel médian s'élève à environ 694 €. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance est proche de 715 €. Le loyer couvre donc presque intégralement la mensualité, laissant un effort résiduel faible. Le rendement brut calculé est bien de 6,1 %, mais le rendement net, après charges, chute autour de 3,2 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Chartres
- Négliger le taux de taxe foncière, à 56,12 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (11 % du parc).
- Tabler sur une plus-value rapide dans un marché stable.
- Sous-estimer les travaux sur un parc ancien (15 % d'avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
À Chartres, le marché suit le rythme national avec une activité plus soutenue de mars à juin. La présence touristique, boostée par les 41 monuments historiques, peut créer un flux de visites estival, mais les transactions se concluent moins en juillet-août. La rentrée de septembre, avec le versement de la taxe foncière, incite parfois certains propriétaires à vendre, pouvant élargir l'offre. Pour un vendeur, mettre son bien en ligne en février-mars maximise la visibilité. Pour un acheteur, la fin d'année offre parfois des opportunités de négociation sur des biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Chartres possède 41 monuments historiques protégés.
- Seulement 3,8 % des logements sont des résidences secondaires.
- La dette communale s'élève à 4 631 € par habitant.
S'installer à Chartres : cadre de vie et logement
S'installer à Chartres, c'est profiter d'une ville moyenne au cadre de vie agréable, dotée de 1 696 équipements (commerces, services, santé) pour environ 38 000 habitants. Cette densité d'équipements, très rare pour une ville de cette taille, assure une autonomie quotidienne remarquable. La cathédrale, joyau du patrimoine mondial, et les bords de l'Eure offrent un cadre exceptionnel, tandis que la connexion fibre quasi-totale facilite le télétravail.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes : un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) est actif, impactant potentiellement l'assurabilité de certains biens. Le parc de logements, avec 41,1 % de propriétaires et 28,7 % de maisons, présente un caractère familial, et le vieillissement de la population (indice de 188,8) influence la demande en services. Pour un nouvel habitant, le choix se posera entre l'animation du centre historique, mieux adapté aux célibataires et jeunes actifs, et le calme des quartiers périphériques.
Carte du marché immobilier à Chartres
Chartres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Chartres
Le climat chartrain, avec une température moyenne de 11,4°C et des précipitations annuelles modérées (606 mm), est tempéré. L'altitude moyenne de 146 mètres limite les extrêmes. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, avec des hivers froids mais peu de jours de gel intense. Les précipitations, réparties sur l'année, n'entravent pas significativement la vie de plein air. C'est un climat adapté à une vie familiale, moins propice aux activités méditerranéennes mais idéal pour qui apprécie la douceur du Bassin parisien.
À qui s'adresse Chartres ?
Chartres s'adresse aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un appartement en centre-ville avec tous les services. Elle convient également aux familles attirées par la présence de 49 établissements scolaires et un tissu associatif dense. Les retraités apprécient son offre culturelle et médicale (446 équipements de santé), malgré un indice de vieillissement élevé (189). En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou un accès ultra-rapide à Paris pourraient être déçus.
Avantages et limites à Chartres
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (41 monuments)
- Centralité et gamme complète de services (1 696 équipements)
- Accessibilité routière et ferroviaire correcte (gare à 0,7 km)
- Prix immobiliers abordables vs Île-de-France
- Environnement connecté (fibre à 97,7 %, 5G déployée)
− À prendre en compte
- Marché de l'ancien souvent énergivore (classe D dominante)
- Taux de chômage local élevé (12,1 %)
- Risques naturels (PPRi inondation actif sur la commune)
Composition du parc immobilier à Chartres
23 264 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (71,3 %) sur un total de 23 264 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Chartres montre une répartition singulière. Avec seulement 28,7 % de maisons individuelles, la ville affiche un caractère plutôt collectif, renforcé par une part importante de logements sociaux (31,0 %). Le taux de propriétaires occupants (41,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, suggérant un marché locatif actif. Le taux de logements vacants (11,0 %) est un signal à interpréter : il peut indiquer à la fois un renouvellement du parc et des frictions dans l'ajustement entre l'offre et la demande. Ce mélange dessine un marché diversifié, stable, mais où l'accès à la maison individuelle en centre-ville peut être plus concurrentiel.
Ancienneté du parc à Chartres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 367 logements).
- Avant 1919 8,5 % 1 652 logts
- 1919-1945 6,5 % 1 262 logts
- 1946-1970 26,6 % 5 156 logts
- 1971-1990 31,8 % 6 158 logts
- 1991-2005 13,1 % 2 529 logts
- 2006-2019 13,5 % 2 610 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Chartres
1 696 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Chartres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Chartres est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actif, conséquence des 8 risques naturels recensés et des 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon peu présent. Concrètement, l'acheteur doit absolument consulter le zonage PPR sur le site Géorisques pour le bien visé. Un terrain en zone rouge ou bleue peut imposer des contraintes constructives fortes (surélévation, matériaux) et compliquer l'assurance. C'est une étape due diligence indispensable, mais qui ne remet pas en cause globalement la constructibilité dans la majorité de la commune.
Cas pratique : un achat type à Chartres
Acquérir une maison médiane à Chartres (92 m² pour 233 312 €) représente 10,2 années du revenu médian local (22 770 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité de capital et d'intérêts atteint 1¡78 € hors assurance, soit environ 35 % d'un revenu mensuel net de 3 500 € pour un ménage au revenu médian. Cela illustre l'effort d'accession nécessaire, même avec un apport initial.
Erreurs à éviter quand on achète à Chartres
- Omettre de vérifier le zonage du PPRi inondation.
- Ne pas budgéter des travaux sur un DPE F ou G (6,5 % du parc).
- Surestimer la facilité de stationnement en centre historique.
- Ignorer la part de logements sociaux (31 %) dans le quartier visé.
Points clés à retenir à Chartres
- Prix médian au m² à 2 484 €, en légère baisse sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,1 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,4°C de moyenne annuelle.
- Revenu médian local de 22 770 €, le plus haut du département.
- Écart faible entre prix des maisons (2 510 €/m²) et appartements (2 462 €/m²).
- Taxe foncière sur le bâti à 56,12 %, charge importante.
- 41 monuments historiques protégés dans la commune.
- 41,1 % des ménages sont propriétaires occupants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Chartres ?
À Chartres, la valeur au m² est une base, mais les écarts s'expliquent par des facteurs locaux précis. La proximité immédiate de la gare (0,7 km du centre) ou des 49 établissements scolaires peut majorer un prix de 10 à 15 %. Dans un parc où 15 % des logements datent d'avant 1945, l'état général et la qualité de la rénovation pèsent lourd. Pour un appartement, l'étage (avec ou sans ascenseur) et l'exposition sud/sud-ouest sont valorisants. La performance énergétique devient un levier de négociation essentiel. Enfin, la présence d'un jardin ou d'une terrasse, rare en centre-ville, constitue un atout majeur dans une ville qui compte 17 km² de superficie.
Estimation indicative d'une maison à Chartres
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
231 012 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés chartrains. Un professionnel local sait qu'un bien rue du Cheval-Blanc ne vaut pas un bien rue de la Pie, malgré une surface identique. Il évalue l'impact réel d'un DPE E versus D, l'état caché des parties communes, ou la dynamique précise de votre copropriété. Son estimation, basée sur des transactions réelles (DVF 2024) et non sur des annonces, sert aussi de levier de négociation : une fourchette justifiée par des comparables objectifs rassure les acheteurs sérieux et accélère la vente. C'est une expertise qui anticipe les contrôles de cohérence des notaires.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix moyen au m², sans analyse sectorisée.
- Minimiser l'impact d'un mauvais DPE sur la valorisation.
- Oublier que 11 % des logements vacants pèsent sur l'offre.
- Négliger la proximité des 49 écoles, facteur de valeur.
Investir à Chartres : passer à l'action
Identifier la bonne transaction à Chartres requiert une connaissance fine des micro-quartiers et de la demande locative réelle, qui échappe aux grandes tendances. Notre réseau d'experts locaux peut vous aider à transformer cette analyse en opportunité tangible, en évaluant précisément le potentiel de chaque bien.
Les données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du quartier, du type de bien et d'une négociation affûtée.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Chartres grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 667 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Chartres
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Chartres ?
Le prix médian global à Chartres est de 2 484 €/m² en 2024. Un appartement type de 53 m² coûte environ 136 000 €, tandis qu'une maison de 92 m² avoisine les 233 000 €.
Chartres est-elle plus chère que Dreux ?
Non, Chartres est environ 22 % plus chère que Dreux (1 984 €/m²). Cependant, elle reste nettement plus accessible que les communes de la grande couronne parisienne comme Plaisir ou Guyancourt.
Est-ce un bon moment pour investir en locatif à Chartres ?
Le marché locatif chartrain offre un rendement brut correct de 6,1 % pour les appartements. L'opportunité existe, surtout pour les biens bien placés près des pôles d'emplois ou de la gare, mais elle nécessite une sélection exigeante due au taux de chômage local élevé.
Quels sont les quartiers à privilégier à Chartres ?
Les investisseurs ciblent généralement le centre-ville historique et les secteurs proches de la gare pour la location étudiante et de jeunes actifs. Les quartiers plus résidentiels, comme ceux au sud de la cathédrale, attirent les familles.
Le prix de l'immobilier baisse-t-il à Chartres ?
Après un pic à 2 695 €/m² en 2022, le prix médian a légèrement corrigé, affichant une variation de -1,1 % sur un an en 2024. Le marché est en phase de stabilisation, offrant des opportunités de négociation.
Marché immobilier des communes voisines
Chartres présente un écart de valorisation saisissant face à des voisines franciliennes comme Montigny-Le-Bretonneux (-69 %) ou Guyancourt (-65 %), pour des indicateurs de services équivalents, ce qui crée un effet de levier considérable pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Chartres.
Communes limitrophes de Chartres
Chartres est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Chartres ressort à 2 484 € (source DVF, 654 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Eure-et-Loir.
Marché en palier: +2,5 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 3 612 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Chartres: 2 510 €/m² pour les maisons (surface médiane 93 m²) et 2 462 €/m² pour les appartements (53 m²). Le bien médian (93 m² à 233 430 €) équivaut à 10,3 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,1 € (appartements) et 11,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 3 315 logements autorisés et 2 346 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 91 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Chartres est caractéristique des communes du Val de Loire. Sur le plan physique, la commune est à 155 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).