01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 682 logements dont 1 422 résidences principales, 125 résidences secondaires et 135 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 422 | 84,5 % |
| Résidences secondaires | 125 | 7,4 % |
| Logements vacants | 135 | 8,0 % |
Parmi les 1 682 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 7 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 324 | 23,1 % |
| 1919-1945 | 134 | 9,6 % |
| 1946-1970 | 245 | 17,5 % |
| 1971-1990 | 254 | 18,1 % |
| 1991-2005 | 192 | 13,7 % |
| 2006-2020 | 252 | 18,0 % |
Structure du bâti par époque: 23 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (23 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 0,8 % |
| 2 pièces | 124 | 8,7 % |
| 3 pièces | 241 | 17,0 % |
| 4 pièces | 376 | 26,5 % |
| 5 pièces ou plus | 669 | 47,1 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 47 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 615 | 1 577 | 1 682 |
| Rés. principales | 1 286 | 1 333 | 1 422 |
| Rés. secondaires | 140 | 137 | 125 |
| Vacants | 189 | 107 | 135 |
À Semussac (18 km, 2 585 hab.), la part de propriétaires s'élève à 78,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 948 | 66,7 % |
| Locataires (privé) | 433 | 30,5 % |
| Locataires HLM | 10 | 0,7 % |
| Logés gratuitement | 31 | 2,2 % |
Occupation des résidences principales — 66,6 % appartiennent à leurs occupants, 31,2 % sont louées, avec 1 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 | 0,4 % |
| Fioul | 220 | 15,5 % |
| Électricité | 773 | 54,4 % |
| Gaz bouteille | 39 | 2,7 % |
| Autre (bois…) | 384 | 27,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (54 %), 27 % pour autres sources (bois notamment) et 15 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 156 |
| 2 à 4 ans | 292 |
| 5 à 9 ans | 250 |
| 10 ans ou plus | 723 |
| Total ménages | 1 422 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 227 |
| Sous-occupation modérée | 318 |
| Sous-occupation accentuée | 293 |
| Sous-occupation très accentuée | 550 |
| Suroccupation modérée | 30 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 114 | 8,0 % |
| 1 voiture | 727 | 51,1 % |
| 2 voitures ou plus | 581 | 40,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 51 % à une voiture et 41 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 75,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 860 | 769 | 33 | 58 |
| 1975 | 1 011 | 843 | 71 | 97 |
| 1982 | 1 026 | 887 | 75 | 64 |
| 1990 | 1 101 | 918 | 109 | 74 |
| 1999 | 1 154 | 979 | 101 | 74 |
| 2007 | 1 454 | 1 173 | 136 | 145 |
| 2012 | 1 615 | 1 286 | 140 | 189 |
| 2017 | 1 577 | 1 333 | 137 | 107 |
| 2023 | 1 682 | 1 422 | 125 | 135 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 860 à 1 682 logements, soit +96 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 217 | 212 | 194 | 215 | 205 | 154 | 196 |
| Dont vacants > 2 ans | 88 | 87 | 86 | 94 | 94 | 104 | 97 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 6,6 % |
| Classe B | 20 | 4,1 % |
| Classe C | 130 | 26,9 % |
| Classe D | 156 | 32,2 % |
| Classe E | 83 | 17,1 % |
| Classe F | 51 | 10,5 % |
| Classe G | 12 | 2,5 % |
Distribution DPE sur 484 diagnostics: la majorité se situe en classe D (32 %), avec 38 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 123 | 25,4 % |
| Classe B | 225 | 46,5 % |
| Classe C | 78 | 16,1 % |
| Classe D | 23 | 4,8 % |
| Classe E | 13 | 2,7 % |
| Classe F | 19 | 3,9 % |
| Classe G | 3 | 0,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (46 %), 88 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 234 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 237 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 167 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 238 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 69 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 18 |
| Classe B | 20 | 0 |
| Classe C | 95 | 35 |
| Classe D | 115 | 41 |
| Classe E | 63 | 20 |
| Classe F | 42 | 9 |
| Classe G | 10 | 2 |
Performance comparée: maisons classées D (215), appartements classés D (203), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 3 |
| T3 | 2 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gémozac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2023 recensent 1 682 logements à Gémozac, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 86,3 % de maisons individuelles. Gémozac est dans les paysages contrastés de la côte atlantique.
Le parc penche vers la propriété occupante (66,6 %), le locatif étant minoritaire (31,2 %).
Le parc mêle bâti ancien (23,1 % avant 1919) et constructions récentes (18,0 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe D et consommation moyenne (212 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 13,0 % sont des passoires thermiques (F+G). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 54,4 % des résidences principales.
Le parc de Gémozac s'est étoffé de +6,7 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). Profil fortement motorisé: 40,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Gémozac est dans les paysages contrastés de la côte atlantique.
Le détail du parc (1 422 résidences principales de Gémozac) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Gémozac a bondi de +14,9 % en un an, signal rare sur une commune de 3 052 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Charente-Maritime (223ᵉ rang sur 459 communes)
- Prix en forte hausse : +14,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Gémozac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gémozac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gémozac s'établit à 1 704 €, sur la base de 38 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gémozac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gémozac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 437 €/m² → 1 704 €/m² (+18,6 %), volume annuel actuel 38 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
97,4 % de maisons et 2,6 % d'appartements parmi les 38 transactions enregistrées.
Sur 38 transactions enregistrées, 97,4 % portent sur des maisons (1 686 €/m²) et 2,6 % sur des appartements (2 000 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 38 | 37 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 704 € | 1 686 € | 2 000 € |
| Prix moyen/m² | 1 585 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 46 | 1 437 € |
| 2022 | 52 | 1 941 € |
| 2023 | 38 | 1 750 € |
| 2024 | 33 | 1 483 € |
| 2025 | 38 | 1 704 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 450 autorisations et 334 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 74 %.
Vacance longue durée à Gémozac
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Gémozac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 111 logements ont été autorisés à à Gémozac, +31 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Gémozac
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Gémozac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gémozac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 484 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Gémozac: classe D en tête, 13,0 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Gémozac
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S'installer à Gémozac : cadre de vie et logement
Gémozac compte 3 052 habitants sur 31,93 km². Le climat local affiche 13,3 °C de moyenne annuelle et 907 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 182 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gémozac
Gémozac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gémozac
Composition du parc immobilier à Gémozac
1 682 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 452 maisons pour 217 appartements: le parc à Gémozac est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Gémozac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 401 logements).
- Avant 1919 23,1 % 324 logts
- 1919-1945 9,6 % 134 logts
- 1946-1970 17,5 % 245 logts
- 1971-1990 18,1 % 254 logts
- 1991-2005 13,7 % 192 logts
- 2006-2020 18,0 % 252 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Gémozac
182 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gémozac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gémozac
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
166 992 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gémozac
Quel est le prix de l'immobilier à Gémozac ?
Le prix médian au m² à Gémozac est de 1 704 € (données DVF, 38 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 165 000 €.
Comment Gémozac se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Gémozac se situe au 223ᵉ rang du Charente-Maritime sur 459 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gémozac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gémozac est de 6,3 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gémozac.
Communes limitrophes de Gémozac
Gémozac est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Gémozac (1 704 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -29,8 % par rapport dans la Charente-Maritime.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Gémozac a enregistré une hausse de +18,6 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 207 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +14,9 %.
Le marché penche nettement côté maisons (97,4 %), vendues autour de 1 686 €/m² pour des surfaces médianes de 98 m². Un bien type de 98 m² revient à environ 165 228 €, soit 7,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Gémozac: 9,9 €/m²/mois pour un appartement, 8,8 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Gémozac (7,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 111 logements autorisés sur 2021-2025, dont 74 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (62 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Gémozac est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.