01 Le parc de logements
Le parc comprend 261 logements dont 184 résidences principales, 53 résidences secondaires et 23 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 184 | 70,5 % |
| Résidences secondaires | 53 | 20,3 % |
| Logements vacants | 23 | 8,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 70 % d'habitat permanent, 20 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 261.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 96 | 51,9 % |
| 1919-1945 | 12 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 12 | 6,5 % |
| 1971-1990 | 26 | 14,1 % |
| 1991-2005 | 14 | 7,6 % |
| 2006-2019 | 25 | 13,5 % |
Structure du bâti par époque: 52 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (52 %), 14 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,5 % |
| 2 pièces | 12 | 6,5 % |
| 3 pièces | 31 | 16,8 % |
| 4 pièces | 65 | 35,1 % |
| 5 pièces ou plus | 76 | 41,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (41 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 243 | 251 | 261 |
| Rés. principales | 150 | 168 | 184 |
| Rés. secondaires | 68 | 56 | 53 |
| Vacants | 25 | 27 | 23 |
En regard, Virollet (à 4 km, 294 hab.) affiche 68,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 160 | 87,0 % |
| Locataires (privé) | 21 | 11,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 86,7 % de propriétaires face à 11,6 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 1,1 % |
| Fioul | 32 | 17,4 % |
| Électricité | 58 | 31,5 % |
| Gaz bouteille | 4 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 88 | 47,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 48 % au autres sources (bois notamment), 32 % pour électricité, 17 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 22 |
| 2 à 4 ans | 16 |
| 5 à 9 ans | 27 |
| 10 ans ou plus | 119 |
| Total ménages | 184 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 47 |
| Sous-occupation modérée | 30 |
| Sous-occupation accentuée | 65 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 4,9 % |
| 1 voiture | 80 | 43,5 % |
| 2 voitures ou plus | 96 | 52,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 5 % sans véhicule, 43 % mono-motorisés, 52 % multi-motorisés. Par ailleurs, 75,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 182 | 145 | 17 | 20 |
| 1975 | 171 | 138 | 19 | 14 |
| 1982 | 180 | 135 | 17 | 28 |
| 1990 | 185 | 131 | 27 | 27 |
| 1999 | 207 | 139 | 33 | 35 |
| 2006 | 217 | 153 | 53 | 11 |
| 2011 | 243 | 150 | 68 | 25 |
| 2016 | 251 | 168 | 56 | 27 |
| 2022 | 261 | 184 | 53 | 23 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 182 à 261, soit +43 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 39 | 43 | 44 | 43 | 25 | 26 |
| Dont vacants > 2 ans | 21 | 15 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 3,4 % |
| Classe C | 16 | 27,6 % |
| Classe D | 21 | 36,2 % |
| Classe E | 4 | 6,9 % |
| Classe F | 7 | 12,1 % |
| Classe G | 8 | 13,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (36 %), 31 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 19,0 % |
| Classe B | 29 | 50,0 % |
| Classe C | 11 | 19,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 2 | 3,4 % |
| Classe F | 2 | 3,4 % |
| Classe G | 3 | 5,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 50 %, 88 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 284 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 248 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 223 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 125 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 284 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 125 kWh/m²/an (après 2012).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Germain-du-Seudre (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 261 logements de Saint-Germain-du-Seudre se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (70,5 % / 20,3 % / 8,8 %). La maison individuelle domine très largement, avec 99,2 % du parc. Ce contexte résidentiel — Saint-Germain-du-Seudre est entre océan et marais, sur la côte atlantique, en contexte de plaine (altitude moyenne: 71 m) — cadre la lecture du parc local.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 86,7 % de propriétaires occupants.
Le bâti d'avant 1919 représente 52,2 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 247 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 25,9 % — un enjeu de rénovation énergétique. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 47,8 % des résidences principales.
Saint-Germain-du-Seudre affiche une croissance de son parc de +4,0 % depuis 2016. La multi-motorisation est la norme à Saint-Germain-du-Seudre: 52,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est entre océan et marais, sur la côte atlantique — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 71 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Saint-Germain-du-Seudre a bondi de +38,8 % en un an, signal rare sur une commune de 407 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Charente-Maritime (222ᵉ rang sur 461 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +38,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Germain-du-Seudre
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Germain-du-Seudre
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Germain-du-Seudre s'établit à 1 747 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
25,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Germain-du-Seudre Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Germain-du-Seudre
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 471 €/m² à 1 747 €/m² (+18,8 %), pour 9 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
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Acheter vs Louer — maison 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 1 747 € | 1 747 € |
| Prix moyen/m² | 2 301 € | |
| Surface médiane | – | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 1 471 € |
| 2022 | 10 | 1 624 € |
| 2023 | 4 | 1 463 € |
| 2024 | 5 | 1 259 € |
| 2025 | 9 | 1 747 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 58 autorisations et 36 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 62 %.
Vacance longue durée à Saint-Germain-du-Seudre
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Germain-du-Seudre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 19 logements autorisés à à Saint-Germain-du-Seudre, dont 8 en 2025 (+138 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Germain-du-Seudre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Germain-du-Seudre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Germain-du-Seudre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 58 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Germain-du-Seudre: la classe D domine, 25,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Germain-du-Seudre
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Germain-du-Seudre : cadre de vie et logement
Saint-Germain-du-Seudre, commune de 407 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 36 m d'altitude.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 13 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Germain-du-Seudre
Saint-Germain-du-Seudre et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Germain-du-Seudre
Composition du parc immobilier à Saint-Germain-du-Seudre
261 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 99,6 % du parc à Saint-Germain-du-Seudre, 0,4 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Germain-du-Seudre
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 184 logements).
- Avant 1919 52,2 % 96 logts
- 1919-1945 6,5 % 12 logts
- 1946-1970 6,5 % 12 logts
- 1971-1990 14,1 % 26 logts
- 1991-2005 7,6 % 14 logts
- 2006-2019 13,6 % 25 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Germain-du-Seudre
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Germain-du-Seudre
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Germain-du-Seudre
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
139 760 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Germain-du-Seudre
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Germain-du-Seudre ?
Le prix médian au m² à Saint-Germain-du-Seudre est de 1 747 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 140 000 €.
Comment Saint-Germain-du-Seudre se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Saint-Germain-du-Seudre se situe au 222ᵉ rang du Charente-Maritime sur 461 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Germain-du-Seudre ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Germain-du-Seudre est de 5,7 % (loyer de 8,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Saint-Germain-du-Seudre est-il énergétiquement dégradé ?
25,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Germain-du-Seudre.
Communes limitrophes de Saint-Germain-du-Seudre
Saint-Germain-du-Seudre est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Germain-du-Seudre ressort à 1 747 € (source DVF, 9 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Charente-Maritime.
La progression du prix médian atteint +18,8 % sur cinq ans (2021-2025) à Saint-Germain-du-Seudre, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 40 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +38,8 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 747 €/m² pour une surface médiane de 80 m². Le bien médian (80 m² à 139 760 €) équivaut à 6,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,6 € (appartements) et 8,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 20,3 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Construction neuve active à Saint-Germain-du-Seudre: l'équivalent de 4 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (84 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Germain-du-Seudre est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 71 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.