01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 781 logements dont 14 267 résidences principales, 142 résidences secondaires et 372 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 267 | 96,5 % |
| Résidences secondaires | 142 | 1,0 % |
| Logements vacants | 372 | 2,5 % |
Le graphique détaille la structure des 14 781 logements: 97 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 408 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 321 | 2,3 % |
| 1946-1970 | 1 496 | 10,7 % |
| 1971-1990 | 4 917 | 35,0 % |
| 1991-2005 | 2 991 | 21,3 % |
| 2006-2019 | 3 896 | 27,8 % |
La période 1971-1990 concentre 35 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 28 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 180 | 1,3 % |
| 2 pièces | 1 530 | 10,7 % |
| 3 pièces | 2 318 | 16,2 % |
| 4 pièces | 3 772 | 26,4 % |
| 5 pièces ou plus | 6 466 | 45,3 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 45 %, les T1-T2 12 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 018 | 13 701 | 14 781 |
| Rés. principales | 11 460 | 13 047 | 14 267 |
| Rés. secondaires | 81 | 74 | 142 |
| Vacants | 477 | 580 | 372 |
Pour référence, Bergerac (100 km) affiche 43,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 156 | 64,2 % |
| Locataires (privé) | 2 530 | 17,7 % |
| Locataires HLM | 2 395 | 16,8 % |
| Logés gratuitement | 186 | 1,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 64,2 % de propriétaires face à 34,5 % de locataires (dont 17 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 056 | 49,5 % |
| Fioul | 259 | 1,8 % |
| Électricité | 6 073 | 42,6 % |
| Gaz bouteille | 46 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 834 | 5,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (49 %), 43 % pour électricité et 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 599 |
| 2 à 4 ans | 2 837 |
| 5 à 9 ans | 2 843 |
| 10 ans ou plus | 6 988 |
| Total ménages | 14 267 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 836 |
| Sous-occupation modérée | 3 201 |
| Sous-occupation accentuée | 3 334 |
| Suroccupation modérée | 391 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 952 | 6,7 % |
| 1 voiture | 6 176 | 43,3 % |
| 2 voitures ou plus | 7 139 | 50,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 43 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 83,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 733 | 2 589 | 39 | 105 |
| 1975 | 4 981 | 4 724 | 39 | 218 |
| 1982 | 6 182 | 5 834 | 37 | 311 |
| 1990 | 7 815 | 7 519 | 68 | 228 |
| 1999 | 9 657 | 9 366 | 80 | 211 |
| 2006 | 10 726 | 10 391 | 67 | 267 |
| 2011 | 12 018 | 11 460 | 81 | 477 |
| 2016 | 13 701 | 13 047 | 74 | 580 |
| 2022 | 14 781 | 14 267 | 142 | 372 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 733 logements, le total atteint 14 781 en 2022 (+441 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 839 | 772 | 714 | 538 | 712 | 442 |
| Dont vacants > 2 ans | 131 | 117 | 132 | 119 | 133 | 124 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 128 | 2,4 % |
| Classe B | 305 | 5,8 % |
| Classe C | 3 036 | 58,0 % |
| Classe D | 1 162 | 22,2 % |
| Classe E | 411 | 7,9 % |
| Classe F | 162 | 3,1 % |
| Classe G | 29 | 0,6 % |
La classe C domine avec 58 % des diagnostics, et 66 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 195 | 22,8 % |
| Classe B | 832 | 15,9 % |
| Classe C | 2 038 | 38,9 % |
| Classe D | 718 | 13,7 % |
| Classe E | 316 | 6,0 % |
| Classe F | 128 | 2,4 % |
| Classe G | 6 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 39 %, 78 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 176 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 150 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 127 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 92 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 224 kWh/m²/an, contre 92 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 132 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 118 | 10 |
| Classe B | 177 | 128 |
| Classe C | 1 218 | 1 818 |
| Classe D | 814 | 348 |
| Classe E | 243 | 168 |
| Classe F | 110 | 52 |
| Classe G | 22 | 7 |
Les maisons affichent une classe dominante C (167 kWh/m²/an), les appartements C (142) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 55 |
| T2 | 550 |
| T3 | 1 037 |
| T4 | 823 |
| T5+ | 144 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Médard-en-Jalles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Médard-en-Jalles est le ville moyenne ayant le moins de logements vacants du département Gironde. (sur 13 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Médard-en-Jalles est le ville moyenne ayant le moins de résidences secondaires du département Gironde. (sur 13 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Saint-Médard-en-Jalles de 14 781 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (96,5 %). La typologie majoritaire est la maison individuelle (75,6 %), complétée par 24,4 % d'appartements. La commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, à basse altitude (47 m), dans un relief de plaine.
64,2 % des ménages de Saint-Médard-en-Jalles possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le segment social représente 16,8 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, Saint-Médard-en-Jalles demeure déficitaire avec 19,8 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
La dynamique de construction récente est sensible — 27,8 % du parc a moins de vingt ans. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 155 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (49,5 % des résidences principales).
Saint-Médard-en-Jalles affiche une croissance de son parc de +7,9 % depuis 2016. La multi-motorisation est la norme à Saint-Médard-en-Jalles: 50,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Saint-Médard-en-Jalles est à basse altitude (47 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 14 267 résidences principales de Saint-Médard-en-Jalles et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Médard-en-Jalles en 2026 ?
Ancrée dans la première couronne de Bordeaux Métropole, Saint-Médard-en-Jalles combine une démographie positive (+4,4 % en 5 ans) et un tissu économique actif. Son marché immobilier, après une nette correction en 2024, interroge sur son potentiel de rebond et les stratégies à y déployer.
Avec une correction de -7,2 % en 2024 et une pression immobilière parmi les plus élevées de la métropole bordelaise, la commune offre une fenêtre d'opportunité dans un marché solide.
Verdict
➤ Investir ici demande une sélection rigoureuse du bien pour tirer parti de la dynamique métropolitaine, avec un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -7,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Pression immobilière élevée (7/10) : marché tendu
- ✓ Attractivité territoriale robuste (6,5/10) : indicateurs solides
- ⚠ Accessibilité très faible (1,9/10) : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Opportunité locative modérée (4,4/10) : rendement correct
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Son prix médian (3 606 €/m²) la place 29 % au-dessus de la moyenne des villes moyennes comparables de la région.
- Dans la Gironde, son prix dépasse de 40 % celui de Bergerac mais reste 40 % inférieur au littoral arcachonnais.
- Le rendement locatif brut (4,9 %) surpasse celui des grandes métropoles mais reste en deçà des niches touristiques.
Analyse du marché immobilier à Saint-Médard-en-Jalles
Le marché de Saint-Médard-en-Jalles est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Médard-en-Jalles
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Un score de 7/10 confirme un marché sous tension, favorable à une valorisation stable des biens, surtout pour les maisons.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUn score de 7/10 confirme un marché sous tension, favorable à une valorisation stable des biens, surtout pour les maisons.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité très faible (1,9/10) indique que les prix ont largement dépassé la solvabilité locale, un risque pour la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité très faible (1,9/10) indique que les prix ont largement dépassé la solvabilité locale, un risque pour la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Le score modéré (4,4/10) suggère une demande locative réelle mais sans surchauffe, à valider par une étude de secteur précise.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréLe score modéré (4,4/10) suggère une demande locative réelle mais sans surchauffe, à valider par une étude de secteur précise.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique immobilière est négligeable (0,9/10), écartant toute stratégie de location saisonnière lucrative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique immobilière est négligeable (0,9/10), écartant toute stratégie de location saisonnière lucrative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3652,5 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 87/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 63/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 387,2 — Percentile dept : 91/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 13/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 61,9 — Percentile dept : 37/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,2 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,8 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 63/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3652,5 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 10/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 4/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 387,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Médard-en-Jalles : opportunités et risques
Investir à Saint-Médard-en-Jalles en 2026 cible prioritairement le locatif annuel, porté par la demande de ménages travaillant dans l'agglomération bordelaise. Le rendement brut autour de 4,9 % est correct mais sera rogné par une taxe foncière élevée (45,47 %) et les charges de gestion. Le rendement net estimé à 2,9 % nécessite de viser une plus-value à la revente pour optimiser la rentabilité globale.
La très faible part de passoires thermiques (3,7 %) est un atout majeur, réduisant le risque de travaux coercitifs et attractif pour les locataires sensibles aux charges. Privilégier les biens déjà aux normes (classe C dominante) devient une stratégie prudente. La baisse récente des permis de construire limite le risque de concurrence neuve à moyen terme.
Toutefois, l'accessibilité financière est dégradée (IAI : 1,9/10), signe que les prix ont décroché du revenu médian local (26 740 €). L'investisseur doit donc compter sur une demande extérieure, ce qui introduit une dépendance à la santé économique de la métropole bordelaise. Une sélection rigoureuse du quartier et du type de bien est impérative.
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Données du marché immobilier à Saint-Médard-en-Jalles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 7,2 % en 2024, une correction qui ramène la barre des 3 606 €/m², selon les données DVF. Cette baisse suit le pic de 2022 et réajuste le marché après une période de forte hausse. Elle crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients, dans un contexte où la pression démographique de Bordeaux Métropole reste un moteur solide.
La répartition des ventes est éloquente : 75 % concernent des maisons, un parc dominé par les propriétaires-occupants (64,2 %). Ce profil indique un marché ancré, peu spéculatif, où la valeur se construit sur le long terme. Le parc est récent, avec plus d'un quart des logements construits après 2006, un atout face aux nouvelles réglementations énergétiques.
Néanmoins, le taux de chômage local, parmi les plus bas de la catégorie à 7,8 %, et la proximité de l'aéroport de Mérignac et de la gare TGV soutiennent l'attractivité résidentielle. Cette connexion aux grands pôles d'emploi explique en partie pourquoi les prix résistent mieux ici que dans des villes moyennes plus isolées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Médard-en-Jalles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Médard-en-Jalles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 762 €/m² → 3 606 €/m² (-4,1 %), volume annuel actuel 366 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur un appartement type de 52 m² à 189 072 €, montre un rendement brut de 4,9 %. Après déduction des charges locatives et de la taxe foncière (45,47 %), le rendement net tombe autour de 2,9 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer de la mensualité de crédit, reste de l'ordre de 300 à 400 € selon les conditions d'emprunt. Cette configuration indique un investissement qui n'est pas autoporteur et nécessite un apport personnel ou une trésorerie pour couvrir le différentiel, visant une plus-value à moyen terme plutôt qu'une rentabilité immédiate.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 346 ventes en 2024, le volume des transactions à Saint-Médard-en-Jalles reste dynamique, bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022. Le marché est très majoritairement composé de maisons individuelles (265 ventes contre 86 pour les appartements), reflétant le caractère résidentiel et familial de la commune. La surface médiane vendue est de 100 m² pour les maisons et 52 m² pour les appartements, signe d'une demande orientée vers le confort et l'espace. Cette liquidité soutenue, couplée à la baisse des prix, place le marché en faveur de l'acheteur, qui dispose d'un choix plus large et de marges de négociation.
Répartition des ventes
72,4 % de maisons et 27,6 % d'appartements parmi les 366 transactions enregistrées.
Sur 366 transactions enregistrées, 72,4 % portent sur des maisons (3 606 €/m²) et 27,6 % sur des appartements (3 577 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 366 | 265 | 101 |
| Prix médian/m² | 3 606 € | 3 606 € | 3 577 € |
| Prix moyen/m² | 3 802 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 495 | 3 762 € |
| 2022 | 404 | 3 970 € |
| 2023 | 299 | 3 906 € |
| 2024 | 309 | 3 636 € |
| 2025 | 366 | 3 606 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Médard-en-Jalles marque un net ralentissement, avec seulement 83 logements autorisés en 2024 et une tendance en baisse de 59 % sur cinq ans. Cette contraction de l'offre nouvelle, alors que la population continue de croître, devrait à moyen terme soutenir les prix de l'ancien et limiter les risques de surproduction. Elle indique également une phase de maturation de l'urbanisation sur cette commune déjà bien dotée, où les réserves foncières se font plus rares. Pour l'investisseur, cela signifie que la valeur des biens existants bien placés devrait être préservée.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 242 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 404 autorisations pour 4 650 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Médard-en-Jalles
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Saint-Médard-en-Jalles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Médard-en-Jalles: 552 logements autorisés sur 5 ans, 121 pour la dernière année (-59 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Médard-en-Jalles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Médard-en-Jalles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net ramène la théorie à la réalité. Du brut annoncé de 4,9 %, il faut soustraire la taxe foncière, élevée à 45,47 % à Saint-Médard-en-Jalles, les frais de gestion (environ 5 % du loyer), l'assurance et une provision pour travaux et vacance locative. Cette dernière est réduite par la forte demande au sein de Bordeaux Métropole. Au final, un rendement net autour de 2,9 % pour un appartement est une projection réaliste, à moduler selon l'état du bien et sa gestion.
Performance énergétique du parc à Saint-Médard-en-Jalles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 233 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Médard-en-Jalles: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,6 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc se distingue par une performance énergétique globalement bonne, avec une classe C dominante et seulement 3,7 % de passoires thermiques (classes F et G). Cette situation, bien meilleure que la moyenne nationale, limite le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores d'ici 2028 (classe G) puis 2034 (classe F). Ici, le parc est donc plutôt résilient, un atout pour la valorisation future.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane vendue est de 52 m², pour cibler les jeunes actifs et les petits ménages. Les maisons avec jardin, très majoritaires dans le parc (75,9 %), intéressent les familles mais exigent un apport plus conséquent. Le neuf (27,8 % du parc construit après 2006) peut offrir un DPE performant, un atout face à la réglementation qui se durcit.
Quelles zones cibler à Saint-Médard-en-Jalles ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et ses abords immédiats, bien desservis par les 1 158 équipements et commerces. La proximité des axes routiers vers Bordeaux et de l'aéroport de Mérignac (7,4 km) renforce l'attractivité des quartiers périphériques bien connectés. Surveillez les zones soumises aux PPR (inondation, feux de forêt), qui peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Calculateur de rendement à Saint-Médard-en-Jalles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Médard-en-Jalles
Le risque de vacance locative est réel (taux de vacants : 2,5 %) et doit être intégré dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière, à 45,47 %, grève significativement le rendement net. Enfin, 3,7 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), exposant à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux à partir de 2025. La baisse récente des prix peut aussi limiter les plus-values à court terme.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Médard-en-Jalles
Pour un appartement de 52 m² (surface médiane déduite du prix total type), l'investissement s'élève à environ 189 000 €. Au loyer moyen de 14,9 €/m², cela génère 775 € mensuels. Le rendement brut atteint ainsi 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe autour de 2,9 %, soit un revenu locatif net annuel d'environ 5 480 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Médard-en-Jalles
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée ici.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Surestimer le loyer par méconnaissance du marché local.
- Oublier de vérifier la compatibilité du bien avec la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme classique des zones résidentielles familiales. Les ventes se concentrent au printemps, idéal pour une entrée dans les lieux à l'été, et à l'automne. La période estivale peut être plus calme. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant. L'absence de pic touristique marqué évite les distorsions saisonnières fortes sur la demande.
Le saviez-vous ?
- La commune s'étend sur 85 km², soit une faible densité pour Bordeaux Métropole.
- L'aéroport de Bordeaux-Mérignac n'est qu'à 7,4 km.
- Seulement 3 hébergements touristiques y sont recensés.
S'installer à Saint-Médard-en-Jalles : cadre de vie et logement
Avec plus de 1 150 équipements recensés par l'INSEE, dont près de 500 services et 400 lieux de santé, Saint-Médard-en-Jalles offre une autonomie quotidienne remarquable pour une ville de cette taille. Son intégration à Bordeaux Métropole lui permet de bénéficier des infrastructures métropolitaines tout en conservant un cadre de vie apaisé, avec une densité modérée (387 hab/km²).
Le territoire est cependant soumis à plusieurs plans de prévention des risques (PPR), notamment liés aux inondations et aux incendies, une réalité à vérifier lors de l'acquisition. La commune affiche un indice de vieillissement élevé (146,7), traduisant une population plus âgée que la moyenne nationale, ce qui modèle une demande locative plutôt tournée vers les petites surfaces et le plain-pied.
Carte du marché immobilier à Saint-Médard-en-Jalles
Saint-Médard-en-Jalles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Médard-en-Jalles
Un climat océanique tempéré, avec une moyenne annuelle de 14,2°C et 925 mm de pluie, caractérise cette commune de Gironde. Les hivers sont doux et les étés chauds sans excès, avec une faible amplitude thermique. Ce profil, typique du Sud-Ouest, convient aux habitants recherchant des saisons marquées mais sans rudesse. La proximité de l'océan Atlantique, à une trentaine de kilomètres, adoucit les températures et contribue à un cadre de vie agréable une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Saint-Médard-en-Jalles ?
Saint-Médard-en-Jalles cible principalement les familles et les couples travaillant dans la métropole bordelaise, attirés par l'espace, les écoles et un environnement plus vert. Les primo-accédants peuvent y trouver des opportunités, notamment dans le segment des appartements. Les retraités (26,2 % de 60 ans et plus) y apprécient la tranquillité relative et la proximité des services de santé.
Avantages et limites à Saint-Médard-en-Jalles
✓ Points forts
- Proximité de Bordeaux et de son aéroport (15 minutes en voiture)
- Large offre de maisons individuelles avec jardins (75,9 % du parc)
- Démographie dynamique (+4,4 % en 5 ans) et services complets (1 158 équipements)
- Parc immobilier relativement récent (27,8 % construit après 2006)
- Environnement naturel préservé sur une commune de 85 km²
− À prendre en compte
- Prix élevé pour la Gironde hors litteur (3 647 €/m² médian)
- Baisse des prix de 7,2 % pouvant inquiéter les acquéreurs
- Risques naturels recensés (6 PPR actifs) à vérifier avant achat
Composition du parc immobilier à Saint-Médard-en-Jalles
14 781 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 75,9 % de maisons, 24,1 % d'appartements sur un total de 14 781 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (75,9 %), un trait marquant de l'habitat périurbain. La part de propriétaires-occupants (64,2 %) est élevée, signe d'un ancrage résidentiel fort et d'une certaine stabilité du marché. Seuls 1 % de résidences secondaires et 2,5 % de logements vacants indiquent une faible pression touristique et un parc très utilisé. Ce paysage attire principalement les familles et les accédants à la propriété en quête de maison avec extérieur.
Ancienneté du parc à Saint-Médard-en-Jalles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 029 logements).
- Avant 1919 2,9 % 408 logts
- 1919-1945 2,3 % 321 logts
- 1946-1970 10,7 % 1 496 logts
- 1971-1990 35,0 % 4 917 logts
- 1991-2005 21,3 % 2 991 logts
- 2006-2019 27,8 % 3 896 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Médard-en-Jalles
1 158 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Médard-en-Jalles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), dont un PPRT lié aux activités industrielles historiques. Elle a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coups de vent. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel, y est en concentration faible. Consulter le zonage précis du PPR en mairie ou sur Géorisques est une étape indispensable avant tout achat, notamment pour vérifier les contraintes constructives ou d'assurabilité sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Saint-Médard-en-Jalles
Acheter une maison médiane de 100 m² à Saint-Médard-en-Jalles représente un budget de 365 800 €. Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 850 €. Ce projet immobiliserait environ 14 années du revenu médian local (26 740 €), un effort important mais typique d'une ville de cette taille en périphérie bordelaise.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Médard-en-Jalles
- Oublier de consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR).
- Ne pas vérifier la performance énergétique réelle (DPE).
- Ignorer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Sous-estimer les coûts de mutation dans un budget serré.
Points clés à retenir à Saint-Médard-en-Jalles
- Prix médian au m² : 3 606 €, en baisse de 7,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 4,9 % pour les appartements.
- Climat doux, température moyenne annuelle de 14,2°C.
- Taxe foncière élevée, à 45,47 % du revenu cadastral.
- Parc à 75,9 % de maisons individuelles.
- 27,8 % du parc est construit après 2006, un atout.
- Coût d'une maison type : environ 365 800 €.
- Marché locatif dynamique, porté par Bordeaux Métropole.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Médard-en-Jalles ?
À Saint-Médard-en-Jalles, la valeur d'un bien dépend d'abord de son type (maison vs appartement) et de son état énergétique, avec un parc déjà performant. La surface du terrain et la proximité des équipements (commerces, écoles parmi les 18 établissements) sont primordiales. La connexion aux transports, comme la gare de Blanquefort à 7,7 km, influence aussi le prix. Un DPE dégradé (classe E ou inférieure) peut peser jusqu'à -10 % sur la valorisation face à un bien rénové. Pour un vendeur, mettre en avant un bâti récent (27,8 % du parc est post-2006) ou une rénovation est un levier fort.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Médard-en-Jalles
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
360 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise, fondée sur les dernières transactions DGFiP et les spécificités locales (proximité des services, exposition aux risques, qualité énergétique), vous évite deux écueils : une surfacturation qui allonge inutilement la vente, et une sous-évaluation qui vous prive de milliers d'euros. Dans un marché en correction comme celui de Saint-Médard-en-Jalles, où le temps de vente peut augmenter, le prix de départ doit être particulièrement juste pour attirer les acheteurs sans brader votre patrimoine. L'expertise d'un professionnel local intègre aussi des paramètres invisibles dans les données brutes.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données. Il connaît la valeur ajoutée d'une rue calme près du parc des Jalles, l'impact d'une vue dégagée ou la demande spécifique pour les quartiers proches des 492 services recensés. Il évalue justement l'état réel, au-delà du DPE, et peut ainsi justifier un prix au m² différent de la médiane communale (3 647 €/m²). Son réseau lui permet aussi de cibler des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au plus près de la valeur de marché.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian communal au m².
- Ne pas ajuster le prix selon l'état réel et la vue.
- Oublier de valoriser la proximité des transports (gare à 7,7 km).
- Négliger l'impact d'un DPE mauvais sur la valorisation.
Investir à Saint-Médard-en-Jalles : passer à l'action
Une opportunité se joue souvent sur des détails invisibles dans les données agrégées : état du bien, rue, copropriété. Pour saisir le bon créneau à Saint-Médard-en-Jalles, l'expertise d'un professionnel du secteur est indispensable.
Les chiffres posent un diagnostic, mais transformer cette analyse en achat gagnant exige une connaissance intime des quartiers.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Médard-en-Jalles grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Médard-en-Jalles
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Médard-en-Jalles
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Médard-en-Jalles
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Médard-en-Jalles ?
Le prix médian est de 3 606 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale comprise entre 3 165 et 4 275 €/m². Une maison de 100 m² coûte environ 365 800 €.
Le marché est-il en baisse à Saint-Médard-en-Jalles ?
Oui, les prix ont corrigé de 7,2 % entre 2023 et 2024, après avoir atteint un pic en 2022. Cette baisse suit la tendance nationale et offre des opportunités de négociation.
Saint-Médard-en-Jalles est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Le rendement brut est d'environ 4,9 % pour les appartements, ce qui est correct. L'attractivité métropolitaine soutient la demande, mais la rentabilité nette est modérée après charges et impôts.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Médard-en-Jalles ?
Les secteurs bien desservis par les transports, proches des commerces et des services (centre-ville, quartiers proches de la gare de Blanquefort) sont les plus prisés pour la location. Consultez les PPR pour éviter les zones à risques.
Faut-il privilégier une maison ou un appartement pour investir ?
Les maisons représentent 75 % des transactions et sont très demandées par les familles. Les appartements, plus rares, peuvent offrir une meilleure rentabilité locative brute (14,9 €/m²/mois contre 14,6 €).
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Médard-en-Jalles affiche un prix au m² 40 % inférieur à celui de La Teste-de-Buch, tout en bénéficiant de indicateurs économiques similaires via Bordeaux Métropole, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Médard-en-Jalles.
Communes limitrophes de Saint-Médard-en-Jalles
Saint-Médard-en-Jalles est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Médard-en-Jalles atteint 3 606 € sur 366 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. La commune figure parmi les 5 % les plus chères de la Gironde au mètre carré.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Médard-en-Jalles a enregistré une baisse de -4,1 % du prix médian. Au total, 1 873 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Médard-en-Jalles: 3 606 €/m² pour les maisons (surface médiane 100 m²) et 3 577 €/m² pour les appartements (50 m²). Le bien médian (100 m² à 360 600 €) équivaut à 13,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,9 €/m² pour un appartement et 14,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 552 logements autorisés et 434 commencés sur la période 2021-2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Médard-en-Jalles est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (47 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).