01 Le parc de logements
Le parc comprend 494 logements dont 440 résidences principales, 21 résidences secondaires et 32 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 440 | 89,1 % |
| Résidences secondaires | 21 | 4,3 % |
| Logements vacants | 32 | 6,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 494 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 176 | 39,9 % |
| 1919-1945 | 45 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 36 | 8,2 % |
| 1971-1990 | 87 | 19,7 % |
| 1991-2005 | 35 | 7,9 % |
| 2006-2019 | 62 | 14,1 % |
La période avant 1919 concentre 40 % du parc, tandis que 40 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,9 % |
| 2 pièces | 25 | 5,7 % |
| 3 pièces | 67 | 15,2 % |
| 4 pièces | 136 | 30,9 % |
| 5 pièces ou plus | 208 | 47,3 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 47 % de logements de cinq pièces ou plus et 7 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 444 | 479 | 494 |
| Rés. principales | 381 | 403 | 440 |
| Rés. secondaires | 18 | 31 | 21 |
| Vacants | 45 | 44 | 32 |
À titre de comparaison : 62,6 % de part de propriétaires à Cartelègue, à 5 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 348 | 79,1 % |
| Locataires (privé) | 78 | 17,7 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,5 % |
| Logés gratuitement | 13 | 3,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 78,9 % de propriétaires occupants, 18,2 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 | 1,1 % |
| Fioul | 41 | 9,3 % |
| Électricité | 205 | 46,6 % |
| Gaz bouteille | 32 | 7,3 % |
| Autre (bois…) | 157 | 35,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (47 %), suivi par autres sources (bois notamment) (36 %) et fioul (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 34 |
| 2 à 4 ans | 69 |
| 5 à 9 ans | 62 |
| 10 ans ou plus | 275 |
| Total ménages | 440 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 64 |
| Sous-occupation modérée | 95 |
| Sous-occupation accentuée | 167 |
| Suroccupation modérée | 21 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 31 | 7,0 % |
| 1 voiture | 179 | 40,7 % |
| 2 voitures ou plus | 230 | 52,3 % |
Motorisation des ménages: 7 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 52 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 68,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 333 | 244 | 15 | 74 |
| 1975 | 305 | 218 | 46 | 41 |
| 1982 | 291 | 257 | 23 | 11 |
| 1990 | 359 | 287 | 28 | 44 |
| 1999 | 385 | 324 | 37 | 24 |
| 2006 | 397 | 348 | 24 | 25 |
| 2011 | 444 | 381 | 18 | 45 |
| 2016 | 479 | 403 | 31 | 44 |
| 2022 | 494 | 440 | 21 | 32 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 333 à 494 logements, soit +48 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 61 | 73 | 60 | 50 | 54 | 46 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 24 | 15 | 27 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 4,8 % |
| Classe B | 7 | 6,7 % |
| Classe C | 37 | 35,2 % |
| Classe D | 25 | 23,8 % |
| Classe E | 18 | 17,1 % |
| Classe F | 7 | 6,7 % |
| Classe G | 6 | 5,7 % |
Le graphique décompose les 105 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 35,2 % |
| Classe B | 39 | 37,1 % |
| Classe C | 13 | 12,4 % |
| Classe D | 8 | 7,6 % |
| Classe E | 2 | 1,9 % |
| Classe F | 2 | 1,9 % |
| Classe G | 4 | 3,8 % |
Répartition climat du parc: B concentre 37 % des diagnostics et 85 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 216 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 290 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 110 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 290 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 73 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 33 | 4 |
| Classe D | 17 | 8 |
| Classe E | 18 | 0 |
| Classe F | 7 | 0 |
| Classe G | 6 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (205 kWh/m²/an); côté appartements, D (174).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Paul (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Paul s'élève à 494 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (89,1 %, soit 440 logements habités à titre permanent). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 96,4 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, Saint-Paul est une commune de la façade atlantique française, dans un relief de plaine, à 19 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral girondin, à 43 km environ — contexte utile pour lire le parc.
Profil fortement patrimonial: 78,9 % des ménages de Saint-Paul sont propriétaires de leur logement.
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Saint-Paul: 40,0 % du parc est daté d'avant 1919. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (202 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 12,4 % sont des passoires thermiques (F+G). Le électricité est la première source de chauffage du parc (46,6 %).
Croissance observée du parc résidentiel de Saint-Paul: +3,1 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Saint-Paul: 52,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Saint-Paul est une commune de la façade atlantique française. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 19 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral girondin, à 43 km environ — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Saint-Paul a bondi de +33,5 % en un an, signal rare sur une commune de 1 020 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,7 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (253ᵉ rang sur 532 communes)
- Prix en forte hausse : +33,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Paul
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Paul
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Paul s'établit à 2 058 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Paul Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Paul
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Saint-Paul évolue de +16,9 %, passant de 1 761 à 2 058 €/m²; 8 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 92 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 8 |
| Prix médian/m² | 2 058 € | 2 058 € |
| Prix moyen/m² | 2 174 € | |
| Surface médiane | – | 92 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 14 | 1 761 € |
| 2022 | 14 | 1 829 € |
| 2023 | 12 | 2 334 € |
| 2024 | 8 | 1 541 € |
| 2025 | 8 | 2 058 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 90 logements ont été autorisés et 44 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 49 %.
Vacance longue durée à Saint-Paul
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Paul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 17 logements ont été autorisés à à Saint-Paul, -15 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-Paul
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Paul
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Paul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 105 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Paul: classe C en tête, 12,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Paul
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Paul : cadre de vie et logement
Saint-Paul compte 1 020 habitants, à 32 m d'altitude. Le climat local affiche 14,1 °C de moyenne annuelle et 776 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 30 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Paul
Saint-Paul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Paul
Composition du parc immobilier à Saint-Paul
494 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
476 maisons pour 16 appartements: le parc à Saint-Paul est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Paul
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 440 logements).
- Avant 1919 40,0 % 176 logts
- 1919-1945 10,2 % 45 logts
- 1946-1970 8,2 % 36 logts
- 1971-1990 19,8 % 87 logts
- 1991-2005 8,0 % 35 logts
- 2006-2019 14,1 % 62 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Paul
30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Paul
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Paul
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
189 336 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Paul
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Paul ?
Le prix médian au m² à Saint-Paul est de 2 058 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 189 000 €.
Comment Saint-Paul se situe-t-elle dans le Gironde ?
Saint-Paul se situe au 253ᵉ rang du Gironde sur 532 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Paul ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Paul est de 4,7 % (loyer de 8,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Saint-Paul
Saint-Paul est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Paul (2 058 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -40,5 % par rapport dans la Gironde.
Dynamique haussière marquée: +16,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Paul. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 56 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +33,5 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 058 €/m². Le bien médian (92 m² à 189 336 €) équivaut à 8,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Paul: 13,1 €/m²/mois pour un appartement, 8,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,7 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 4,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (17 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (88 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Saint-Paul est une commune de la façade atlantique française, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral girondin, à 43 km environ, dans un relief de plaine, à 19 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.