01 Le parc de logements
Le parc comprend 751 logements dont 570 résidences principales, 126 résidences secondaires et 55 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 570 | 75,9 % |
| Résidences secondaires | 126 | 16,8 % |
| Logements vacants | 55 | 7,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 76 % d'habitat permanent, 17 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 751.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 121 | 21,5 % |
| 1919-1945 | 52 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 47 | 8,3 % |
| 1971-1990 | 102 | 18,1 % |
| 1991-2005 | 133 | 23,6 % |
| 2006-2020 | 109 | 19,3 % |
Structure du bâti par époque: 21 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (24 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,9 % |
| 2 pièces | 23 | 4,0 % |
| 3 pièces | 91 | 16,0 % |
| 4 pièces | 179 | 31,4 % |
| 5 pièces ou plus | 272 | 47,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 623 | 703 | 751 |
| Rés. principales | 491 | 528 | 570 |
| Rés. secondaires | 70 | 127 | 126 |
| Vacants | 61 | 49 | 55 |
La part de propriétaires atteint 82,8 % à Saint-Romain-de-Benet, commune de 1 801 hab. à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 410 | 71,9 % |
| Locataires (privé) | 135 | 23,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 25 | 4,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 72,0 % de propriétaires occupants, 23,6 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,2 % |
| Fioul | 86 | 15,1 % |
| Électricité | 274 | 48,1 % |
| Gaz bouteille | 13 | 2,3 % |
| Autre (bois…) | 196 | 34,4 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 48 %. autres sources (bois notamment) pèse 34 %, fioul 15 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 54 |
| 2 à 4 ans | 132 |
| 5 à 9 ans | 105 |
| 10 ans ou plus | 279 |
| Total ménages | 570 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 66 |
| Sous-occupation modérée | 122 |
| Sous-occupation accentuée | 158 |
| Sous-occupation très accentuée | 215 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 27 | 4,7 % |
| 1 voiture | 238 | 41,8 % |
| 2 voitures ou plus | 304 | 53,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 5 % sans véhicule, 42 % mono-motorisés, 53 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 306 | 237 | 13 | 56 |
| 1975 | 326 | 245 | 31 | 50 |
| 1982 | 345 | 266 | 46 | 33 |
| 1990 | 389 | 303 | 56 | 30 |
| 1999 | 464 | 357 | 71 | 36 |
| 2007 | 628 | 469 | 124 | 35 |
| 2012 | 623 | 491 | 70 | 61 |
| 2017 | 703 | 528 | 127 | 49 |
| 2023 | 751 | 570 | 126 | 55 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 306 logements à l'origine, 751 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 130 | 118 | 111 | 117 | 97 | 71 | 86 |
| Dont vacants > 2 ans | 34 | 69 | 36 | 35 | 36 | 45 | 47 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 5,4 % |
| Classe B | 9 | 6,9 % |
| Classe C | 29 | 22,3 % |
| Classe D | 50 | 38,5 % |
| Classe E | 19 | 14,6 % |
| Classe F | 13 | 10,0 % |
| Classe G | 3 | 2,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 38 % des logements et 35 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 27,7 % |
| Classe B | 61 | 46,9 % |
| Classe C | 7 | 5,4 % |
| Classe D | 9 | 6,9 % |
| Classe E | 6 | 4,6 % |
| Classe F | 8 | 6,2 % |
| Classe G | 3 | 2,3 % |
Émissions CO₂: 47 % des logements relèvent de la classe B, 80 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 195 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 183 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 170 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 240 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 75 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 9 | 0 |
| Classe C | 28 | 1 |
| Classe D | 49 | 1 |
| Classe E | 19 | 0 |
| Classe F | 13 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (201 kWh/m²/an); côté appartements, C (184).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sainte-Gemme (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2023, Sainte-Gemme compte 751 logements répartis entre les trois statuts (principal 75,9 %, secondaire 16,8 %, vacant 7,3 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 93,5 % de maisons. Sainte-Gemme se situe dans un environnement une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, dans l'arrière-pays du littoral charentais, à 25 km environ.
Selon l'INSEE, 72,0 % des résidences principales de Sainte-Gemme sont occupées par leurs propriétaires, 23,6 % par des locataires.
La structure par époque du parc est contrastée — 21,5 % avant 1919 et 19,3 % depuis 2006. DPE: classe D en tête et 201 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 12,3 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 48,1 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +6,8 % entre 2017 et 2023. 53,3 % des ménages de Sainte-Gemme disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest: les attentes résidentielles s'y calquent. L'environnement physique — dans l'arrière-pays du littoral charentais, à 25 km environ — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Sainte-Gemme a bondi de +14,0 % en un an, signal rare sur une commune de 1 365 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Charente-Maritime (169ᵉ rang sur 440 communes)
- Prix en forte hausse : +14,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Sainte-Gemme
Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Sainte-Gemme
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Sainte-Gemme s'établit à 1 901 €, sur la base de 18 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Gemme Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Sainte-Gemme
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Sainte-Gemme évolue de +22,1 %, passant de 1 557 à 1 901 €/m²; 18 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 86 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 18 | 18 |
| Prix médian/m² | 1 901 € | 1 901 € |
| Prix moyen/m² | 1 866 € | |
| Surface médiane | – | 86 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 32 | 1 557 € |
| 2022 | 28 | 2 069 € |
| 2023 | 20 | 1 824 € |
| 2024 | 24 | 1 667 € |
| 2025 | 18 | 1 901 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 94 autorisations et 72 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 77 %.
Vacance longue durée à Sainte-Gemme
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Sainte-Gemme (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Sainte-Gemme totalise 6 logements sur 5 ans, soit -77 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Sainte-Gemme
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Sainte-Gemme
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Sainte-Gemme
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 130 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Sainte-Gemme est D, avec 12,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Sainte-Gemme
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Sainte-Gemme : cadre de vie et logement
Sainte-Gemme compte 1 365 habitants sur 40,91 km². Le climat local affiche 13,5 °C de moyenne annuelle et 775 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 47 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Sainte-Gemme
Sainte-Gemme et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sainte-Gemme
Composition du parc immobilier à Sainte-Gemme
751 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Sainte-Gemme est composé très majoritairement de maisons (98,9 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Sainte-Gemme
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 564 logements).
- Avant 1919 21,5 % 121 logts
- 1919-1945 9,2 % 52 logts
- 1946-1970 8,3 % 47 logts
- 1971-1990 18,1 % 102 logts
- 1991-2005 23,6 % 133 logts
- 2006-2020 19,3 % 109 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Sainte-Gemme
47 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Gemme
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Sainte-Gemme
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
163 486 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Gemme
Quel est le prix de l'immobilier à Sainte-Gemme ?
Le prix médian au m² à Sainte-Gemme est de 1 901 € (données DVF, 18 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 163 000 €.
Comment Sainte-Gemme se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Sainte-Gemme se situe au 169ᵉ rang du Charente-Maritime sur 440 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Sainte-Gemme ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Sainte-Gemme est de 5,9 % (loyer de 9,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Sainte-Gemme
Sainte-Gemme est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Sainte-Gemme s'établit à 1 901 € sur 18 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Charente-Maritime (2 426 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Sainte-Gemme a progressé de +22,1 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 122 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +14,0 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Sainte-Gemme à un niveau significatif — 1 901 €/m² en médiane. Un bien type de 86 m² revient à environ 163 486 €, soit 7,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Sainte-Gemme avoisinent 11,3 €/m² pour les appartements et 9,3 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 16,8 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La production neuve est quasi inexistante (6 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Sainte-Gemme est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sainte-Gemme est dans l'arrière-pays du littoral charentais, à 25 km environ, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.