01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 213 logements dont 946 résidences principales, 98 résidences secondaires et 169 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 946 | 78,0 % |
| Résidences secondaires | 98 | 8,1 % |
| Logements vacants | 169 | 13,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 78 % d'habitat permanent, 8 % de résidences secondaires et 14 % de logements inoccupés sur un total de 1 213.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 188 | 20,0 % |
| 1919-1945 | 110 | 11,7 % |
| 1946-1970 | 187 | 19,9 % |
| 1971-1990 | 202 | 21,5 % |
| 1991-2005 | 120 | 12,8 % |
| 2006-2019 | 132 | 14,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 22 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 1,0 % |
| 2 pièces | 69 | 7,3 % |
| 3 pièces | 184 | 19,4 % |
| 4 pièces | 256 | 27,0 % |
| 5 pièces ou plus | 429 | 45,3 % |
Distribution par taille: 8 % de petits logements (T1-T2), 45 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 119 | 1 213 | 1 213 |
| Rés. principales | 935 | 958 | 946 |
| Rés. secondaires | 41 | 93 | 98 |
| Vacants | 143 | 163 | 169 |
66,9 % de part de propriétaires à Massay, commune de population comparable à 17 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 635 | 67,1 % |
| Locataires (privé) | 186 | 19,7 % |
| Locataires HLM | 99 | 10,5 % |
| Logés gratuitement | 26 | 2,7 % |
Occupation des résidences principales — 67,2 % appartiennent à leurs occupants, 30,1 % sont louées, avec 10 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 | 0,8 % |
| Fioul | 174 | 18,4 % |
| Électricité | 530 | 56,0 % |
| Gaz bouteille | 47 | 5,0 % |
| Autre (bois…) | 187 | 19,8 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (56 %), suivi par autres sources (bois notamment) (20 %) et fioul (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 103 |
| 2 à 4 ans | 167 |
| 5 à 9 ans | 147 |
| 10 ans ou plus | 529 |
| Total ménages | 946 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 110 |
| Sous-occupation modérée | 233 |
| Sous-occupation accentuée | 248 |
| Suroccupation modérée | 24 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 122 | 12,9 % |
| 1 voiture | 427 | 45,1 % |
| 2 voitures ou plus | 397 | 42,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 13 % sans véhicule, 45 % mono-motorisés, 42 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 849 | 728 | 55 | 66 |
| 1975 | 926 | 800 | 63 | 63 |
| 1982 | 965 | 786 | 56 | 123 |
| 1990 | 923 | 808 | 55 | 60 |
| 1999 | 1 004 | 846 | 64 | 94 |
| 2006 | 1 085 | 932 | 59 | 94 |
| 2011 | 1 119 | 935 | 41 | 143 |
| 2016 | 1 213 | 958 | 93 | 163 |
| 2022 | 1 213 | 946 | 98 | 169 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 849 logements, le total atteint 1 213 en 2022 (+43 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 168 | 185 | 177 | 183 | 190 | 163 |
| Dont vacants > 2 ans | 90 | 103 | 95 | 102 | 90 | 108 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,5 % |
| Classe B | 7 | 1,7 % |
| Classe C | 72 | 17,5 % |
| Classe D | 164 | 39,8 % |
| Classe E | 95 | 23,1 % |
| Classe F | 46 | 11,2 % |
| Classe G | 26 | 6,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 40 % des logements et 20 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 7,0 % |
| Classe B | 216 | 52,4 % |
| Classe C | 77 | 18,7 % |
| Classe D | 20 | 4,9 % |
| Classe E | 31 | 7,5 % |
| Classe F | 20 | 4,9 % |
| Classe G | 19 | 4,6 % |
Émissions CO₂: 52 % des logements relèvent de la classe B, 78 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 268 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 264 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 233 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 211 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 190 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 90 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 268 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 40 | 32 |
| Classe D | 127 | 37 |
| Classe E | 83 | 12 |
| Classe F | 40 | 6 |
| Classe G | 25 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante D (247 kWh/m²/an), les appartements D (189) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 |
| T2 | 14 |
| T3 | 52 |
| T4 | 43 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vatan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le recensement 2022 fait état de 169 logements vacants sur 1 213 à Vatan (soit 13,9 %). La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 89,0 % de maisons individuelles (1 080 unités). L'environnement communal: caractéristique des communes du Val de Loire, dans un relief de plaine, à 135 m d'altitude en moyenne.
Majorité de propriétaires à Vatan (67,2 %), complétée par 30,1 % de locataires. 10,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 20,0 % du parc date d'avant 1919, 14,1 % d'après 2006. DPE: classe D dominante et 234 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 17,5 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Au plan énergétique résidentiel, 56,0 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Vatan reste stable (0,0 %). La multi-motorisation est la norme à Vatan: 42,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Vatan est caractéristique des communes du Val de Loire. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 135 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (946 résidences principales de Vatan) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Vatan a bondi de +27,3 % en un an, signal rare sur une commune de 1 994 habitants.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,9 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Indre (114ᵉ rang sur 241 communes)
- Prix en forte hausse : +27,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Vatan
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vatan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vatan s'établit à 1 016 €, sur la base de 31 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vatan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vatan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 042 €/m² à 1 016 €/m² (-2,5 %), pour 31 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
96,8 % de maisons et 3,2 % d'appartements parmi les 31 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (96,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 998 €/m² pour les maisons et 1 354 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 31 | 30 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 016 € | 998 € | 1 354 € |
| Prix moyen/m² | 1 170 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 24 | 1 042 € |
| 2022 | 40 | 1 023 € |
| 2023 | 33 | 941 € |
| 2024 | 29 | 798 € |
| 2025 | 31 | 1 016 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 56 autorisations et 48 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 86 %.
Vacance longue durée à Vatan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vatan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 7 logements ont été autorisés à à Vatan, -53 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vatan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vatan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,69 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Vatan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 412 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Vatan: classe D en tête, 17,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Vatan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Vatan : cadre de vie et logement
Vatan compte 1 994 habitants, à 158 m d'altitude. Le climat local affiche 12,0 °C de moyenne annuelle et 702 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 87 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vatan
Vatan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vatan
Composition du parc immobilier à Vatan
1 213 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 080 maisons pour 132 appartements: le parc à Vatan est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Vatan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 939 logements).
- Avant 1919 20,0 % 188 logts
- 1919-1945 11,7 % 110 logts
- 1946-1970 19,9 % 187 logts
- 1971-1990 21,5 % 202 logts
- 1991-2005 12,8 % 120 logts
- 2006-2019 14,1 % 132 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Vatan
87 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vatan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vatan
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
81 280 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vatan
Quel est le prix de l'immobilier à Vatan ?
Le prix médian au m² à Vatan est de 1 016 € (données DVF, 31 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 80 000 €.
Comment Vatan se situe-t-elle dans le Indre ?
Vatan se situe au 114ᵉ rang du Indre sur 241 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Vatan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vatan est de 7,9 % (loyer de 6,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vatan.
Communes limitrophes de Vatan
Vatan est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Vatan se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 016 € sur la base de 31 transactions enregistrées en 2026.
Le prix médian de Vatan reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 157 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +27,3 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (96,8 %), vendues autour de 998 €/m² pour des surfaces médianes de 80 m². Un bien type de 80 m² revient à environ 79 840 €, soit 3,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Vatan: 8,5 €/m²/mois pour un appartement, 6,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 8,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Le flux de permis reste marginal (7 logements autorisés entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Vatan est caractéristique des communes du Val de Loire. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 135 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.