Logement & immobilier

Le logement à Blois

41000 Loir-et-Cher 47 219 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Blois recense 27 566 logements, à dominante collective (66,7 % d'appartements, 3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 84%
Logements vacants 12,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

27 566Logements au total
67 %Appartements i
38,6 %Propriétaires
3,7 %Rés. secondaires
37 %Logements sociaux i
12,1 %Logements vacants i+13% vs dept · +51% vs France
+3,8 %Évolution 2016–2022
725 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 27 566 logements dont 23 197 résidences principales, 1 024 résidences secondaires et 3 345 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 27 566 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 9 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 24 % du parc, contre 25 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,6 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements26 15126 56627 566
Rés. principales22 64422 61423 197
Rés. secondaires4467791 024
Vacants3 0613 1723 345

Pour référence, Sainte-Geneviève-Des-Bois (140 km) affiche 55,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 38,6 % de propriétaires face à 59,4 % de locataires (dont 31 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 69 % des résidences principales, devant électricité (25 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans3 663
2 à 4 ans5 690
5 à 9 ans4 443
10 ans ou plus9 402
Total ménages23 197
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale6 003
Sous-occupation modérée6 378
Sous-occupation accentuée4 295
Suroccupation modérée2 536
Suroccupation accentuée177
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 24 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 22 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 54,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

27 566Logements en 2022
+87 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 14 736 à 27 566 logements, soit +87 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 2 805 2 606 2 439 2 440 2 379 1 558
Dont vacants > 2 ans 535 543 452 459 544 753

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
200kWh/m²/an en moyenne
8,4 %Passoires (F+G) i
14 452Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
200 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 310 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 14 452 diagnostics par étiquette énergétique: 39 % en C, 43 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 23 % des diagnostics et 68 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 251 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 100 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (223 kWh/m²/an) et appartements en classe C (195).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-15 kWh/m²/an
Consommation vs France-3 kWh/m²/an
Passoires vs département-4,7 pts
Passoires vs France-1,5 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

36,0 %Taux logements sociaux i
8 365Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,21 €Loyer moyen /m² i
1,8 %Taux de vacance i
102dont PLAI i
349dont PLS i
5 103En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1582
T21 184
T32 904
T42 963
T5+842

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Blois présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 12,1 % en 2022. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 67,5 % contre 32,5 %. La commune est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, à basse altitude (69 m), dans un relief de plaine.

La location prévaut à Blois, avec 59,4 % de locataires pour 38,6 % de propriétaires. Côté logement social, 30,6 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au-dessus du seuil SRU, Blois affiche 36,0 % de logements sociaux (cible 20,0 %).

Le parc de Blois combine un noyau ancien (8,6 %) et une couronne plus récente (9,6 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 200 kWh/m²/an. 69,1 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.

Blois affiche une croissance de son parc de +3,8 % depuis 2016. Répartition équilibrée de la motorisation: 23,7 % de ménages sans voiture, 22,0 % à au moins deux voitures.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Côté topographie, Blois se trouve à basse altitude (69 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Blois en 2026 ?

Préfecture du Loir-et-Cher, Blois combine patrimoine historique et dynamisme économique, avec une croissance démographique de +2,9 % en cinq ans. Son marché immobilier, après un pic en 2022, affiche une correction de -5,7 % en 2024. Cette baisse ouvre-t-elle une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs ?

1 857 €/m² prix médian
-1,6 % sur un an
645 transactions 2026

Avec un indice d'attractivité territoriale de 9,1/10, Blois se situe dans le top 10 % des communes les plus attractives du département, un atout majeur pour l'investissement locatif.

Verdict

➤ Investir à Blois en 2026 suppose de viser le rendement locatif, malgré une fragilité économique locale et une accessibilité dégradée.

Rendement bon
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement brut élevé : 7,0 % sur les appartements
  • ✓ Correction de -5,7 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Dynamique démographique : +2,9 % en 5 ans
  • ⚠ Accessibilité très faible : marché porté par l'extérieur
  • ⚠ Taux de chômage élevé : 16,6 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian à Blois (1 857 €/m²) est inférieur de 24 % à celui de Chartres, une voisine régionale.
  • Supérieur de 32 % à la médiane des communes comparables comme Châteauroux.
  • Comparé aux grandes métropoles, le rendement locatif de 7,0 % sur les appartements est nettement plus élevé.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Blois

Le marché de Blois est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Blois

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,6

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Une pression immobilière très élevée (7,6/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
88
Années de revenu pour acheter 70 m²
98
% de résidences secondaires
14
Croissance démographique (5 ans)
85
Densité de population
100
2,6

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Une accessibilité immobilière très faible (0,2/10) signifie que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
2
% de propriétaires
1
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
5,1

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à l'investissement locatif classique.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
14
Croissance démographique (5 ans)
85
Capacité touristique / population
27
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
12
2,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Une pression touristique immobilière faible (2,2/10) limite les opportunités de location saisonnière, privilégiez la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
14
Capacité touristique / population
27
% de logements vacants
76
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1933,5 — Percentile dept : 88/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 98/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 14/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 85/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1242,6 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 2/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 32,5 — Percentile dept : 1/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 25,7 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 61,4 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 14/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 85/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 27/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1933,5 — Percentile dept : 12/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 14/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 27/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 76/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1242,6 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Blois : opportunités et risques

Investir à Blois cible d'abord la location annuelle, avec un rendement brut de 7,0 % sur les appartements. Ce rendement, supérieur aux grandes métropoles, est nuancé par une taxe foncière à 57,7 % et un rendement net estimé à 3,7 %. L'accessibilité très faible (0,2/10) rend le marché dépendant des investisseurs extérieurs.

Le parc présente un risque rénovation modéré, avec 8,4 % de passoires thermiques (F/G), concernant surtout l'ancien. La loi Climat et Résilience imposera à terme l'interdiction de louer ces logements, une contrainte à anticiper. À l'inverse, les logements construits après 2006 (9,6 %) offrent des opportunités en neuf, mieux classés énergétiquement.

La stratégie de plus-value semble moins évidente à court terme, compte tenu de la correction en cours. Toutefois, la dynamique démographique (+2,9 % en cinq ans) et l'attractivité territoriale très élevée (9,1/10) plaident pour une reprise à moyen terme. L'investisseur devra privilégier les biens bien situés, près des 847 services, pour capter une demande locative solide.

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Données du marché immobilier à Blois

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian à 1 857 €/m² en 2024 marque un recul de 5,7 % sur un an, selon les données DVF. Cette correction suit un pic à 2 056 €/m² en 2022, dans un contexte de renchérissement du crédit. Les appartements, majoritaires (432 ventes), résistent mieux (-3,5 %) que les maisons (-7,2 %).

La fourchette de prix est large : 50 % des transactions se situent entre 1 512 et 2 388 €/m², reflétant une segmentation marquée. Cette dispersion s'explique par un parc contrasté, avec 15,3 % de logements d'avant 1945 et 9,6 % construits après 2006. La présence de 70 monuments historiques protégés confère un cachet à certains secteurs.

Avec 645 transactions en 2024, le marché reste actif malgré un ralentissement. La demande locative est soutenue (IOL à 5,5/10), renforcée par la gare TVO Blois - Chambord à 1,1 km et 36 équipements de transport recensés, attirant les actifs mobiles.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Blois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2024, le prix médian du m² à Blois a progressé de près de 10 %, passant de 1 750 € à 1 857 €. Cette hausse a été portée par un pic en 2022 à 2 056 €/m², suivi d'une correction de -6,6 % sur les deux dernières années. Les appartements, avec un prix médian de 1 773 €/m² en 2024, résistent mieux que les maisons (1 973 €/m²), affichant une décote de seulement -3,5 % depuis 2023 contre -7,2 % pour les maisons. Comparée à la moyenne départementale, Blois reste une valeur refuge, avec un prix supérieur de 32 % à celui de Châteauroux. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère un marché en phase de consolidation, où la sélection du bien et du secteur est cruciale.

Évolution du marché immobilier de Blois

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 753 €/m² à 1 857 €/m² (+5,9 %), pour 645 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 973 €/m²
Surface médiane 92 m²
Transactions 213
Appartements
Prix médian 1 773 €/m²
Surface médiane 60 m²
Transactions 432

Indicateurs clés du marché

-1,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,8 %
Rendement locatif apparts ?
5,7 %
Rendement locatif maisons ?
43,1 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

181 516 €
Maison 92 m² ?
Mensualité ~1 053 €/mois (20 ans, 3,5 %)
106 380 €
Appartement 60 m² ?
Mensualité ~617 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières basées sur les données DVF 2024 indiquent qu'un investisseur acquérant un appartement type de 52 m² à 103 272 € devrait s'attendre à un loyer mensuel de 603 € (11,6 €/m²). Avec un emprunt sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 612 €, soit un effort résiduel net de seulement 9 € par mois. Le rendement brut atteint 7,0 %, mais le rendement net estimé chute à 3,7 % après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 57,7 %). L'accessibilité, mesurée en années de revenu, est de 5,3 ans pour un appartement, contre 8,7 ans pour une maison, reflétant un effort plus important pour les familles.

Acheter vs Louer — appartement 60 m²

617 €/mois
Mensualité crédit ?
696 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 79 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

9,4 ans
Pour une maison ?
5,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

11,6 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,4 - 14,3 €/m²
9,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,5 - 11,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

33,0 % de maisons et 67,0 % d'appartements parmi les 645 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 67,0 % des mutations, pour un prix médian de 1 973 €/m² (maisons) contre 1 773 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 645 213 432
Prix médian/m² 1 857 € 1 973 € 1 773 €
Prix moyen/m² 1 964 €
Surface médiane – 92 m² 60 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 829 1 753 €
2022 901 1 965 €
2023 716 1 969 €
2024 606 1 887 €
2025 645 1 857 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Blois est soutenue, avec 1 255 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 310 en 2024. Cette tendance est en hausse de 109 % par rapport à la période précédente, signe d'une attractivité résidentielle forte. Cette accélération de l'offre neuve répond à une pression démographique (+2,9 % en cinq ans) et vise à combler un déficit en logements, notamment dans le segment abordable. Toutefois, avec 12,1 % de logements vacants et 37 % de logements sociaux, le parc local est déjà bien fourni, ce qui limite les risques de surchauffe. Les zones en cours d'urbanisation se concentrent vraisemblablement dans les écoquartiers et en périphérie, offrant des opportunités d'investissement en neuf.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 120 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 186 sur 2013 — soit -35,5 %.

Vacance longue durée à Blois

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 558 logements vacants au total
753 vacants depuis plus de 2 ans 48,3 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Blois (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Blois: 952 logements autorisés sur 5 ans, 60 pour la dernière année (+17 %).

952 logements autorisés sur 5 ans
60 en 2025 dernière année connue
+17 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.

Fourchettes de loyers à Blois

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,4 €/m²
Médian 11,6 €/m²
Haut 14,3 €/m²
Écart de 4,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,5 €/m²
Médian 9,4 €/m²
Haut 11,8 €/m²
Écart de 4,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Blois

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (60 m²)
~2 408 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (92 m²)
~2 999 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 57,70 % Moyenne dept : 51,94 % +5,76 pt Moyenne France : 43,01 % +14,69 pt
Taxe d'habitation (rappel) 29,94 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

57,70 % 2021
57,70 % 2022
57,70 % 2023
57,70 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (57,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute souvent de moitié par rapport au brut. À Blois, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,7 %. Ajoutez les charges de copropriété (fréquentes dans un parc à 37 % de logements sociaux), une provision pour travaux, les frais de gestion et un taux de vacance aligné sur les 12,1 % de logements vacants locaux. Un rendement brut de 7 % peut ainsi fondre à 3,7 % net, à calibrer dans votre plan.

Performance énergétique du parc à Blois

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 452 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Blois: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,4 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 8,4 % F + G
Conso moyenne 199 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Le parc est majoritairement en classe C (199 kWh/m²/an), une performance honorable mais perfectible. Attention néanmoins aux 8,4 % de passoires thermiques (F/G), dont la location sera interdite progressivement à partir de 2025. Acquérir un bien mal classé implique un plan de travaux urgent pour le remettre sur le marché ou éviter une décote à la revente, d'autant que 15,3 % du parc est antérieur à 1945.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les studios et T2 dans l'ancien, offrent la meilleure rentabilité brute (7 %) et correspondent à la demande étudiante/jeune actif. Les maisons, avec un loyer moyen de 9,4 €/m², séduisent les familles mais génèrent un rendement net plus faible (3,2 %). Attention au parc ancien (15,3 % construit avant 1945) qui peut présenter des risques énergétiques, seulement 8,4 % étant classés F ou G.

Quelles zones cibler à Blois ?

Le centre-ville historique et les abords de la gare TGV Blois-Chambord (à 1,1 km) sont stratégiques pour capter la demande locative courte durée et étudiante. Les quartiers résidentiels pavillonnaires en périphérie (La Creusille, Les Grouëts, Vienne) visent les familles. Les zones en développement, comme le quartier de l'Europe, bénéficient du dynamisme de la construction neuve (310 logements autorisés en 2024).

Calculateur de rendement à Blois

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Blois

Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 12,1 % à Blois, supérieur à la moyenne nationale. Notre estimation intègre déjà 8 % de vacance. La taxe foncière, à 57,7 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 16,6 %) nécessite de cibler des biens bien placés et en bon état DPE pour attirer les locataires.

Cas pratique : un investissement type à Blois

Pour un appartement de 50 m² au prix médian (1 986 €/m²), comptez 99 300 €. Le loyer médian de 11,6 €/m² génère 580 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 600 €. L'effort résiduel est donc quasi nul, mais le rendement net, une fois les charges déduites, se situera autour de 3,7 %.

Erreurs à éviter quand on investit à Blois

  • Négliger la taxe foncière élevée (57,7 %) dans le calcul de rentabilité.
  • Surestimer les loyers en périphérie des 75 établissements scolaires.
  • Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique dans l'ancien.
  • Ne pas vérifier la composition et les comptes de la copropriété.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché blésois connaît un regain d'activité de mars à juin, porté par les acheteurs souhaitant emménager l'été. L'automne est aussi actif, mais la perspective du paiement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à être plus flexibles. L'affluence touristique autour des 70 monuments historiques en été peut générer des visites, mais ralentit les démarches administratives.

Le saviez-vous ?

  • Blois compte 70 monuments historiques protégés, dont le célèbre château.
  • La gare TGV de Blois - Chambord n'est qu'à 1,1 km du centre-ville.
  • Seuls 3,7 % des logements sont des résidences secondaires.

S'installer à Blois : cadre de vie et logement

S'installer à Blois, c'est bénéficier d'une ville bien équipée, avec 2 14 équipements au total, dont 333 commerces, 518 établissements de santé et 144 équipements sportifs. Le cadre de vie est marqué par le patrimoine historique, avec le château et les bords de Loire, et une connectivité numérique excellente (fibre à 90,8 %).

Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 39,1 ans et 39,5 % de moins de 30 ans. La ville attire étudiants et jeunes actifs, portés par 75 établissements scolaires. Néanmoins, le taux de chômage élevé (16,6 %) et une fragilité territoriale marquée (6,5/10) rappellent les difficultés économiques locales, malgré un tissu entrepreneurial actif (6 45 créations d'entreprises sur la dernière année).

Les risques naturels sont à prendre en compte, avec 13 risques recensés et 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le PPRI de Blois, en révision, impose de vérifier la situation du bien par rapport au zonage inondation. La sismicité est très faible et le radon faible, ce qui ne pose pas de contraintes majeures.

Carte du marché immobilier à Blois

Blois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Blois

12,6 °C
Température moyenne ?
694 mm
Précipitations ?
36 j
Jours de gel/an ?

Un climat tempéré de type océanique dégradé, avec 12,6°C de moyenne annuelle et 694 mm de pluie. Les hivers sont doux, les étés agréables sans canicule marquée. Ce profil, avec 103 m d'altitude moyenne, plaît aux acheteurs recherchant un rythme de vie sans extrêmes, propice aux activités en extérieur et à la découverte du patrimoine ligérien tout au long de l'année.

À qui s'adresse Blois ?

La ville s'adresse particulièrement aux primo-accédants et aux familles recherchant une ville à taille humaine avec de bons services scolaires (75 établissements). Les actifs travaillant en région parisienne ou à Tours y trouvent un bon compromis prix/accessibilité. L'âge médian de 39,1 ans et la part importante de moins de 30 ans (39,5 %) confirment cette attractivité auprès des jeunes ménages. Les retraités (25,9 % de 60 ans et plus) apprécient le cadre patrimonial et les services de santé.

Avantages et limites à Blois

✓ Points forts

  • Patrimoine historique exceptionnel (château, vieux Blois)
  • Desserte TGV directe pour Paris (gare à 1,1 km)
  • Équipements et services nombreux pour une ville moyenne
  • Prix au m² plus accessible qu'à Chartres ou Tours
  • Dynamisme démographique (+2,9% en 5 ans)

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (16,6%, supérieur à la moyenne)
  • Marché immobilier en correction (-5,7% sur un an)
  • Risque inondation (PPRI en révision)

Composition du parc immobilier à Blois

27 566 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 32,8 % de maisons, 67,2 % d'appartements sur un total de 27 566 logements.

84,2 % Résidences principales 23 197 logements
3,7 % Résidences secondaires 1 024 logements
12,1 % Logements vacants 3 345 logements
38,6 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Un parc mixte, avec seulement 32,8 % de maisons individuelles contre une majorité d'appartements. La part de propriétaires occupants (38,6 %) est relativement basse pour une ville moyenne, signe d'une population mobile et d'un marché locatif actif. Avec 3,7 % de résidences secondaires et 12,1 % de vacants, le marché blésois offre des opportunités de rachat mais demande une analyse fine de la demande locative par quartier.

Ancienneté du parc à Blois

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 113 logements).

  • Avant 1919 8,6 % 1 995 logts
  • 1919-1945 6,7 % 1 552 logts
  • 1946-1970 27,6 % 6 371 logts
  • 1971-1990 34,9 % 8 064 logts
  • 1991-2005 12,6 % 2 923 logts
  • 2006-2019 9,6 % 2 209 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Blois

2 014 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

333 Commerces
847 Services
518 Santé
144 Sports et loisirs
95 Enseignement
41 Tourisme
36 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Blois

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 13 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 16 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire présente une sismicité très faible et un radon faible. Cependant, 13 risques naturels sont recensés et 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Deux plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, dont un PPRI en révision pour la Loire. Consultez systématiquement le cadastre des risques avant tout achat, car une parcelle en zone réglementée peut limiter les possibilités de travaux ou d'assurance.

Cas pratique : un achat type à Blois

Une maison de 90 m² au prix médian (1 842 €/m²) coûte environ 167 622 €. Cela représente 8,7 années de revenu médian local (19 360 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à 870 € environ, soit un taux d'effort de 35 % pour un ménage au revenu médian.

Erreurs à éviter quand on achète à Blois

  • Omettre de consulter le cadastre des 13 risques naturels recensés.
  • Acheter une passoire thermique (F/G) sans budget travaux immédiat.
  • Ignorer l'impact d'un logement social à 37 % sur l'environnement.
  • Se fier au prix au m² moyen sans visiter le bien et son quartier.

Points clés à retenir à Blois

  • Prix médian en baisse de -5,7 % sur un an à 1 857 €/m².
  • Rendement brut locatif attractif, à 7 % pour les appartements.
  • Climat doux avec une température moyenne annuelle de 12,6°C.
  • Écart maison/appartement resserré : 1 973 € vs 1 773 €/m².
  • Rendement net divisé par deux après charges et taxe foncière à 57,7 %.
  • Ville jeune : 39,5 % de la population a moins de 30 ans.
  • La vue et la proximité des monuments historiques créent de fortes plus-values.
  • Un bien type coûte 167 622 € (maison) ou 103 272 € (appartement).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Blois ?

À Blois, la valeur dépend fortement de la localisation intra-muros et de la vue. La proximité de la gare TGV (1,1 km) ou du château peut majorer un bien de 10 à 15 %. L'état du bâti est crucial : un DPE C est la norme, en dessous c'est un point de négociation. Pour les appartements, l'étage et l'exposition sud sur la Loire sont valorisants. La présence d'un jardin ou d'une place de parking sécurisée est un atout majeur dans un parc où les maisons sont minoritaires (32,8 %).

Estimation indicative d'une maison à Blois

Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

170 844 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme calcule une moyenne au m², mais ne voit pas la vue imprenable sur le château depuis le 3e étage d'une rue pentue. Un expert local connaît l'impact d'une copropriété aux comptes tendus, la plus-value d'une ruelle proche des 333 commerces, ou la décote d'un bien situé en limite de zone PPR. Son estimation, nourrie par les transactions réelles et la connaissance des projets d'urbanisme d'Agglopolys, légitime votre prix auprès des acheteurs et accélère la vente.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix médian du m² comme valeur exacte pour votre bien.
  • Oublier de valoriser un DPE performant (classe A, B, C).
  • Ne pas tenir compte des 16 arrêtés catastrophes naturelles passés.
  • Vendre sans connaître les projets neufs à venir dans le secteur.

Investir à Blois : passer à l'action

L'analyse des données pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : choix du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux connaît Blois en profondeur et vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Blois

    Quel est le prix immobilier moyen à Blois ?

    Le prix moyen global à Blois s'établit à 2 360 €/m² en 2024, selon les données DVF. Le prix médian, plus représentatif, est de 1 857 €/m², avec une fourchette centrale entre 1 512 et 2 388 €/m² pour 50 % des transactions.

    Est-ce le bon moment pour investir à Blois ?

    La correction des prix de -5,7 % en 2024 ouvre une fenêtre d'opportunité pour l'investissement locatif, avec un rendement brut de 7,0 % sur les appartements. Toutefois, le marché dépend des investisseurs extérieurs, l'accessibilité locale étant très faible.

    Blois est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Blois est moins chère que Chartres (-32 %) et Joué-lès-Tours (-32 %), mais plus chère que Châteauroux (+32 %). Son prix au m² se situe dans une position intermédiaire parmi les villes moyennes comparables.

    Quel rendement locatif espérer à Blois ?

    Le rendement brut locatif est de 7,0 % pour les appartements et 6,1 % pour les maisons, selon la carte des loyers. Après déduction des charges, le rendement net estimé est d'environ 3,7 % pour les appartements.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Blois ?

    Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et de la gare TGV pour la location, et les zones en développement comme les écoquartiers pour le neuf. Les quartiers patrimoniaux près du château offrent un cachet mais à des prix plus élevés.

    Marché immobilier des communes voisines

    Blois affiche un prix au m² inférieur de 32 % à celui de Chartres pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de rendement locatif.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Blois.

    Communes limitrophes de Blois

    Blois est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 857 €/m² Prix médian à Blois
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian de Blois s'établit à 1 857 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Loir-et-Cher.

    Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Blois a augmenté de +5,9 %. Au total, 3 697 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Les maisons (33,0 % des transactions, 1 973 €/m²) et les appartements (67,0 %, 1 773 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Blois, un logement de 92 m² (181 516 €) représente 9,4 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,6 €/m² pour un appartement et 9,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 952 logements autorisés, soit 190/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (62 % des autorisations sur 2021-2025).

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Blois est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (69 m), dans un relief de plaine.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Blois

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    Communes voisines

    Vineuil 41350 8 064 hab. 3,2 km La Chaussée-Saint-Victor 41260 4 471 hab. 3,5 km Saint-Gervais-La-Forêt 41350 3 180 hab. 2,9 km Villebarou 41000 2 584 hab. 3,9 km