01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 674 logements dont 2 421 résidences principales, 71 résidences secondaires et 182 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 421 | 90,5 % |
| Résidences secondaires | 71 | 2,7 % |
| Logements vacants | 182 | 6,8 % |
Sur les 2 674 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 271 | 11,6 % |
| 1919-1945 | 70 | 3,0 % |
| 1946-1970 | 340 | 14,6 % |
| 1971-1990 | 801 | 34,3 % |
| 1991-2005 | 419 | 18,0 % |
| 2006-2019 | 431 | 18,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 0,4 % |
| 2 pièces | 122 | 5,0 % |
| 3 pièces | 294 | 12,1 % |
| 4 pièces | 596 | 24,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 400 | 57,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 58 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 405 | 2 503 | 2 674 |
| Rés. principales | 2 180 | 2 255 | 2 421 |
| Rés. secondaires | 66 | 63 | 71 |
| Vacants | 159 | 185 | 182 |
Serres-Castet, commune de taille similaire à 19 km, affiche 65,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 817 | 75,1 % |
| Locataires (privé) | 381 | 15,7 % |
| Locataires HLM | 177 | 7,3 % |
| Logés gratuitement | 46 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 75,1 % de propriétaires face à 23,0 % de locataires (dont 7 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 787 | 32,5 % |
| Fioul | 118 | 4,9 % |
| Électricité | 840 | 34,7 % |
| Gaz bouteille | 69 | 2,9 % |
| Autre (bois…) | 607 | 25,1 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 35 %. gaz de ville pèse 33 %, autres sources (bois notamment) 25 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 202 |
| 2 à 4 ans | 431 |
| 5 à 9 ans | 410 |
| 10 ans ou plus | 1 378 |
| Total ménages | 2 421 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 250 |
| Sous-occupation modérée | 426 |
| Sous-occupation accentuée | 696 |
| Suroccupation modérée | 40 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 131 | 5,4 % |
| 1 voiture | 976 | 40,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 314 | 54,3 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 40 % avec une voiture et 54 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 85,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 994 | 879 | 29 | 86 |
| 1975 | 1 187 | 1 046 | 67 | 74 |
| 1982 | 1 440 | 1 285 | 94 | 61 |
| 1990 | 1 721 | 1 570 | 77 | 74 |
| 1999 | 1 937 | 1 826 | 58 | 53 |
| 2006 | 2 229 | 2 025 | 56 | 148 |
| 2011 | 2 405 | 2 180 | 66 | 159 |
| 2016 | 2 503 | 2 255 | 63 | 185 |
| 2022 | 2 674 | 2 421 | 71 | 182 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 994 à 2 674 logements, soit +169 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 231 | 228 | 217 | 215 | 236 | 161 |
| Dont vacants > 2 ans | 70 | 77 | 71 | 74 | 89 | 102 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 2,4 % |
| Classe B | 30 | 4,5 % |
| Classe C | 285 | 43,1 % |
| Classe D | 190 | 28,7 % |
| Classe E | 94 | 14,2 % |
| Classe F | 31 | 4,7 % |
| Classe G | 16 | 2,4 % |
Le graphique décompose les 662 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 50 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 98 | 14,8 % |
| Classe B | 152 | 23,0 % |
| Classe C | 251 | 37,9 % |
| Classe D | 92 | 13,9 % |
| Classe E | 45 | 6,8 % |
| Classe F | 15 | 2,3 % |
| Classe G | 9 | 1,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (38 %), et 76 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 246 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 261 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 171 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 151 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 75 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 261 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 1 |
| Classe B | 22 | 8 |
| Classe C | 122 | 163 |
| Classe D | 127 | 63 |
| Classe E | 63 | 31 |
| Classe F | 24 | 7 |
| Classe G | 14 | 2 |
Les maisons affichent une classe dominante D (199 kWh/m²/an), les appartements C (157) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 42 |
| T3 | 79 |
| T4 | 65 |
| T5+ | 13 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gan est le petite ville ayant la plus grande part de propriétaires du département Pyrénées-Atlantiques. (sur 21 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La commune compte 2 674 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (90,5 %). La typologie majoritaire est la maison individuelle (83,8 %), complétée par 16,2 % d'appartements. La commune est une commune du Pays basque ou du Béarn, perchée à 241 m d'altitude, dans un relief de collines.
Profil fortement patrimonial: 75,1 % des ménages de Gan sont propriétaires de leur logement. Le logement social occupe une place de 7,3 % dans le parc de résidences principales. Côté SRU, Gan demeure déficitaire avec 9,1 % de logements sociaux face à 20,0 % requis.
La structure par époque du parc est contrastée — 11,6 % avant 1919 et 18,5 % depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 181 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). 34,7 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Gan affiche une croissance de son parc de +6,8 % depuis 2016. La multi-motorisation est la norme à Gan: 54,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Gan est une commune du Pays basque ou du Béarn — éclaire les choix d'habitat localement. Sur le plan physique, la commune est perchée à 241 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 2 421 résidences principales de Gan et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Gan a bondi de +12,3 % en un an, signal rare sur une commune de 5 676 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Atlantiques (136ᵉ rang sur 529 communes)
- Prix en forte hausse : +12,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Gan
Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gan s'établit à 2 329 €, sur la base de 58 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,9 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 996 €/m² → 2 329 €/m² (+16,7 %), volume annuel actuel 58 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 72 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
79,3 % de maisons et 20,7 % d'appartements parmi les 58 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 79,3 % de maisons et 20,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 58 | 46 | 12 |
| Prix médian/m² | 2 329 € | 2 379 € | 2 089 € |
| Prix moyen/m² | 2 665 € | ||
| Surface médiane | – | 121 m² | 72 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 70 | 1 996 € |
| 2022 | 58 | 2 188 € |
| 2023 | 54 | 2 480 € |
| 2024 | 50 | 2 073 € |
| 2025 | 58 | 2 329 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 694 autorisations et 536 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 77 %.
Vacance longue durée à Gan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gan: 114 logements autorisés sur 5 ans, 30 pour la dernière année (-13 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Gan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 662 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Gan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gan : cadre de vie et logement
Gan, commune de 5 676 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 229 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 208 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gan
Gan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gan
Composition du parc immobilier à Gan
2 674 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Gan: 84,0 % de maisons, 16,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Gan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 332 logements).
- Avant 1919 11,6 % 271 logts
- 1919-1945 3,0 % 70 logts
- 1946-1970 14,6 % 340 logts
- 1971-1990 34,3 % 801 logts
- 1991-2005 18,0 % 419 logts
- 2006-2019 18,5 % 431 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gan
208 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gan
Pour une maison de 121 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
281 809 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gan
Quel est le prix de l'immobilier à Gan ?
Le prix médian au m² à Gan est de 2 329 € (données DVF, 58 transactions). Pour une maison de 121 m² (surface médiane locale), compter environ 288 000 €.
Comment Gan se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Gan se situe au 136ᵉ rang du Pyrénées-Atlantiques sur 529 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gan est de 5,3 % (loyer de 10,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gan.
Communes limitrophes de Gan
Gan est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Gan se situe dans la moyenne — prix médian 2 329 €/m², dans la ligne de la médiane des Pyrénées-Atlantiques.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Gan a progressé de +16,7 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Au total, 290 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +12,3 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (79,3 %), vendues autour de 2 379 €/m² pour des surfaces médianes de 121 m². Rapporté au revenu médian de Gan, un logement de 121 m² (287 859 €) représente 11,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,1 €/m² pour un appartement et 10,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 114 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 23 par an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Gan est une commune du Pays basque ou du Béarn. Sur le plan physique, la commune est perchée à 241 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.