01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 818 logements dont 5 757 résidences principales, 310 résidences secondaires et 751 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 757 | 84,4 % |
| Résidences secondaires | 310 | 4,5 % |
| Logements vacants | 751 | 11,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 84 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 11 % de vacants pour un total de 6 818 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 983 | 17,2 % |
| 1919-1945 | 336 | 5,9 % |
| 1946-1970 | 1 609 | 28,1 % |
| 1971-1990 | 1 267 | 22,2 % |
| 1991-2005 | 886 | 15,5 % |
| 2006-2019 | 636 | 11,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 28 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 17 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 217 | 3,8 % |
| 2 pièces | 865 | 15,0 % |
| 3 pièces | 1 321 | 22,9 % |
| 4 pièces | 1 429 | 24,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 926 | 33,4 % |
Distribution par taille: 19 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 474 | 6 790 | 6 818 |
| Rés. principales | 5 292 | 5 481 | 5 757 |
| Rés. secondaires | 227 | 250 | 310 |
| Vacants | 955 | 1 059 | 751 |
À Aureilhan (57 km, 8 031 hab.), la part de propriétaires s'élève à 63,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 995 | 52,0 % |
| Locataires (privé) | 2 057 | 35,7 % |
| Locataires HLM | 567 | 9,8 % |
| Logés gratuitement | 138 | 2,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 52,0 % de propriétaires face à 45,6 % de locataires (dont 10 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 978 | 51,7 % |
| Fioul | 76 | 1,3 % |
| Électricité | 2 034 | 35,3 % |
| Gaz bouteille | 49 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 621 | 10,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 52 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 11 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 744 |
| 2 à 4 ans | 1 244 |
| 5 à 9 ans | 1 128 |
| 10 ans ou plus | 2 642 |
| Total ménages | 5 757 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 212 |
| Sous-occupation modérée | 1 484 |
| Sous-occupation accentuée | 1 289 |
| Suroccupation modérée | 321 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 956 | 16,6 % |
| 1 voiture | 3 024 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 777 | 30,9 % |
Motorisation des ménages: 17 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 31 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 61,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 207 | 3 864 | 96 | 247 |
| 1975 | 4 570 | 4 078 | 133 | 359 |
| 1982 | 4 781 | 4 213 | 166 | 402 |
| 1990 | 5 327 | 4 577 | 198 | 552 |
| 1999 | 5 531 | 4 836 | 198 | 497 |
| 2006 | 5 955 | 5 088 | 216 | 651 |
| 2011 | 6 474 | 5 292 | 227 | 955 |
| 2016 | 6 790 | 5 481 | 250 | 1 059 |
| 2022 | 6 818 | 5 757 | 310 | 751 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 207 logements, le total atteint 6 818 en 2022 (+62 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 217 | 1 149 | 1 105 | 1 029 | 1 060 | 811 |
| Dont vacants > 2 ans | 577 | 548 | 531 | 479 | 451 | 463 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,4 % |
| Classe B | 80 | 2,9 % |
| Classe C | 1 146 | 41,3 % |
| Classe D | 904 | 32,5 % |
| Classe E | 458 | 16,5 % |
| Classe F | 143 | 5,1 % |
| Classe G | 36 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 2 778 diagnostics: la majorité se situe en classe C (41 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 454 | 16,3 % |
| Classe B | 623 | 22,4 % |
| Classe C | 818 | 29,4 % |
| Classe D | 566 | 20,4 % |
| Classe E | 246 | 8,9 % |
| Classe F | 66 | 2,4 % |
| Classe G | 5 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 29 % des logements relèvent de la classe C, 68 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 221 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 225 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 85 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 2 |
| Classe B | 16 | 64 |
| Classe C | 202 | 944 |
| Classe D | 245 | 659 |
| Classe E | 192 | 266 |
| Classe F | 67 | 76 |
| Classe G | 19 | 17 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (220 kWh/m²/an) et appartements en classe C (182).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 26 |
| T2 | 108 |
| T3 | 223 |
| T4 | 124 |
| T5+ | 39 |
Faut-il investir à Oloron-Sainte-Marie en 2026 ?
Carrefour historique du Haut Béarn, Oloron-Sainte-Marie combine un patrimoine remarquable et une position de pôle de services pour 10 684 habitants. Son marché immobilier, après un pic en 2023, montre des signes de correction. Est-ce le moment d'y investir ? L'analyse des données DVF 2024 livre un verdict nuancé.
Avec un rendement locatif brut dépassant 7,8 % et une correction récente de -12,3 %, Oloron-Sainte-Marie se positionne dans le top 30 % des communes du département pour l'attractivité territoriale, offrant un point d'entrée recalculé.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler la location annuelle et de sélectionner rigoureusement le bien pour compenser les fragilités économiques locales.
Points clés
- ✓ Rendements bruts locatifs élevés (7,9 %)
- ✓ Correction de -12,3 % : opportunité de timing
- ✓ Services très développés (score ICS 8,9/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (15,6 %)
- ⚠ Fragilité territoriale significative (6,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian au m² (1 654 €) la place parmi les 30 % des communes françaises les moins chères.
- Inférieure de plus de 10 % au prix médian du département Pyrénées-Atlantiques.
- Rendement locatif brut (7,9 %) nettement supérieur à celui des grandes métropoles et du littoral atlantique.
Analyse du marché immobilier à Oloron-Sainte-Marie
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,5 %.
Indices immobiliers d'Oloron-Sainte-Marie
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (3,5/10) : un marché ni tendu ni atone, propice à une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (3,5/10) : un marché ni tendu ni atone, propice à une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4,3/10) : les prix dépassent légèrement la capacité d'achat médiane locale, nécessitant un apport.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4,3/10) : les prix dépassent légèrement la capacité d'achat médiane locale, nécessitant un apport.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,7/10) : la demande locative est soutenue, idéale pour un placement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,7/10) : la demande locative est soutenue, idéale pour un placement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée (3,8/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée (3,8/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1543,0 — Percentile dept : 20/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 25/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 44/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 154,8 — Percentile dept : 88/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 75/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,9 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,0 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 44/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 20/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1543,0 — Percentile dept : 80/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 39/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 20/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 154,8 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Oloron-Sainte-Marie : opportunités et risques
Investir à Oloron-Sainte-Marie en 2026 trouve sa justification principale dans les rendements locatifs bruts élevés, autour de 7,8 % à 7,9 %, et dans la correction récente des prix. La demande locative est soutenue (IOL : 6,7/10), portée par une population locataire importante (48 % des ménages) et un parc de logements sociaux limité (10 %). La stratégie la plus adaptée est la location annuelle, en ciblant les appartements de type T2 ou T3 dans des secteurs bien desservis par les 253 services recensés, pour attirer les locataires à la recherche de commodités.
Cet investissement n'est pas sans risques. La fragilité économique locale, matérialisée par un taux de chômage de 15,6 % (rang 20/21 dans sa catégorie départementale) et un revenu médian modeste (20 960 €/an), rend le marché locatif sensible aux cycles économiques. La taxe foncière, à 32,73 %, grève significativement le rendement net. De plus, le territoire est soumis à un PPR (Plan de Prévention des Risques) et présente une sismicité moyenne, des facteurs à vérifier impérativement lors de l'acquisition et qui peuvent impacter l'assurance.
La faiblesse de la construction neuve (93 logements autorisés en 5 ans) limite le risque de sur-offre mais reporte la demande sur l'ancien, souvent énergivore. L'horizon de placement doit donc être moyen terme (5 à 10 ans), le temps que les efforts de rénovation du parc portent leurs fruits et que la commune, bien connectée par la gare (0,6 km) et la route, profite pleinement de son statut de pôle du Haut Béarn pour renforcer son attractivité résidentielle.
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Données du marché immobilier à Oloron-Sainte-Marie
DVF, loyers, permis, analyse expertLe recul des prix de -12,3 % en 2024, documenté par les données DVF, constitue le signal le plus fort du marché oloronais. Il intervient après une phase de hausse vive entre 2020 et 2023 (+34,8 %), largement corrélée au mouvement national. Cette correction offre un point d'entrée recalculé, notamment sur le segment des appartements qui concentre 65 % des transactions. La surface médiane de 57 m² pour ces biens indique une demande tournée vers les logements compacts, adaptés aux célibataires, jeunes couples ou retraités, profils correspondant à la démographie locale vieillissante.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Selon les mêmes données DVF, Oloron-Sainte-Marie affiche un prix au m² inférieur de 10 % à celui d'Orthez, pourtant ville de taille comparable dans le Béarn. Cet écart de valorisation, couplé à un rendement locatif brut supérieur (7,9 % contre environ 5 % à Orthez), suggère qu'Oloron n'a pas bénéficié de la même dynamique spéculative, préservant une certaine marge de progression. Néanmoins, cette relative sous-valorisation s'explique aussi par des indicateurs économiques moins robustes, avec un taux de chômage de 15,6 %.
La structure du parc, avec 23,1 % de logements construits avant 1945, implique une vigilance accrue sur l'état des biens et leur performance énergétique. Seulement 6,6 % sont des passoires thermiques (F/G), une part contenue mais qui représente tout de même un risque de dépréciation à moyen terme avec l'application de la loi Climat et Résilience. L'investisseur devra donc intégrer le coût potentiel de la rénovation dans son modèle économique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Oloron-Sainte-Marie Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian au m² à Oloron-Sainte-Marie a connu une progression soutenue de 34,8 %, passant de 1 329 € à 1 791 €. L'année 2024 marque un net reflux de -12,3 %, le replaçant à 1 654 €. Cette correction, liée au contexte national de hausse des taux, crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs. Comparée aux communes voisines, Oloron reste significativement moins chère que Lescar (+71 %) ou Orthez (+10 %), ce qui limite le risque de survalorisation. Le marché des maisons (1 628 €/m²) est légèrement moins cher que celui des appartements (1 667 €/m²), une configuration atypique souvent liée à la vétusté d'une partie du parc individuel.
Évolution du marché immobilier d'Oloron-Sainte-Marie
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 654 €/m² de prix médian pour 173 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +26,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 173 transactions ont été enregistrées à Oloron-Sainte-Marie, un volume stable par rapport aux années précédentes, signe d'un marché liquide. Les appartements dominent les ventes (187 contre 102 maisons), avec une surface médiane de 57 m² et un prix médian de 1 667 €/m². Ce profil suggère une forte activité sur le segment des petits logements, adaptés à la location. La fourchette de prix (1 063 - 2 223 €/m²) révèle un marché segmenté, avec un écart important entre les biens les plus modestes et ceux rénovés ou bien situés. L'offre semble actuellement favorable à l'acheteur dans un contexte de correction des prix.
Répartition des ventes
42,2 % de maisons et 57,8 % d'appartements parmi les 173 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 57,8 % des mutations, pour un prix médian de 1 628 €/m² (maisons) contre 1 667 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 173 | 73 | 100 |
| Prix médian/m² | 1 654 € | 1 628 € | 1 667 € |
| Prix moyen/m² | 1 755 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 245 | 1 310 € |
| 2022 | 228 | 1 548 € |
| 2023 | 200 | 1 550 € |
| 2024 | 203 | 1 445 € |
| 2025 | 173 | 1 654 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Oloron-Sainte-Marie est atone : seulement 93 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 8 %. Seulement 13 permis ont été délivrés en 2024. Cette faible production nouvelle limite les risques de sur-offre et contribue à soutenir la valeur du parc ancien. Elle reflète également les contraintes du territoire (PPR actifs, sismicité moyenne) et une démographie stagnante (+0,5 % sur 5 ans). Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre sera principalement constituée de biens anciens, avec les enjeux de rénovation énergétique que cela implique, notamment face aux 6,6 % de passoires thermiques (classes F/G).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 474 logements ont été autorisés et 274 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 58 %.
Vacance longue durée à Oloron-Sainte-Marie
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Oloron-Sainte-Marie (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 99 logements ont été autorisés à à Oloron-Sainte-Marie, +6 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Oloron-Sainte-Marie
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Oloron-Sainte-Marie
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net intègre des charges spécifiques à Oloron-Sainte-Marie. La taxe foncière sur le bâti y est de 32,73 %. Il faut également provisionner la vacance (le taux de logements vacants est de 11 %), les frais de gestion, les travaux et, pour les copropriétés, les charges courantes. Ces éléments réduisent mécaniquement le rendement brut annoncé de près de 2,8 points en moyenne. Un investisseur averti doit donc modéliser ces coûts pour ne pas surestimer sa rentabilité.
Performance énergétique du parc à Oloron-Sainte-Marie
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 778 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Oloron-Sainte-Marie: classe C en tête, 6,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est dans la moyenne, avec une classe dominante C (192 kWh/m²/an). Seuls 6,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Pour un acquéreur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Néanmoins, près d'un quart du parc est antérieur à 1945, ce qui implique souvent des travaux de rénovation pour améliorer le confort et la valeur verte du bien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 50 à 70 m², sont les plus liquides (100 ventes/an) et offrent le meilleur rendement brut (7,9 %). Leur loyer estimé est de 10,4 €/m²/mois. Les maisons, plus nombreuses dans le parc (46,6 %), séduisent les familles mais avec un rendement brut légèrement inférieur (7,8 %). Attention au parc ancien : 23,1 % des logements sont antérieurs à 1945, et 6,6 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire et financier à intégrer.
Quelles zones cibler à Oloron-Sainte-Marie ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des commerces (129 équipements recensés), concentre la demande pour les appartements. La périphérie, plus résidentielle, est adaptée aux maisons avec jardin. Aucun quartier ne se détache clairement par une tension locative exacerbée, l'indice de pression locative (IPL) étant modéré à 4,3/10. La construction neuve est limitée (93 logements autorisés sur 5 ans, tendance à la baisse), limitant les risques de sur-offre à court terme mais aussi les opportunités en défiscalisation.
Calculateur de rendement à Oloron-Sainte-Marie
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Risques à connaître avant d'investir à Oloron-Sainte-Marie
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 11 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) limite la solvabilité des locataires. La saisonnalité touristique est faible (IPTI 3,8/10), ne compensant pas cette vacance. La taxe foncière (32,73 % en 2024) grève le rendement net. Enfin, la rénovation énergétique est un impératif pour près d'un logement sur quinze classé F ou G, représentant un investissement complémentaire non négligeable.
Cas pratique : un investissement type à Oloron-Sainte-Marie
Pour un appartement de 57 m² (surface type au prix médian), l'investissement est d'environ 90 345 €. Il peut se louer 593 € par mois (10,4 €/m²), dégageant un rendement brut de 7,9 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 5,1 %, soit un revenu locatif net mensuel proche de 384 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Oloron-Sainte-Marie
- Négliger la taxe foncière, élevée à 32,73 % à Oloron-Sainte-Marie.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 11 %).
- Surestimer le loyer en se basant sur la moyenne sans visiter le bien.
- Ignorer le DPE, surtout pour les biens anciens susceptibles d'être des passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Oloron-Sainte-Marie suit une saisonnalité classique des villes de taille moyenne. L'activité reprend au printemps, portée par les beaux jours qui valorisent le cadre de vie. L'automne est aussi propice aux transactions, avant la fin d'année. À noter que la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique est modérée (6 hébergements touristiques) et a peu d'impact direct sur le rythme des ventes.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 8 monuments historiques protégés, dont la cathédrale Sainte-Marie.
- Le taux de pauvreté y est le 2e plus élevé parmi les 21 communes de sa catégorie dans le département.
- Le score numérique de la commune est très faible, à 6/100, malgré un déploiement fibre à 58,2 %.
S'installer à Oloron-Sainte-Marie : cadre de vie et logement
S'installer à Oloron-Sainte-Marie, c'est choisir une petite ville béarnaise dotée d'un patrimoine historique classé (8 monuments) et d'un équipement public exceptionnel pour sa taille, avec un score ICS de 8,9/10. Les 717 équipements recensés, dont 228 dans la santé et 253 services, assurent une autonomie quotidienne rare dans un territoire de montagne. La commune, membre de la CC du Haut Béarn, bénéficie d'une situation au confluent du gave d'Ossau et du gave d'Aspe, offrant un accès direct aux stations de ski et aux randonnées des Pyrénées.
Le cadre de vie est néanmoins tempéré par un climat montagnard humide (1 363 mm de précipitations annuelles) et des contraintes naturelles. La présence d'un PPR actif et d'une sismicité moyenne impose de se renseigner précisément sur l'exposition aux risques du bien convoité. Pour les télétravailleurs, la connectivité est correcte (fibre pour 58,2 % des logements) mais perfectible. Le profil démographique, avec 38 % de plus de 60 ans, donne à la commune une atmosphère paisible, propice à la retraite, mais peut limiter l'animation.
Carte du marché immobilier à Oloron-Sainte-Marie
Oloron-Sainte-Marie et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Oloron-Sainte-Marie
Le climat est un atout pour les amateurs de fraîcheur et de verdure. Avec une température moyenne annuelle de 13,6 °C et des précipitations de 1363 mm par an, l'atmosphère est plutôt humide et douce. Les étés y sont agréables, loin des fortes chaleurs, et les hivers peuvent être marqués à 391 m d'altitude. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un cadre naturel vivifiant, propice aux activités de pleine air dans le Haut Béarn.
À qui s'adresse Oloron-Sainte-Marie ?
Cette commune s'adresse principalement aux acheteurs recherchant un ancrage dans le Béarn à moindre coût, prêts à composer avec un marché en retrait. Les profils typiques sont les ménages modestes, les retraités (38 % de 60 ans et plus) et les travailleurs pouvant se déplacer vers Pau. Les amateurs de montagne et de patrimoine y trouveront aussi leur compte. En revanche, les chercheurs d'emploi local devront noter un taux de chômage de 15,6 %.
Avantages et limites à Oloron-Sainte-Marie
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne départementale
- Cadre de vie naturel entre montagnes et gaves
- Bon niveau d'équipements et de services (717 équipements)
- Desserte correcte (gare, proximité de Pau et aéroport)
- Patrimoine historique riche avec 8 monuments protégés
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-12,3% sur un an)
- Contexte socio-économique fragile (taux de chômage 15,6%)
- Présence de risques naturels (sismicité moyenne, PPR actif)
Composition du parc immobilier à Oloron-Sainte-Marie
6 818 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 144 maisons et 3 601 appartements à à Oloron-Sainte-Marie.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est équilibré et ancré dans une dynamique résidentielle stable. Avec 46,6 % de maisons et une majorité de propriétaires occupants (52 %), le marché est peu spéculatif. La faible part de résidences secondaires (4,5 %) et le taux de vacance (11 %) supérieur à la moyenne nationale indiquent toutefois un potentiel de revitalisation. Cet équilibre attire principalement des acheteurs en recherche de résidence principale, souhaitant s'installer durablement dans la commune.
Ancienneté du parc à Oloron-Sainte-Marie
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 717 logements).
- Avant 1919 17,2 % 983 logts
- 1919-1945 5,9 % 336 logts
- 1946-1970 28,1 % 1 609 logts
- 1971-1990 22,2 % 1 267 logts
- 1991-2005 15,5 % 886 logts
- 2006-2019 11,1 % 636 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Oloron-Sainte-Marie
717 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Oloron-Sainte-Marie
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. Le territoire présente une sismicité de niveau moyenne et un risque radon faible. Sept risques naturels sont recensés, dont des inondations, avec 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation systématique du zonage du PPR Oloron Sainte Marie, qui peut imposer des contraintes constructives ou assurancielles. C'est une étape incontournable pour acheter en toute connaissance de cause.
Cas pratique : un achat type à Oloron-Sainte-Marie
Une maison de 100 m² (proche de la surface médiane) coûte environ 146 600 €. Cela représente environ 7 années du revenu médian local (20 960 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans au taux de 3,5 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 740 €, à mettre en regard du loyer moyen pour une maison (9,5 €/m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Oloron-Sainte-Marie
- Omettre de consulter le PPR communal et le zonage des risques.
- Se fier uniquement au prix au m², qui varie selon le quartier et l'état.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc où 23,1 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Négliger la proximité des équipements pour la revente future.
Points clés à retenir à Oloron-Sainte-Marie
- Prix médian au m² à 1 654 €, en baisse de 12,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif, autour de 7,9 % pour les appartements.
- Climat doux et humide, avec 1363 mm de pluie et 13,6 °C de moyenne.
- Une maison type coûte 146 600 €, un appartement 90 345 €.
- Rendement net estimé à 5,1 % après charges et taxe foncière à 32,73 %.
- Parc équilibré : 46,6 % de maisons, 52 % de propriétaires occupants.
- La proximité de la gare et du centre-ville génère une plus-value.
- Taux de chômage local de 15,6 %, le 20e/21 du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Oloron-Sainte-Marie ?
À Oloron-Sainte-Marie, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-communale et de son état. La proximité de la gare (0,6 km) ou du centre avec ses 129 commerces et services ajoute une prime. L'exposition, la vue et la taille du terrain sont déterminantes pour les maisons. L'état général et le DPE pèsent de plus en plus : un bien classé C vaut plus qu'un D ou E, les passoires (F/G) étant dépréciées. Enfin, la surface et la distribution doivent correspondre aux besoins des ménages locaux, dont l'âge médian est de 51,8 ans.
Estimation indicative d'une maison à Oloron-Sainte-Marie
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
165 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché orienté à la baisse, une surévaluation de quelques pourcents peut bloquer la vente pendant des mois. Inversement, une sous-estimation signifie une perte sèche. Une estimation professionnelle croise les données DVF avec les spécificités de votre bien (état, exposition, travaux). Elle intègre aussi des paramètres locaux invisibles : le taux de vacance (11 %) indique des biens difficiles à vendre, et le vieillissement de la population (âge médian 51,8 ans) oriente la demande. Pour optimiser votre prix de vente et votre délai de mise en marché, une analyse fine est indispensable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local apporte une lecture fine des micro-marchés que les algorithmes ignorent. Il connaît la plus-value exacte d'une rénovation dans le centre ancien face aux monuments historiques, ou l'attrait d'un quartier près des 20 établissements scolaires. Il évalue l'impact réel d'un DPE ou d'un risque naturel sur la négociation. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste, évitant une mise en marché trop haute qui refroidit les acheteurs ou trop basse qui génère une moins-value. Il est aussi un relais pour trouver des acquéreurs sérieux, dans un marché où 11 % des logements sont vacants.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m², insuffisant pour une estimation précise.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-12,3 % sur un an).
- Oublier de valoriser les atouts objectifs comme la performance énergétique.
- Vendre sans professionaliser la présentation, dans un marché concurrentiel.
Investir à Oloron-Sainte-Marie : passer à l'action
Les chiffres dressent un cadre, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bon bien, analyse fine du quartier, négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour transformer cette analyse en acquisition rentable à Oloron-Sainte-Marie.
Les données DVF indiquent un potentiel, mais sa réalisation dépend du bien, du secteur et de la négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Oloron-Sainte-Marie
Quel est le prix immobilier moyen à Oloron-Sainte-Marie ?
En 2024, le prix médian global est de 1 654 €/m², avec une fourchette allant de 1 063 € à 2 223 €/m² pour 50 % des transactions. Le prix moyen, plus sensible aux biens exceptionnels, s'établit à 2 154 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Oloron-Sainte-Marie ?
Le marché a corrigé de -12,3 % en 2024, créant une opportunité de prix. Couplée à des rendements locatifs bruts élevés (7,9 %), cette correction rend le timing intéressant pour un investisseur locatif en stratégie moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Oloron-Sainte-Marie est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Oloron-Sainte-Marie est significativement moins chère que Lescar (-71 %) et Saint-Pierre-du-Mont (-43 %). Elle est aussi moins chère qu'Orthez (-10 %), une ville comparable du Béarn, ce qui lui donne un potentiel de rattrapage.
Quel rendement locatif espérer à Oloron-Sainte-Marie ?
Le rendement locatif brut médian est de 7,9 % pour les appartements et 7,8 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net approximatif est d'environ 5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Oloron-Sainte-Marie ?
Les données DVF ne segmentent pas par quartier. Il est conseillé de cibler les secteurs proches du cœur historique et des services, bien desservis par les transports, et de vérifier systématiquement l'exposition aux risques naturels via le PPR en vigueur.
Marché immobilier des communes voisines
Oloron-Sainte-Marie présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Lescar (-71 %) ou Orthez (-10 %), pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour capter une future convergence des prix.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Oloron-Sainte-Marie.
Résumé
Le coût médian du m² à Oloron-Sainte-Marie (1 654 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -33,7 % par rapport dans les Pyrénées-Atlantiques.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Oloron-Sainte-Marie a progressé de +26,3 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 049 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +14,5 %.
La ventilation des ventes associe 42,2 % de maisons et 57,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (100 m² à 162 800 €) équivaut à 7,8 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Oloron-Sainte-Marie: 10,4 €/m²/mois pour un appartement, 9,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,5 % pour un appartement (7,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Oloron-Sainte-Marie (4,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 20 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Côté contexte, Oloron-Sainte-Marie est caractéristique des communes du piémont basque-béarnais, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est sur un relief modérément vallonné, à 235 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.