01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 822 logements dont 2 389 résidences principales, 105 résidences secondaires et 327 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 389 | 84,7 % |
| Résidences secondaires | 105 | 3,7 % |
| Logements vacants | 327 | 11,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 85 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 12 % de vacants pour un total de 2 822 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 498 | 22,4 % |
| 1919-1945 | 216 | 9,7 % |
| 1946-1970 | 476 | 21,4 % |
| 1971-1990 | 485 | 21,8 % |
| 1991-2005 | 256 | 11,5 % |
| 2006-2019 | 291 | 13,1 % |
La période avant 1919 concentre 22 % du parc, tandis que 22 % datent d'avant 1919 et 13 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 79 | 3,3 % |
| 2 pièces | 265 | 11,1 % |
| 3 pièces | 419 | 17,5 % |
| 4 pièces | 622 | 26,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 004 | 42,0 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 42 % de logements de cinq pièces ou plus et 14 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 564 | 2 690 | 2 822 |
| Rés. principales | 2 194 | 2 275 | 2 389 |
| Rés. secondaires | 81 | 80 | 105 |
| Vacants | 289 | 335 | 327 |
La part de propriétaires atteint 85,3 % à Saint-Selve, commune de 3 746 hab. à 31 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 275 | 53,4 % |
| Locataires (privé) | 890 | 37,3 % |
| Locataires HLM | 167 | 7,0 % |
| Logés gratuitement | 57 | 2,4 % |
La répartition du parc occupé: 53,4 % de propriétaires, 44,3 % de locataires, dont 7 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 020 | 42,7 % |
| Fioul | 46 | 1,9 % |
| Électricité | 901 | 37,7 % |
| Gaz bouteille | 25 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 398 | 16,7 % |
Le gaz de ville équipe 43 % des résidences principales, devant électricité (38 %) et autres sources (bois notamment) (17 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 328 |
| 2 à 4 ans | 552 |
| 5 à 9 ans | 434 |
| 10 ans ou plus | 1 075 |
| Total ménages | 2 389 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 381 |
| Sous-occupation modérée | 468 |
| Sous-occupation accentuée | 597 |
| Suroccupation modérée | 132 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 299 | 12,5 % |
| 1 voiture | 1 248 | 52,2 % |
| 2 voitures ou plus | 843 | 35,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 13 % sans, 52 % à une voiture, 35 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 574 | 1 380 | 39 | 155 |
| 1975 | 1 792 | 1 570 | 40 | 182 |
| 1982 | 1 991 | 1 711 | 61 | 219 |
| 1990 | 2 099 | 1 792 | 69 | 238 |
| 1999 | 2 152 | 1 940 | 70 | 142 |
| 2006 | 2 380 | 2 069 | 43 | 268 |
| 2011 | 2 564 | 2 194 | 81 | 289 |
| 2016 | 2 690 | 2 275 | 80 | 335 |
| 2022 | 2 822 | 2 389 | 105 | 327 |
Trajectoire de long terme: 1 574 logements en 1968, 2 822 en 2022 (+79 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 354 | 329 | 343 | 304 | 397 | 257 |
| Dont vacants > 2 ans | 155 | 146 | 141 | 122 | 126 | 154 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 1,2 % |
| Classe B | 46 | 4,5 % |
| Classe C | 493 | 48,8 % |
| Classe D | 277 | 27,4 % |
| Classe E | 120 | 11,9 % |
| Classe F | 52 | 5,1 % |
| Classe G | 11 | 1,1 % |
Le graphique décompose les 1 011 diagnostics par étiquette énergétique: 49 % en C, 55 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 219 | 21,7 % |
| Classe B | 195 | 19,3 % |
| Classe C | 330 | 32,6 % |
| Classe D | 169 | 16,7 % |
| Classe E | 62 | 6,1 % |
| Classe F | 32 | 3,2 % |
| Classe G | 4 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: C concentre 33 % des diagnostics et 74 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 198 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 184 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 139 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 198 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 86 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0 |
| Classe B | 17 | 29 |
| Classe C | 170 | 323 |
| Classe D | 162 | 115 |
| Classe E | 82 | 38 |
| Classe F | 38 | 14 |
| Classe G | 6 | 5 |
Côté maisons, la dominante est C (195 kWh/m²/an); côté appartements, C (160).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 17 |
| T2 | 30 |
| T3 | 85 |
| T4 | 76 |
| T5+ | 15 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bazas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 fait état de 2 822 logements de Bazas, dont 84,7 % en résidence principale, 3,7 % en secondaire, 11,6 % vacants. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 66,1 % de maisons et 33,9 % d'appartements. Côté cadre local, Bazas est dans le tissu communal du littoral atlantique, en plaine, à 65 m d'altitude.
Le parc de Bazas compte à peu près autant de propriétaires (53,4 %) que de locataires (44,3 %). Le parc social représente 7,0 % des résidences principales.
Entre héritage et modernité: 22,4 % de logements d'avant 1919 et 13,1 % postérieurs à 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 177 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (42,7 % des résidences principales).
Croissance modérée du parc de Bazas entre 2016 et 2022 (+4,9 %). 12,5 % des ménages de Bazas n'ont pas de voiture, 35,3 % en possèdent au moins deux.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu communal du littoral atlantique. Bazas est en plaine, à 65 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 2 389 résidences principales de Bazas et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Prix médian au m² à 1 975 € à Bazas, dans un marché de 37 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 %
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (280ᵉ rang sur 532 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Bazas
Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bazas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bazas s'établit à 1 975 €, sur la base de 37 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bazas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bazas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bazas évolue de -0,4 %, passant de 1 983 à 1 975 €/m²; 37 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
81,1 % de maisons et 18,9 % d'appartements parmi les 37 transactions enregistrées.
81,1 % maisons, 18,9 % appartements sur 37 ventes: le collectif pèse 18,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 37 | 30 | 7 |
| Prix médian/m² | 1 975 € | 1 868 € | 2 778 € |
| Prix moyen/m² | 2 413 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 75 | 1 983 € |
| 2022 | 87 | 2 324 € |
| 2023 | 60 | 2 252 € |
| 2024 | 48 | 2 000 € |
| 2025 | 37 | 1 975 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 970 logements ont été autorisés et 726 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 75 %.
Vacance longue durée à Bazas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bazas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 150 logements autorisés à à Bazas, dont 12 en 2025 (-49 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bazas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bazas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bazas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 011 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bazas: la classe C domine, 6,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Bazas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bazas : cadre de vie et logement
Bazas compte 4 854 habitants, à 97 m d'altitude. Le climat local affiche 13,9 °C de moyenne annuelle et 860 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 339 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bazas
Bazas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bazas
Composition du parc immobilier à Bazas
2 822 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (66,5 %) et collectif (33,5 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bazas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 223 logements).
- Avant 1919 22,4 % 498 logts
- 1919-1945 9,7 % 216 logts
- 1946-1970 21,4 % 476 logts
- 1971-1990 21,8 % 485 logts
- 1991-2005 11,5 % 256 logts
- 2006-2019 13,1 % 291 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bazas
339 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bazas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bazas
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
201 450 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bazas
Quel est le prix de l'immobilier à Bazas ?
Le prix médian au m² à Bazas est de 1 975 € (données DVF, 37 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 191 000 €.
Comment Bazas se situe-t-elle dans le Gironde ?
Bazas se situe au 280ᵉ rang du Gironde sur 532 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Bazas ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bazas est de 5,9 % (loyer de 9,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le prix médian au m² à Bazas ressort à 1 975 € (source DVF, 37 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Gironde.
Marché en palier: -0,4 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 307 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché de Bazas est dominé par les maisons individuelles — 81,1 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 868 €/m² pour 102 m² en surface médiane. Le bien médian (102 m² à 190 536 €) équivaut à 9,0 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,1 € (appartements) et 9,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,3 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (3,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 150 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bazas est dans le tissu communal du littoral atlantique. Bazas est en plaine, à 65 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.