Avec 2 833 €/m² en médiane, Bréauté s'inscrit dans la moyenne de la Seine-Maritime (2 234 €/m²) et reste +11,7 % au regard de la médiane nationale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 276 à 4 786 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. La commune figure parmi les 7 % les plus chères de la Seine-Maritime au mètre carré.
La progression du prix médian atteint +35,4 % sur cinq ans (2020-2024) à Bréauté, au-dessus du rythme national. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 112 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +48,0 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 60,0 % de maisons et 40,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (90 m² à 225 000 €) équivaut à 9,6 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Bréauté: 11,8 €/m²/mois pour un appartement, 9,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,5 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Les résidences secondaires représentent 5,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve reste limitée: 8 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2020-2024.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Bréauté est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral de Seine-Maritime (24 km), dans la plaine, à une altitude de 117 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Bréauté en 2026 ?
Le marché immobilier de Bréauté a bondi de +48,0 % en un an, signal rare sur une commune de 1 329 habitants.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 7 % du Seine-Maritime
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +48,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bréauté
Le marché de Bréauté est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Bréauté
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Bréauté : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Bréauté
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bréauté s'établit à 2 833 €, sur la base de 25 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 276 € à 4 786 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Bréauté se positionne dans le top 7 % des communes les plus chères du Seine-Maritime.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Bréauté
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Bréauté
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Bréauté (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 8 logements ont été autorisés à à Bréauté, -67 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bréauté
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bréauté
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bréauté
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 166 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bréauté: classe D en tête, 13,3 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bréauté
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bréauté : cadre de vie et logement
Bréauté compte 1 329 habitants, à 117 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 46 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bréauté
Bréauté et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bréauté
600 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
562 maisons pour 19 appartements: le parc à Bréauté est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Bréauté
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 530 logements).
- Avant 1919 26,0 % 138 logts
- 1919-1945 8,9 % 47 logts
- 1946-1970 13,8 % 73 logts
- 1971-1990 20,2 % 107 logts
- 1991-2005 16,0 % 85 logts
- 2006-2019 14,9 % 79 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bréauté
46 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bréauté
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bréauté
Quel est le prix de l'immobilier à Bréauté ?
Le prix médian au m² à Bréauté est de 2 833 € (données DVF, 25 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 225 000 €.
Comment Bréauté se situe-t-elle dans le Seine-Maritime ?
Bréauté se classe au 46ᵉ rang sur 706 communes du Seine-Maritime — dans le top 7 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bréauté ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bréauté est de 4,3 % (loyer de 9,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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