Le prix médian au m² à Castelnau-de-Médoc ressort à 2 747 € (source DVF, 70 ventes en 2024) — en ligne avec le positionnement habituel de la Gironde. La fourchette centrale des ventes (2 248 à 3 185 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Le prix médian de Castelnau-de-Médoc gagne +4,1 % sur cinq ans (2020-2024). Sur l'ensemble de la période, 403 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -10,1 %.
Le marché de Castelnau-de-Médoc est dominé par les maisons individuelles — 82,9 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 701 €/m² pour 86 m² en surface médiane. Un bien type de 86 m² revient à environ 232 286 €, soit 9,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,1 € (appartements) et 10,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,6 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (1,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 349 logements autorisés et 157 commencés sur la période 2020-2024.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Castelnau-de-Médoc est dans le tissu communal du littoral atlantique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral girondin, à 34 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 32 m)) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Castelnau-de-Médoc en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Castelnau-de-Médoc : -10,1 % en un an, dans un contexte de seulement 70 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 25 % du Gironde
- Correction récente des prix : -10,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Castelnau-de-Médoc
Le marché immobilier de Castelnau-de-Médoc affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castelnau-de-Médoc
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Castelnau-de-Médoc : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Castelnau-de-Médoc
Estimation sur un maison type de 86 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Castelnau-de-Médoc.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Castelnau-de-Médoc
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Castelnau-de-Médoc s'établit à 2 747 €, sur la base de 70 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 248–3 185 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Castelnau-de-Médoc se positionne dans le top 25 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Castelnau-de-Médoc
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Castelnau-de-Médoc
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Castelnau-de-Médoc
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Castelnau-de-Médoc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 349 logements autorisés à à Castelnau-de-Médoc, dont 13 en 2024 (+33 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Castelnau-de-Médoc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castelnau-de-Médoc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Castelnau-de-Médoc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 626 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Castelnau-de-Médoc: la classe C domine, 5,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Castelnau-de-Médoc
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Castelnau-de-Médoc : cadre de vie et logement
Castelnau-de-Médoc, commune de 4 907 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 32 m d'altitude.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 311 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Castelnau-de-Médoc
Castelnau-de-Médoc et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Castelnau-de-Médoc
2 227 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 81,7 % du parc à Castelnau-de-Médoc, 18,3 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Castelnau-de-Médoc
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 074 logements).
- Avant 1919 8,5 % 177 logts
- 1919-1945 5,1 % 106 logts
- 1946-1970 11,7 % 242 logts
- 1971-1990 25,4 % 526 logts
- 1991-2005 20,5 % 425 logts
- 2006-2019 28,8 % 598 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Castelnau-de-Médoc
311 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Castelnau-de-Médoc
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRT SME SAINT HELENE PPRT Approuvé approuvé le 21/12/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Castelnau-de-Médoc : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Castelnau-de-Médoc grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Castelnau-de-Médoc
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Castelnau-de-Médoc
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Castelnau-de-Médoc
Quel est le prix de l'immobilier à Castelnau-de-Médoc ?
Le prix médian au m² à Castelnau-de-Médoc est de 2 747 € (données DVF, 70 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 232 000 €.
Comment Castelnau-de-Médoc se situe-t-elle dans le Gironde ?
Castelnau-de-Médoc se classe au 133ᵉ rang sur 533 communes du Gironde — dans le top 25 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Castelnau-de-Médoc ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Castelnau-de-Médoc est de 4,8 % (loyer de 10,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castelnau-de-Médoc.
Communes limitrophes de Castelnau-de-Médoc
Castelnau-de-Médoc est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :