Côté prix, Hœdic est un marché tendu — 4 036 €/m² sur 2 ventes récentes, +51,7 % par rapport au reste du Morbihan. La commune figure parmi les 7 % les plus chères du Morbihan au mètre carré.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Hœdic se replie de -25,5 %. 15 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -19,3 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Hœdic à un niveau significatif — 4 036 €/m² en médiane. Un bien type de 79 m² revient à environ 318 844 €, soit 14,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Hœdic avoisinent 13,3 €/m² pour les appartements et 12,7 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 3,8 % sur un bien médian. Avec 78,7 % de résidences secondaires, Hœdic est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve est soutenue à Hœdic: 10 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 2 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (80 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Hœdic est un village breton du maillage armoricain. Contexte physique: à 27 km du littoral morbihannais, dans un relief de plaine, à 10 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).
Faut-il investir à Hœdic en 2026 ?
Parmi les 249 communes du Morbihan, Hœdic se place dans le top 7 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ investissement fortement recommandé
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 7 % du Morbihan
- Opportunité locative forte (IOL 9,3)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -19,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Hœdic
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 9,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Hœdic
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,3
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Marché locatif très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Hœdic : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Hœdic
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Données du marché immobilier à Hœdic
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Hœdic s'établit à 4 036 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Hœdic se positionne dans le top 7 % des communes les plus chères du Morbihan.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 28,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Construction neuve à Hœdic (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Hœdic totalise 10 logements sur 5 ans, soit +233 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Hœdic
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Hœdic
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Hœdic
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Hœdic est D, avec 12,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Hœdic
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Hœdic : cadre de vie et logement
Hœdic compte 104 habitants, à 10 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 20 équipements recensés (BPE INSEE).
Composition du parc immobilier à Hœdic
258 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Hœdic est composé très majoritairement de maisons (93,4 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Hœdic
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 52 logements).
- Avant 1919 17,3 % 9 logts
- 1919-1945 5,8 % 3 logts
- 1946-1970 13,5 % 7 logts
- 1971-1990 32,7 % 17 logts
- 1991-2005 13,5 % 7 logts
- 2006-2019 17,3 % 9 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Hœdic
20 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Hœdic
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Hœdic
Quel est le prix de l'immobilier à Hœdic ?
Le prix médian au m² à Hœdic est de 4 036 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 79 m² (surface médiane locale), compter environ 319 000 €.
Comment Hœdic se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Hœdic se classe au 17ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 7 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Hœdic ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Hœdic est de 3,8 % (loyer de 12,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Hœdic prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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