Côté prix, La Forêt-le-Roi est un marché tendu — 3 261 €/m² sur 11 ventes récentes, -0,6 % par rapport au reste de l'Essonne. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 2 422 et 13 218 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Entre 2020 et 2023, La Forêt-le-Roi a vu son prix médian au m² progresser de +83,1 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2023 atteint 41 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +18,9 % sur le prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 3 196 €/m². Le bien médian (112 m² à 357 952 €) équivaut à 13,3 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Forêt-le-Roi: 14,7 €/m²/mois pour un appartement, 12,9 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,8 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 2,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La production neuve est peu intense à Forêt-le-Roi — 6 logements autorisés entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (67 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que La Forêt-le-Roi est une commune de la couronne périurbaine francilienne. La géographie joue son rôle: la commune est à 146 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2023.
Analyse du marché immobilier à Forêt-le-Roi
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de la Forêt-le-Roi
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Forêt-le-Roi : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Forêt-le-Roi
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Forêt-le-Roi s'établit à 3 261 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 422 € à 13 218 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Forêt-le-Roi
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Forêt-le-Roi
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Forêt-le-Roi (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 6 logements ont été autorisés à à Forêt-le-Roi, +20 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Forêt-le-Roi
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Forêt-le-Roi
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Forêt-le-Roi
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 41 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Forêt-le-Roi: classe D en tête, 9,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Forêt-le-Roi
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Forêt-le-Roi : cadre de vie et logement
La Forêt-le-Roi compte 492 habitants, à 146 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé et 15 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Forêt-le-Roi
La Forêt-le-Roi et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Forêt-le-Roi
201 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
191 maisons pour 10 appartements: le parc à Forêt-le-Roi est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Forêt-le-Roi
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 184 logements).
- Avant 1919 21,7 % 40 logts
- 1919-1945 9,2 % 17 logts
- 1946-1970 8,2 % 15 logts
- 1971-1990 26,1 % 48 logts
- 1991-2005 19,6 % 36 logts
- 2006-2019 15,2 % 28 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Forêt-le-Roi
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Forêt-le-Roi
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Forêt-le-Roi : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Forêt-le-Roi
Quel est le prix de l'immobilier à Forêt-le-Roi ?
Le prix médian au m² à Forêt-le-Roi est de 3 261 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 112 m² (surface médiane locale), compter environ 358 000 €.
Comment La Forêt-le-Roi se situe-t-elle dans le Essonne ?
La Forêt-le-Roi se situe au 70ᵉ rang du Essonne sur 193 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Forêt-le-Roi ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Forêt-le-Roi est de 4,8 % (loyer de 12,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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