Le prix médian au m² au Vivier-sur-Mer s'établit à 2 654 € sur 8 transactions enregistrées en 2024 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Ille-et-Vilaine (2 766 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 435 à 3 831 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Forte valorisation observée: le m² médian du Vivier-sur-Mer gagne +21,0 % sur la période 2020-2024. 96 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +25,1 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues au Vivier-sur-Mer à un niveau significatif — 2 444 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian du Vivier-sur-Mer, un logement de 73 m² (178 412 €) représente 7,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce du Vivier-sur-Mer avoisinent 11,3 €/m² pour les appartements et 9,4 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,6 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 15,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2020 et 2024, 25 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (72 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Le Vivier-sur-Mer est un village breton du maillage armoricain. Le Vivier-sur-Mer est en retrait du littoral d'Ille-et-Vilaine, à environ 13 km, dans la plaine, à une altitude de 6 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir au Vivier-sur-Mer en 2026 ?
Le marché immobilier du Vivier-sur-Mer a bondi de +25,1 % en un an, signal rare sur une commune de 1 065 habitants.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Territoire très attractif
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 19 % du Ille-et-Vilaine
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +25,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Vivier-sur-Mer
Le marché du Vivier-sur-Mer est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers du Vivier-sur-Mer
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au Vivier-sur-Mer : opportunités et risques
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Données du marché immobilier au Vivier-sur-Mer
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Vivier-sur-Mer s'établit à 2 654 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 435 € à 3 831 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Le Vivier-sur-Mer se positionne dans le top 19 % des communes les plus chères du Ille-et-Vilaine.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie au Vivier-sur-Mer
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Vivier-sur-Mer
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve au Vivier-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à au Vivier-sur-Mer totalise 25 logements sur 5 ans, soit +67 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Vivier-sur-Mer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Vivier-sur-Mer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Vivier-sur-Mer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 155 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au Vivier-sur-Mer est D, avec 12,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement au Vivier-sur-Mer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Vivier-sur-Mer : cadre de vie et logement
Le Vivier-sur-Mer compte 1 065 habitants, à 6 m d'altitude.
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 38 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Vivier-sur-Mer
Le Vivier-sur-Mer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Vivier-sur-Mer
635 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier au Vivier-sur-Mer est composé très majoritairement de maisons (95,3 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc au Vivier-sur-Mer
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 495 logements).
- Avant 1919 19,8 % 98 logts
- 1919-1945 6,5 % 32 logts
- 1946-1970 16,2 % 80 logts
- 1971-1990 28,7 % 142 logts
- 1991-2005 13,7 % 68 logts
- 2006-2019 15,2 % 75 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Vivier-sur-Mer
38 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Vivier-sur-Mer
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRsm Marais de Dol PPRN Approuvé approuvé le 25/08/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Vivier-sur-Mer : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Vivier-sur-Mer
Quel est le prix de l'immobilier au Vivier-sur-Mer ?
Le prix médian au m² au Vivier-sur-Mer est de 2 654 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 73 m² (surface médiane locale), compter environ 178 000 €.
Comment Le Vivier-sur-Mer se situe-t-elle dans le Ille-et-Vilaine ?
Le Vivier-sur-Mer se classe au 62ᵉ rang sur 332 communes du Ille-et-Vilaine — dans le top 19 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Vivier-sur-Mer ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Vivier-sur-Mer est de 4,6 % (loyer de 9,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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