Marché haut de gamme: 5 438 €/m² à Saint-Eusèbe en médiane, +24,4 % comparé à la moyenne départementale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 4 724 à 6 526 €/m².
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Saint-Eusèbe a progressé de +45,7 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Sur l'ensemble de la période, 32 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +91,7 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 5 438 €/m² pour une surface médiane de 83 m². Un bien type de 83 m² revient à environ 451 354 €, soit 16,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,3 € (appartements) et 14,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 3,2 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Peu de résidences secondaires à Saint-Eusèbe (3,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 13 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 3 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (85 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Eusèbe est dans le maillage montagnard savoyard. La géographie joue son rôle: la commune est à 554 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Analyse du marché immobilier à Saint-Eusèbe
Indices immobiliers de Saint-Eusèbe
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Eusèbe : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Saint-Eusèbe
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Données du marché immobilier à Saint-Eusèbe
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Eusèbe s'établit à 5 438 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (4 724–6 526 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Saint-Eusèbe se positionne dans le top 16 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,2 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Saint-Eusèbe
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Eusèbe
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Eusèbe (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 13 logements autorisés à à Saint-Eusèbe, dont 2 en 2024 (-24 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-Eusèbe
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Eusèbe
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Eusèbe
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 52 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Eusèbe: la classe D domine, 19,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Eusèbe
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Eusèbe : cadre de vie et logement
Saint-Eusèbe, commune de 633 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 554 m d'altitude.
Le territoire abrite 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 16 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Eusèbe
Saint-Eusèbe et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Eusèbe
269 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 84,8 % du parc à Saint-Eusèbe, 15,2 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Eusèbe
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 239 logements).
- Avant 1919 16,3 % 39 logts
- 1919-1945 4,6 % 11 logts
- 1946-1970 7,9 % 19 logts
- 1971-1990 17,2 % 41 logts
- 1991-2005 27,6 % 66 logts
- 2006-2019 26,8 % 64 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Eusèbe
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Eusèbe
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Eusèbe : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Eusèbe
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Eusèbe ?
Le prix médian au m² à Saint-Eusèbe est de 5 438 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 83 m² (surface médiane locale), compter environ 451 000 €.
Comment Saint-Eusèbe se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Saint-Eusèbe se classe au 45ᵉ rang sur 278 communes du Haute-Savoie — dans le top 16 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Eusèbe ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Eusèbe est de 3,2 % (loyer de 14,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Saint-Eusèbe prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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